リースバックとリバースモーゲージの違いは？それぞれのメリット・デメリットを解説

老後の資金やリフォームの費用など、さまざまな資金を得るため、リースバックやリバースモーゲージを検討している方は多いのではないでしょうか。どちらも住宅を活用して資金を確保する点では同じですが、それぞれ異なる特徴があるため、それらを把握した上で検討する必要があります。

この記事では、リースバックとリバースモーゲージを比較し、その違いとどちらがおすすめなのかを詳しく解説します。

1．リースバックのしくみ

まずは、リースバックの特徴と、資金を得る仕組みについて見てみましょう。

（1）賃貸借契約とセットになった売買契約

リースバックとは、簡単に言うと賃貸借契約とセットになった売買契約です。リースバック会社や個人投資家に対して家を売却し、その後、賃貸住宅として借りることで、現在住んでいる自宅に住み続けることができます。

リースバックの売却価格と賃料はセットで考えられ、売却価格を高く設定すると賃料も高めになりますので、許容範囲を見つけ、買主との間で落としどころを探ることが重要となります。

売却後はおおむね通常の賃貸住宅となるため、固定資産税やマンションの管理費は買主負担になる反面、敷金などの費用は発生することが多いです。なお、修繕費については賃借人（元所有者）の負担となることが多いです。

（2）代金を一括で受け取り家賃が払えないときは退去

リースバックは、リバースモーゲージと違い、住宅の代金を一括で受け取ることができます。リバースモーゲージは年金形式で毎月受け取ることが多いため、この点は大きな違いです。

また、リースバックでは、売却後の自宅は賃貸住宅となるため、家賃が毎月発生します。家賃を支払えず滞納が長期化すれば退去を求められることもあります。リバースモーゲージは、ローンの返済が発生するまで住宅に住み続けることができるため、この点についても異なります。

（3）リースバックのメリット・デメリット

リースバックは売却を経た賃貸借契約であることから、次のようなメリット・デメリットがあります。

①リースバックの主なメリット

• 家に住み続けることができる
• 死後の家の管理を気にせずに済む
• 家を分割しやすい現金に換えられるため「争族」対策になる
• 借り入れではないため返済を気にしなくて良い

②リースバックの主なデメリット

• 賃貸借契約の形態によっては長く住めないことがある
• 毎月家賃の支払いが発生する
• 退去後の家は他人のものになる
• 売却価格が通常の売却よりも低くなりやすい

2．リバースモーゲージのしくみ

リバースモーゲージは、主に高齢者を対象とした金融機関のローン商品の一種です。こちらも詳細を見てみましょう。

（1）自宅を担保としたローン商品の一種

リバースモーゲージは、自宅を担保としたローン商品です。通常の金融機関のローンでは、一括で貸付金の入金を受け、借入後に元本と利息を毎月支払っていくことが一般的です。しかし、リバースモーゲージは、借入後の月の支払いは利息のみで、年金形式で毎月貸付金を受け取る形式が一般的です。

資金使途の制限は比較的柔軟で、生活費や娯楽費など消費性資金や住宅資金に幅広く利用できる商品が多いです。資金使途の制限を設けていないタイプも存在します。

（2）借入金は死後に一括で返済する

借入金の元本は「契約者の死後に住宅を売却して一括で返済する」という点が、リバースモーゲージの最大の特徴の一つです。借り入れ中は利息のみを返済するため、賃貸住宅に居住する場合などと比べ、経済的な負担は小さくなるケースが多いです。

なお、金融機関によっては、死後ではなく返済期限が設けられていることがあります。この場合、返済期限より長生きすると、存命中に家の売却をせまられるため注意が必要です。

（3）リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージは、ローン商品であるという性質上、以下のようなメリット・デメリットがあります。

①リバースモーゲージの主なメリット

• 返済発生までは家に住むことができる
• 年金のようにお金を受け取ることができる
• 自分の死後の家の心配をせずに済む
• 賃貸に住む場合と比べ支払いが少なく済む

②リバースモーゲージの主なデメリット

• 存命中に元本の一括返済が発生するリスクがある
• 金利変動により毎月の支払いが増減する
• 担保評価の見直しで融資限度額が少なくなる可能性がある

3．リースバックとリバースモーゲージの違い

住宅を活用して資金を確保する方法として評価した場合、リースバックとリバースモーゲージにはどのような違いがあるのでしょうか。

（1）所有権が残るかどうか

リースバックとリバースモーゲージには、契約時点で家の所有権が残るかどうかという点に違いがあります。リースバックは売却を伴うため、契約を結んだタイミングで所有権は買主（リースバック会社）に移転します。

一方、リバースモーゲージはあくまでローンなので、住宅を担保にしてはいますが、借入の時点では所有権は移転しません。固定資産税やマンションの管理費の支払いがある場合は、そちらの支払いも継続して発生します。

（2）支払いの発生タイミング

支払いが必要になるタイミングも、リースバックとリバースモーゲージで異なります。

リバースモーゲージは、利息の支払いについては借り入れ中に行いますが、元本を返済するタイミングは、契約者の死後、または返済期限が到来した時です。そのため、存命中はお金を借りているという感覚になりにくいという特徴があります。

一方、リースバックは、売却時に代金をまとめて受け取れる代わりに、毎月家賃が発生します。

（3）相続人への負担の発生

相続人に負担が発生するのは、リバースモーゲージならではの特徴といえます。リバースモーゲージは、契約者の死後に担保の住宅を売却してローン残高を一括返済します。しかし、売却のタイミングで借入残高が売却価格より大きい場合、相続人が債務を引き継がなければならないことがあります。

ただし、相続人に負担が発生するかどうかはローン商品によって異なります。一般に、相続人に支払いが発生するタイプは「リコース型」、残債の支払いが免除されるタイプは「ノンリコース型」と呼ばれ、区別されています。

なお、リースバックは融資ではなく売却なので、相続人の負担は特に発生しません。家を売却するため、相続財産として残せないというデメリットはありますが、その他の点では特に影響がないといえます。

4．リースバックとリバースモーゲージの利用条件の違い

リースバックとリバースモーゲージは、利用条件も大きく異なります。以下の表に、主な違いをまとめました。

	リースバック	リバースモーゲージ
年齢の条件	不問	あり（金融機関によって異なる）
資金の使途	不問	限られる
収入に関する条件	なし	安定した収入があること
適用可能物件	さまざまな物件	戸建てが主
同居者に関する条件	不問	単身者または夫婦のみの世帯

それぞれの違いについて解説します。

（1）年齢の条件の違い

リースバックは年齢に関わらず利用できますが、リバースモーゲージには年齢の条件があります。条件は金融機関によって異なりますが、「60歳以上」「55歳以上84歳以下」などという年齢の条件が設けられています。

社会福祉協議会という公的機関が運営する「不動産担保型生活資金」というリバースモーゲージは、65歳以上の方が対象です。リバースモーゲージは、老後の生活資金の確保を主な目的としているため、50歳以下の方は利用できない可能性が高いと考えた方がよいでしょう。

（2）資金の使途の違い

リースバックは、資金の使い道に制限はありませんが、リバースモーゲージは基本的に生活資金のみに制限されます。ほとんどの場合、事業や投資のために使用することは禁止されています。

（3）収入に関する条件の違い

利用者の収入に関する条件の有無にも違いがあります。リースバックの場合、原則として収入の有無は問われませんが、賃料を支払えるだけの収入が必要です。一方で、リバースモーゲージでは一定以上の安定した収入が必要とされる場合が多いです。

ただし、社会福祉協議会が運営する「不動産担保型生活資金」の場合、住民税非課税世帯または均等割課税世帯であることが条件であり、一定以上の収入がある場合には利用できません。

（4）適用可能物件の違い

適用可能な物件も異なります。リースバックの場合は、さまざまな物件が対象となりますが、リバースモーゲージは原則として戸建て物件が対象です。ただし、金融機関によってはマンションも可能な場合があります。

（5）同居者の制限の違い

同居者に関する制限にも違いがあります。リースバックの場合、同居者に関する制限はありません。一方で、リバースモーゲージでは子どもとの同居は不可とされています。リバースモーゲージは、原則として、単身者または夫婦のみの世帯が対象となります。

5．リースバックとリバースモーゲージはどちらがおすすめ？

リースバックとリバースモーゲージにはそれぞれ異なる特徴があるため、一概にどちらがおすすめとはいえません。ここまでの内容を踏まえ、2つのケースにわけておすすめの方法を紹介します。

（1）相続人への影響が心配な場合はリースバックがおすすめ

リバースモーゲージでは、場合によっては相続人に債務が残ってしまうことがあります。この点が心配な場合、リースバックを検討してみてください。

リコース型のリバースモーゲージでは、家を売却しても債務を返しきれない場合、相続人が返済しなければなりません。相続放棄という形で支払いを拒否することもできますが、他にプラスの財産があった場合も相続できなくなります。

また、返済期限を設けているタイプの商品では、存命中でも一括返済を求められる場合があります。この場合も、債務を返しきれずに契約者が亡くなると、マイナスの財産としてローンが残ります。

リースバックは融資を受けるわけではないため、家賃を滞納したまま亡くなるなどの特殊な事例を除き、相続人への影響はありません。

（2）毎月の支払いを抑えたい場合はリバースモーゲージを検討

月々の支払いを少なくしたい場合、リバースモーゲージをおすすめします。

リースバックでは、売却先であるリースバック会社や投資家は、賃料で利益を得られるよう、ある程度高めに家賃を設定します。賃料の基準は年間利回り10%といわれており、売却価格が1,000万円なら、月の家賃は8万3,000円程度が目安となります。年金生活の方の中には、家賃を継続して支払うのが厳しい、という方も多いのではないでしょうか。

リバースモーゲージでは、毎月発生する支払いは借入金の利息のみです。賃料を支払うケースと比べると、毎月の返済は半額以下に抑えられることが多いです。

（3）迷う場合は同時進行で比較するのもアリ

リースバックとリバースモーゲｰ―ジのどちらか決めきれない場合、同時進行で比較してもよいでしょう。金融機関やリースバック会社に相談してみて、両方から見積もりをもらい、自分の状況と照らし合わせて、最適な選択をしてみてください。

なお、自分では決められない場合、不動産会社に相談してみることをおすすめします。特にリースバックは、会社によって買い取り価格や賃料設定が大きく異なります。

有利に契約したい場合、複数社に見積もりを依頼して比較する必要があります。自分で複数社の条件を比較するのは手間がかかるため、不動産会社を窓口として見積もりを取ると効率的です。

6．まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、所有している不動産を活用して資金を得るという点では共通の方法ですが、その内容は大きく異なります。いずれにもメリットとデメリットがあり、どちらが適しているかはその人の状況によって異なります。

特に、毎月の負担額、所有権移転のタイミング、相続人への影響という点は大きく異なるため、これらの違いを把握した上で、比較することが大切です。まずは、両者の違いやリスクを正しく理解し、自分の希望や現在の状況を整理するところから始めてみましょう。