任意売却業者の選び方・悪徳業者の特徴も紹介

不動産業者イメージ

任意売却を成功させる大きなポイントとなるのが「どの不動産会社に依頼するか」という点です。しかし、通常任意売却の機会というのは、一生のうち何度も訪れるわけではありません。そのため「どの業者を選べば良いか分からない」という方が多いのが現実です。

そこで、この記事では、任意売却を依頼するのはどのような業者がよいのかを説明します。悪徳業者に共通する特徴も解説しますので、あわせて参考にしてください。

1.任意売却での業者選びが重要なわけ

任意売却そのものは、不動産売買を取り扱う「宅地建物取引業」の免許があれば手掛けることができます。では、免許さえあればどの業者に頼んでも良いのかというと、そうともいえません。

任意売却で業者選びが重要な理由について解説します。

(1)任意売却には専門の知識が必要

通常の不動産仲介ができれば、任意売却も手掛けることができるというわけではありません。任意売却は、一般の不動産売買と比べてイレギュラーな点が多く、専門的な知識が必要となるためです。

たとえば、任意売却は競売と並行して進めるため、競売に関する知識が重要です。「現在競売の手続きはどの程度進行しているのか」「あとどのくらい猶予があるのか」を、正しく把握しつつ、売却活動を行う必要があります。また、自己破産などの法的手続きをする必要がある場合には、法律で禁止されたことをしないように判断を求められることもあり、法律の専門知識が不可欠です。

知識・経験の不足している不動産会社では、任意売却が失敗する可能性が高くなるため、依頼先は慎重に検討する必要があるのです。

(2)業者の交渉力が成功を左右する

任意売却では、不動産会社の仕事は「物件を売却する」だけではありません。売却活動に着手する前に「金融機関との交渉」が必要となります。債権者の同意がなければ、そもそも物件を売却できないためです。また、売却代金のなかから引っ越し費用や税金の支払い分を捻出するにも、債権者の同意を取り付ける必要があります。

なかには、任意売却を渋る金融機関も存在します。いかに金融機関の同意を獲得し、有利な条件で売却を完了させるかは、不動産会社の交渉スキルに依存する部分です。経験の不足した不動産会社では、交渉が失敗してしまう可能性も高いのです。

(3)業者の選び直しは大幅に時間をロスする

業者選びを慎重に行わなければならないもう一つの理由が、業者の選び直しによる時間のロスが懸念されるためです。

前述のように、任意売却は実績の豊富な会社でなければ、成功に導くのは難しいです。最初に頼んだ会社が任意売却に失敗すると、二社目の依頼先は短い期間のなかで成功に漕ぎつけなければならなくなります。

任意売却は競売と同時進行で進み「競売の開札期日の前日」がデッドラインです。着手次点で期日が決まっていることから、一刻たりとも無駄にすることはできません。二社目が優良な会社であっても、売却に使える期間が短いと、買主を見つけられない可能性が高くなります。また、住み続ける方法を取りたい場合には、時間がなく実現できない場合もあります。

2.任意売却を相談する業者の選び方

では、任意売却を成功に導くため、具体的にどのような会社に相談すればよいのでしょうか。任意売却の相談先として最適な会社の選び方について説明します。

(1)任意売却の実績が豊富かどうか

不動産会社選びで重視すべきポイントの一つが、任意売却の実績です。知識と経験が豊富で、任意売却を知り尽くした会社に依頼できれば、安心感は高いといえます。

一般の不動産売買をメインに活動しており「任意売却も相談OK」としている会社もありますが、経験が十分でない可能性もあるため注意が必要です。相応の実績のある会社であれば、Webサイトに解決件数などを具体的な数字で提示していることが多いです。そちらもチェックしつつ、信用に足る会社かどうかを評価してみましょう。

(2)弁護士など専門家と連携しているか

弁護士や司法書士など、法律の専門家と連携しているかどうかも、重要な判断基準となります。任意売却を検討する方のなかには、経済的に困窮している方も多いです。相談者様の抱える問題は、多くの場合「売れば解決」という単純なものではなく、その後のサポートも必要となります。

たとえば、任意売却で家を売った後も、残債が多く残るケースを考えてみましょう。当初の契約どおりの返済が難しい場合、任意整理による債務の圧縮や、自己破産の手続きが必要になることがあります。そして、これらは不動産会社の領分外ですので、提携弁護士や司法書士の助けが必要になるのです。

専門家との連携している不動産会社であれば、経済状況改善のための根本的な解決策を一緒に考えてくれます。

(3)不利な話も包み隠さず説明してくれるか

相談時に、相談者にとって不利な話も詳しく説明してくれるかという点は、非常に重要なポイントです。任意売却は、競売と比較するとメリットの大きい売却方法ですが、決して万能な方法ではありません。「売却成功=経済状況の悩みが一気に解決」とは行かないのが現実です。

たとえば、任意売却は完了してもローンは残りますし、既にローンを滞納しているのでブラックリストにも入ります。依頼者は、売却活動を始める前にこれらの問題について説明を受け、しっかりと理解しておかなければなりません。

キャンセルを恐れてデメリットを説明しないのであれば、依頼者に対して不誠実な会社といわざるを得ません。この点も、相談時にしっかり確認してみましょう。

(4)金融機関との繋がりがあるか

任意売却では、金融機関との繋がりがあるかも重要です。債権者である金融機関からの信用の有無は、交渉の成功を大きく左右します。

先ほども少し触れたように、任意売却は金融機関の同意がなければ着手できません。また、売却代金の一部を持ち出したい場合も、同意が必要です。この交渉をいかに有利にまとめるかが重要なポイントとなります。

過去の任意売却で付き合いがあり、金融機関から一定の信用を得ていれば、要望の通りやすさも変わってきます。反対に、初対面の不動産会社が交渉すると、うまく同意に漕ぎつけられない可能性が高まるでしょう。

金融機関との繋がりは、過去の任意売却の実績件数である程度推定することができます。実績がどの程度あるかは、必ずチェックしましょう。

(5)任意売却以外の選択肢も提示してくれるか

そもそも、人によっては任意売却以外の対策が適していることもあります。こういった場合も、状況を総合的に判断し、最適な解決策を提示してくれる不動産会社に依頼しましょう。

ひと口に住宅ローンの滞納といっても、その解決法はさまざま。任意売却のほかに「個人再生」「リースバック」「親子間売買」といった選択肢もあります。状況や希望に応じ、それぞれの選択肢を一つずつ検討することが、滞納問題をより良い形で解決する近道です。

納得できる理由がないのに、任意売却を強く推す会社は、避けた方が良いかもしれません。他の方法を知らない場合や、依頼者より自社の利益を優先している可能性があります。

3.こんな任意売却業者に注意!

残念ながら、任意売却の業界には、悪徳業者も少なくありません。誤って依頼してしまうと、貴重な時間をロスし、大切な家が競売で売却されることもあります。

では、任意売却の依頼先として、避けた方が良い会社はどのような特徴があるのでしょうか。詳細を見てみましょう。

(1)依頼を即決させようとする

初回相談時に、説明もそこそこに依頼を即決させようとする会社は避けた方がよいでしょう。

任意売却の初回相談では、強い不安を抱えて来所される方が多いです。不安を取り除きつつも、メリット・デメリットをしっかりと説明し、現実に即した解決法を提示するのが、不動産会社の本来の仕事です。

説明が不足している状態で依頼を急がせる会社は、相談者を第一に考えているとはいえません。問題点を後出しされ、希望に沿った解決結果とならないことも考えられます。不安点をしっかりと相談でき、詳しい説明を受けられる会社を選ぶことをおすすめします。

(2)メリットばかり強調する

任意売却のメリットばかりを誇張して説明する会社も存在します。このような会社も、依頼者の利益より自社の成績を優先していると考えられるため、避けた方が良いでしょう。

任意売却の業界で典型的なのが、引っ越し代金を誇張した謳い文句です。「引っ越し代金の捻出を確約」「100万円保証します」といったセールストークをする会社は危険だといえます。

確かに、任意売却では債権者との交渉次第で、引っ越し費用を捻出できることがありますが、断られるケースも多く「確約」はできません。また、確保できた場合も30万円程度が上限です。まっとうな不動産会社は、まずこのような発言はしませんので、ご注意ください。

(3)具体的な実績を提示しない

具体的な実績を提示していない不動産会社も、避けた方が無難です。解決の事例や実績件数などは、不動産会社を選ぶ重要な判断基準となります。相応の実績がある会社であればWebサイトなどに掲載していることが多いです。

任意売却の経験が浅い会社を避けるため、具体的な実績があるかどうかも必ず確認しましょう。

(4)レスポンスが遅い

相談や質問に対する返事が遅い場合や、行動が遅い会社もおすすめできません。任意売却は期日が決まっているため時間は一刻たりとも無駄にできないからです。債権者と粘り強く交渉し、有利な条件で売却するには、対応の迅速な会社を選ぶのが大切です。

4.まとめ

任意売却を成功に導くために「どの不動産会社を選ぶか」は大きなポイントです。悪徳業者や任意売却に精通していない会社を選んでしまうと、満足できる結果を得られない可能性が高いので、業者選びは慎重に行うことが大切です。

任意売却の依頼先をお探しであれば、ぜひ当社にご相談ください。3,000件以上の実績に裏打ちされた知識と交渉力で、任意売却と、その後の生活再建までしっかりサポートさせていただきます。

監修者: 井上悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。

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