個人再生をすると住宅ローンの支払いはどうなる？持ち家を残す方法と注意点を解説

借金の額が増え、毎月の返済が困難になった場合、個人再生による借金の減額を検討する方も多いのではないでしょうか。
しかし、マイホームを購入して住宅ローンを返済している場合、マイホームがどうなってしまうのか不安を感じて躊躇される方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、住宅ローンを返済している方が個人再生した場合に持ち家を残す方法、個人再生のメリットとデメリットを解説します。

1．個人再生とは

まずは、個人再生の概要について説明します。

（1）裁判所を介した債務整理の手続き

個人再生は、裁判所を介した債務整理の手続きの一つです。

裁判所の認可決定を受けて借金を大幅に減額してもらい、残りの債務を計画通りに返済していきます。

個人再生では、債務が原則5分の1まで減額されるため、借金の返済に困っている人にとってはメリットの大きい手続きといえます。

ただし、個人再生後は新規借入や新規クレジットカードの作成はできなくなるという点には注意が必要です。

（2）自己破産との違い

自己破産との大きな違いは、手続後も債務が残るという点です。

自己破産では債務の返済が全額免除されますが、個人再生では減額された債務を3年から5年かけて返済していきます。

債務が残るという点はデメリットのように思われますが、個人再生は自己破産とは異なり、住宅や車などの財産を手放さずに手続きができるという点が大きなメリットです。

自宅を手放したくない場合、次の項で解説する住宅ローン特則を利用することができます。

2．個人再生をして持ち家を残す方法

個人再生をしても、住宅ローンの支払いを継続し、持ち家を残せる制度があります。最初に、持ち家を残す方法と、保証人を付けている場合の懸念点について解説します。

（1）住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用する

個人再生を検討する際、住宅ローンを支払っている方のなかには「持ち家も処分されるのではないか」と考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、個人再生をしても住宅ローンを払い続けられる「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」を利用すれば、持ち家を維持することが可能です。
住宅ローン特則は、住宅ローンを支払っている個人が、自宅を処分することなく個人再生の手続きを行うことができる制度です。

通常、住宅には抵当権が設定されているため、返済ができなくなると債権者は住宅を競売にかけ、お金を回収しようとします。しかし、住宅ローン特則を利用することで、住宅ローン以外の債務を整理することが可能です。

（2）保証人に返済請求がいくことはない

住宅ローンを借りる際に保証人（連帯保証人）を付けているケースもあるでしょう。債務者が個人再生をすると、「住宅ローンの返済が保証人に行ってしまうのではないか」と心配する方も多いのではないでしょうか。
しかし、保証人が住宅ローンの返済を迫られることはありません。債務者が個人再生をしても、住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンの返済は続きます。そのため、保証人に請求がいくことはありません。

3．個人再生を利用できる条件

個人再生は、手続きを完了するために一定の条件を満たす必要があります。例えば、継続的な収入があること、個人再生であることなどが前提条件です。
ここでは、個人再生の条件について解説します。

（1）将来的に継続的または反復して収入を得る見込みがあること

個人再生は、将来的に継続的または反復して収入を得る見込みがある人しか利用できません。減額後も返済を継続できる定期的な収入が見込めるのであれば、必ずしもサラリーマンや正社員である必要はありません。
アルバイトやパートでも、継続的に一定の収入を得ていれば、個人再生が認められる可能性は高いでしょう。ただし、短期間に間隔をあけてアルバイトをした場合は、反復継続的な収入として認められないことがあります。

また、年金受給者のうち、老齢厚生年金や退職共済年金を受給している場合は、継続的な収入が期待でき、条件を満たせます。
一定の障害（身体障害、知的障害、精神障害）により支給される年金の場合で条件を満たしている方もいるでしょう。ただし、障害に該当する場合は、「継続的または反復して収入を得る見込みがある」と認められない場合があるため注意が必要です。

（2）債務総額が5,000万円以下であること

再生債権の総額が5,000万円を超える場合には、個人再生を利用できません。制約がある理由は、債務額が大きいと免除額も大きくなり、債権者の不利益が大きくなるからです。個人再生手続という簡便な手続きの利用を認めるのは最適ではないため、法人と同様の民事再生手続をとるべきと考えられています。
現実問題として、個人の債務総額が5,000万円を超えるような場合には、自己破産の申立てを検討することになるでしょう。自己破産の場合、借入金額に制限はないためです。

4．個人再生で住宅ローン特則を利用できる条件

住宅ローン特則は無条件で認められるわけではなく、以下のような条件が設けられています。

• 住宅の購入やリフォームのために借りるローンである
• 申請する人のための住宅である
• 住宅ローン以外の抵当権が設定されていない
• 住宅ローンの延滞がない、または代位弁済後6ヶ月以内である

住宅ローン特則を利用できる主な条件を詳しく見てみましょう。

（1）住宅の購入またはリフォームのための借入である

住宅ローン特則を利用する条件の一つは、住宅の購入またはリフォームのために借りたお金であることです。ほかの資金使途で借りたお金は認められません。

（2）手続きをする本人のための住宅である

住宅ローンを返済する住宅は、本人や家族が住むための住宅でなければなりません。
例えば、賃貸するなど資産運用の目的で購入した住宅には適用できません。生活の基盤となる住宅のみが対象となります。
なお、契約者が該当の住宅にいない場合でも、住宅に家族が住んでおり、後日戻ることが証明できれば、住宅ローン特則を利用できます。また、店舗兼住宅の場合、居住用スペースが建物の床面積の2分の1を超える場合は、住宅ローンの特例が適用されます。

（3）住宅ローン以外の抵当権を設定していない

住宅ローン特約は、住宅に抵当権が設定されていることが条件となるため、住宅に抵当権が設定されていない場合は適用されません。
また、抵当権が設定されていても、住宅ローン以外のカードローン、他社の抵当権が設定されている場合は適用外です。
さらに、税金の未納などで自宅が差し押さえられた場合も、他社が抵当権を設定したことになるため利用できません。
ただし、税金をすべて納めれば差し押さえは解除され、その時点で住宅ローン特則を利用できるようになります。

（4）住宅ローンの滞納がなしまたは代位弁済が6ヶ月以内である

個人再生手続を進める前に、住宅ローンの返済を滞納していないことが条件です。
ただし、代位弁済の滞納が続いても、代位弁済後6ヶ月以内に個人再生手続を開始すれば、例外的に住宅ローン特則を利用できます。
個人再生の申立てには時間がかかるため、早めの手続きをおすすめします。

5．個人再生で住宅ローン特則を利用できないケース

個人再生の住宅ローン特則は誰でも利用できるものではなく、前項で紹介した条件を満たしていなければなりません。

以下のようなケースでは、住宅ローン特則を利用できないのでご注意ください。

（1）住宅ローン以外の抵当権が付いている

前述したとおり、住宅ローン以外の抵当権が付いている場合は住宅ローン特則を利用することはできません。

例えば、家を担保にして不動産担保ローンや事業用融資を借りているような場合は、住宅ローン特則を利用できません。

（2）住宅ローンが代位弁済されている

住宅ローンの滞納が一定期間続けば、保証会社による代位弁済が行われます。代位弁済とは、保証会社が銀行へ立て替えて全額返済を行うことで、代位弁済後には保証会社へ債権が移ります。住宅ローンが代位弁済されてしまえば、住宅ローン特則の利用は認められません。

ただし、代位弁済されてから6カ月以内に個人再生を裁判所へ申し立てれば、代位弁済が取り消されて住宅ローン特則が利用できるようになります。

（3）税金を滞納している

税金を滞納している場合、住宅ローン特則が利用できない可能性があります。

税金の滞納が続き、家を差し押さえられると、不動産の登記簿謄本に「差押」という登記が入ります。「差押」の登記があると、住宅ローン特則を利用できません。

この場合、まずは税金の滞納を解消する必要があります。

（4）ペアローンを組んでいる

住宅ローンを夫婦のペアローンとして組んでいる方も多いですが、ペアローンを組んでいる場合は原則として住宅ローン特則を利用できません。ペアローンは夫婦それぞれが金融機関と契約することになるため、ローン契約は2本として契約することになります。そのため、住宅には、夫婦それぞれの借入に関する抵当権が設定されている状態になってしまいます。住宅ローン特則の利用要件には「別の抵当権が設定されていないこと」というものがあるため、ペアローンは要件を満たしていないことになり、住宅ローン特則が適用されません。

ただし、裁判所の運用によっては適用を認められることがあります。夫婦2人で個人再生を申立てることで認められるケースもあれば、夫婦の一方が単独で申立てても認められるケースもあります。裁判所ごとに運用は異なるため、事前に地域の裁判所について詳しい弁護士などに相談することが大切です。

6．住宅ローン返済中に個人再生をするメリット

個人再生を利用しても、持ち家を残したまま住宅ローン以外の借金を減らし、返済期間を延ばすことが可能です。住宅ローンを返済しながら、個人再生をする主なメリットについて説明します。

（1）住宅ローン以外の借金を整理できる

住宅ローン返済中に個人再生をする最大のメリットは、住宅ローン以外の借金を整理できるという点です。
個人再生では、最低弁済額（個人再生後に最低限支払わなければならない金額）の基準が以下のように定められています。

債務額	最低弁済額
100万円未満	全額
100万円～500万円未満	100万円
500万円～1500万円未満	債務総額の5分の1
1500万円～3000万円未満	300万円
3000万円～5000万円未満	債務総額の10分の1

住宅ローン以外の借金返済が困難になっている場合、個人再生をすれば大幅に借金を減額できます。

（2）一括請求された住宅ローンを分割で返済できる

住宅ローンの返済が遅れると、利息よりも高い遅延損害金が請求されます。滞納が続くと、一括返済を迫られることもあるでしょう。個人再生を検討している方のなかには、すでに一括返済を迫られている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、住宅ローン特則には、すでに滞納している場合でも、住宅ローンの利益を回収して分割返済できる効果があります。そのため、新たな遅延損害金や一括請求がなくなります。

（3）住宅ローンの返済期間を延長できる

弁済期間中（3～5年）に、住宅ローン以外の減額された債務も弁済します。
加えて、支払いが滞った住宅ローンの元本、利息、遅延損害金、住宅ローンを契約通りに返済しなければなりなりません。そのため、過大な負担になることもあります。
どうしても支払えない場合は、住宅ローン特則のリスケジュール型を利用できます。
リスケジュール型を利用すれば、最終返済期限を延長し、月々の返済額を減らすことが可能です。

（4）返済額を一時減額できる

支払いの目途が立たない場合は、元本猶予期間併用型を利用できます。
返済期間中（3～5年）に住宅ローンの返済額を減額してもらい、最終的な住宅ローンの返済期間の延長が可能です。
再生計画の返済期間が終了した後、毎月の住宅ローン返済額を増やします。住宅ローン債権者の同意を得ることができれば、再生計画弁済期間中には住宅ローンに関する全ての支払いを停止することが可能です。

7．住宅ローン返済中に個人再生をするデメリット

住宅ローン特則は、持ち家を残したい方に有効な制度といえます。しかし、各手続きは万能ではなく、一定の限界があります。
住宅ローン返済中に個人再生をするデメリットも理解しておきましょう。

（1）住宅ローンが減免されるわけではない

住宅ローン特則を適用しても、住宅ローンの返済総額を減額できません。
本来、抵当権（その他の担保権）は、他の債権者に優先して返済を受けることができる強力な権利です。

実際、住宅ローン特則は、「抵当権者による権利行使を制限できる」という意味では、特性がある手続きといえます。そのため、個人再生において契約上の支払い総額を保証することは、返済条件の見直しを認めるための譲れない最低条件です。

個人再生では、他の債務が元本免除になることがあるため、住宅ローンも減額されると勘違いされている方も多いようなので、注意しましょう。

（2）住宅ローン残額が少ないと個人再生できないこともある

個人再生を利用する場合には、自己破産で解決する場合よりも多額の金額を債権者に返済する必要があります。
債権者の立場で考えると、自己破産を申し立てた場合よりも回収できる金額が少なくなるのであれば、分割での一部弁済を認めるメリットはありません。債権者にとって、一方的に不利になります。
そのため、個人再生において債務が減額される金額は、「清算価値（自己破産した場合の配当見込額）」に基づいて決定する必要があります（清算価値保障の原則）。

住宅ローンの残債が少額しかなく返済に行き詰っている場合には、清算価値保障の原則により、個人再生をしても借金が一切免除されません。つまり、個人再生をする意味がないことがあるため注意が必要です。

（3）個人再生後5～10年間は新規ローンを組めない

住宅ローンを返済中であっても、自宅を手放さずに個人再生手続きができます。また、個人再生手続き完了後でも、住宅ローンを組むことは可能です。

ただし、個人再生手続き終了後は、金融事故情報として個人信用情報に記録されます。
個人信用情報は、個人再生手続き後5～10年間は残るため、記録が残っている間は住宅ローンの審査に落ちてしまう可能性が高いです。
借金が残っている状態で新たなローンを組んでも返済できない可能性があることから、焦って新たなローンを組むよりも返済に専念して早く完済しましょう。

さらに、社内資料が原因で審査に落ちるケースもあります。5～10年経過すると個人信用情報から記録が消えますが、個人再生を行った金融機関では社内データの保存期間に定めがないため、半永久的に記録が残ります。
将来、住宅ローンを利用する際には、個人再生手続きを行った金融機関は避けましょう。

8．住宅ローン返済中に個人再生を利用する場合の注意点

自宅を残しながら借金を整理したい場合、個人再生はメリットが大きい選択肢のように思えますが、個人再生にはデメリットもあります。

住宅ローン返済中に個人再生を検討する際は、以下の点に注意しましょう。

（1）連帯保証人への影響について

個人再生における住宅ローン特則は、連帯保証人に迷惑をかけることはありません。住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンの返済義務は個人再生をする債務者にあるからです。

ただし、再生計画通りに返済できなくなった場合には、連帯保証人が返済を請求されるようになるため注意が必要です。

（2）返済が難しい場合は他の選択肢も考えるべき

個人再生の住宅ローン特則を利用して自宅を残せたとしても、再生計画通りに返済ができなければ自宅は差し押さえられて競売にかけられてしまいます。

個人再生をしても返済が難しい可能性がある場合、他の選択肢も検討しましょう。

個人再生以外の選択肢として、以下の方法が挙げられます。

①リースバック

リースバックとは、第三者へ家を売却して賃貸として家に住み続ける方法です。

自宅を売却した後も今までどおり住み続けられるというメリットがありますが、毎月家賃を支払わなければなりません。家賃は周辺の家賃相場よりも高く設定されることも多く、リースバック契約期間中に、家賃の支払いが負担になり、支払いが困難になるケースもあります。

②任意売却

任意売却をすれば自宅を手放すことになりますが、競売よりも高額で売却することができるので住宅ローンの返済負担は大幅に軽減されます。売却後に残った住宅ローンは金融機関に交渉することで無理のない範囲内で分割返済することができます。

今後の生活をスムーズに立て直すためには、任意売却で返済負担を軽減した方が良い場合もあるので、じっくり検討してみることが大切です。

まとめ

住宅ローンを抱えている方の借金問題に関しては、状況が悪化してから専門家に依頼するケースが多いですが、長い期間、問題を放置すると、住宅ローンを滞納するリスクが高まります。
個人再生は債務整理の中でも手続きが複雑であり、申請書の作成に時間がかかることが一般的です。多額の借金が積み重なり、返済ができなくなった方、住宅ローンが残っており持ち家を失いたくない方は、早めに専門家に相談しましょう。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様のご希望や状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンの支払いが困難な状況だけれど、今の家に住み続けたい」「住宅ローンを滞納していて裁判所から通知が届いたけれど、どのように対処すればよいかわからない」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。