親族間売買が贈与税の対象となる場合とは?課税を回避する方法も解説

贈与税

親族間売買についてインターネットで調べていると「贈与税の対象になる」という記載がしばしば見られます。親族間売買を検討されている方の中には、「売買でお金を払うのに、税金まで取られるの?」と心配になってしまった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、親族間売買が贈与税の対象となることはあります。ただし、それは一部の条件を満たす場合のみです。この記事では、どのような場合に親族間売買が贈与税の対象となるのか、課税を回避するにはどうすれば良いのかについて解説します。

1.そもそも贈与税とは?

本題に入る前に、まずは「そもそも贈与税とはどのようなものか?」という点をおさらいしてみましょう。

贈与税は、個人から金銭や不動産などの財産を譲り受けたときに、受け取る側が支払う税金のことです。贈与は、贈与する人ともらう人の関係から、一般贈与と特例贈与の二種類に分かれ、それぞれ控除率(非課税になる割合)が異なります。税率は、課税対象となる価格に応じて、10%から55%の間で適用されます。

贈与税には、年間110万円までの基礎控除(贈与を受けた全員が非課税になる金額)が設定されています。そのため、110万円までなら贈与税はかかりません。

2.親族間売買が贈与税の対象になることがある

贈与税は親族間売買にどのように関わってくるのでしょうか。
親族間売買による不動産のやり取りは、贈与税の対象となることがあります。通常、不動産の売買は贈与とされないのですが、親族間での売買は税務署から入念にチェックされる傾向にあるのです。その理由を確認してみましょう。

(1)贈与税・相続税逃れの売買ではないかと疑われる

親族間売買のほか、贈与や遺産相続という形でも、親族間で不動産の所有者が移動することがあります。ただし、贈与も相続も、一定以上の金額は課税対象です。親族間売買は、税務所から「脱税の隠れみのにしているのではないか」と疑いを持たれることがあるのです。

実際に、気心の知れた親族の間での売買は、仮に実態が伴っていない場合でも口裏を合わせることが可能です。このような事情から、税務署からマークされるケースがあります。

(2)売買価格が安すぎると「みなし贈与」の判定に

では、具体的に親族間売買でどのようなケースが贈与と判定されるのでしょうか。結論からいうと、市場価格に対して売買価格が安すぎると、みなし贈与として課税対象とされます。

例えば、通常4,000万円が相場のマンションを、親族に1,500万円で売却したとします。この場合、相場との差額である2,500万円は贈与となるため、贈与税の対象となります。

細かい計算を省いた概算ですが、一般贈与のケースであれば、基礎控除100万円と控除額250万円を除いた2,150万円に、税率の50%をかけて計算します。この場合、支払う贈与税は1,075万円となります。

このように、税務署は不動産取引の売買価格をしっかりと確認しています。思わぬ税金を課税されないためには対策が必要なのです。

(3)名義の変更のみ行うときも贈与扱いとなる

不動産の名義だけを変更し、実質的な家の主人が変わらない場合でも、対価のやりとりがなければ贈与となります

例えば、不動産を所有している高齢者の中には「死んでから迷惑をかけないよう、生きているうちに子供に名義だけでも変更しておきたい」と考える方もいらっしゃいます。気持ちは理解できるのですが、税務署から見ると、金銭のやりとりのない不動産の名義移動は贈与そのものです。

以上はあくまで一例ですが、「とりあえず」の名義変更で贈与税の請求をされないよう、注意が必要です。

3.適正価格の親族間売買は贈与税の対象とならない

先ほど解説した通り、親族間売買が贈与税の対象となるのは、相場に対して価格が安すぎる場合です。そのため、適正価格での親族間売買は贈与税の対象となりません。

では、具体的にいくらで売買すれば「適正価格」といえるのでしょうか。

(1)適正価格の判断には路線価が参考になる

価格が適正かどうかは、最終的には税務署が判断します。ただし、適正価格か否かの判断にはいくつか基準が存在し、そのうちの一つが路線価です。

路線価とは、全国の道路ごとに設定されている宅地の価格です。各道路に、その道路に面する一般的な土地の1平方メートルあたりの価格が設定されており、土地の評価等に利用されています。路線価は概ね市場価格の8割です。相場より約2割安価になり、かつ適正の範囲であるため、なるべく安く売買したい場合は路線価を目安とするとよいでしょう。

過去には「路線価を基準とした土地の売買がみなし贈与に当たるかどうか」を争点とした判例が存在します(東京地方裁判所平成19年8月23日判決(行ウ)第562号)。裁判所は、「路線価を基準とした価格設定は相場に対して著しく安価とはいえない」として、贈与を主張した税務署側の主張を退けました。

(2)路線価による価格の算定ができないケース

ただし、路線価を参考にした価格の算定は万能ではありません。路線価が設定されていないエリアや、タワーマンションをはじめとした「路線価と市場の相場に乖離がある物件」も存在するからです。このようなケースでは、別途専門家に依頼して、適正価格を評価してもらう必要があります。

4.親族間売買の適正価格がわからない場合の対処法

通常、不動産の所有者は土地評価のプロではありません。適正価格がいくらかわからない場合は、どのように対処すればよいのでしょうか。具体的な解決方法について説明します。

(1)不動産鑑定を依頼する

不動産鑑定士に依頼して、不動産の価値がどの程度なのか調査する方法があります。不動産鑑定は、不動産鑑定士の有資格者が独占的に行う物件評価のことで、依頼者が報酬を支払って行います。

不動産の価格を知る方法としては、最も信頼性が高いとされており、万一税務署から贈与の疑いをかけられた場合に、価格の根拠として鑑定結果を提示することができます。

ただし、鑑定依頼には最低でも20万円程度の報酬が発生します。経済的に苦しい状況にある場合、大きな負担となるでしょう。

(2)専門知識の豊富な不動産会社に相談する

もう一つの方法は、親族間売買の経験が豊富な不動産会社に相談することです。不動産鑑定士の鑑定とは異なりますが、不動産会社は物件の査定を行うことが可能だからです。

不動産会社の査定では、「実際に不動産市場で買い手を探した場合、どの程度の金額になるか」という観点から調査を行います。親族間売買の対象物件も、市場で売却したケースを想定して価格の算定が行われるため、市場価格に近い価格を知ることができます。税務署が贈与かどうか判断する際は、市場相場との乖離の有無を基準とするため、これは大きなメリットといえるでしょう。

また、不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合と違い、報酬が発生しないので、費用を節約したい方にもおすすめです。

5.親族間売買の仲介を不動産会社に頼むメリット

親族間売買を検討する際、「売却先を探さずに済むので仲介は必要ない」と思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、親族間売買を不動産会社に依頼することには大きなメリットがあります。主なメリットについて説明します。

(1)不動産の知識がなくても贈与税の課税を回避できる

先ほど解説したように、親族間売買では、売却価格が相場より大幅に安い場合、差分は贈与税の課税対象となります。そのため、市場相場に近い価格で売却することが重要なのですが、売買当事者だけで適正価格を算出することは可能でしょうか。

不動産の査定にはいくつもの要素が複雑に絡み合っており、知識のない一般の方では算出が難しいのが現実です。その点、不動産会社に依頼しておけば、価格査定を全て任せることができます。

自分に十分な知識がない場合でも、適正価格を知り、贈与税の課税を回避できるのは、不動産会社に依頼する大きなメリットといえます。

(2)住宅ローンを利用しやすくなる

不動産会社への依頼をおすすめするもう一つの理由は、住宅ローンの審査に各段に通りやすくなることです。

親族間売買では、住宅ローンを利用できない点が問題となることが多いです。これは、住宅ローンの貸付を行う金融機関が、親族間売買希望者への融資を敬遠するためです。メガバンクであればまず断られますし、地方銀行・信用金庫でもごく一部の金融機関しか取り扱っていません。

これは、金融機関から見て、親族間売買では、住宅購入以外の用途に貸付金を利用されるリスクがあるためです。資金を不正に利用されても、当事者間で口裏を合わせられると、金融機関には確認する術がありません。住宅ローンの貸付を断られた結果、金利の高い多目的ローンを利用するなど、不利な方法での資金調達を余儀なくされることがあります。

親族間売買の実績が豊富な不動産会社を通すことで、金融機関から一定の信用を得られます。また、不動産会社が提携している金融機関の住宅ローンを利用することも可能です。当事者のみで親族間売買を進めているケースと比べると、ぐっとローン審査に通りやすくなるのです。

6.まとめ

親族間売買で贈与税の課税を回避するためには「適正価格で売買を行うこと」がカギとなります。不動産に関する専門知識の乏しい一般の方が個人で査定を行うことは難しいため、親族間売買の実績が豊富な不動産会社に、査定を依頼することをおすすめします。

また、不動産会社を通すことで、住宅ローンの契約の難易度も大きく下がります。資金調達の面からも有利に売買を行えるため、支払う仲介手数料分を加味しても、メリットの方が大きいのではないでしょうか。

親族間売買を依頼する不動産会社をお探しの際は、ぜひ当社にご相談ください。数々の親族間売買を成功させた実績を持つスタッフが、売却完了まで手厚くサポートさせていただきます。

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