リースバックのその後はどうなる?いつまで住み続けることが可能?

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リースバックは、自宅を売却した後も住み続けられるという点で、所有者にとってメリットの大きい売却方法です。しかし、売却後は賃貸物件として居住することになるため「ずっと住み続けられるのか」「家を買い戻せなかったらどうしよう」といった不安もあるかもしれません。

この記事では、リースバック契約後にいつまで住めるのか、買い戻したいときはどうすればいいのかなどについて詳しく解説します。

1.リースバックとは

リースバックは、家の売却と賃貸が一体となった売却形態です。家を売った後、買い手を新たなオーナーとして賃貸借契約を結び、元所有者は家を賃貸住宅として借りることができます。

ライフスタイルの変化等によりお金が必要な場合や、何らかの事情で住宅ローンの支払いが難しくなった場合に検討されることが多いです。

(1)リースバックのメリット

リースバックには、以下のようなメリットがあります。

  • まとまったお金が手に入る
  • 売却後も引っ越す必要がない
  • 税金やマンションの管理費などが発生しなくなる

仕事や子どもの学区などの事情で引越ししたくない場合、売却後も住み続けられることは大きなメリットといえるでしょう。

(2)リースバックのデメリット

メリットが大きいように思えるリースバックですが、以下のようなデメリットも存在します。

  • 一般市場で売却するより価格が安い
  • 期限付きの賃貸契約であることも多い
  • 家を買い戻せないことがある
  • 高く売るとその分家賃も高くなる

お金が必要でリースバックを検討する場合、売却価格には特に注意が必要です。一般市場で売却を行い、近隣の賃貸住宅に引っ越した方が手元に残る金額が大きいことも多いです。さまざまな売却方法を比較しながら、自分の状況に適した売却方法を総合的に判断することが大切です。

参考記事:リースバックとは?メリットとデメリット、注意点も解説

(3)リースバックがおすすめなのはどのような人か

以下のような場合は、リースバックがおすすめです。

  • 将来的な相続を見越して家を処分したい場合
  • 経済的な余裕ができた時点で買戻しを希望する場合

相続に関しては、分割の難しい不動産を生前に現金に換え、自分の死後の「争族」を防止しつつ、住居も確保できるという点でメリットが大きいといえます。

住み慣れた自宅への愛着が強く、買戻しを強く希望する場合も、リースバックをおすすめします。一般市場で第三者へ売却すると、後から買戻せない可能性が高いためです。新たな所有者の手により家自体が別物になる、更地にされるなどのリスクもあります。

ただし、リースバックでの売却後の買戻しは注意点も多いです。後程詳しく説明します。

2.リースバック後はずっと住み続けられる?

リースバックを検討する上で気になるのが「リースバック後、いつまで住み続けられるのか」という点です。実は、リースバックでは長期間住み続けられないことも多く、契約内容に注意が必要です。

(1)売却のその後は買主のものになる

まず大前提として、リースバック契約では物件の売却後に家を借りるため、売却した家の所有者は買主です。売却先の投資家やリースバック会社などがこれにあたります。

売却後は所有者ではなくなるため、半永久的に住み続けられる権利は保証されません。あくまで、買主と結ぶ賃貸借契約の範囲内で、居住の権利が担保されることとなります。

(2)リースバックの普通借家契約と定期借家契約

「リースバックで賃貸している家にいつまで住めるか」には、賃貸借契約の契約形態が大きく関係します。

リースバックにおける賃貸の契約には、普通借家契約と定期借家契約の二種類が存在します。この二つの契約形態の主な違いは、契約更新の有無です。

一般的な賃貸物件で多いのは普通借家契約です。こちらは2年程度での更新が前提とされており、自動更新または簡易的な更新契約の締結で住み続けることができます。よほどのことがなければ、オーナー側から契約の解除を迫られることはありません。

一方の定期借家契約は、あらかじめ2年~3年の契約期間が定められており、原則として契約更新はありません。貸主と借主双方の合意により再契約することはありますが、貸主の意向で拒否されることも多いです。家の売却で利益を出すことを前提としているリースバック会社の場合、定期借家契約でのリースバックを求められることがあります

リースバック契約を締結する際は、どの契約形態が採用されるのか、更新は可能かという点を必ず確認しておきましょう。

(3)家賃が払えなくなると契約は解除される

リースバック後の家は賃貸物件となるため、当然ながら家賃の滞納が続くと住み続けることはできません。滞納が長期化した場合、退去を迫られるでしょう。

また、家賃を滞納すると、単に退去しなければならないだけではなく、買戻しについての特約も解約されます。賃貸契約だけでなく、リースバック契約全体に影響を及ぼすことになるという点に注意してください。

3.リースバック契約後に買い戻すことはできる?

愛着のある家をやむなくリースバックで売却する際、将来的に買い戻せるかどうかは非常に重要な問題です。

結論からいうと、リースバック契約では、事前に約束をすることで買戻しは可能です。ただし、リースバック会社によっては、買戻しを前提としないこともあるため、注意が必要です。

(1)リースバック契約時に再購入を予定しておくことは可能

リースバックで将来的に家の買戻しを希望する場合、その旨を契約書に盛り込んでおくことが大切です。口約束でも理論上契約は有効ですが、存在を証明できない以上、買戻しに応じてもらえないことも多いためです。

「将来的に買戻しをする」旨の特約は「再売買の予約」と呼ばれます。あらかじめ、買戻しの金額や、買戻しの可能な期間を設定しておくことで、資金が用意できたときの再売買をスムーズに行えます。

(2)実質的には再購入できないことも多い

ここまで買戻しについて説明しましたが、実際には、一度売却した家の買戻しはできないことも多いです。これにはさまざまな事情がありますが、資金面・価格面で実現が難しいことが主な理由です。

まず、リースバックの再売買では、売却した価格より高い価格で買い戻すのが一般的です。これは、売却先が投資家やリースバック会社であるため「利益の出る価格でしか再売買に応じてもらえない」ことが理由です。

また、買戻しの際は売却時より築年数が経過しています。つまり、経年劣化により資産価値の低下した家を、ローンを組んで購入時の価格より高く買うことになります。この点に心理的な抵抗を覚え、買い戻しを断念する人も多いです。

4.リースバック後に発生しやすいトラブルと注意点

メリットの大きいリースバックですが、契約時に定めるべき内容が多く、把握しきれない点があったり、勘違いしたまま契約したりしてしまうことも少なくありません。そのため、契約後にトラブルに発展することもあります。リースバックでトラブルになりやすい点と、注意点について説明します。

(1)家賃の支払いは再購入のための積み立てではない

勘違いする方も多いのですが、リースバックでの家賃の支払いは、家を買い戻すための積立金や、購入資金の分割払いではありません。家賃はあくまで家賃であり、家を買戻したい場合は別途資金が必要です。

この点を誤認していると「何年も住み続けたのになぜ買戻しの費用を再度払わなければならないのか」とトラブルの原因となります。

車のリース契約などでは「一定期間使用料を支払えば無償で譲渡される」という契約内容もあります。しかし、同じ「リース」という名がついていても、住宅のリースバックとはまったくの別物ですので注意してください。

(2)相続人がいる場合は無断で契約するのは危険

リースバックは、相続対策においては非常にメリットが大きいのですが、もし相続人がいる場合、無断で家を売却してしまうのは危険です。

確かに、家の所有者であれば法的に売却は自由です。しかし、家が相続人の実家である場合などは、遺産として相続することを希望するかもしれません。無断で売却すると、関係が悪化する可能性もあります。

そのため、リースバックを考えるのであれば、検討時点で相続人となる相手に話を通しておくことをおすすめします。

(3)修繕費は賃借人の負担となることが多い

通常、賃貸住宅に発生する経費は、賃借人ではなくオーナーが負担します。しかし、リースバックにおいては、修繕費は賃借人の負担とされることが多いです。

というのも、リースバックでは元所有者が賃借人となる関係上、建物や設備の劣化を把握することが難しいためです。オーナーであるリースバック会社が負担すると、思わぬ不具合が発覚した際に、物件の収益が悪化する可能性があります。

ちなみに、通常の賃貸で発生する「現状回復費用」については、リースバックではかからないことが多いです。リースバックでは入居時の家の状況がわかりにくいためです。また、退去後の物件は更地にすることや、リフォームして売却することが多いため、そもそも原状回復の必要がないことも理由として挙げられます。

5.まとめ

リースバック契約において重要なのは、契約条件内容をしっかりと把握し、自分の希望に合う契約ができる買主を探すことです。ひと口にリースバック契約といってもその形態はさまざまで「何年住めるか」「買戻しはできるのか」などは契約内容によって異なります。

特に、賃貸借契約が、定期借家契約と普通借家契約のどちらにあたるかは重要なポイントです。定期借家契約は、基本的に更新を前提としないため、長く住み続けたい場合には適しません。

リースバック契約に不安な点がある場合、リースバックの実績を豊富に持つ不動産会社を通して、売却先を探すとよいでしょう。契約前に注意点を教えてもらえるほか、希望に応じた売却先の紹介も受けられます。

当社は、数多くのリースバックを手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、その先の生活再建まで見据えて、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンの支払いが難しい状況だけど、住み慣れた自宅に住み続けたい」などというご希望をお持ちの方も、ぜひお気軽にご相談ください。

井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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