住宅ローンを払えない場合の対処法と相談先・競売を回避する方法とは

家の購入資金として借り入れた住宅ローンを、生活状況の変化により支払えなくなることは珍しくありません。そして、なかには住宅ローンを滞納したまま長期間放置してしまう方もいらっしゃいます。

住宅ローンの滞納を放置していると、最終的には家を失うことになります。払えない場合は、早めに対処し、事態の深刻化を防ぐことが大切です。

この記事では、住宅ローンを払えない場合の対処法と、競売によって家を失う事態を回避する方法を紹介します。

1．住宅ローンが支払えなくなる理由

誰しも、最初から返済不能に陥ることを想定して住宅ローンを契約するわけではありません。それなのに、なぜ支払えなくなるのでしょうか。典型的な理由について説明します。

（1）離婚で返済を継続できない

離婚をきっかけに自宅を売却しようとしたところ、オーバーローン状態（売却価格よりローン残高が多い）であることが判明して売却することができず、元夫婦のどちらかが家とローンを引きついだものの、住宅ローンの支払いが困難になるというケースは非常に多いです。

夫婦の収入で住宅ローンを支払っていた場合、離婚後にどちらか一方の収入で住宅ローンを支払い続けることは難しくなるのは当然のことといえるかもしれません。

（2）解雇や収入減少で払えなくなった

コロナ禍で大きく増加したのが、職場の業績悪化による給与の減少や、解雇による経済状況の悪化です。収入の減少は家計の悪化に直結するため、住宅ローンの返済不能に陥る可能性が高くなります。

（3）ケガや病気で収入が減少し払えない

事故によるケガや病気により、それまでどおり働けなくなり収入が減少するケースも少なくありません。障害者雇用に転換して収入が減少するケースや、肉体労働の場合は退職を余儀なくされるケースもあります。

住宅ローンには、高度障害を負った際に保険金を受け取れる団体信用生命保険が付随しています。しかし、障害の程度が比較的軽度な場合は、住宅ローン残高免除の対象にならないこともあります。このようなケースでは、障害者年金も十分に支給されないことがあり、経済的に苦しい状況に追い込まれることもあります。

（4）無理をして住宅ローンを組んだために払えない

無理をして借入可能額の上限に近い額の住宅ローンを組んだために、毎月の返済が困難になるというケースもあります。住宅ローンの借入可能額の目安としては、以下のような基準が用いられることが多いです。

• 年収倍率（住宅購入価格が年収の何倍に相当するかを示す率）：５～７倍程度
• 返済負担率（手取り年収に対する返済額の率）：20～25％程度

このように、住宅ローンを組む際は、一般的に年収を基準として借入可能額の目安を判断しますが、目安の上限に近い額の住宅ローンを組むと、毎月の返済が家計を圧迫する可能性があります。
また、住宅ローンを組んだ時点の年収を何年も維持できるとは限りません。住宅ローンは長期間にわたり支払いを続けることになるため、転職や会社の業績悪化などにより年収が下がり、支払いが困難になる可能性もあります。特に住宅ローン完済時の年齢が60歳を超える場合、年収が減るケースが多いため注意が必要です。

（5）教育費や養育費などの負担により住宅ローンが払えない

年収が減らなくても、子どもの教育費や養育費の負担が増えたために、住宅ローンの支払いが困難になるというケースもあります。
特に、子どもが私立の中学校や高校に進学した場合、公立の3～8倍程度の高額な学費がかかることもあり、家計を圧迫します。受験のための進学塾の月謝が想定していた以上にかかることも少なくありません。
また、住宅ローンを組んで家を購入後に離婚した場合、養育費の支払いが負担になり、住宅ローンの支払いが困難になるケースもあります。
子どもがいない家庭でも、浪費や想定外の出費などにより住宅ローンの支払いが難しくなることは珍しいことではありません。

（6）収益用物件の業績が悪化し払えない

副業として流行した収益用物件の業績が悪化し、不動産投資ローンを払えなくなる事例も多いです。

投資用不動産は、赤字が長期化すると継続的に支出が発生し続ける場合もあります。このような物件は、所有しているだけでもストレスになるため売却を検討するのですが、オーバーローン状態で売るに売れず、というケースは珍しくありません。

2．住宅ローン滞納を放置するリスク

住宅ローンを滞納すると、実生活にはどのような影響が出るのでしょうか。段階別に見てみましょう。

（1）契約者や連帯保証人に督促が行われる

滞納初期は、契約者本人や連帯保証人に対して督促が行われます。電話や郵送による書類の送付が行われるため、配偶者や家族に滞納の事実が知られる可能性があります。

また、督促に応じられない場合や、無視してしまった場合、連帯保証人にも督促されることがあります。親や友人などが連帯保証人になっているのであれば、経済状況を知られる、信用を損なうといったリスクも無視できません。

（2）優遇金利などの適用が解除される

金融機関のキャンペーンなどを利用し、優遇金利が適用されているケースでは、滞納によって適用が解除されることがあります。この点は、契約書やパンフレットなどの但し書きにも書かれているため、一度確認してみてください。

仮に優遇されている利率が0.1％であっても、最終的な返済額では数十万円～100万円ほどの差になることも多いです。なお、一度の引き落とし漏れでは大目に見てもらえることもあるため、早めに連絡することが大切です。

（3）ブラックリスト入りする

住宅ローンを数ヶ月返済できず、金融機関が「いよいよ本格的に滞納が始まる」と判断すると、信用情報機関に金融事故情報が登録されます。これが、いわゆる「ブラックリスト入り」と呼ばれるものです。

金融事故情報にはいくつか種類があり、滞納によって登録されるのは「遅延情報」です。一度遅延情報が登録されると、完済後5年から7年間はデータベースから情報が消えません。この間は、新たなクレジットカードの作成やローンの契約、誰かの連帯保証人になるといったことができなくなります。

（4）最終的には競売に

住宅ローンを払えないまま放置を続けると、最終的には裁判所の競売によって家が売却されます。債権者は、返済金によって回収が見込めない場合、競売の売却代金で回収を図るためです。

3．住宅ローンが払えないときは金融機関に相談する

住宅ローンの返済が予定どおりできないのであれば、まず相談すべきは債権者である金融機関です。「金融機関に相談しても無駄ではないか」と思われている方は多いようですが、住宅ローンを取り扱う金融機関は、返済に関する相談に訪れた債務者を邪険にすることは少ないです。

（1）コロナ禍で住宅ローンを払えない人が増加中

2020年春から日本に上陸した新型コロナウィルスにより、日本経済は大きな打撃を受けました。コロナによって勤め先が倒産した人や、事業を失った人は多く、2020年秋時点で失業者数は200万人を超えています。これに伴い、家庭の経済状況が悪化し、住宅ローンを払えなくなる人が増えているのです。

この事態は金融庁も重く見ており、返済に関する相談には柔軟に対応するよう、各金融機関に通達を出しています。

（2）金融機関には返済猶予の相談窓口がある

上記の事態を受け、ローン商品を取り扱う金融機関では、返済について相談できる窓口が設置されています。「借金をしているのに返せないなんて言ったら、返済するよう強硬に求められるのではないか」と思われるかもしれませんが、ほとんどの場合、親身に相談に乗ってくれるため、心配は無用です。

それよりも「相談しにくいから」と無断で滞納を続け、事態が悪化することの方が危険といえます。

（3）滞納状態を放置すると競売手続きが始まる

住宅ローンを長期に渡り滞納し、その状態を放置していると、最終的には担保となっている家が競売にかけられます。競売は法律に基づいて裁判所が行う売却手続きのため、スケジュールや明け渡し日の融通がまったく利かず、引越しが期日に間に合わなければ強制的に明け渡しが実行されます。
金融機関へ早めに相談することは、競売を回避することにもつながるのです。

（4）住宅ローンが払えないときにやってはいけないこと

住宅ローンの滞納が続いて金融機関から督促状が届いたとき、督促状を無視してはいけません。「払えるようになったら払おう」などと考えて、督促状が届いても放置していると、金融機関から信用を失うおそれがあります。

前述した通り、早い段階で金融機関に相談することは、競売を回避するためにも大切です。督促状には金融機関の連絡先が記載されているので、督促状が届いたら早めに連絡しましょう。住宅ローンの支払いが難しい場合は、その理由や今後の見通しについて説明してください。早めに相談すればリスケジュール（返済スケジュールの変更）などに応じてもらえる可能性もあります。

4．住宅ローンを滞納すると始まる競売とは

前述した通り、住宅ローンを長期間滞納すると、家が競売にかけられます。「払えないのだから売られてしまうのは仕方ない」と思われるかもしれませんが、競売は所有者へのデメリットが非常に大きいため、可能な限り回避すべきです。どのような手続きなのか、詳しく説明します。

（1）担保となっている住宅を裁判所の手続きにより売却すること

競売とは、住宅ローンの担保となっている家を、債権者が裁判所に申し立ててオークション形式で売却する手続きのことです。各購入希望者が入札期間中に一度だけ入札を行い、最も高値を付けた人が買受人となります。

競売物件は「内見（下見）ができない」「現状渡しで売却される」など、購入者に不利となる事情があり、その分目安となる基準価格が安く設定されています。このため、市場価格より大幅に安く落札されることが少なくありません。

（2）競売は通常の売却と比べ所有者の負担が大きい

所有者にとっての競売のデメリットは、売却価格の安さだけではありません。特に重大なデメリットについて説明します。

①競売手続きのスケジュールは裁判所が一方的に決定する

競売では、債権者の利益が最優先されるため、所有者の希望によるスケジュールの調整が一切できません。現況調査や引き渡しの際は、裁判所の指定した期日に間に合うよう準備をしなければなりません。協力できなければ鍵を破壊しての踏み入りや、荷物を運び出して強制的に明け渡しが行われることもあります。

②プライバシーが尊重されない

競売物件は、購入希望者を広く募るため、その情報が外部に公開されます。官報やインターネットに、競売物件とわかる形で公開されることになるため、知人が見れば経済状況を知られてしまいます。

③諸費用を自分で捻出しなければならない

競売の売却代金は、全額債務の返済に充てられるため、所有者の手元にお金は残りません。仮に固定資産税やマンションの修繕積立金などを滞納していても、別途自分で支払う必要があります。

（3）滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納してから競売までは以下の流れで行われます。

1.  返済の督促
2. 期限の利益の喪失
3. 代位弁済の実行
4. 競売開始決定通知の到着
5. 現況調査
6. 競売の期間入札通知の到着
7. 期間入札の公告
8. 入札開始
9. 開札
10. 明け渡し

明け渡しまでの期間の長さは、手続きの進行状況に応じてさまざまですが、早ければ1年以内に自宅を失うこととなります。滞納が長期化すれば、その分競売を回避するための選択肢が少なくなるため、早めに手を打つことが重要です。

5．住宅ローンを払えないときの対処法

金融機関に相談し、返済を猶予してもらっても住宅ローンが払えない。こういった場合でも、家に住み続けられる、競売を回避できる手段は残されています。パターン別の対処法について説明します。

（1）競売によらず売却を目指すなら任意売却を検討

ローンを返済するための売却に異存はないけれど、競売で安く売られるのは困る。このような場合は、任意売却を検討してみましょう。

任意売却とは、債務の担保になっている物件を、債権者の許可を得て抵当権を解除してもらい、一般の不動産市場で売却することです。市場相場での売却が期待できるため債務の圧縮が可能で、売却スケジュールもある程度融通が利くなど、メリットの大きい売却方法です。詳細については以下の記事で解説しています。

（2）親族の協力を得られる場合は親族間売買

親族の協力が得られるのであれば、親族間売買も視野に入れられます。親族間売買は、親戚や子どもが買主となる売却方法です。

「愛着のある家が赤の他人の手に渡らない」「住み続けられる可能性が高い」といったメリットがあります。実質的に子や親戚に借金を肩代わりしてもらうことになりますが、親族の間に「実家を残したい」という共通の希望がある場合などには適しているといえるでしょう。

（3）住み続けたい方はリースバックも検討

住宅ローンの支払いが厳しいけれど今の家に住み続けたいという場合は、リースバックが選択肢の一つとなります。リースバックとは、住宅を売却後、購入者を貸主として、賃貸住宅として家を借りることです。売却時に引越しの必要がなく、固定資産税などの費用が買主負担となるという点が主なメリットです。ただし、売却価格を高くすると、売却後の家賃も比例して高額になるなど、注意点も存在します。

（4）シニア層ならリバースモーゲージを利用できることも

シニア層の方は、シニア向けの不動産担保ローン、リバースモーゲージを利用できることもあります。リバースモーゲージでは、元金は所有者の死後に物件を売却して一括返済するため、存命中は金利のみの支払いでよいという商品が一般的です。

ただし、貸付額は担保の評価額が上限となるため、住宅ローン残高が多い場合は利用できないケースもあります。市場価格を大きく下回る評価となることも多いため、事前に貸付上限額を確認のうえ、利用を検討することをおすすめします。

（5）他にも借金がある場合は個人再生も

住宅ローンの他にも、消費者金融のローンやカードローンなどの借金がある場合、個人再生で再起を図ることができるかもしれません。

個人再生とは、事前に作成した返済計画を裁判所に提出して計画どおり返済することで、債務の大部分を削減できる債務整理手続きの一つです。個人再生には、住宅ローン以外の債務を対象とする「住宅資金特別条項（住宅ローン督促）」という制度があり、家と住宅ローンを残したまま、他の債務を削減できます。住宅ローンだけなら問題なく返済できるが、他の債務に生活を圧迫されているケースで特に有効な方法です。

代位弁済から6ヶ月以内に申し立てを行えば、競売の準備が始まった後でも手続きが可能で、競売を止めることができます。「家に住み続けたい」という希望がある場合、検討してみてください。

ただし、債務の金額があまりにも大きいケースや、圧縮した債務の3年～5年以内の返済が難しい場合は個人再生ができない場合もあります。

（6）自己破産による債務の精算も視野に

経済状況の回復が難しい場合や、借金から解放されたいという思いが強い場合は、自己破産で債務を精算することも視野に入ってきます。自己破産を裁判所に申し立て、免責許可決定が出ると、財産と債務を相殺して借金をゼロにすることができます。

ただし、自己破産はデメリットも多い方法なので、検討する際は、デメリットを理解した上で慎重に判断することが大切です。

6．住宅ローンが払えない場合の相談先

住宅ローンの支払いが困難になり、自分の力では解決できそうにない場合、どこに相談すればよいのでしょうか。

（1）住宅ローンの滞納問題に精通した不動産会社を探す

自宅が競売にかけられそうになった場合、住宅ローンの滞納問題に精通した不動産会社を探しましょう。通常の不動産会社は、ローン滞納時の住宅の売却には詳しくないことが多いためです。相談しても、最終的には競売になってしまうことは珍しくなく、希望に沿った形で解決できない可能性が高いです。では、住宅ローンの滞納問題に精通しているかどうかは、どのように見分ければよいのでしょうか。

（2）相談先を選ぶ基準は？

相談先を選ぶ基準として、住宅ローン問題解決の実績が挙げられます。簡単に調べられるのはWebサイトです。Webサイトに掲載されている実績を確認してみてください。

実際に訪問して無料相談をするのも一つの方法です。専門的な質問にすぐに答えられない場合や、的外れな回答をする場合は、経験不足の業者である可能性が高いでしょう。例えば、以下のような内容を口頭で確認してみてください。

①親族間売買を希望される場合

どこの住宅ローンが候補か確認しましょう。即答できない場合や、メガバンクを挙げるようならあまり期待はできません。

②任意売却を希望される場合

過去の取り扱い事例に関し、作成した配分案の内訳を聞いてみてください。知識のない業者は、そもそも配分案を知らないことも多いです。

③リースバックを希望される場合

売却希望価格を伝え、家賃がどの程度になるか確認してみましょう。買主（投資家）は最低でも売却価格の7%は年間家賃を確保しようとしますので、家賃設定はそれ以上になります。安すぎる家賃を回答する業者は要注意です。

（3）悪徳業者に注意が必要

任意売却など、住宅ローン滞納の専門会社と名乗っている業者のなかには、悪徳業者も多いのが現実です。誤ってこういった業者に依頼してしまうと、競売までの期間をいたずらに消費するなど、事態の悪化を招く可能性が高いです。

典型的な悪徳業者には、以下のような特徴があります。

【悪徳業者の特徴（一例）】

• 競売の情報公開後に訪問してくる
• 専任媒介や専属専任媒介での契約を迫る
• 引っ越し代を保証・確約する
• 仲介手数料以外の費用を請求する

上記のような特徴のある業者では、依頼者の利益を第一に売却を進めることはできません。依頼は避けた方がよいでしょう。

7．住宅ローン滞納の相談事例・病気や身体障害が原因のケース

当社では、住宅ローンの返済に困窮している方からの相談を数多く受けています。

その中から、突然の病気や障害を負ったことが原因で返済が難しくなったケースの解決事例をご紹介します。

（1）病気になり住宅ローンの支払いが困難に

最初にご紹介するのは、長期入院により経済状況が悪化し、ご相談にいらっしゃった50代の会社員O様の事例です。

入院当初は預金でしのいでいたけれど、入院期間が伸びるにつれて徐々に家計に余裕がなくなってきたそうです。住宅ローンの返済も難しくなってきたため、自宅の売却を検討するも、オーバーローン状態で売るに売れない状況で、当社にご相談いただきました。

当社にご相談いただいた翌日に面談を実施し、現在の状況やご意向をお伺いした上で、今後の流れと任意売却の手続き、売却後の残債処理などについて説明させていただきました。ご相談後売却活動を始め、無事に買い手が見つかり任意売却が完了しました。その後、新たな生活を始められています。

（2）身体障害になり、住宅ローンを滞納

次にご紹介するのは、事故の後遺症で働けなくなり、住宅ローンを滞納してしまった50代Y様の例です。

仕事の事故で働けないにもかかわらず、障害年金の対象とならず、急に収入が途絶えてしまったそうです。家があることから生活保護も利用できず、徐々に貯金が目減りしていく事態に陥ってしまったとのことでした。

当社にご相談いただいた翌日に面談して状況をお伺いし、任意売却をご提案させていただきました。

売却活動の後に買い手を見つけることができ、交渉により引越し代の獲得にも成功し、無事に売却が完了しました。家を手放したことで生活保護を受給できるようになり、現在は、生活保護を受給しながら生活されています。

（3）うつ病になり、住宅ローンを滞納

次にご紹介するのは、うつ病による休職で収入が減少し、住宅ローンを滞納してしまった50代の会社員、K様の事例です。

K様は仕事が原因でうつ病を発症し、長期入院したために部署を異動させられた結果、収入が半減し、住宅ローンの支払いが少しずつ困難になったそうです。

当社にご相談いただき話をお伺いしたところ、現在の家に住み続けることを希望されていたため、リースバックを行うことをご提案させていただきました。

複数のリースバック会社から見積もりを取得し、その中から条件の良い会社を選んでいただきました。その後、契約を締結し、現在も住み続けることができています。

8．住宅ローン滞納の相談事例・収入減が原因のケース

収入が減少したことにより、住宅ローンを滞納してしまうケースも少なくありません。

当社に寄せられた事例のなかから3つのケースをご紹介します。

（1）勤め先の給料未払いにより、住宅ローンの支払いが困難に

最初にご紹介するのは、給料の未払いによって住宅ローンが払えず滞納してしまった50代の会社員、S様の事例です。

S様の勤め先は、不景気の煽りをうけ徐々に業績が悪化し、給料の未払いの末、とうとう倒産してしまいます。再就職先もなかなか見つからず、住宅ローンを払えない状況に陥り、当社にご相談いただきました。

面談で現在の状況をお伺いした上で、任意売却をご提案させていただきました。すでに住宅ローン債権は債権回収会社に譲渡された後でしたが、粘り強く交渉を続けた結果、売却と引越し代の捻出の同意を得られました。現在は、新居で新たな生活をスタートされています。

（2）ボーナス減により、住宅ローンの支払いが困難に

次にご紹介するのは、ボーナスと給与の減少により住宅ローンの支払いができなくなってしまった50代の会社員、M様の事例です。

勤め先の業績悪化に伴い、ボーナスが減少し、その後、給料まで減少したそうです。貯金も目減りしており、ローンの支払いが困難になったことから当社にご相談いただきました。

M様は、自宅に思い入れを持っておられ、当初は「売りたくないが、売却もやむなし」とおっしゃっていました。そこで、自宅に住み続けることが可能なリースバックをご提案し、条件のよいリースバック会社を探すことにしました。

複数社に見積もりを依頼し、その中から条件の良い会社をお選びいただき、無事リースバックが完了しました。その後は、引き続きご自宅のマンションに住み続けられています。

（3）退職により収入減で住宅ローンの支払いが困難に

最後にご紹介するのは、お父様の収入減によって住宅ローンの支払いが厳しくなった30代の会社員の方の事例です。

お父様がご所有の自宅にお住まいでしたが、お父様の退職によって住宅ローンの支払いが困難になります。ご相談者であるお嬢様の名義でローンを組もうと試みるも、融資してくれる金融機関が見つからず、当社にご連絡いただきました。

親子間売買をご希望されていたので、当社が提携している銀行に声をかけたところ、無事融資を受けられることになりました。現在もご自宅で今までと変わらない生活を送られています。

9．まとめ

住宅ローンが払えない場合、まずは金融機関に相談することが大切です。返済の猶予や、月の返済額の見直しなど、相談に乗ってもらえます。

それでも返済できない場合も、競売による家の売却を避ける方法はあります。どのような手段が適しているかは状況によって異なりますので、早めに住宅ローン滞納問題に精通した専門家に相談することをおすすめします。

当社は、3,000件以上の相談実績を誇る住宅ローン滞納問題解決のプロフェッショナル集団です。ご依頼者様の状況や希望を丁寧にお伺いした上で、さまざまな選択肢の中から最適な解決策を提案させていただきます。他社で断られた案件の成功実績も豊富です。相談は無料ですので、お気軽にご連絡いただければと思います。