不動産競売のスケジュールは?滞納から明け渡しまでの流れを解説

スケジュール

自宅が競売にかけられている、あるいは将来競売にかけられる可能性が高い場合、気になるのが競売の進行スケジュールです。手続きにどの程度の期間がかかるかによって、立ち退きまでの猶予期間も違ってくるからです。

この記事では、住宅ローンを滞納した際の不動産競売のスケジュールと、競売を回避する方法について解説します。

1.滞納から明け渡しまで12か月~18か月程度

一般的に、住宅ローンの滞納から、競売を経て新たな所有者に明け渡すまでには12か月から18か月程度かかります。

ただし、この期間はあくまで住宅ローン滞納1か月目から計算した場合のタイムリミットです。実際には滞納が長期間続いてから明け渡しの準備や競売を回避する方法の模索を始める方も多く、この場合は時間的な余裕があまりありません。

競売開始決定が下された後から準備を始める場合は、明け渡しまではおおむね8か月程度、競売を回避したい場合は6か月程度の猶予となります。

2.滞納から競売が始まるまでのスケジュール

実際に滞納を始めてから、競売が決まるまでの流れとスケジュールについて順を追って説明します。

(1)書面・電話などによる督促

滞納1か月から3か月までは、書面や電話などによる督促が行われます。この段階に滞納分を支払うことができれば、引き続き分割での返済が可能です。ただし、優遇金利で貸し付けを受けている場合、適用対象外となることがあります。

支払いが厳しい場合、このタイミングで借入先の金融機関に相談することで、返済スケジュールの延長などに応じてもらえることがあります。

関連記事:住宅ローンの支払いを猶予してもらうことは可能?払えない時の注意点は?

(2)催告書(最後通告)の到着

滞納3か月から半年が経過すると、金融機関から催告書が届きます。この書類は実質的な金融機関からの最後通牒で、普通郵便ではなく内容証明郵便で送達されます。

催告書には、滞納分と遅延損害金を支払わなければ期限の利益が喪失する旨、法的手続き(競売)により債権回収を始める旨が記載されています。

(3)期限の利益の喪失

催告書が届いた後も放置していると、期限の利益を喪失します。住宅ローンにおける期限の利益とは、事前の取り決め通り返済を続けることで担保される「分割払いの権利」のことです。滞納を続けると期限の利益を失うため、以降は一括での返済しか受け付けてもらえなくなります

ただし、債権者は一括払いが可能と思っていないため、この時点で競売での家の現金化を視野に入れています。

(4)代位弁済通知の到着

期限の利益喪失から約1か月経過した頃、代位弁済通知が届きます。代位弁済とは、ローンの申し込みの際に締結した保証契約に従い、保証会社が金融機関に対して債務の一括返済を行うことです。

保証会社の支払いにより、住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移転することになります。代位弁済後、保証会社は担保である家を売却して債権を回収するため、競売の準備に着手します。

(5)競売開始決定通知の到着

代位弁済から2か月~3か月ほど経過すると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。この書類は、保証会社が申し立てた競売の手続きが受理され、競売の開始が決定したことを所有者に通知する書面です。

これ以降、競売の手続きが本格的に進行することになります。

3.競売開始から明け渡しまでのスケジュール

次に、競売開始から明け渡しまでの流れとスケジュールについて説明します。

(1)現況調査の実施

競売の手続きが始まると最初に行われるのが現況調査です。現況調査とは、競売対象の物件の下見・査定のことで、裁判所の執行官と不動産鑑定士が現地を訪問します。これにより家の価値や状況を調べ、競売の売却基準価格の決定や、資料の公開に必要な情報を収集します。

現況調査を行うために所有者の同意は必要ないため、所有者が拒むことはできません。立ち入りを拒否された場合、執行官は鍵を壊して家の中に入ることも認められています。

(2)競売の期間入札通知の到着

現況調査の結果を受け、競売の入札期間が決定されます。裁判所の不動産競売は、一般的にイメージするオークションとは異なり、一定の入札期間を設け、購入希望者が一度だけ入札する期間入札方式で行われます。この入札可能な期間を知らせるのが、期間入札通知です。

(3)期間入札の公告

期間入札通知の到着から数週間~1か月程度で、期間入札の公告が行われます。対象の物件を競売で売却する旨とその情報を外部に公開することにより、一般の人の中から広く購入希望者を募ります。

具体的には、裁判所に置かれている資料や専用のインターネットサイト(BIT)で、競売物件の情報が閲覧できるようになります。

物件の情報は誰でも無料で閲覧できるため、自宅を知っている人に見られると経済状況を知られるリスクがあります。

(4)競売の実施

入札期間になると、裁判所で入札が可能となります。入札期間はケースによって異なりますが、長い場合でも1か月程度となることが多いです。

(5)開札

入札期間が終了すると、次に開札(結果発表)に移ります。開札の結果、最も高い金額で入札していた人が買受人となります。

(6)売却許可決定・代金の納付

買受人が決まると、裁判所の審査が行われ、その後、売却許可決定が出されます。売却が不許可となることはほとんどなく、その後、関係者からの不服申し立てがなければ、売却許可決定が確定となります。

売却許可決定が出された後、買受人が裁判所に代金を納付すると、その時点で所有権が移転して、家は買受人のものとなります

(7)明け渡し

家の所有権が移転したら、以前の所有者は早々に家を明け渡さなければなりません。強制執行されてもかまわないなら、代金の納付から2か月程度は住めますが、立ち退きに際して精神的・経済的ダメージを受けることになります。

競売での売却を回避できない場合は、所有権の移転日を目処に、計画を立てて引っ越すことをおすすめします。

4.競売を回避できる期限と方法

実は競売は、手続きが始まった後でも回避できる場合があります。競売を回避できる期限と方法について説明します。

(1)競売を回避できる期限

競売を回避する方法によって期限は異なりますが、最後のチャンスは、競売の開札期日の前日です。この日が、債権者の一存で競売を取り下げられる期限です。

制度上は、買受人の同意を得ればそれ以降も競売のキャンセルは可能です。ただし、同意を得られる可能性が非常に低いため、事実上は開札期日の前日がタイムリミットといえます。

(2)滞納前・滞納初期に金融機関に相談する

競売を回避するには、そもそも競売にしないことが重要です。住宅ローンは、返済が難しい場合、早めに金融機関に相談すれば返済計画の見直しに応じてもらえることがあります。

月の返済額を抑える、一時的に利息のみの返済にしてもらうなど、さまざまな形で調整してもらえる可能性があるので、早めに金融機関に相談してみましょう。

(3)個人再生の住宅ローン特則を利用する

競売手続き開始後の場合、個人再生の住宅ローン特則を利用することで、家を残せる可能性があります。

個人再生とは、裁判所の手続きによる債務整理方法の一つです。債務の大部分をカットし、残りを原則3年で返済するよう返済計画を再編し、経済状況の回復を図る制度です。

住宅ローン特則は、債務の中から住宅ローンのみを対象から除外し、他の債務を圧縮する特例のことです。住宅ローンはそのまま残りますが、家を手放す必要はありません。

住宅ローン以外の借金に生活を圧迫されている場合に有効な方法です。

ただし、個人再生の申し立てには「代位弁済から6か月」という期限があります。また、既に競売の手続きが進行している場合、中止命令が間に合わない可能性もあります。利用できないケースも多いため、まずは専門家に相談することをおすすめします。

(4)競売ではなく任意売却での売却を目指す

自宅の売却自体は避けられないけれど、競売より有利に売却したいという場合、競売ではなく任意売却ができる場合があります。任意売却は、オーバーローン状態の家を、債権者の許可のもと一般市場など、競売以外の方法で売却することです。

競売と同時進行で進むのが一般的ですが、任意売却の手続きが先に完了すれば、より高い価格で売却することが可能です。

関連記事:競売と任意売却の価格差は?競売の方が安くなる理由も解説

(5)任意売却の相談はいつまでにすべき?

任意売却を検討する際は、なるべく早く任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談することをおすすめします。滞納初期に相談することが理想的で、遅くとも競売開始決定通知が届いたタイミングで問い合わせることが望ましいです。

任意売却の期日は、開札期日の前日です。この日までに買主を探し、代金の決済と所有権の移転登記が完了できなければ、家は競売で売却されてしまいます。

5.まとめ

住宅ローンの滞納が長期化すると、最終的には自宅が競売にかけられることになります。競売を回避したい場合、まずは住宅ローン滞納問題に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様のご希望や状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「競売だけは回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。相談は滞納開始前からでも可能ですので、将来的に競売になる可能性が高い場合はお早めにご相談いただければと思います。

当社での相談から解決までの流れはこちらで紹介していますので、参考にしてください。

参考URL:相談から解決までの流れ

寺島 達哉
寺島 達哉

クラッチ不動産株式会社主任。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室相談員。帝塚山大学を卒業後、不動産賃貸仲介会社を経て現在に至る。何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった方にとっての最善の解決(任意売却・親族間売買・リースバック等)に向けて日々奮闘中。
所有資格:任意売却取扱主任者/宅地建物取引士/相続診断士/賃貸不動産経営管理士
監修者: 寺島 達哉

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