任意売却で手数料はかかる?売却代金から捻出できる費用は?

手数料

住宅ローンの返済が滞り、任意売却を検討している場合、心配なのが手数料です。「手持ちの現金が少ない状況で、不動産会社に費用を支払うのは正直つらい」と感じ、相談を躊躇してしまうという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、任意売却は完全成功報酬制です。依頼時に着手金や手数料を請求されることはありません。この記事では、任意売却にかかる手数料と、売却代金から捻出できる費用について、解説します。

1.任意売却に手数料はかかる?

任意売却を成功させるためには、不動産会社の全面的な協力が不可欠です。そのため、依頼時に手数料が発生するのではないか、と感じる方も多いかと思います。実際のところ、任意売却にあたっては、どのような費用が必要になるのでしょうか。

(1)任意売却の手数料は不動産会社への仲介手数料のみ

任意売却で売主が不動産会社に支払うのは、通常の不動産売却と同じく、売却成功時に発生する「仲介手数料」のみです。そのほかの費用負担は一切ありませんので、安心してください。

仲介手数料がいくらかかるかについては、宅地建物取引業法(宅建業法)の規定により上限が設けられています。売却価格帯と、対応する手数料率は以下のとおりです。

200万円までの部分 売却価格の5%+税
200万円超400万円までの部分 売却価格の4%+税
400万円調の部分 売却価格の3%+税

この規定を速算式になおすと「売却価格×3%+6万」になります。物件の売却価格が1,000万円の場合、手数料の上限は36万円になる計算です。

(2)任意売却の依頼時に現金を用意する必要はない

任意売却と聞くと、債務整理のように着手金や手数料が必要なのではないか、と心配される方もいらっしゃいます。しかし、先ほど少し触れたように、任意売却は完全成功報酬制です。そのため、依頼時に相談料やコンサルタント料などの費用は不要です。

唯一かかる不動産会社への報酬も、売買契約が完了した際に売却代金から支払う形になります。取り急ぎ必要な支払いはありませんので、経済的に苦しい方や手持ちの現金がない方も、安心して相談できます。

(3)事務手数料や販売促進料などの費用を請求する会社に注意

インターネットで任意売却の業者を探すと、事務手数料や販売促進料など、さまざまな名目で依頼者から費用を徴収しようとする業者が存在します。

実は、これらの業者のほとんどは、困窮した依頼者から費用を搾取する悪徳業者です。「高い着手金を支払ったのに売却に失敗された」「このままでは売れないので販促料を払うよう要求された」などという被害が後を絶ちません。

不動産売買の仲介を規制する宅地建物取引業法(宅建業法)では、不動産会社は仲介手数料以外の報酬を売り主から受け取ってはいけない決まりになっています。さまざまな名目での別途費用の請求は、明らかな違法行為です。

優良な不動産会社はきちんと法にのっとって営業しているため、仲介手数料以外の費用を請求することはありません。

2.任意売却で代金から持ち出せる費用は?

任意売却では、不動産の売買にあたり発生する経費や、精算が必要な費用があります。しかし、経済的に困窮している方にとって、これらの金額を自分で用意するのは難しいものです。

任意売却では、売却代金の一部を、債権者の同意を得て経費や清算金にあてることができます。売主が経済的に困窮していることは、債権者も重々承知しているからです。では、具体的にどのような費用を、売却代金から捻出できるのでしょうか。

(1)物件の売却に必要な諸経費

まず、物件の契約時に必要な経費は、売却代金から持ち出すことができます。ここでいう「経費」には、たとえば以下のような費用が含まれます。

【売却時に発生する経費(一例)】

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 抵当権の抹消にかかる登録免許税
  • 登記手続きを依頼した司法書士への報酬
  • 売買契約書の印紙税

契約時に現金の手持ちがない場合でも、売却は問題なく行えますので、安心してください。

(2)滞納中の各種税金

住宅ローンを滞納して任意売却を検討しているケースでは、固定資産税や都市計画税など、各種税金を滞納していることも多いです。これらの税金も、売却代金から持ち出せる場合があります。

ただし、税金に関しては、滞納中の金額が多額だと全額持ち出せない場合や、債権者から持ち出しの同意が得られないこともあります

(3)管理費・修繕積立費

滞納しているマンションの管理費や修繕積立費も、売却代金から一部を持ち出して清算できることが多いです。というのも、管理費や修繕積立費を清算できなければ、そもそも売却自体ができないことがほとんどだからです。

マンションを売却すると、管理費や修繕積立費の支払い義務は買主に継承されます。滞納分を引き継いでまでマンションを購入してくれる買主はほぼいません。滞納したままでは買い手がつかないため、金融機関も持ち出しに同意してくれることが多いです。

ただし、こちらもあまりにも多額な場合や、滞納分が売却価格に占める割合が多い場合、持ち出しの同意が得られないこともあります。このあたりは状況に応じて変化します。

(4)引っ越しにかかる費用

引っ越しの費用も売却代金から持ち出しできることがあります。

ただし、引っ越し費用の持ち出しについては、債権者の同意が得られないこともあり、不動産会社の交渉力の見せ所となります。なかには「引っ越し費用全額持ち出しOK」「100万円持ち出し可能」などと謳う会社もありますが、ほとんどの場合、これは依頼を集めるための誘い文句です。

引っ越し費用の持ち出しの可否や金額は、債権者の方針で決定されるため、相談段階では確約できない、というのが実情です。交渉の進み具合を見つつ、低料金の引っ越し会社を探しておくことをおすすめします。

3.任意売却成功のためのコツは?

任意売却は、その特殊な性質から、通常の不動産売却と同じように進めると失敗する場合が多いです。では、成功のためにはどのような点に注意すればよいのでしょうか。

(1)任意売却の実績が豊富な会社に相談する

まず、任意売却を依頼する不動産会社は「任意売却を専門としている」または「任意売却の実績が豊富である」ことを基準に選びます。

通常の不動産会社でも「宅地建物取引業」の免許を持ってさえいれば、法的には任意売却を扱うことは可能です。しかし、任意売却は「金融機関との交渉」や「競売のスケジュールを意識した売却活動」など、通常の不動産会社の専門外の作業が発生します。

一般的な不動産会社のなかに「任意売却もOK」としている会社もありますが、経験不足では手に余ることが多いです。とくに債権者との交渉は「金融機関から不動産会社に対する信用」がものをいいます。実績の不足している不動産会社では、費用の持ち出しどころか任意売却の同意すら取り付けられず、あえなく競売で売却されてしまう可能性も高いでしょう。

不動産会社選びでは、まず実績をチェックして候補をピックアップし、その中から依頼先を選ぶようにしましょう。

(2)早期に任意売却の準備を始める

任意売却の成功を左右するポイントのひとつが、使える期間の長さです。競売の入札まで間もないタイミングで不動産会社に相談した場合、交渉や売却活動が十分にできず、競売で売却されてしまう可能性が高まります。

例えば、物件の売却活動ひとつ取っても、使える期間が長ければ有利に売却できる可能性は高まるでしょう。一方、ギリギリでの売却になると、価格より早期成約を優先して買主を探さなければならないこともあります。また、着手が遅れBIT(不動産競売情報サイト)に物件情報が公開されてしまうと、知人に経済状況を知られてしまうことも懸念されます。

このように任意売却では、着手の遅れは多くのデメリットをはらみ非常にハイリスクです。基本的に、任意売却の相談は、早ければ早いほどアドバンテージがあるといえるでしょう。住宅ローンを滞納していない段階でも、近いうちに滞納して競売になる見込みが高ければ、不動産会社に問い合わせてみましょう。

(3)弁護士など専門家と連携している会社を選ぶ

司法書士や弁護士など、専門家と連携している会社を選ぶのも重要なポイントです。任意売却を検討する方は、住宅ローン以外の借り入れや税金の滞納など、その他の債務も負っていることが多いためです。

また任意売却では、売却後も住宅ローンは残ります。これらの債務を整理し、生活を再建するなら「売って終わり」の不動産会社では十分なサポートを提供できません。

専門家と連携している不動産会社であれば、売却の過程で生じる各種法律問題や、住宅ローン以外の債務についても相談できます。売却後の破産や債務整理などの手続きも支援してくれるため、安心感が高いといえます。

このように、法律職との連携による、生活を立て直すためのトータルサポートが可能かどうかは、非常に重要なポイントです。

4.まとめ

任意売却では、仲介手数料以外の費用は一切かからないのが通例です。滞納中の税金や売却に関する経費も、売却代金から捻出できることが多いため、相談時点で現金の用意は必要ありません。

しかし、なかには「相談料」「販売促進料」などの名目で、依頼者から別途費用を徴収する業者も存在します。宅地建物取引業法では、原則仲介手数料以外の報酬を受け取ることはできないため、これは違法行為です。注意してください。

任意売却を成功させるためには、任意売却の実績が豊富で専門家と連携している会社に、なるべく早く相談することがポイントとなります。当社では、これまでの3,000件以上の実績を元に、任意売却と、その後の生活再建までサポートしてきました。金融機関との交渉を熟知したスタッフが対応致します。お気軽にご相談ください。

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