親族間売買とは？メリット・デメリットと注意点を紹介

通常不動産の売買では、不動産会社を介して他人に売却することが一般的です。しかし、不動産売買の中には親戚に売却するものもあり、俗に「親族間売買」と呼ばれます。

親族間売買は、返済困難になった住宅ローンの対策や、相続の対策など、さまざまな事情で検討される方法です。この記事では、親族間売買のメリットとデメリット、売買の際の注意点を紹介します。

1．親族間売買とは

不動産売買は一般的に、不動産会社の仲介によって他人へ売却が行われます。
しかし、親族間売買では親族間で不動産売買が行われるため、特殊なケースといえます。
まずは、親族間売買を行う背景や、親族の定義について解説します。

（1）親族売買を行う背景

親族間売買とは、読んで字のごとく親族の間で不動産を売買することです。不動産の名義を家族に変更したい場合や、住み慣れた家を赤の他人に売却することに抵抗がある場合などに検討されます。
また、住宅ローンの返済が困難になった際に、親子間で資金の支援として親族間売買が行われるケースもあります。
親族間売買は、売主・買主が親戚関係にあることから、主に税金面で厳しくチェックされる傾向にあります。

（2）親族間売買における「親族」の定義

親族間売買のチェックが厳しいのは、相続税逃れのために売買されるケースがあるためです。そのため、税務の観点からは、売主と買主が被相続人・相続人の関係かどうかが「親族」の定義と考えられます。そのため、親子間はもちろん、おじ・おばと甥・姪の関係や、祖父母と孫の間の売買もしっかりとチェックされます。

親族間売買に絡む税金については、のちほど詳しく紹介します。

2．親族間売買と一般的な不動産売買の違い

親族間売買と一般的な不動産売買は、売買する相手が親族であるということ以外にもさまざまな違いがあります。
親族間売買と一般的な不動産売買における違いとして以下のようなことが挙げられます。

（1）仲介手数料不要

不動産売買では他人と不動産売買の契約を行うため、トラブルに不動産会社へ仲介に入ってもらうことが一般的です。
しかし、親族間売買では売買する相手が親族なので、不動産会社を通さずに個人間で売買契約を結ぶことが可能です。
不動産売買では、不動産会社が仲介に入らなければならないという法律はありません。
不動産会社が仲介へ入らなければ、仲介手数料は不要になります。
ただし、個人で不動産売買契約書を作成することは簡単ではないため、最終的に不動産会社もしくは司法書士や弁護士などに書類作成を依頼するケースも少なくありません。

（2）売買条件の柔軟性が高い

一般的な不動産売買では、買主は高値で売却したいものの売主は安値で購入したいという利害相反があるため、相場価格で売買されます。
一方で、親族間売買ならば買主と売主の利害が一致するため、相場よりも安い価格での売買が可能です。
また、引き渡し日などの条件交渉が一般的な不動産売買ではスムーズに進まないケースがありますが、親族間ならば互いに譲歩することでスムーズに決まりやすいです。

（3）税制上の違いがある

一般的に不動産取引で利益が出れば、売主には譲渡所得税が発生します。
一方で、親族間売買で破格の価格で売買した場合、「みなし贈与」として贈与税がかかる可能性があります。
みなし贈与では、通常の売買価格との差額が贈与としてみなされるため、買主にその分の贈与税が発生します。
また、親族間売買では不動産売買時に適用される税金の控除制度や特例などが使用できない場合があるので注意が必要です。

（4）住宅ローンの審査の厳しさ

不動産の購入では住宅ローンを利用することが多いですが、一般的な不動産売買に比べると親族間売買では住宅ローン審査が厳しくなります。
金融機関によっては、親族売買では融資しないことが決められているケースもあります。
その理由に関しては、後ほど詳しく解説します。

3．親族間売買の流れ

親族間売買は実際どのように進むのでしょうか。着手から完了までの基本的な流れを説明します。

（1）不動産会社に相談

親族間売買を検討する場合、まずは親族間売買の実績を豊富に持つ不動産会社に相談するとよいでしょう。売買自体は不動産会社を挟まなくても可能ですが、住宅ローンを利用する場合などは不動産会社への依頼が必要です。

（2）売買対象の家の価格調査

次に、売買対象となる家の価格を調査します。不動産会社の担当者が直接自宅を訪問し、査定を行います。

査定の結果から、物件の担保価値を推測し、親族間売買の価格設定を行います。価格設定は、買主側の住宅ローンの借入可能額にも関係するため、非常に重要です。

（3）住宅ローンの事前審査

買主側が住宅ローンを利用するケースでは、この段階で事前審査に申し込みます。事前審査は、申し込みをする方の信用情報や返済能力等を確認し、契約の可否と、貸付可能額の概算を割り出すために行われます。

通常、親族間売買は金融機関に敬遠され審査に申し込めないことが多いです。親族間で自宅を譲渡する場合、売買ではなく相続や贈与という形を取ることが一般的なので、親族間売買は、相続税や贈与税の脱税が目的なのではないかと警戒されてしまうためです。

ご自身で、親族間売買でも利用できる住宅ローンを探すのは大変ですが、当社は提携している金融機関を紹介することが可能なので、親族間売買でも住宅ローンの申請ができます。

（4）重要事項説明

事前審査に無事通過できたら、不動産会社から買主となる方に重要事項説明を行います。重要事項説明とは、購入前に買主が家の状況を把握するために、不動産会社が行う説明のことです。設備の状況や、耐震やアスベストなど各種検査の状況、物件に設定されている権利関係など、法律で定められた重要事項を説明します。

（5）売買契約

重要事項説明の後、購入の意思が固まったら売買契約を締結します。売買契約書には、住宅の状態や打ち合わせで合意した各種希望条件を盛り込み、契約内容に相違がないか確認します。売主・買主双方が署名・捺印すれば契約は完了です。手付金が発生するケースでは、この時点で支払いをします。

（6）住宅ローンの申し込み

売買契約の締結後、買主側の住宅ローンの申し込み（本審査）を行います。本審査では、契約者の収入や年齢、雇用状況などを精査し、返済能力の有無を総合的に審査します。通常は1週間程度で完了しますが、長い場合で２週間ほどの期間がかかることもあります。

無事審査に通過できれば、住宅ローンの契約を行います。

（7）引渡し・代金の決済（住宅ローン返済）

住宅ローンの貸付が可能との結果が出れば、いよいよ引渡しと代金の決済に移ります。中古住宅の場合、借主側の金融機関で決済と引渡しを行うのが一般的です。手付金を引いた代金の残額を売り主の口座に送金し、入金確認後に引渡しを行います。

売り主に住宅ローンの残債があった場合、この時点で残債の一括返済を行います。

（8）所有権移転と抵当権の抹消

引渡しと決済を行ったのと同じ日に、法務局で所有権の移転と売主側金融機関の抵当権の抹消手続きを行います。登記の手続きは司法書士に依頼して代行してもらうのが一般的です。司法書士に代行してもらう場合、必要書類が揃った後は、当事者がやることは特にありません。

所有権の移転手続き後、10日程度で登記に反映されます。その後、新たな所有者に登記識別情報（所有者を証明する暗証番号）が発行されます。

（9）貸借契約の締結

売買契約の際に「売主が売却後も住み続ける」と合意していた場合、売買契約と別に貸借契約を締結します。家賃を支払う場合は「賃貸借契約」、無償で住み続ける場合は「使用貸借契約」を結びます。

親族間売買では、親子間で売買を行うケースが多いです。「同居している息子に名義を変更したい」「存命のうちに自宅を娘に譲っておきたい」といった場合は、貸借契約までセットになりますので注意してください。

4．親族間売買の典型的なケース

あまりなじみがない方も多い親族間売買ですが、どのような場合に採用されるのでしょうか。典型的なケースを二点見てみましょう。

（1）親子間の売買

親族間売買でもっとも多いのが、親子間での売買です。親が所有している実家の名義を、子どもに変更したい場合などに、親子間で売買を行うことがあります。

たとえば、自宅の住宅ローンの支払いが厳しく、働き盛りの子世代に売買という形で引き継いでもらうケース。また、自分の死後に子どもたちの「争族」を防ぐために、あらかじめ同居している一人に、対価を受け取ったうえで譲るケースなども見られます。

（2）兄弟間での共有持分の売買

不動産に兄弟で共有持分（割合を定めて分割した所有権）を設定している場合に、一方がもう片方に持分を売却することもあります。実家の相続などでは、相続人どうしが争わないよう、持分を設けることがあるのです。

たとえば、兄と弟が50%ずつ実家の持分を保有している場合に、地元から離れた場所で暮らす兄が「もう住まないだろうから」と弟に持分を売却するケースなどが考えられます。

5．親族間売買のメリット

親族間売買は、売買の当事者が親族（多くは親子）であることから、さまざまなメリットがあります。

（1）引渡し時期を柔軟に調整できる

購入者と相談のうえ、引っ越しの引き渡し時期を柔軟に調整できる点がメリットの一つです。他人どうしの売買であれば、買主や入居者の引っ越し予定の関係もあり、引き渡し日は厳守しなければなりません。

親族間売買の場合、引渡し日を遅らせたり、名義を変更してから引っ越し先を探すことも可能です。

（2）住み慣れた家が見知らぬ他人に渡らない

住み慣れた自宅が他人の手に渡らないことも、大きなメリットです。大切な自宅を売却したくないけれど、経済状況が悪化しどうしても手放さなければならない。こういった場合、他人に家を売るのはまさに断腸の思いでしょう。

親族間売買であれば、売却先は自分の子どもや気心の知れた親族です。全くの他人に売却するより、心理的抵抗は小さいのではないでしょうか。もともと家に同居していたり、購入者の実家である場合などは、大切に住んでくれることも期待できます。

（3）家に住み続けられることもある

子どもに売却する場合などは、家に住み続けられることもあります。もともと子どもと一緒に暮らしていて、相続発生前に名義を変更しておきたい場合などは、そもそも転居を伴わないことも多いためです。

他人に売却するとなると、リースバックなどの場合を除き、ほとんどのケースで引っ越しを伴います。「家に住み続けながら相続対策がしたい」「住み慣れた我が家を離れたくない」といったケースでは、親族間売買がおすすめなこともあります。

（４）親（売主）の住宅ローンを返済できる

親族間売買で、売主になる方（親）に住宅ローンがまだ残っている場合、この住宅ローンを全て返済できたり、任意売却などにより一部返済したりすることが可能になります。
むしろ、親族間売買の目的が現在の所有者が住宅ローンの支払いや他の債務の差押で苦しんでいる場合に、息子さんなどの親族が助ける意味で売買することが多いと思います。

6．親族間売買のデメリット

さまざまなメリットのある親族間売買ですが「当事者が親族関係にある」という性質上、大きなデメリットも内包しています。こちらも、メリットとあわせて把握しておきましょう。

（1）住宅ローンに通りにくい

親族間売買では、多くの銀行が住宅ローンの融資を行いません。親族間売買というだけで、審査にすら漕ぎつけられないことも多いです。

これは、親族間売買では、融資した金額が本当に住宅購入に使われるか不明瞭なためです。親族間売買するのは基本的に「贈与」だとみられます。売買の当事者が親族であることから、仮に事業資金などに流用されても、口裏を合わせられると金融機関には確かめる術がありません。

メガバンクなどでは融資を受けられないため、一部の地方銀行か、金利の高いノンバンク（銀行や信用金庫以外の貸金業者）からの借り入れを検討することになります。不動産会社などと適切なつながりがなければ融資の相談にすら乗ってくれない場合がほとんどです。

（2）「みなし贈与」とされることがある

親族間売買を、贈与税・相続税逃れのための売買とみなされることがあります。

親族間売買では「相場より大幅に安く購入できるのでは」と期待を持つ方もいますが、現実的には難しいといえます。市場価格より大幅に安く売買すると、税務署から実質的な贈与であるとみなされるためです。贈与と認定されると、市場価格との差額分に贈与税が課されます。仮に3,000万円が相場の住宅と1,000万円で購入すると、2,000万円分は贈与と解釈されます。

みなし贈与とされることを避けるには、家の価値を正しく評価し、適正価格で売買する必要があります。具体的な価格に関しては後述します。

（3）各種税制の恩恵を受けにくい

親族間売買では、各種税制の恩恵を受けにくいのもデメリットです。というのも、各特例には「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。」と条件が定められているためです。

たとえば、マイホーム売却時の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を考えてみましょう。この制度は、居住していた家を売却した際の利益から、最大で3,000万円まで控除できる特例です。これにより、本来課されるはずの所得税・住民税が大幅に軽減、または非課税になります。

しかし、親族間売買ではこの特例は適用されません。住宅の所有期間に応じて、最大で所得税・住民税合計39%が譲渡益に課税されます。

また、購入者が本来利用できる住宅ローン減税も、生計を同一にしている親族等との売買の場合は対象外となります。これらの特例がなくともローンの返済や納税が可能か、売買契約を結ぶ前にシミュレーションしておきましょう。

（4）買主になった人は、将来、他のローンを受けずらい

子などが買主になった場合、親の不動産を買うためにローンを利用すると、他の物件を購入したい場合（例えば、自分の住みたいマンションを見つけて購入したい場合）、先にローンを受けているので、返済比率などの関係でそれ以上ローンを受けれない可能性が多いです。

また住宅ローンは、居住する場所は基本的に1カ所ですので、住宅ローンをダブルで借りることができません。

7．親族間売買を円滑に行うポイント

ここまで、親族間売買のメリット・デメリットを紹介しました。では、これらのポイントを踏まえたうえで、円滑に親族間売買を行うにはどうすればよいのでしょうか。必要な事前準備と成功の要点を紹介します。

（1）親子間の売買では他の相続人に話を通しておく

親子間で親族間売買を行う場合、相続発生時に相続人となる他の人にも話を通しておきましょう。子どものうちの一人に家を売却したい場合であれば、ほかの兄弟姉妹とも事前に協議が必要です。売却自体は当事者の合意があれば成立しますが、相続発生時に禍根を残すことがあるためです。

子どもに家を売却する場合、家に思い入れがある子どもは一人だけとは限りません。売却完了後に、購入できなかった兄弟から「自分が購入したかったのに勝手に売られた」と不満が出る可能性があります。

また、子どもの一人に家を売却すると、他の兄弟から「親から優遇されて安く買ったのではないか」と疑われることも考えられます。

兄弟間の争いを避けるため、家の売買では、相続人全員に事前に話を通しておきましょう。家の評価額や契約の準備状況なども、逐一連絡しておくと後からトラブルに発展しにくくなります。

（2）適正価格で売買する

先ほど「親族間売買はみなし贈与の疑いをかけられることがある」と解説しました。この原因は、市場価格より大幅に安く売却することにあります。相場に従って売買することで、贈与税の対象となることを避けられます。

とはいえ、親族に家を売るのであれば、相場より少しでも安く売ってあげたいと思うもの。このような場合はどうすればよいのでしょうか。

この点の一つの判断基準となるのが、路線価（国税庁が道路ごとに設けている1平方メートルあたりの土地の価格）です。路線価はおおむね市場価格の80%程度とされており、路線価をベースに住宅を売却するのであれば、相場に対して著しく低額とはいえないとの判例が出ています。売却価格を下げたいのであれば、路線価で計算した価格を下限とするのが、一つの考え方となります。

ただし、この基準はあくまで一般論です。また、路線価と市場価格に乖離があるタワーマンションや、そもそも路線価が設定されていないエリアの不動産はこの限りではありません。迷う場合は、不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。

（3）売買契約書を必ず作成する

親子や親族間の売買なら売買契約に関する書面は必要ないと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、売買契約書は必ず作成すべきです。
口約束だけならばトラブルに発展する恐れがあるだけではなく、税務上の問題が起きる可能性もあります。
また、贈与とみなされて課税されることの予防や、住宅ローンの審査などで必要になることからも売買契約書の作成は必須だといえます。

（4）専門会社のサポートを受ける

親族間売買を検討するのであれば、不動産会社のサポートを受けるのが、スムーズに売買を完了させる近道です。「身内での売買なのにわざわざ仲介手数料を払うのはもったいない」と思う方もいるかもしれませんが、親族間売買では、以下のように当事者だけでは解決できない問題が発生します。

• 有効な売買契約書の作成ができない
• 売買の適正価格がわからない
• 購入資金を融資してくれる金融機関が見つからない

こういった点を加味すると、不動産会社にサポートを依頼した方が、結果的に安上がりになります。

8．親族間売買ではなくリースバックという選択肢もある

マイホームの住宅ローンの返済が難しくなったものの自宅を手放したくないという場合、親子間売買ではなく「リースバック」するという選択肢もあります。
リースバックは、不動産会社や投資家などへ自宅を売却して賃貸契約を結ぶ方法です。
売却代金で住宅ローンを返済でき、家賃を払いながら自宅へ住み続けることができます。
親族間売買と違い、親族の協力は不要なので、「自宅を売却した後もそのまま住み続けたいけれど、親族に迷惑をかけたくない」という場合は検討するとよいでしょう。

9．まとめ

親族間売買は、住み慣れた家をやむなく手放す人にはメリットが大きい売却方法です。一方、税制の優遇が利用できない、購入者が住宅ローンを組みにくいなど、事前に把握しなければならないデメリットも存在します。特に、売却金額を抑えすぎると、贈与扱いになることも多いため、不動産会社に相談したうえで検討することをおすすめします。

不動産会社を選ぶ際は、親族間売買の実績が豊富かどうかを基準にしてください。Webサイトで実績を公開していることも多いので、そちらも参考に依頼先を選ぶとよいでしょう。