リースバックとはどのような意味？メリットとデメリット、注意点

自宅を売却するか否かで悩んでいる方にとって、リースバックは、自宅を売った後でも住み続けられることから、新たな選択肢になり得ます。とはいえ、聞きなれない言葉ですので、怪しい、不安だと感じる方もいらっしゃることでしょう。

この記事では、リースバックとは何なのか、どのようなメリット・デメリットがあるのか、どのような点に注意が必要なのかを解説します。

1．リースバックとは

リースバックを簡単に説明すると、家を売却した後、新たな所有者と賃貸借契約を結び、家に住み続ける方法です。通常、家を売却する場合、家の購入者が新たな住人となるため、売却した家に住み続けることはできません。リースバックでは、投資用に家を購入した企業に賃貸借契約を持ち掛けたり、リースバック会社に家を売却したりすることで、売却後の居住を実現しています。

2．リースバックのメリット

リースバックには、どのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットについて具体的に説明します。

（1）売却後も家に住み続けることができる

リースバックの特徴であり最大のメリットが、売却後も家に住み続けられることです。家の売主の中には、自宅に住み続けたいという思いが強いのに、経済的な事情から泣く泣く家を手放す方もいらっしゃいます。そのような場合、思い入れのある自宅に住めなくなるというのは、まさに断腸の思いでしょう。

リースバックであれば、所有者こそ変わりますが、売却後も家に住み続けることが可能です。将来的には買い戻せることもあるため、通常の売却より、心理的なダメージは大幅に軽減されるのではないでしょうか。

（2）税金などの諸費用を払う必要がなくなる

家の所有者に課される税金などの諸費用から解放されるのも、リースバックのメリットの一つといえます。リースバックにより、家の所有者ではなくなることから、不動産にかかる固定資産税と都市計画税の支払いは不要になります。

また、マンションの場合は管理費や修繕積立費の支払いもなくなります。

（3）家の売却を近隣や知人に知られにくい

経済状況が悪化して自宅の売却を検討する場合、「家を売ったら知人やご近所に経済状況を知られるのではないか」と心配される方もいらっしゃいます。

リースバックを利用すると、売却後も住み続けることになるため、住人の顔ぶれは変わりません。家の所有権登記をチェックすれば売却したことはわかりますが、通常、そこまでする人はほとんどいないでしょう。外から見ると売却の事実はわかりにくいため、プライバシーを守ることができます。

（4）相続対策になる

リースバックのメリットが大きいのが、相続対策をしたい場合です。

家を所有している高齢の方の中には、「自分の死後、家をめぐって子供たちが争うのではないか」と心配される方もいらっしゃいます。実際、分割の難しい不動産をめぐって「争族」に発展することは珍しくありません。

リースバックを利用すると、家に住み続けながら、財産を分割しやすい現金に換えることができます。通常の賃貸住宅への入居と比べても「高齢でも入居を拒否されない」「引越しが不要」など、メリットが大きいといえます。

3．リースバックのデメリット

リースバックには、メリットだけではなく、デメリットも存在します。実際に検討する際は、どちらも正しく把握した上で判断する必要があります。代表的なデメリットについて具体的に説明します。

（1）そもそもリースバックは成功率が低い

リースバック物件の新所有者は、①不動産会社、②金融機関の系列の投資会社、③個人投資家に分かれます。①不動産会社は、利回りと将来空家になった場合の転売を狙います。②金融機関は純粋な投資商品として利回りを重視しています。③個人投資家は、地元の方が多く利回りをみて投資しています。

①は不動産の価値を重視
②は利回りを重視
③は利回りと不動産の2つをバランス
という特徴があります。

リースバックする場合のネックとして、不動産の価値が低いと①～③のいずれの方も投資も魅力がなく、そもそも物理的にリースバックを実施することが不可能です。リースバック成功の前提として、不動産に十分な価値があり、新所有者が購入したいと思う金額が出る必要があります。しかし、住宅ローンの残額を完済できるほどの不動産価値がない場合が多々あり、そのような場合にはそもそもリースバックができません。

（2）住んでいる限り家賃がかかる

リースバックは賃貸契約のため、家に住んでいる限りは家賃が発生します。

「もともと自分の家なのに」という思いから、この点に抵抗感を持たれる方もいらっしゃいます。また、ローンを完済した方にとっては、住居費が新たに発生するのはデメリットが大きいといわざるを得ません。

また、勘違いしている人がかなりいるのですが、支払った家賃は、将来買い戻すための資金となるわけではないです。払った分の家賃額は、将来買い戻す時に代金から差引してもらえるわけではなく、あくまで「家賃」です。

（3）売却価格が相場より安い

あくまで一般論ですが、リースバックの売却価格は一般市場の相場より安いことが多いです。これは、売却先にとっては、買い取りを行う物件が「投資用物件」だからです。

通常不動産投資では「物件の購入額に対する年間の家賃が〇％」という形で、利益率を評価します。物件の購入額が安いほど、投資分を回収する期間が短く済み、利益率が高くなるのです。

具体的な売却価格は物件や会社によってさまざまですが、市場価格の70％から90％程度になることが多いです。

（4）売却した家を買い戻せない場合がある

リースバックの専門会社の中には「買戻しOK」としている会社もありますが、実際は買い戻せないケースも多いです。というのも、買い戻す際はほとんどの場合、売却価格より高額な金額が設定されるためです。業者であり、「利益」を確保する必要があるためです。

個人間の不動産取引であれば、売却時と同額での再購入も、交渉次第で可能かもしれません。しかし、リースバックサービスを提供している会社にとっては、その家はあくまで投資用物件です。利益の出る価格でなければ売却はしません。

自宅を買い戻したいと考えていても、建築から期間が経過して資産価値の低下した家を、売却価格より高く買うことに心理的な抵抗感を持つ方もいらっしゃるようです。

4．リースバックの注意点

リースバックをするか否かを考える上では、いくつか注意が必要なポイントが存在します。特に重要な４つの注意点について説明します。

（1）賃貸契約の期間・内容を確認する

リースバックの賃貸契約で多いのが、賃貸契約の期間満了により退去を迫られるというトラブルです。このようなトラブルは、賃貸契約の期間を確認しなかったことに原因があります。

通常、リースバックによる賃貸契約では、一般的な賃貸契約と同じく、2年から3年で更新されます。また、長期の居住が想定されるため、借主の意思によって更新できる旨を、契約書に明記するのが通例です。

ただし、中には契約期間をあらかじめ決定し、更新を行わない「定期借家契約」により賃貸契約を結ぶ業者も存在します。その場合でも、大手の専門業者さんは、通常は家賃の滞納さえなければ、自動的に賃貸借契約を延長しますという場合がほとんどです。契約期間満了により退去を迫られる事態を避けるためには、契約内容をしっかりと確認する必要があります。

（2）無理なく支払える家賃かどうかシミュレーションする

リースバック契約を行う際に家賃の設定をしますが、毎月の家賃を無理なく支払えるか確認することは重要です。リースバックは経済的に困窮している場合に利用することが多く、中には賃料を支払えずに退去してしまう方もいらっしゃいます。

親しみのある自宅に住み続けられることがリースバックの最大のメリットですが、途中で家賃を払えなくなるとリースバックの意味がなくなってしまいます。現在の経済力で家賃を払うことができるのか、現実的なシミュレーションを行うことが大切です。

（3）通常の売却・賃貸と比較してどちらが有利か確認する

リースバックを行う場合と、通常の売却手続きと賃貸への入居を経た場合で、どの程度経済的に差が出るのか、必ず確認しましょう。リースバックは売却価格が相場より安く、賃料も不動産会社の提示した金額によるため、一度賃貸契約を結ぶと、家賃を抑えることはできません。

経済状況次第では、なるべく高い金額で家を売り、家賃の安い物件を探した方が、後の生活が安定する場合もあります。売却価格や家賃の金額差を慎重に考慮した上で、判断することが大切です。

（4）修繕費用の負担をチェックしておく

賃貸の際に、修繕費用が借主と貸主のどちらの負担になるか、事前にチェックしておきましょう。通常、賃貸契約では、物件の修繕は貸主が行いますが、リースバックでは借主負担で行う場合があります。

自宅の経年に伴う配管や外壁の劣化をしっかり修繕するとなると、それなりの修繕費用が発生します。経済的に困窮している場合、大きな負担になることもあるため注意してください。

5．リースバックは不動産会社に相談する

「リースバックを検討しているけれど、どこに相談すればよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。結論からいうと、リースバックは専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。不動産会社を経由するメリットについて説明します。

（1）オーバーローン状態でも相談に乗ってくれる

通常、住宅ローンの残債がある状態でリースバックを利用するには、売却価格がローン残高を上回っていなければなりません。しかし、住宅ローンの滞納に精通した不動産会社に相談すれば、任意売却と組み合わせることでリースバックできる場合があります。

ローン残債が多く売るに売れないけれど自宅を手放したくないという場合、不動産会社の協力が不可欠といえます。

（2）「リースバックすべきか」も総合的にアドバイスしてくれる

そもそも、状況によってはリースバック自体が不向きなこともあります。このような場合に、不動産会社に相談することで、よりよい選択肢を提示してもらえることがあります。

住宅ローンの返済を滞納してしまっているケースでは、リースバックの他に、任意売却、親族間売買などの選択肢もあります。状況から判断して、どのように解決するのが最も良いのか、提案してもらうことができます。

（3）優良なリースバック会社と提携していることがある

不動産会社はリースバック会社と提携していることがあります。特に上記で説明した、①不動産会社、②金融機関の系列の投資会社、③個人投資家などのネットワークが必要となってきます。特に③の個人投資家は、地元の投資家が多く不動産価値を高くみて以外に高くとも購入してくれる場合もあります。また、②では大手企業が多く、安心して賃借できるというメリットもあります。何を重視して、リースバックをしたいのかを担当者に伝えることが重要です。

リースバック会社を選ぶ際は、複数社に見積もりを依頼し、最も条件の良い会社と契約するのが鉄則です。これを自分だけでやろうとすると、リースバック会社を一社一社探し、連絡した上で見積りを取らなければなりません。

不動産会社を経由することで、一人で何社も回る必要がなくなるため、効率的に見積りを取る作業を進めることができます。また、売却時や賃貸契約時にも、疑問点や不安な点に答えてもらえるなどサポートを受けることが可能です。

6．まとめ

リースバックは「住み慣れた我が家から離れずに済む」「争族の防止になる」など、さまざまなメリットがあります。一方、売却価格と家賃の設定次第では、経済状況の悪化を招く可能性もあるため注意が必要です。

リースバックが自分に適しているのか判断するためには、リースバックの実績を豊富に持つ不動産会社に相談することをおすすめします。「そもそもリースバックした方がよいのか」「売却価格や家賃設定はどの程度が現実的なのか」など、さまざまな疑問に答えてもらえます。

当社には、リースバックに関するお悩みを抱えた数多くの方の相談に応えてきた実績があります。ご希望の場合はリースバック会社の紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。