ペアローン物件の任意売却は可能?夫婦関係に問題がある場合や離婚時の注意点

ペアローン

任意売却は、競売と同時進行する性質上、競売の期日までに債権者との交渉をまとめ、素早く売却を行う必要があります。しかし、ケースによっては住宅に設定されている権利関係や、当事者間の利害関係が複雑化しており、売却が難航するケースがあります。

そのうちの一つが、ペアローン物件の任意売却です。この記事では、任意売却におけるペアローンの性質と、円滑に売却するための注意点などについて解説します。

1.任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの担保となっているオーバーローン状態(債務の金額が家の売却価格を上回っている状態)の不動産を、返済滞納時に債権者の許可を得て競売以外の方法で売却することです。

通常、返済の滞納時は、債権者が債権を回収するために、裁判所の競売により売却されます。しかし、競売は所有者にとってデメリットが多く、かつ負担の大きい売却方法です。そのため、より有利に売却し競売を回避することを目的に任意売却を行います。

(1)任意売却のメリット

任意売却は、競売と比較していくつものメリットがあり、債権者・所有者ともに利点の多い売却方法です。

【競売と比較した任意売却のメリット】

任意売却 競売
価格 市場相場での売却が可能。 市場価格の5割~7割が一般的。
スケジュール 引渡しや内見日は調整できる。 裁判所が決定し原則変更できない。
対応できなければ強制的な立ち入りも。
プライバシー 通常の不動産売却と同じ。 競売物件として情報が外部に公開される。
残債処理 プロのサポートあり。 債権者と自分で交渉する。
費用  引っ越し代や滞納中の税金などを持ち出せる場合がある。  売却代金は全額返済に充てられる。
持ち出しは不可。

このように、売却後の残債の額や、売却までの精神的な負担が大きく異なるため、当社ではできる限り任意売却での売却をおすすめしています。

(2)ペアローンの物件も任意売却できる

任意売却は、権利関係の複雑な不動産も対象とすることが可能で、ペアローン物件も任意売却できます。

ただし、ペアローン物件は「所有者が2人いる」「離婚など夫婦関係の悪化を伴っていることが多い」など、一般的な物件の任意売却とは異なる性質を持ちます。そのため、通常の任意売却と比較すると、難度はやや高いといえるでしょう。

2.ペアローン物件の権利関係と借り入れのしくみ

ペアローンを契約しているけれど、そもそもどのような契約なのか詳しく知らない、という方も多いでしょう。ペアローンの借り入れのしくみと、物件の権利関係を見てみましょう。

(1)ペアローンは1つの物件に2つのローンが設定される

ペアローンとは、1つの物件の購入資金を捻出するにあたり、2つのローンを設定するプランのことです。

例えば、マイホームの購入時に、夫一人では十分な金額を借り入れできない場合に、妻も住宅ローンを契約し、購入資金を補填するケースなどが代表的です。通常、単独のローンでは購入資金が不足する「背伸び物件」の購入に際し契約されることが多いです。

ワンランク上の住宅に手が届く、税額控除の恩恵をより大きく享受できるなどメリットもありますが、一方で経済状況が悪化した際のダメージが大きくなりやすいローン契約です。

(2)2人の契約者は一連托生の関係

ペアローンでは、1つの物件に対して2つローンを契約するわけですが、それぞれのローン契約者は、お互いのローンの連帯保証人になっていることがほとんどです。先ほどの例だと、夫は妻の、妻は夫のローンの連帯保証債務を負います。

仮にどちらかがローンを返済できなくなった場合、もう片方の契約者は、自分の契約したローンと相手のローンの両方を返済しなければならないことになります。

(3)どちらかが返済不能に陥ると物件は競売に

ペアローン物件では、どちらかの返済が滞ると物件が競売にかけられることが多いです。連帯債務者となっている相手が2つ分の返済をできればよいのですが、負担が大きく支払いが困難になることは少なくありません。

ペアローンで購入した物件には、二人のローン契約者の出資額に応じた割合で持分(それぞれの割合を定めた所有権)が設定されています。しかし、滞納が発生した場合はどちらか片方の持分だけでなく、物件が丸ごと競売になります。

どちらかの持分だけを競売にかけることは法的には可能ですが、持分が設定されている住宅は非常に売れにくいです。そのため、どちらか一方の滞納のみで家を競売にできるよう契約で定めておくことが一般的です。

3.ペアローンの物件の任意売却

ペアローンの物件を任意売却で売却する場合、通常の任意売却にはない注意点がいくつか存在します。

(1)売却には共有者(配偶者)の同意・協力が必要

ペアローンで購入した物件を売却するには、共有者(持分を設定している人)全員の同意が必要です。夫婦でペアローンを組んだ物件であれば、夫と妻両方が同意しなければ売却はできません。売却時の書類も2人分必要です。

ペアローン物件の任意売却が必要なケースでは、離婚直前や離婚済みの場合など、夫婦仲が決定的に悪化していることも少なくありません。特に、どちらか一方の滞納が原因で競売にかけられそうになっている場合は足並みを揃えることが難しくなります。

(2)自分の持ち分だけの売却はできない

どちらかのローンの滞納が理由で任意売却を検討するケースでは、もう一方の契約者は「相手の持分だけ売ればいい。自分に迷惑をかけないで欲しい」と主張される方もいます。

気持ちはわかりますが、前述した通り、どちら一方の契約者の持分だけを売るのはほぼ不可能といえます。債権者も、住宅全体を売却して債権を回収することを前提としているため、「片方の持分だけ売却して返済する」といっても納得させることは難しいでしょう。

また、持分だけを売りに出しても、購入を希望するのはごく一部の業者や投資家のみで売却価格も二束三文 となり、一般市場で買い手を見つけるのは至難の業です。

(3)配偶者に滞納分の請求が届く

ペアローン物件か否かにかかわらず、任意売却に着手するのは3~4か月程度の滞納後となります。それまでローンを滞りなく払っていた方の場合、連帯保証人である配偶者に請求が届く点に注意が必要です。

離婚済みである場合などは、いきなり請求が届くことで(元)配偶者の逆鱗に触れ、協力してもらうことが難しくなる可能性もあります。

このような事態を回避するため、任意売却を検討し始めた段階で相談しておくことをおすすめします。

4.ペアローン物件の任意売却はプロに相談する

ペアローン物件のローンを滞納しているけれど、どこに相談すれば良いかわからないという方は少なくありません。結論からいうとペアローン物件の任意売却は、任意売却に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。その理由とメリットについて説明します。

(1)任意売却は債権者との交渉が必要

ペアローン物件か否かに関わらず、任意売却では債権者との交渉が必要になります。

そもそも任意売却に消極的で、売却の許可さえ出さない債権者も存在します。他にも、任意売却で売る際に要求する価格が高い場合や、売却代金から税の支払いや引っ越し代などの経費の捻出を一切認めない場合もあります。

このような場合、一般の方が全て一人で交渉を行うのは難しいです。債権者を納得させた上で、少しでも所有者に有利に売却するには、経験豊富なプロの助けが不可欠といえます。

(2)(元)配偶者との調整を依頼できる

ペアローン物件の任意売却では、(元)配偶者との仲が決定的に悪化しているケースも珍しくありませんが、専門会社と契約していれば間に入って調整を行ってもらえます。

ペアローン物件を任意売却する際は、「あっちが滞納したのが悪い」「ローンなんか組まなければこんなことにならなかった」と共有者同士が疑心暗鬼に陥っていることが多いです。こういったケースでは、当事者間で足並みを揃え、円滑に売却まで進めるのは難しいといえます。

専門の不動産会社に依頼していれば、(元)夫婦間でなるべく直接話をしなくて済むように間に入ってくれるので、スムーズにやり取りを進めることができます。

(3)相談先は実績豊富な不動産会社

任意売却の相談先としては、実績を豊富に持つ不動産会社を選ぶことをおすすめします。地域密着の不動産会社や駅前にあるような大手の会社は、通常の売買や賃貸の仲介などを主な業務としているため、任意売却に関するノウハウを持っていないことが多いからです。

任意売却の相談先を探す際は、インターネットを利用してみてください。相応の実績のある会社であれば、相談事例が掲載されています。良さそうな会社をいくつかピックアップし、初回相談の対応を比較してみるとよいでしょう。

ただし、いわゆる悪徳業者には注意してください。貴重な時間を浪費され競売までに売却できなかった、払う必要のないお金をだまし取られるといった被害も報告されています。

関連記事:任意売却の悪徳業者の特徴は?被害を回避するための対策も解説

違和感を覚えた場合は一度保留とした方が良いでしょう。他の会社の相談対応と比較し、不安な場合は依頼を避けるようにしましょう。

5.まとめ

ペアローンは、二人の契約者がいわば一蓮托生となるローン契約です。どちらかの返済が滞納すると、家が競売にかけられてしまいます。

ペアローン物件の任意売却にはさまざまな壁がありますが、夫婦関係が悪化している場合は特に難航しやすいです。ペアローン物件は持分の設定された共有物件であり、相手の協力がなければ売却できないためです。

ペアローン物件の任意売却を成功させるためには、任意売却の専門会社に相談することをおすすめします。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。離婚を経た任意売却の解決事例も多く、相談者様に最適な形での解決方法をご提案します。任意売却やペアローン物件のローン滞納でお困りの際は、ぜひご相談いただければと思います。

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寺島 達哉
寺島 達哉

クラッチ不動産株式会社主任。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室相談員。帝塚山大学を卒業後、不動産賃貸仲介会社を経て現在に至る。何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった方にとっての最善の解決(任意売却・親族間売買・リースバック等)に向けて日々奮闘中。
所有資格:任意売却取扱主任者/宅地建物取引士/相続診断士/賃貸不動産経営管理士
監修者: 寺島 達哉

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