単に不動産を親族に売却することを親族間売買という場合もあります。
しかし、その中でも特に、「住宅ローンが残った自宅」を、「新たな住宅ローン」を組んで、子どもや兄弟叔父叔母などの親族に売却することを「親族間売買」といいます。その中で「親子間」で売買することを特に「親子間売買」といいます。
個人の方が、金融機関に相談しても親子間売買だとわかったとたん、金融機関は99％住宅ローンを貸してくれません。
親族間売買を偽装して、住宅購入目的で融資された住宅ローンを、事業資金など別の用途に使用するなど低金利の資金調達手段として悪用されることを考えているためです。
実際、メガバンクは一切親族間売買での住宅ローンの融資は行ってません。また、90％以上の地銀でも取り扱っていないのが現状です。 そのため、ノウハウのある不動産仲介業者や支援団体に依頼しなければ、親族間売買では住宅ローンが借りられないと言ったことが起こり得ます。
我々は親族間売買の総合窓口です。
不動産の売却や仲介業を行う「宅地建物取引業の免許」を持っていても、親族間売買の経験に乏しい仲介業者では、親族間売買を成功させることはできません。
親子間売買で住宅ローンの融資をしてくれる金融機関はほんの一握りです。どこの金融機関が融資してくれるのかを知らなければ、お門違いのメガバンクに融資を依頼してしまい、審査すらされずに断られてしまいます。
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| 住宅ローン 滞納問題 相談室（および提携会社） |
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保証会社とのパイプがあり、弊社の信頼関係により親族間売買であっても、融資を実行してもらえる実績があります。例えば、株式会社日本保証と提携契約を締結し、親族間売買の住宅ローンを適切に行うスキームがあります。その他の保証会社とも連携することで、不可能に思われがちな親族間売買を可能にしてきました。 |
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| 大手 不動産会社 |
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親族間売買はほとんど取り扱っていません。 大手の不動産会社は、メガバンク等と結びつきが強く、年収や物件の良いものを低金利でより有利に借りるノウハウに長けているため、親族間売買には注力していません。 |
| 地元 不動産会社 |
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親族間売買自体をやったことも聞いたこともなく金融機関とのパイプもないケースがほとんど。 したがって、必然的に親族間売買やリースバックを専門とする不動産会社に話をする必要があります。 |
親族間売買に強い仲介業者であるかどうかを見極めるには、仲介業者に「どの金融機関に融資の申し込みをしようと考えていますか」といった質問を投げかけるといいでしょう。
我々は親族間売買の総合窓口です。
我々が不動産を通じて依頼者の「未来への第一歩」を後押し致します。
親族間売買に関するお悩みから住まいに関するご相談まで、お客様のご期待にお応えできるよう、徹底したサポートを行って参ります。
「何をどう進めたらよいかわからない」等、今抱えている不安や疑問点、ご希望をお伝えください。 これまでの多種多様なご相談を受けてきました。そこから問題解決に至った実績と経験をもとに、解決方法を明示いたします。
20年前に住宅ローンを 35年ローンで組まれていました。
ですが、自営していたがうまくいかず、就職し会社員となられました。しかし、50代になり収入が激減してしまい、住宅ローンを支払うことができなくなりご相談に来られました。
既に、住宅ローンを３カ月滞納されており、このままいくと競売か任意売却となり退去しなければならない状況でした。しかし、障がいのある息子さんを抱えており、環境を変化させたくなく、住み慣れた自宅で住み続けたいとのご希望が強くありました。その結果、任意売却しお父様からお嬢様に親子間売買をすること希望されました。
今の住宅ローンの債権者と交渉し、売出価格の提示があり任意売却を行いました。
親族間売買に強い保証会社で、お嬢様の住宅ローンの審査の申請をおこないました。無事に審査が通り、両親と障がいのある息子のために親子間売買をすることができました。
親子間売買では①買い手である子どもの住宅ローンの審査が通ること、だけでなく、②審査の通った住宅ローンの融資額が、売り手である親の住宅ローンの残金を超えていること、この２つのハードルをクリアして初めて親子間売買は成功します。
まず①の住宅ローンの審査に通るかどうかは、住宅ローンを申し込む子自身についても調査され、融資するかどうかが決定されます。また、売買の対象となる物件の価値も評価されますので、物件の価値が低ければ、子どもの年収が高くても、融資金額は低くなってしまいます。従って親子間売買が成功しやすいケースとは、親子間売買の実績が豊富な不動産会社に仲介に入ってもらい、融資を受ける子どもに問題がなく、かつ何よりも重要なのが「物件の価値が高いこと」という３つの要素が揃っているケースになりますので、任意売却に比べて、親子間売買のハードルは高くなります。
競売を申立てられていても、落札者が決定される開札期日の前日までであれば、競売を取下げることができますので、それまでであれば親子間売買も理論上は可能です。ただ、競売が申立てられているということは、住宅ローンを既に滞納し、保証会社が代位弁済をした後になるので、親子間売買には保証会社の同意が必要となります。この点、滞納していないケース【非オーバーローン型】では、子どもの住宅ローンさえ通ってしまえば、親の住宅ローンの債権者が文句を言おうが親子間売買を成立させることはできますが、既に滞納しているケースでは、子どもの住宅ローンが通っても、親の住宅ローンの債権者が反対すれば親子間売買はできないのです。
しかも競売が申立てられている場合は、任意売却には応じても、親子間売買には応じないという保証会社がいます。このような場合は、競売申立後には親子間売買はできないと考えた方がよいでしょう。
一般的な不動産の売却と同じで、宅建業法で定められている上限金額である売却価格の３％プラス６万円になります。住宅ローンあっせんの費用等を請求する会社さんもいらっしゃいますが、親族間売買を考えられている方は、資金繰りが非常に厳しい方が多く、当社はそのような費用は頂いておりません。
当社では提携の金融機関があり、親子間売買であっても融資をしてもらえる体制を整えていますが、それでも親子間売買のハードルは高く、成功率は４割程度にとどまります。残り６割については、買い主である子どもの住宅ローンの審査は通ったが、希望した金額での融資は受けられず、親の住宅ローンを完済させることができなかったことで親子間売買が成立しないケースがほとんどです。つまり、物件の価値がないケースでは親子間売買を成立させることが難しくなります。
受けることは可能です。親子間売買と同様です。元夫から元妻に売買したい場合に希望されるケースが多いです。元妻が専業主婦であったり、アルバイト程度で少額の収入であったりする場合には、通常の住宅ローンと同様厳しいのが現状です。
可能性は低いです。物件によりけりですが、共有持分だけでは活用ができないので、共有持分の価値は非常に低く評価されてしまいますので、共有持分自体に融資する価値がある場合に限って、住宅ローンは受けることが可能です。離婚にともなう夫婦間や親子間で共有持分を買い取りたいケースの相談をうけますが、成功率は非常に低いです。
