リースバックの相談先は?選定基準と注意点を解説

相談先選びのチェックポイント

リースバックは、売却後も住み続けられるという性質上、さまざまなメリットのある売却方法です。しかし、普段なじみがないため「どこに相談すればよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、リースバックを検討している方向けに、相談先を選ぶ基準や注意点などについて解説します。

1.リースバックとは

まずは、リースバックの概要について簡単に説明します。

(1)売却後も家に住み続ける方法の一つ

リースバックとは、住宅を売却する際に新たな所有者と賃貸契約を結び、売却後も賃貸住宅として住み続ける方法です。事情があり、自宅を持ち続けることが難しいけれど、住み慣れた自宅に住み続けたいという場合に検討される方法です。

リースバックを行うと、売却時にまとまった金額の代金を受け取れますが、売却後は住み続ける限り毎月家賃を支払うことになります。

(2)リースバックのメリット

リースバックのメリットは、大きく分けて3つあります。

①住宅を手放せる

リースバックにより所有していた住宅を手放して所有者でなくなることから、固定資産税や管理費の支払いや、自分の死後の家の管理などの負担がなくなります。

②まとまったお金が得られる

リースバックは売却の一種なので、住宅を売却した代金が手に入ります。

③引越しせずに済む

一般的な売却では家の引き渡しが必要ですが、リースバックでは引き続きその家に住み続けることができます。

リースバックのメリットとデメリットについてはこちらの記事で詳しく解説していますので、参考にしていただければと思います。

参考記事:リースバックとは?メリットとデメリット、注意点も解説

(3)リースバックはどのような人が利用するのか

リースバックを検討する事情は人によって異なりますが、以下のような場合に選択肢の一つとして検討される方が多いです。

①「争族」の防止

住宅は、遺産となった際に分割が難しく、相続人の間で争いの種になることも少なくありません。リースバックを利用して事前にお金に換えておくことにより、終の棲家の確保と相続対策を同時に実現することができます。

②住宅ローンを滞納して住宅が競売になりそうなとき

住宅ローンの返済が滞ると、最終的に債権者は競売で家を売却し、代金で債権を回収します。このような事態に陥る前に、リースバックを利用して家を売却し、債務の返済に充てることができます。

2.リースバックの相談先はどこ?

では、実際にリースバックを検討する場合、どこに相談すればよいのでしょうか。具体的な候補を挙げながら説明します。

(1)一般的な不動産会社はリースバックを扱わない

まず、地元の不動産会社や大手の不動産会社は、リースバックを取り扱っていないことが多いです。これらの不動産会社の主な業務は賃貸や一般市場での不動産売買の仲介、物件の管理などに限定されるためです。相談しても断られる場合が多いでしょう。

(2)リースバック専門会社

リースバックを専門に行なう不動産会社も存在します。インターネットに募集広告を出しているところも多く、直接相談することができます。

ただし、複数社比較したい場合は、各候補と自分で打ち合わせ・交渉を行わなければならないため、適した相談先を探すには相応の手間がかかります。

また、売却価格や家賃設定、契約内容に関する専門的な内容について理解した上で契約に臨まなければならないため、直接交渉はハードルが高いというデメリットもあります。

(3)住宅ローン滞納中なら専門の不動産会社に

リースバックには、以下の2つのタイプが存在します。

  • オーバーローン型:住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回る場合
  • 非オーバーローン型:住宅ローンの残債以上の価格で物件を売却できる場合

住宅ローンを滞納しており、オーバーローン型に該当する場合は、ローンの滞納問題とリースバックに関する専門知識と実績を持つ不動産会社に相談することをおすすめします。

住宅ローンを滞納している状態だと、債権者と交渉の上、売却の許可を取る必要があり、ご自身で手続きを進めるのはほとんど不可能に近いためです。個人でリースバック会社に相談しても、断られる可能性が高くなります。

3.オーバーローン状態ではリースバックできない?

一部では、「オーバーローン状態ではリースバックはできない」といわれていますが、これは事実なのでしょうか。オーバーローン型のリースバックについて説明します。

(1)オーバーローン型のリースバックは成功率が低い

結論からいうと、オーバーローン状態でもリースバックは可能です。ただし、非常に成功率が低く、リースバックに精通したプロの不動産会社の力を借りても3割程度といわれています。

というのも、オーバーローン型のリースバックでは、売却価格を決定するのに、担保を抑えている債権者の許可が必要となるためです。返済額を多くしてほしい債権者と、安く買いたい不動産会社の間で折り合いが付かず、その多くは失敗してしまいます。

しかし、残債が比較的少なく、かつ物件の資産価値が高い場合、任意売却と組み合わせることでリースバックが成功するケースもあります。

(2)任意売却と組み合わせてリースバックできる場合がある

任意売却とは、オーバーローン状態の物件を、債権者の許可を得て競売以外の方法で売却することです。前述した通り、オーバーローン状態の物件のリースバックは難度が高いのですが、価格の折り合いがつけば売却できることがあります。

ただし、債権者とリースバック会社の双方の意見を聞き、交渉の上、落としどころを探る必要があるため、ご自身で行うのは不可能に近いといえます。オーバーローン状態でリースバックを検討する場合、実績を豊富に持つ不動産会社のサポートが不可欠です。不動産会社を選ぶ基準については、後程詳しく説明します。

(3)ポイントは売却価格と家賃のバランス

リースバックの重要なポイントの一つとなるのが、売却価格と家賃のバランスです。リースバック会社や投資家は、自分が損をする取引には応じません。リースバックにおいて売却価格と家賃は比例します。高く売ろうとした分、家賃が高くなり、売却後の生活が苦しくなる可能性があるという点には注意が必要です。

具体的な基準としては、購入価格に対する家賃の割合が、年間10%を下回らないよう調整することが一般的です。高く売ろうとするあまり家賃が高くなると生活再建の足かせとなる可能性があるため、不動産会社と相談しつつ、無理のない金額に設定することをおすすめします。

なお、物件の資産価値が高い場合や、短期の定期借家契約が前提のリースバックの場合、家賃を抑えてもリースバックに応じてくれる会社もあります。

4.リースバックを相談する不動産会社を選ぶ基準

リースバックは、直接リースバック会社に相談することも可能ですが、複数の会社を比較しながら売却先を決めたい場合、まずは仲介の不動産会社に相談することをおすすめします。では、具体的にどのような基準で会社選びをすればよいのでしょうか。選定基準と注意点について説明します。

(1)リースバックの実績を確認する

まず、リースバックの実績がどの程度あるのか必ず確認しましょう。リースバックは、通常の不動産売買とは異なる専門的な知識と経験が必要となるため、経験不足の不動産会社では失敗する可能性があります。また、実績の豊富な不動産会社であれば、多くのリースバック会社の紹介が可能であり、自分に合った売却先を見つけやすいという点もメリットです。

リースバックの実績は、会社のWebサイトに掲載されていることが多いです。まずはインターネットを使って相談先の候補を探してみましょう。

当社のリースバックの解決事例はこちら

(2)任意売却の実績を確認する

オーバーローン状態でリースバックを検討する場合、相談先の不動産会社には任意売却の知識も必要となります。任意売却とリースバックを組み合わせる場合、以下のような業務が発生するためです。

  • 債権者からの任意売却の許可を得る
  • 利害が対立する当事者間の調整と落としどころの設定
  • 競売の期日までの売却先探しと手続きの完了

これら全てを円滑に行わなければ売却は成功しないため、相応の経験と実績が求められます。こちらの実績もWebサイトに掲載されていることが多いので確認してみてください。

(3)リースバック・任意売却に潜む悪徳業者に注意

リースバックや任意売却では、経済的に困窮した相談者を狙った悪徳業者の被害が複数報告されています。中には、お金をだまし取られた、依頼したのに放置されて結局競売になってしまったなどという悪質なケースもあります。不動産会社への相談は早めに行う必要がありますが、うっかり悪徳業者を選んでしまい被害に遭うことは避けなければなりません。では、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

悪徳業者にはいくつか共通する特徴があります。特に以下のような点には、注意してください。

  • 相談料や着手金など仲介手数料以外の費用を請求する
  • 初回相談の時点で依頼を即決させようとする
  • 30万円超の高額な引っ越し代で依頼させようとする
  • 相談者に都合の良いことしか説明しない

このような業者を避けるために、まずは複数社に相談し、比較しながら候補を絞り込むことをおすすめします。

参考記事:任意売却の悪徳業者の特徴は?被害を回避するための対策も解説

またリースバックの自体の認知度が低いことや、一連の手続が複雑であることから、契約内容等について消費者の理解が不十分なままで契約が締結されるなどのトラブルが発生している事例も見受けられることから、国土交通省よりガイドブックが策定されることになりましたので、こちらを参考にされるのも良いかもしれません。

参考URL:消費者向けリースバックガイドブック策定検討会の開催(国土交通省公式サイト)

5.まとめ

リースバックの相談先を選ぶ際は、リースバックや任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に依頼することが大切です。オーバーローン状態の物件では債権者との交渉も必要となるため、自分だけで手続きを行うのはほぼ不可能といえます。複数の会社を比較しながら、相談先を選んでみてください。

当社は、多くのリースバックや任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、その先の生活再建まで見据えて、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンを払えないけれど、住み慣れた自宅に住み続けたい」というご相談にも数多く対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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