親族間売買とは?メリット・デメリットと注意点を紹介

不動産の親族間売買

通常不動産の売買では、不動産会社を介して他人に売却することが一般的です。しかし、不動産売買の中には親戚に売却するものもあり、俗に「親族間売買」と呼ばれます。

親族間売買は、返済困難になった住宅ローンの対策や、相続の対策など、さまざまな事情で検討される方法です。この記事では、親族間売買のメリットとデメリット、売買の際の注意点を紹介します。

1.親族間売買とは

親族間売買とは、読んで字のごとく親族の間で不動産を売買することです。不動産の名義を家族に変更したい場合や、住み慣れた家を赤の他人に売却することに抵抗がある場合などに検討されます。

親族間売買は、売主・買主が親戚関係にあることから、主に税金面で厳しくチェックされる傾向にあります。

(1)親族間売買における「親族」の定義

親族間売買のチェックが厳しいのは、相続税逃れのために売買されるケースがあるためです。そのため、税務の観点からは、売主と買主が被相続人・相続人の関係かどうかが「親族」の定義と考えられます。そのため、親子間はもちろん、おじ・おばと甥・姪の関係や、祖父母と孫の間の売買もしっかりとチェックされます。

親族間売買に絡む税金については、のちほど詳しく紹介します。

2.親族間売買の典型的なケース

あまりなじみがない方も多い親族間売買ですが、どのような場合に採用されるのでしょうか。典型的なケースを二点見てみましょう。

(1)親子間の売買

親族間売買でもっとも多いのが、親子間での売買です。親が所有している実家の名義を、子どもに変更したい場合などに、親子間で売買を行うことがあります。

たとえば、自宅の住宅ローンの支払いが厳しく、働き盛りの子世代に売買という形で引き継いでもらうケース。また、自分の死後に子どもたちの「争族」を防ぐために、あらかじめ同居している一人に、対価を受け取ったうえで譲るケースなども見られます。

(2)兄弟間での共有持分の売買

不動産に兄弟で共有持分(割合を定めて分割した所有権)を設定している場合に、一方がもう片方に持分を売却することもあります。実家の相続などでは、相続人どうしが争わないよう、持分を設けることがあるのです。

たとえば、兄と弟が50%ずつ実家の持分を保有している場合に、地元から離れた場所で暮らす兄が「もう住まないだろうから」と弟に持分を売却するケースなどが考えられます。

3.親族間売買のメリット

親族間売買は、売買の当事者が親族(多くは親子)であることから、さまざまなメリットがあります。

(1)引渡し時期を柔軟に調整できる

購入者と相談のうえ、引っ越しの引き渡し時期を柔軟に調整できる点がメリットの一つです。他人どうしの売買であれば、買主や入居者の引っ越し予定の関係もあり、引き渡し日は厳守しなければなりません。

親族間売買の場合、引渡し日を遅らせたり、名義を変更してから引っ越し先を探すことも可能です。

(2)住み慣れた家が見知らぬ他人に渡らない

住み慣れた自宅が他人の手に渡らないことも、大きなメリットです。大切な自宅を売却したくないけれど、経済状況が悪化しどうしても手放さなければならない。こういった場合、他人に家を売るのはまさに断腸の思いでしょう。

親族間売買であれば、売却先は自分の子どもや気心の知れた親族です。全くの他人に売却するより、心理的抵抗は小さいのではないでしょうか。もともと家に同居していたり、購入者の実家である場合などは、大切に住んでくれることも期待できます。

(3)家に住み続けられることもある

子どもに売却する場合などは、家に住み続けられることもあります。もともと子どもと一緒に暮らしていて、相続発生前に名義を変更しておきたい場合などは、そもそも転居を伴わないことも多いためです。

他人に売却するとなると、リースバックなどの場合を除き、ほとんどのケースで引っ越しを伴います。「家に住み続けながら相続対策がしたい」「住み慣れた我が家を離れたくない」といったケースでは、親族間売買がおすすめなこともあります。

(4)親(売主)の住宅ローンを返済できる

親族間売買で、売主になる方(親)に住宅ローンがまだ残っている場合、この住宅ローンを全て返済できたり、任意売却などにより一部返済したりすることが可能になります。
むしろ、親族間売買の目的が現在の所有者が住宅ローンの支払いや他の債務の差押で苦しんでいる場合に、息子さんなどの親族が助ける意味で売買することが多いと思います。

4.親族間売買のデメリット

さまざまなメリットのある親族間売買ですが「当事者が親族関係にある」という性質上、大きなデメリットも内包しています。こちらも、メリットとあわせて把握しておきましょう。

(1)住宅ローンに通りにくい

親族間売買では、多くの銀行が住宅ローンの融資を行いません。親族間売買というだけで、審査にすら漕ぎつけられないことも多いです。

これは、親族間売買では、融資した金額が本当に住宅購入に使われるか不明瞭なためです。親族間売買するのは基本的に「贈与」だとみられます。売買の当事者が親族であることから、仮に事業資金などに流用されても、口裏を合わせられると金融機関には確かめる術がありません。

メガバンクなどでは融資を受けられないため、一部の地方銀行か、金利の高いノンバンク(銀行や信用金庫以外の貸金業者)からの借り入れを検討することになります。不動産会社などと適切なつながりがなければ融資の相談にすら乗ってくれない場合がほとんどです。

(2)「みなし贈与」とされることがある

親族間売買を、贈与税・相続税逃れのための売買とみなされることがあります。

親族間売買では「相場より大幅に安く購入できるのでは」と期待を持つ方もいますが、現実的には難しいといえます。市場価格より大幅に安く売買すると、税務署から実質的な贈与であるとみなされるためです。贈与と認定されると、市場価格との差額分に贈与税が課されます。仮に3,000万円が相場の住宅と1,000万円で購入すると、2,000万円分は贈与と解釈されます。

みなし贈与とされることを避けるには、家の価値を正しく評価し、適正価格で売買する必要があります。具体的な価格に関しては後述します。

(3)各種税制の恩恵を受けにくい

親族間売買では、各種税制の恩恵を受けにくいのもデメリットです。というのも、各特例には「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。」と条件が定められているためです。

たとえば、マイホーム売却時の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を考えてみましょう。この制度は、居住していた家を売却した際の利益から、最大で3,000万円まで控除できる特例です。これにより、本来課されるはずの所得税・住民税が大幅に軽減、または非課税になります。

しかし、親族間売買ではこの特例は適用されません。住宅の所有期間に応じて、最大で所得税・住民税合計39%が譲渡益に課税されます。

また、購入者が本来利用できる住宅ローン減税も、生計を同一にしている親族等との売買の場合は対象外となります。これらの特例がなくともローンの返済や納税が可能か、売買契約を結ぶ前にシミュレーションしておきましょう。

(4)買主になった人は、将来、他のローンを受けずらい

子などが買主になった場合、親の不動産を買うためにローンを利用すると、他の物件を購入したい場合(例えば、自分の住みたいマンションを見つけて購入したい場合)、先にローンを受けているので、返済比率などの関係でそれ以上ローンを受けれない可能性が多いです。

また住宅ローンは、居住する場所は基本的に1カ所ですので、住宅ローンをダブルで借りることができません。

5.親族間売買を円滑に行うポイント

ここまで、親族間売買のメリット・デメリットを紹介しました。では、これらのポイントを踏まえたうえで、円滑に親族間売買を行うにはどうすればよいのでしょうか。必要な事前準備と成功の要点を紹介します。

(1)親子間の売買では他の相続人に話を通しておく

親子間で親族間売買を行う場合、相続発生時に相続人となる他の人にも話を通しておきましょう。子どものうちの一人に家を売却したい場合であれば、ほかの兄弟姉妹とも事前に協議が必要です。売却自体は当事者の合意があれば成立しますが、相続発生時に禍根を残すことがあるためです。

子どもに家を売却する場合、家に思い入れがある子どもは一人だけとは限りません。売却完了後に、購入できなかった兄弟から「自分が購入したかったのに勝手に売られた」と不満が出る可能性があります。

また、子どもの一人に家を売却すると、他の兄弟から「親から優遇されて安く買ったのではないか」と疑われることも考えられます。

兄弟間の争いを避けるため、家の売買では、相続人全員に事前に話を通しておきましょう。家の評価額や契約の準備状況なども、逐一連絡しておくと後からトラブルに発展しにくくなります。

(2)適正価格で売買する

先ほど「親族間売買はみなし贈与の疑いをかけられることがある」と解説しました。この原因は、市場価格より大幅に安く売却することにあります。相場に従って売買することで、贈与税の対象となることを避けられます

とはいえ、親族に家を売るのであれば、相場より少しでも安く売ってあげたいと思うもの。このような場合はどうすればよいのでしょうか。

この点の一つの判断基準となるのが、路線価(国税庁が道路ごとに設けている1平方メートルあたりの土地の価格)です。路線価はおおむね市場価格の80%程度とされており、路線価をベースに住宅を売却するのであれば、相場に対して著しく低額とはいえないとの判例が出ています。売却価格を下げたいのであれば、路線価で計算した価格を下限とするのが、一つの考え方となります。

ただし、この基準はあくまで一般論です。また、路線価と市場価格に乖離があるタワーマンションや、そもそも路線価が設定されていないエリアの不動産はこの限りではありません。迷う場合は、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

(3)専門会社のサポートを受ける

親族間売買を検討するのであれば、不動産会社のサポートを受けるのが、スムーズに売買を完了させる近道です。「身内での売買なのにわざわざ仲介手数料を払うのはもったいない」と思う方もいるかもしれませんが、親族間売買では、以下のように当事者だけでは解決できない問題が発生します。

  • 有効な売買契約書の作成ができない
  • 売買の適正価格がわからない
  • 購入資金を融資してくれる金融機関が見つからない

こういった点を加味すると、不動産会社にサポートを依頼した方が、結果的に安上がりになります。

6.まとめ

親族間売買は、住み慣れた家をやむなく手放す人にはメリットが大きい売却方法です。一方、税制の優遇が利用できない、購入者が住宅ローンを組みにくいなど、事前に把握しなければならないデメリットも存在します。特に、売却金額を抑えすぎると、贈与扱いになることも多いため、不動産会社に相談したうえで検討することをおすすめします。

不動産会社を選ぶ際は、親族間売買の実績が豊富かどうかを基準にしてください。Webサイトで実績を公開していることも多いので、そちらも参考に依頼先を選ぶとよいでしょう。

監修者: 井上悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。

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