病気や怪我で住宅ローンが支払えなくなった場合にとるべき手段・解決方法

1.病気や怪我で住宅ローンが払えない場合の確認事項

(1)高度障害に該当するか確認

高度障害とは、病気やケガを原因として体の機能が損なわれ、日常生活を送ることが著しく困難な状態のことです。

公益財団法人生命保険文化センターによると以下、7つに分類されています。

  • 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  • 言語またはそしゃくの機能を全く失ったもの
  • 中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護をようするもの
  • 両上肢ともに手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 両下肢ともに手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったか、またその用を全く永久に失ったもの
  • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

上記いずれかに該当する場合、団体信用生命保険や生命保険に加入していれば残っている住宅ローンを補償(肩代わり)してくれます

(2)団体信用生命保険の特約を確認

団体信用生命保険は、住宅ローン契約をする際に加入条件になっていることが大半を占めます。通常は、死亡や高度障害に該当しなければ保証はありません。しかし、オプションで通常よりも多くの金利を支払うことによって「3大疾病保証」「5大疾病保証」「8大疾病保証」など保証を追加することができる保険もあります。この場合に該当すれば残っている住宅ローンを補償(肩代わり)してくれるので、加入している団体信用生命保険の補償内容の確認をしましょう。

(3)債務返済支援保険の加入の有無を確認

債務返済支援保険」は病気やケガによる収入減に備える保険です。病気やケガで30日以上の長期の療養を余儀なくされた場合、住宅ローンの返済を保険でサポートしてくれます。

1回の入院で最大25ヶ月住宅ローンの返済金相当額が支払われます。

※補償内容は、加入されている保険によって異なります。

団体信用生命保険以外にこのような任意の保険に加入していないか、住宅関係の書類などを再確認してみてください。

(4)加入している医療保険の内容を確認

一般的な医療保険は、入院や手術をした場合が保証の対象となります。医療保険に加入する際に「就業不能保険」に加入されている場合もあります。「就業不能保険」とは病気やケガにより長期間働けなくなった際に補償の対象となる保険です。直接的に住宅ローンの返済を補償するものではないですが、このような保険に加入してないかも併せて確認しましょう。

※保証内容は、加入されている保険によって異なります。

(5)労災保険が活用できるか確認

病気やケガが業務に起因するものであった場合は、「労災保険」の適用を受けることも可能です。その他、通勤途中の事故によりケガを負った場合にも労災保険の適用対象になります。

仕事を休まなくてはいけなくなった際は、「休業補償給付」を受けることができます。「休業補償給付」は、平均賃金の60%相当の支給を受けることができます。また休業補償給付に加え、休業特別支給金として平均賃金の20%相当の支給を受けられるため、大まかな目安として給料の8割程度の補償を受けることができます。

(6)傷病手当金が活用できるか確認

一般的な会社に勤めている会社員なら全員が加入している「国民健康保険」も病気やケガの時に役立ちます。病気やケガが原因で働けず、勤め先から十分な給料の支払いを受けられない場合、「傷病手当」を受給できます。

給付を受けられるのは最長1年6か月で、支給される金額は大まかな目安として月額給料の2/3が補填されます。

満額は支給されませんが、2/3支給されれば支出を減らすなどすれば住宅ローンの支払いを続けられる可能性があるのではないでしょうか。

(労災保険の休業補償給付と重複して補償を受けられないこともあります。)

以上のような保険に加入していない、加入しているけれど住宅ローンの返済に充てるほどの補償が受けられない、などの場合は以下の方法を検討する必要があります。

2.病気や怪我で住宅ローンが払えない場合の相談先

(1)金融機関にリスケジュールを相談

リスケジュールとは、「毎月の住宅ローン返済計画の見直し」のことを意味します。略して「リスケ」とも呼ばれます。

例えば35年で返済予定だった住宅ローンを40年で完済する計画に見直して毎月の支払い額を抑える手段です。

リスケジュールは、住宅ローンを借りている金融機関に申し出をしないといけません。

リスケジュールをしたい理由(病気やケガで収入が減った等)を伝えると相談に乗ってくれます。ただ、リスケジュールの申入れをしたからといって必ずしもリスケジュールが認められるとは限りません。

リスケジュール後の毎月の返済額については、借入者の状況によって異なり、数年間は利息の支払いのみで受付けてくれる場合もあります

ただ、リスケジュールは返済期間を延ばしているため、利息の支払いが多くなります。ですので、一時的な収入減で今後収入回復の見込みのある方にとっては、得策となりますが、支払い期間を延ばしたがゆえに、老後にも住宅ローンの支払いがのしかかってくるリスクもありますので慎重に検討する必要があります。

(2)専門家に相談

保険の適用とリスケジュールの検討をしたけれど、今後住宅ローンを支払い続けることが困難な場合、専門家への相談が必要になります。
具体的にどこに相談すればよいのか、住宅ローンを滞納することのリスクについて、これから解説していきます。

相談先の候補としては、「不動産会社」「弁護士・司法書士」になります。

まず、「不動産会社」に相談ですが、一般的な不動産会社ではなく、任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談が必要になります。任意売却とは、オーバーローン(残債>市場価格)状態でローンを全額返済できないが、債権者の同意を得たうえで、不動産を売却する方法です。不動産の価格が上昇していると世間的には言われており、確かに都市の中心地で数年前に購入した方であれば、購入時より価値が高くなっている場合(特にマンション)がありますが、地方の戸建住宅の場合では、大半がオーバーローン状態になっているため、任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談するのが適切となります。また後述いたしますが、任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談することによって「親子間売買」「リースバック」という手段で「住み続ける」方法を提案してくれる可能性があります。

「弁護士・司法書士」への相談ですが、住宅ローン以外の借入が多く、多重債務に陥っている場合には、相談先として適しています。ただ不動産の売却に関していえば法律家にできることはあまりありませんが、相談すると不動産を紹介してくれる場合もあります。

3.住宅ローンの滞納を放置するリスクと回避策

(1)滞納を続けると競売になる

住宅ローンを滞納すると住宅ローンを借りている金融機関から支払いの督促(電話や郵便)があります。

そして、住宅ローンの滞納を「4回~6回」し、支払いの督促も放置しておくと金融機関も痺れを切らして「競売」の申立てを行います。

「競売」とは、裁判所が行う公的なオークションになります。指定された期間内に一番高い値をつけた方がその不動産を取得します。立ち退かない場合は「強制執行による立ち退き」が行われることもあります。

詳細については、こちらで解説しておりますのでご参照ください。

参考:競売後の自宅にいつまで住める?住み続ける方法も解説

(2)一般売却や任意売却

競売を避けるためにはどのようにすればいいでしょうか。その方法として一般売却や任意売却という方法があります。

一般売却とは、通常の売却方法で自宅を第三者に売却することです。ここで注意しないといけないのが、住宅ローンの残額です。

住宅ローンを組んでいる場合、残っているローンを全て返済しないと、自宅の売却はできません。

残ローンよりも自宅の価格のほうが高い場合は、売却代金によって残っている住宅ローンの返済はできますが、残ローンが自宅の価値よりも多い場合(オーバーローン:残ローン>自宅の価値)、手出しで追金をしなくてはいけません。この問題を解消するのが、次に説明する任意売却になります。

任意売却とは、上記でも説明した通り、住宅ローンの返済が難しくなった方が、残ローン以下で自宅を売却することにより、まとまった資金を債権者に返済する方法です。

任意売却の詳細については、こちらでも解説しておりますのでご参照ください。

参考:任意売却とは?売却できないケースや注意点についても解説

4.病気や怪我で収入が低下した場合でも、自宅に住み続ける方法

(1)個人再生

裁判所に再生計画を申立てすることによって債務を大幅に圧縮してもらう方法です。個人再生には、住宅ローン特則(住宅資金特約条項)を利用することによって、住宅ローン以外の債務を圧縮できるというメリットがあります。

ですので、住宅ローン以外の借入が多い方にとっては、効果がありますが、そもそも借入が住宅ローン以外にない場合には、この個人再生(住宅ローン特則)は使えません。

(2)リースバック

リースバックとは、リースバック会社や個人の投資家に自宅を買い取ってもらい、その買主に対して、毎月家賃を支払って住み続ける方法です。

買取り額が残ローンの以下の場合や、毎月の家賃が高くなるようであればリースバックのメリットを享受できませんので注意が必要です。

リースバックについての詳細はこちらで解説しておりますのでご参照ください。

参考:リースバックの相談先は?選定基準と注意点を解説

(3)親族間売買

親族間売買とは、その名の通り親族間で「売買」することです。親族に現状のまま住み続けることを前提に買い取ってもらうことにより住み続ける方法です。

親族間売買の詳細についてはこちらで解説しておりますのでご参照ください。

参考:親族間売買の相談先の選び方・選定基準と注意点を解説

5.長期入院等で働けない状態が続いた場合の生活再建

(1)生活保護

病気やケガによって働きたくても働けないという方は、生活保護制度の利用も検討しましょう。ただ、自宅を保有している状態では、生活保護の申請をしても不動産という財産を持っていることで生活保護制度の利用ができない場合があります。この取り扱いは、各市町村によって分かれますが、売却前でも自宅の売却活動をしていることを示すことで申請を受け付けてくれる自治体が多いです。

(2)自己破産

自己破産は簡単に申し上げると「債務を帳消しにする手続き」になります。自己破産をするためには、不動産を売却する必要があります。不動産売却と並行して自己破産手続きを行う方法と不動産売却が終わってから自己破産をする方法があります。自己破産は裁判所に申立てをしますが、基本的には自身ではできず、弁護士・司法書士に依頼しなければなりません。

自己破産については、「任意売却後の残債の処理方法・経済的負担を軽減する方法は?」にて解説しておりますのでご参照ください。

6.まとめ

今回は、病気やケガによる収入減で住宅ローンの支払いが困難になった場合の対応方法について解説いたしました。回復の見込みの程度やご所有の不動産の価値によって取れる手段は異なります。

当社の初回面談では、現状をお伺いし、これからどのようにしたいのかの希望を確認させていただきます。その上で、経験豊富なスタッフが、そのご希望に添えるにはどのような手段をとれば希望が叶うのか、最善の結果となるような解決策を提案させていただきます。

初回面談時点では、特に用意していただく書類もなく、ご所有の不動産の所在と住宅ローンを返済中であれば、ローン残高さえ分かればアドバイスが可能です。相談料やコンサルタントフィー等も一切かかりませんのでお気軽にご相談ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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