親族間売買で住宅ローンの利用が難しい理由・審査に通らない際の対処法は？

親族間売買を検討する上で、問題となるのが住宅ローンの契約です。現金一括で購入するのではない限り、いずれかの金融機関で住宅ローンを利用するのが前提となるからです。

しかし、親族間売買では、住宅ローンの審査に通りにくく、利用が難しいという現実があります。なぜ住宅ローンの審査に通りにくいのでしょうか。この記事では、親族間売買での住宅ローンの契約が難しい理由と、審査に通らない場合の対処法を紹介します。

1．親族間売買とは

親族間売買とは、読んで字のごとく親族間での不動産の売買のことです。通常、親子の間で売買することが多いため、親子間売買とも呼ばれます。親族間売買は、売買相手が気心の知れた家族や親族ということもあり、売り手・買い手の双方にメリットの多い売買方法です。

（1）親族間売買のメリット

親族間売買のメリットはいくつか存在しますが、そのなかでも代表的なのは以下の3点です。

①実質的に親の住宅ローンを肩代わりできる

親子間売買では、親の住宅ローンに残債があり経済的に困窮している場合、売買を行うことで、家の代金でローンを完済できることがあります。実質的にローンを肩代わりすることになり、親の負担を減らすことができます。

②将来的な「争族」の発生を予防できる

不動産は遺産となってしまうと分割の難しい財産です。金銭と違って簡単に分割できないため、相続人が複数存在する場合は家をめぐって争いに発展することもあります。このような場合に「売買」という形できちんと代金を払って相続人の一人が引き継ぐことで、相続発生時のトラブルを回避できます。

③住み慣れた家が他者の手に渡らない

経済的に困窮しており、家の売却を検討する段階まできていても「大切な家が他人の手に渡ることに抵抗がある」という方もいらっしゃいます。親族間売買では、売却するのは子供や親戚などよく知る相手です。そのため心理的抵抗も少ないのではないでしょうか。また、子供に売却する場合は名義のみ変更した状態に近く、売却後も住み続けられるケースが多いです。

（2）親族間売買の目的

親族間売買をする目的は個人ごとに異なりますが、主に以下のような理由で親族間売買を行うケースが多いです。

①住宅として利用

通常の不動産売買と同様に、買主が購入した不動産に住むために親族間売買することがあります。
例えば、親戚が持っている不動産を処分したいという話を聞き、住むために購入したいと考えるような場合は親族間売買に該当します。
親族間であっても住宅を購入するための売買になるため、住宅ローンを利用できる可能性はあるでしょう。

②相続対策

相続税対策として親族間売買を行うケースもあります。
なぜなら、金銭よりも不動産として所有している方が、相続税の評価額が下がるからです。
両親が子供の不動産を親族間売買で買取り、相続する前に金銭を子供へ移せば、節税対策になる可能性があります。
また、家賃収入を得ている賃貸不動産を子供へ売却し、家賃収入として子供に金銭を受け取らせるために親族間売買を行うケースもあり得ます。

この場合、親が賃貸不動産を所有し続ければ家賃収入として金銭が増加していくため、相続する財産が増加して相続税も高額になってしまいます。
生前から子供へ賃貸不動産を売却することで節税効果を得る方法といえます。

③住宅ローンなど債務の返済

所有する不動産の住宅ローンやその他の借金などの債務の返済が厳しくなり、親族に買い取ってもらうという親族間売買も多いです。

この場合、親族が不動産を買い取り、その金銭を債務の返済に充てることになります
つまり、一般的な不動産売買の住宅利用という目的とは異なり、目的は債務の返済です。

2．親族間売買で住宅ローンは利用できる？

相手が親族や親とはいえ、家は市場価格にのっとった適正価格で売買する必要があります。すなわち多くのケースで住宅ローンの契約が必要となるのですが、これには多くの壁が存在します。

（1）多くの銀行は親族間売買の資金を融資しない

第一に、多くの銀行は、親族間売買には住宅ローンの貸し付けを行いません。理由は後程解説しますが、「親族間売買をしたい」と伝えると審査さえしてもらえないことも珍しくありません。

都市銀行（メガバンク）や住宅金融支援機構ではまず融資を受けられませんし、地方銀行や信用金庫でも断られることが多いです。

（2）親族間売買に融資してくれる金融機関は？

実は、親族間売買で融資を利用できる金融機関は皆無ではありません。地方銀行や信用金庫のごく一部や、ノンバンクなどの住宅ローンを利用できることがあります。

とはいえ、銀行の住宅ローンと比べると利息が高いなど、不利な条件での融資となるのが一般的です。

住宅金融支援機構が提供するフラット35でも、利用条件を満たせば親族間売買で融資を受けることが可能です。フラット35公式サイト内には「親子間の売買は融資の対象になりますか？」という質問に対して、以下のような回答が掲載されていました。

“親子間売買の場合は、親子間で売買契約を締結しており、かつ、所有権移転登記の登記原因が売買となるものはご融資の対象になる場合があります（直系親族間及び兄弟姉妹間の売買も同様です。）。詳しい内容については、取扱金融機関にご相談ください。

引用元： 中古住宅の場合、親子間の売買は融資の対象になりますか？また、夫婦間の売買は融資の対象になりますか？｜フラット35“

詳しく知りたい方は、問い合わせてみるとよいでしょう。

参考URL：フラット35公式サイト

3．親族間売買で住宅ローンを利用しにくい理由

そもそも、親族間売買に対する金融機関の姿勢が厳しいのはなぜなのでしょうか。原因はいくつか存在しますが、主な理由について説明します。

（1）売買ではなく贈与と認識される

親族間売買は、適切な売買ではなく、売買を隠れみのにした贈与ではないかと疑われることがあります。

通常、親子や祖父母などから家を譲渡する場合、売買ではなく相続や贈与という形になるのが一般的です。あえて売買という形をとることで、相続税や贈与税を脱税しているのではないかと懸念されるのです。

税制上の不正を直接取り締まるのは税務署の役目ですが、金融機関としても脱税の片棒を担ぐわけにはいきません。「全ての親族間売買が贈与であるとは限らない」ということは金融機関も認識しているのですが、リスク軽減の観点から敬遠されやすいのです。

（2）借入金の使途を疑われる

もう一点の問題が、借入金の使途そのものを疑われることです。そもそも金融機関のローンの多くは、一部の多目的ローンを除き、貸付金の使途が指定されています。住宅ローンも、住宅購入資金に充てることを条件として、低金利で貸し付けを行っているのです。

親族間売買は、金融機関にとって、貸付金を他の用途に流用されるリスクがある取引です。買主・売主が親族なので、架空の売買を理由に融資を申し込むこともできてしまいます。事実、住宅購入資金として貸し付けた資金が、事業用資金として利用されていたケースは多く見られます。このような背景から、金融機関は親族間売買には消極的なのです。

（3）物件の評価額が安くなりやすい

物件の評価額が安くなりやすいのも、親族間売買が敬遠される理由の一つです。親族間売買で担保となる住宅は、親や祖父母・親族の代から立っている古い住宅も多いです。なかには築50年以上の住宅もあります。

新しい家ほど担保評価が高くなる日本では、古い住宅には高価格が付きにくいのです。特に戸建てで適切にメンテナンスされていない築古住宅は、不動産市場でほとんど価値がつかず、担保にならないこともあります。担保に価値がなければ、万一の際に貸付金を回収できません。この点も、親族間売買に対して金融機関が消極的な理由です。

4．親族間売買で金融機関から貸し付けを受けるには

ここまで、親子間売買での住宅ローン審査の厳しさについて説明しました。この点を踏まえた上で、住宅購入用の資金を調達するために、どうすればよいか説明します。

（1）ノンバンクのローンを利用する

解決策の一つとなるのが、ノンバンクのローンを利用することです。ノンバンクとは、消費者金融やクレジットカード会社など、銀行以外で貸金業法の業許可を持っている金融機関のことです。

一般的に、ノンバンクは銀行と比較して審査がゆるいと言われており、事実、親族間売買への貸し付けを積極的に行っている会社も存在します。ただし、審査に通りやすい分、金利が高いことがネックとなります。銀行の倍ほどの金利を設定していることも珍しくありません。

（2）親族間売買で融資を行っている銀行を探す

数は少ないですが、親族間売買に融資している、一部の地方銀行や信用金庫を探すのも手段の一つです。ただし、インターネットなどを駆使して探しても「親族間売買OK」と公言している銀行は少ないため、探し出すのはかなり骨が折れるかと思います。

しかし、不動産会社を通すことで、住宅ローンを組める金融機関を簡単に探し出せることがあります。詳しくは後程紹介します。

5．親族間売買で住宅ローン審査を通過するためのポイント

親族間売買で住宅ローンの審査を通過することは簡単ではないため、少しでも有利になるようにポイントを押さえておくことが大切です。

親族間売買で住宅ローン審査を通過するためのポイントをご紹介します。

（1）住宅利用を目的として購入する

住宅ローンは住宅を購入するための借入れであることを前提としたローンです。そのため、購入者自身が生活の基盤となる家を購入しなければなりません。

自身が住まない家の購入に住宅ローンを利用した場合、借入金の一括返済を求められる可能性があるので注意しましょう。

（2）借主の属性を良くする

住宅ローンの借り入れの際は、借主が問題なく完済できるのかという点が厳しく審査されます。重視される属性は年収だけではなく、勤務先や勤続年数、年齢、家族構成、健康状態、過去の借り入れ状況などが挙げられます。

親族間売買では贈与税や相続の問題も関係してくるため、それらに関係する点も審査の対象になる可能性があります。

（3）合理的な売買をする

親族間売買は通常の不動産売買とは異なって特殊なものなので、売買の合理性を求められます。具体的な売買の目的に、客観的な合理性があるかという点が重要です。

金融機関によっては面談のような形で質問されることもあるため、説明できるよう準備しておくとよいでしょう。

6．経験豊富な専門家に相談するメリット

住宅ローン審査に通ることができず、親族間売買が難航しているのであれば、親族間売買の実績が豊富な不動産会社に相談することが光明となる場合があります。「不動産会社に相談することと住宅ローンに通ることに何の関係があるの？」と思う方もいらっしゃるかもしれませんので、その理由を説明します。

（1）金融機関と提携している場合がある

親族間売買の実績が豊富で、多くの成功事例がある不動産会社は、金融機関と提携していることがあります。不動産会社から金融機関の紹介を受けることができるため、融資元が各段に見つけやすくなるのです。
当社でも、複数の金融機関と提携し、ご依頼者様のご希望に応じてご紹介しております。

（2）個人で融資を申し込むより格段に審査に通りやすい

不動産会社に相談することで、融資の審査自体も各段に通りやすくなります。これは、金融機関から見て、取引の信用が増すためです。

個人で審査を申し込むと、金融機関は本当に売買なのか、実は贈与なのか判断できません。リスクを考慮した結果、審査に落とされる、そもそも審査しないという回答になることもあります。この点、不動産会社には、過去の紹介実績によって担保される「金融機関からの信用」があります。金融機関から見ても、不動産会社経由での申し込みは安心感が違うのです。

このような事情から、不動産会社を経由して融資に申し込んだ方が、審査に通る確率は高くなります。

（3）金利を抑えることができる

単に審査に通りやすいだけでなく、不動産会社を通して申し込むと金利が低くなることがあります。

親族間売買の紹介で金融機関と付き合いのある不動産会社は、その分、金利を下げる交渉のノウハウを持っています。また、融資における金利の高さは、金融機関にとってリスクに対する安全装置としての側面があります。信用のある不動産会社からの申し込みであればリスクは低いため、金利を下げる余地があるのです。

融資に通る確率を上げ、より有利な条件で借り入れを行うためにも、不動産会社を通じて金融機関を探すことが重要となります。

7．親族間売買で住宅ローンを利用する場合の注意点

親族間売買で住宅ローンを利用する場合、いくつか注意すべき点があります。

住宅ローンの契約後に後悔しないためにも、以下の点に注意しましょう。

（1）贈与税が発生する可能性がある

親族間売買を行った場合、税務局に「みなし贈与」と判断されて高額な贈与税が発生する可能性があります。

みなし贈与とは、売買した当事者間では贈与という意思がなくても、実質的に贈与を受けた場合と同等の経済的利益があれば「贈与」としてみなされることです。

親族間売買で著しく低い価格で売買をすれば、みなし贈与と判断されるリスクは高まります。そのため、親族間売買では不当に低い価格で売買することを避け、できる限り適正価格に近い金額で売買することが重要です。

（2）住宅ローン控除が利用できない

住宅ローンで自宅を購入・増改築すれば、一定の条件を満たした場合に税金が控除されます。住宅ローン控除は、新築で13年間、中古で10年間、住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できるというものです。

通常の住宅購入であれば住宅ローン控除を利用できますが、親族間売買では適用されません。なぜなら、住宅ローン控除の要件に「親族や特別な関係のある者からの取得ではないこと」と定められているからです。

住宅ローン控除は借入金額が高いほど節税効果が高くなるものですが、親族間売買では利用できないことを知っておきましょう。

（3）売却額の節税ができない

本来、自宅の売却では税金の特例を利用することで節税効果を得られます。3000万円特別控除や、所有期間10年超の軽減税率の特例などさまざまな特例がありますが、いずれの特例も親族間売買は対象外です。

親族間売買で住宅ローンを組んで購入した後に、再び売却したいと考えても税金の特例を利用できないため注意が必要です。

8．親族間売買以外の選択肢

「今の家に住み続けながら資金を調達したい」という目的で親族間売買を検討している場合、他の方法の方が適している場合もあります。
それぞれ目的や利用条件が異なるため、ご自身の状況や目的に合う方法を検討してみてください。

（1）リースバック

リースバックは、リースバック会社や不動産会社に自宅を売却して、賃貸として家賃を支払いながら売却した家に住み続ける方法です。自宅を売却することにより、まとまった資金を得ることができ、売却額を住宅ローンの残債の返済に充てることも可能です。
ただし、売却額では返済しきれない残債は残るため、毎月返済していかなければなりません。家賃の支払いも発生するため、毎月の支出が大きくなる可能性があります。
また、リースバックはあくまでも賃貸契約なので、2～3年程度は引っ越しをせずに今の家に住み続けたい場合や、将来的に自宅を買い戻したい場合に向いている方法といえます。

（2）個人再生の住宅ローン特則

住宅ローン以外にも債務があって毎月の返済が困難な状況に陥っている場合、個人再生の住宅ローン特則を利用するという選択肢があります。
個人再生とは、裁判手続きによって債務を大幅に免除してもらうという債務整理の方法の一つです。
個人再生では住宅ローン特則という制度があり、住宅ローンは従来通り返済し続けることで自宅に住み続けることができます。住宅ローン特則には利用条件があり、定期的な収入がない場合や、税金を滞納している場合などは利用できません。

（3）リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に、自宅に住みながら老後の生活資金を借りられるシニア向けのサービスです。利用条件として年齢制限が設けられていて、対象年齢は55歳または60歳以上であることがほとんどです。
住み慣れた家に住み続けながら資金調達をする手段としてシニア世代にとって魅力的なサービスですが、自宅を担保に借入れをすることによるリスクもあるので、検討する際は慎重な判断が必要です。

9．まとめ

親族間売買は、貸付金の不正利用や贈与を疑われるといった理由から、金融機関が積極的に貸し付けを行わないのが一般的です。自力で審査に漕ぎつけられた場合でも、希望を大幅に下回る融資額になる、金利が高くなるなど、希望と異なる結果になることも少なくありません。

親族間売買で住宅ローンをより有利に契約するには、実績の豊富な不動産会社に相談することが近道です。過去の取引実績から金融機関の信用があるため、より審査に通りやすく、低金利での貸し付けを受けることができます。

当社には、さまざまな事情で住宅ローンを払えなくなった方が相談にいらっしゃいます。「家を手放すなら子どもや親族に売りたい」と希望される方も多く、解決策の一つとして親族間売買をご提案しています。

私達は、積み上げた実績と信用を武器に、依頼者様が少しでも有利に融資を受けられるよう、全力でサポート致します。ご希望がございましたら、提携先の銀行をご紹介することも可能です。相談は無料ですので、お気軽にご連絡いただければと思います。