住宅ローンを払えない場合の対処法と相談先・競売を回避する方法とは

対処法

家の購入資金として借り入れた住宅ローンを、生活状況の変化により支払えなくなることは珍しくありません。そして、なかには住宅ローンを滞納したまま長期間放置してしまう方もいらっしゃいます。

住宅ローンの滞納を放置していると、最終的には家を失うことになります。払えない場合は、早めに対処し、事態の深刻化を防ぐことが大切です。

この記事では、住宅ローンを払えない場合の対処法と、競売によって家を失う事態を回避する方法を紹介します。

1.住宅ローンが払えないときは金融機関に相談する

住宅ローンの返済が予定どおりできないのであれば、まず相談すべきは債権者である金融機関です。「金融機関に相談しても無駄ではないか」と思われている方は多いようですが、住宅ローンを取り扱う金融機関は、返済に関する相談に訪れた債務者を邪険にすることは少ないです。

(1)コロナ禍で住宅ローンを払えない人が増加中

2020年春から日本に上陸した新型コロナウィルスにより、日本経済は大きな打撃を受けました。コロナによって勤め先が倒産した人や、事業を失った人は多く、2020年秋時点で失業者数は200万人を超えています。これに伴い、家庭の経済状況が悪化し、住宅ローンを払えなくなる人が増えているのです。

この事態は金融庁も重く見ており、返済に関する相談には柔軟に対応するよう、各金融機関に通達を出しています。

(2)金融機関には返済猶予の相談窓口がある

上記の事態を受け、ローン商品を取り扱う金融機関では、返済について相談できる窓口が設置されています。「借金をしているのに返せないなんて言ったら、返済するよう強硬に求められるのではないか」と思われるかもしれませんが、ほとんどの場合、親身に相談に乗ってくれるため、心配は無用です。

それよりも「相談しにくいから」と無断で滞納を続け、事態が悪化することの方が危険といえます。

(3)滞納状態を放置すると競売手続きが始まる

住宅ローンを長期に渡り滞納し、その状態を放置していると、最終的には担保となっている家が競売にかけられます。競売は法律に基づいて裁判所が行う売却手続きのため、スケジュールや明け渡し日の融通がまったく利かず、引越しが期日に間に合わなければ強制的に明け渡しが実行されます。
金融機関へ早めに相談することは、競売を回避することにもつながるのです。

2.住宅ローンを滞納すると始まる競売とは

前述した通り、住宅ローンを長期間滞納すると、家が競売にかけられます。「払えないのだから売られてしまうのは仕方ない」と思われるかもしれませんが、競売は所有者へのデメリットが非常に大きいため、可能な限り回避すべきです。どのような手続きなのか、詳しく説明します。

(1)担保となっている住宅を裁判所の手続きにより売却すること

競売とは、住宅ローンの担保となっている家を、債権者が裁判所に申し立ててオークション形式で売却する手続きのことです。各購入希望者が入札期間中に一度だけ入札を行い、最も高値を付けた人が買受人となります。

競売物件は「内見(下見)ができない」「現状渡しで売却される」など、購入者に不利となる事情があり、その分目安となる基準価格が安く設定されています。このため、市場価格より大幅に安く落札されることが少なくありません

(2)競売は通常の売却と比べ所有者の負担が大きい

所有者にとっての競売のデメリットは、売却価格の安さだけではありません。特に重大なデメリットについて説明します。

①競売手続きのスケジュールは裁判所が一方的に決定する

競売では、債権者の利益が最優先されるため、所有者の希望によるスケジュールの調整が一切できません。現況調査や引き渡しの際は、裁判所の指定した期日に間に合うよう準備をしなければなりません。協力できなければ鍵を破壊しての踏み入りや、荷物を運び出して強制的に明け渡しが行われることもあります。

②プライバシーが尊重されない

競売物件は、購入希望者を広く募るため、その情報が外部に公開されます。官報やインターネットに、競売物件とわかる形で公開されることになるため、知人が見れば経済状況を知られてしまいます。

③諸費用を自分で捻出しなければならない

競売の売却代金は、全額債務の返済に充てられるため、所有者の手元にお金は残りません。仮に固定資産税やマンションの修繕積立金などを滞納していても、別途自分で支払う必要があります。

(3)滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納してから競売までは以下の流れで行われます。

  1.  返済の督促
  2. 期限の利益の喪失
  3. 代位弁済の実行
  4. 競売開始決定通知の到着
  5. 現況調査
  6. 競売の期間入札通知の到着
  7. 期間入札の公告
  8. 入札開始
  9. 開札
  10. 明け渡し

明け渡しまでの期間の長さは、手続きの進行状況に応じてさまざまですが、早ければ1年以内に自宅を失うこととなります。滞納が長期化すれば、その分競売を回避するための選択肢が少なくなるため、早めに手を打つことが重要です。

3.住宅ローンを払えないときの対処法

金融機関に相談し、返済を猶予してもらっても住宅ローンが払えない。こういった場合でも、家に住み続けられる、競売を回避できる手段は残されています。パターン別の対処法について説明します。

(1)競売によらず売却を目指すなら任意売却を検討

ローンを返済するための売却に異存はないけれど、競売で安く売られるのは困る。このような場合は、任意売却を検討してみましょう。

任意売却とは、債務の担保になっている物件を、債権者の許可を得て抵当権を解除してもらい、一般の不動産市場で売却することです。市場相場での売却が期待できるため債務の圧縮が可能で、売却スケジュールもある程度融通が利くなど、メリットの大きい売却方法です。詳細については以下の記事で解説しています。

任意売却とは?売却できないケースや注意点についても解説

(2)親族の協力を得られる場合は親族間売買

親族の協力が得られるのであれば、親族間売買も視野に入れられます。親族間売買は、親戚や子どもが買主となる売却方法です。

「愛着のある家が赤の他人の手に渡らない」「住み続けられる可能性が高い」といったメリットがあります。実質的に子や親戚に借金を肩代わりしてもらうことになりますが、親族の間に「実家を残したい」という共通の希望がある場合などには適しているといえるでしょう。

親族間売買に関しては、以下の記事で詳しく解説しましたので、参考にしていただければと思います。

親族間売買とは?メリット・デメリットと注意点を紹介

(3)住み続けたい方はリースバックも検討

住宅ローンの支払いが厳しいけれど今の家に住み続けたいという場合は、リースバックが選択肢の一つとなります。リースバックとは、住宅を売却後、購入者を貸主として、賃貸住宅として家を借りることです。売却時に引越しの必要がなく、固定資産税などの費用が買主負担となるという点が主なメリットです。ただし、売却価格を高くすると、売却後の家賃も比例して高額になるなど、注意点も存在します。
リースバックについては、以下の記事で詳しく解説しましたので、参考にしていただければと思います。

リースバックとは?メリットとデメリット、注意点も解説

4.住宅ローンが払えない場合の相談先

ここまで、競売を回避する手段を紹介してきましたが、これらを自分の力だけで実行するのは困難です。では、家が競売にかけられそうなとき、どこに相談すればよいのでしょうか。

(1)住宅ローンの滞納問題に精通した不動産会社を探す

自宅が競売にかけられそうになった場合、住宅ローンの滞納問題に精通した不動産会社を探しましょう。通常の不動産会社は、ローン滞納時の住宅の売却には詳しくないことが多いためです。相談しても、最終的には競売になってしまうことは珍しくなく、希望に沿った形で解決できない可能性が高いです。では、住宅ローンの滞納問題に精通しているかどうかは、どのように見分ければよいのでしょうか。

(2)相談先を選ぶ基準は?

相談先を選ぶ基準として、住宅ローン問題解決の実績が挙げられます。簡単に調べられるのはWebサイトです。Webサイトに掲載されている実績を確認してみてください。

実際に訪問して無料相談をするのも一つの方法です。専門的な質問にすぐに答えられない場合や、的外れな回答をする場合は、経験不足の業者である可能性が高いでしょう。例えば、以下のような内容を口頭で確認してみてください。

①親族間売買を希望される場合

どこの住宅ローンが候補か確認しましょう。即答できない場合や、メガバンクを挙げるようならあまり期待はできません。

②任意売却を希望される場合

過去の取り扱い事例に関し、作成した配分案の内訳を聞いてみてください。知識のない業者は、そもそも配分案を知らないことも多いです。

③リースバックを希望される場合

売却希望価格を伝え、家賃がどの程度になるか確認してみましょう。買主(投資家)は最低でも売却価格の10%は年間家賃を確保しようとしますので、家賃設定はそれ以上になります。安すぎる家賃を回答する業者は要注意です。

(3)悪徳業者に注意が必要

任意売却など、住宅ローン滞納の専門会社と名乗っている業者のなかには、悪徳業者も多いのが現実です。誤ってこういった業者に依頼してしまうと、競売までの期間をいたずらに消費するなど、事態の悪化を招く可能性が高いです。

典型的な悪徳業者には、以下のような特徴があります。

【悪徳業者の特徴(一例)】

  • 競売の情報公開後に訪問してくる
  • 専任媒介や専属専任媒介での契約を迫る
  • 引っ越し代を保証・確約する
  • 仲介手数料以外の費用を請求する

上記のような特徴のある業者では、依頼者の利益を第一に売却を進めることはできません。依頼は避けた方がよいでしょう。

5.まとめ

住宅ローンが払えない場合、まずは金融機関に相談することが大切です。返済の猶予や、月の返済額の見直しなど、相談に乗ってもらえます。

それでも返済できない場合も、競売による家の売却を避ける方法はあります。どのような手段が適しているかは状況によって異なりますので、早めに住宅ローン滞納問題に精通した専門家に相談することをおすすめします。

当社は、3,000件以上の相談実績を誇る住宅ローン滞納問題解決のプロフェッショナル集団です。ご依頼者様の状況や希望を丁寧にお伺いした上で、さまざまな選択肢の中から最適な解決策を提案させていただきます。他社で断られた案件の成功実績も豊富です。相談は無料ですので、お気軽にご連絡いただければと思います。

監修者: 井上悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。

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