住宅ローンで生活が苦しい！返済不能に陥る前の対処法は？

住宅ローンを契約したあとにリストラや勤め先の倒産で収入が減少し、返済が困難になるケースは少なくありません。中には、完全に返済不能な状態に陥って家を手放さなければならない人もいらっしゃいます。

生活が苦しく、住宅ローンの返済ができなくなった場合、どのように対処すればよいのでしょうか。この記事では、住宅ローンの返済ができなくなる典型的なケースや、返済が難しくなった場合の対処法などを解説します。

1．住宅ローンで生活が圧迫される理由

まずは、住宅ローンで生活が苦しくなる理由について説明します。

（1）収入に対する返済額の割合が高い

毎月の収入に対する住宅ローンの返済額の割合が高い場合、収入が減少すれば生活が圧迫される可能性があります。

一般的に、収入に対する適切な住居費の割合は30%までといわれており、多くの金融機関がこの基準をもとに審査を行います。住宅金融支援機構のフラット35の場合は、年収に応じて返済額が30%以下または35%以下になることが条件です。

上限に近い返済割合で借り入れをしていると、収入の減少によって住居費が占める割合が急激に増加することがあります。この場合、ローンの借入額を調整しないと、経済状況の悪化につながります。

参考：年収による借入額などの制限はありますか。 – フラット35

（2）定年後に返済が続くようなスケジュールを組んでいる

職場を定年退職して収入が減少した後も住宅ローンの返済が続くようなスケジュールを組んでいると、老後の暮らしが住宅ローンに圧迫されて生活が苦しくなりやすいです。

60歳で定年を迎える場合、以降は年金生活、または同じ職場で再雇用してもらうことが多いのではないでしょうか。どちらの場合も収入は減少する見込みが高いため、可能であれば定年前に住宅ローンを完済しておくことが望ましいでしょう。

（3）収入合算・ペアローンを組んでいる

収入合算やペアローンを利用している夫婦も、収入の減少が経済状況の悪化に直結しやすいです。

夫婦のどちらか一方の収入だけでは借入金が足りない場合も、収入合算やペアローンを利用することで希望する物件に手が届くことがあります。しかし、裏を返せば二人分の収入を合わせなければ購入できない物件ともいえるため、借入額が多くなる点に注意が必要です。

2．住宅ローンで生活が苦しいときの対処法

住宅ローンで生活が圧迫されて苦しい状況に陥っている場合、どのように対処すればよいのでしょうか。具体的な対処法を４つ紹介します。

（1）利息の低い住宅ローンに借り換える

住宅ローンの金利は商品や金融機関によって異なるため、より利息の低いローンに切り替えることで、長期的な負担を軽減できます。返済期間全体でみると100万円単位で金額が変わることもあります。

一方で、短期的に見ると月の負担減少額は数千円程度に留まることが多く、即効性はあまり期待できません。そのため、借り換えを検討する際は家計の見直しと同時に行うことをおすすめします。

（2）家計を見直してスリム化する

家計を見直してスリム化することで、生活全体にかかる支出を減らして余裕を生むことができます。費用対効果の低い支出は見直してみるとよいでしょう。

例えば以下のような項目を見直すことで支出を減らせることは多いです。

①携帯代

いわゆる三大キャリアのプランは料金が高額になるケースが多いです。複数台契約している場合は格安ブランドに乗り換えるだけで万単位の節約になることがあります。家での使用がメインであれば、Wi-Fiとデータ量の少ないプランを併用することで節約できる可能性もあります。

②自動車

むやみに手放すべきではありませんが、余剰があるなら削減できないか確認してみてください。週末しか乗らない2台目を保有している、交通機関の発達した都市部に住んでいるなどという場合は、手放したり原付に買い替えたりすることで大幅な節約も可能です。

③保険

家族の間で保障が重複しているなら、最適化することで保険料を節約できます。例えば、貯蓄型保険や学資保険に死亡した際の保障がある場合、個別の生命保険は不要かもしれません。保障が過剰な部分がないか確認して、過剰な部分を解約することで月々の負担を減らすことができます。

（3）回復の見込みがあるなら返済期間を延ばす

経済状況が回復する見込みがある場合、金融機関に相談して返済スケジュールを変更（リスケジュール）することにより、無理なく返済を続けられるようになる可能性もあります。

例えば、会社の都合で一時的に出向しているために給与が減少しているが、二年後にはもとの待遇に戻る予定だというケースです。

返済期間の延長は将来に負担を先送りすることになるため、無計画に延ばすのはおすすめできません。しかし、短期的に毎月の返済額を減らし家計を維持するためには有効な方法です。

（4）住宅を売って賃貸住宅に引っ越す

住宅ローンを払って家を維持することが難しい場合は、最終的には賃貸住宅への引っ越しも視野に入れてみてください。

住宅ローンを払えない場合、最終的には金融機関は家を競売で売却してしまうため、早めに手放した方がより高く売れて、経済的な負担が少なくて済むことが多いです。

3．住宅ローンの返済が難しいときの売却方法

住宅ローンの返済が難しい場合、最終手段として家の売却を検討することになります。状況に応じた売却方法を説明します。

（1）通常の不動産市場で売却する

不動産売買は不動産会社に依頼し、仲介手数料を支払うことで売却活動を代行してもらうことが一般的です。

多くの場合、住居を探している個人と売りたい個人の間で売買するため、買取サービスなどと比べると高く売れやすい傾向があります。

（2）オーバーローン状態でも任意売却が可能

自宅を売却しようとした際、住宅ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」状態に陥っていることが判明するケースがあります。この場合に検討されるのが任意売却です。

任意売却は、オーバーローン状態の家を、債権者の同意のもとで売却することです。住宅ローンの滞納が続き、放置すると競売にかけられる場合に、競売を回避することを目的として選択されることが多いです。

任意売却は一般市場で売買するため競売より高く売れやすいです。スケジュールの調整も可能なので精神的な負担もより小さくなります。ただし、任意売却を成功させるためには専門知識が必要なため、仲介を依頼する際は任意売却の実績を確認したうえで慎重に判断することをおすすめします。

（3）リースバックで売却後も住み続ける

リースバックとは、不動産の売却と賃貸がセットになった契約形態のことです。個人・企業の不動産投資家に家を売却し、その後は賃料を払って賃貸住宅として住み続けます。
自宅を売却した後も引き続き住むことができるため、環境を変えたくない人や自宅に対する思い入れが強い人などにおすすめです。

リースバックでは、家の賃料が売却価格によって変化します。高く売ろうとするとその分賃料も上がるため注意してください。

（4）親族間売買で子供や家族に売る

不動産の個人間売買は他人に譲ることが一般的ですが、自分の子供など家族や親族に売るケースもあります。これが親族間売買です。
家への思い入れがあり他人に売ることに抵抗がある場合や、子供が実家を残したいと希望する場合などに検討されることが多いです。

親族間売買は、価格や各種引き渡し条件の面で折り合いを付けやすいというメリットがあります。一方で、融資してくれる金融機関が少ないため購入側が住宅ローンを組みにくいなどの注意点もあります。

（5）シニア層ならリバースモーゲージの利用が可能な場合も

シニア層の場合、リバースモーゲージを活用できる場合もあります。

リバースモーゲージは、住宅を担保にしたローン商品の一種で、主に60歳以上のシニア層を対象としています。一般的な不動産担保ローンと異なるのは、元本の返済は契約者の死後に物件を売却して行うことです。存命中は金利だけの返済のみという商品がほとんどで、毎月の支払いを抑えることができます。

貸付金額は物件の評価額の60%程度と低いことがデメリットですが、住宅ローンの残高によっては検討できる場合もあるでしょう。

4．住宅ローンで生活苦に陥る前にやるべきこと

住宅ローンで生活苦に陥らないために重要なのは、現状を正確に把握し、経済状況の悪化に適切に備えることです。具体的に何をしておくべきなのか説明します。

（1）住宅の資産価値を確認しておく

保有している住宅にどの程度の資産価値があるのか把握しておきましょう。現在売る予定はなくても、緊急でお金が必要になるなど、将来的に売ることになる可能性はゼロではないからです。

もし、家の価額がローン残高より低い場合はマイナスの資産となります。その分を埋められるだけの預貯金を貯める、将来的な家の値動きを予想してマイナスの小さいタイミングで売るなど、方針を定めておく必要があります。

（2）現在のローン残高と返済予定を再確認する

現在のローン残高と、返済予定を再確認し、ライフプランと照らし合わせておく作業が必要です。

例えば、年金暮らしになる年齢まで返済期間が及んでいると、将来的な経済状況の悪化が懸念されます。また、妊娠・出産の予定があるなら、収入が減少するタイミングにこれまでどおりの支払いが可能かどうかも考えておかなければなりません。

大切なのは、返済額に余裕を持ち、収入の減少に耐えられるように家庭のお金を管理しておくことです。

（3）マネープランを見直す

住宅ローンの返済と両立できる現実的なマネープランかどうかも考えておかなければなりません。車の購入や子供の進学など、人生には大きな支出が発生するイベントがあります。住宅ローンを返済しつつ、無理なく費用を捻出できるか再度確認してみましょう。

例えば、子供の私立大学への進学で経済状況が悪化するのであれば、国立に進路を変更してもらうか、奨学金を利用してもらうなどプラン変更が必要な場合もあります。必ずしも支出を削減することが良いとは限りませんが、住宅ローンとのバランスを見ながら妥協点を探ることも大切です。
まずは、将来的な収入と支出の見込みをまとめ、現状維持で問題ないかを確認してみましょう。

5．まとめ

住宅ローンの返済で生活が苦しいときはさまざまな対処法があります。最終的には売却を余儀なくされるケースもありますが、相場に近い価格で売却して競売を回避する方法や、売却後も住み続ける方法もあります。

どう対処すべきか分からない場合、住宅ローンの滞納に詳しい不動産会社に相談してみることをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様のご希望や状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「競売を回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。