任意売却後も今の家に住み続ける方法・成功のコツと注意点を解説

自宅

任意売却は、家の売却により住宅ローン債務を大きく圧縮できる売却方法の一つです。しかし、「引っ越したくない」、「今の家に住み続けたい」という方にとって、家を手放すのはまさに断腸の思いといえます。

実は任意売却は、ある方法と組み合わせることにより、家を手放さずに住み続けることができます。この記事では、任意売却後も家に住み続ける方法について解説します。

1.任意売却とは

任意売却は、何らかの債務(主に住宅ローン)の担保となっている不動産の売却方法の一つです。返済が滞っているが、残債より物件の価格が安く、売却代金での一括返済もできない。こういった物件を債権者の許可のもと、一般市場で売却します。

滞納が長期化して競売にかけられるとデメリットが大きいため、競売を回避して、少しでも所有者にとって有利な売却を実現するという目的で検討される方法です。

昨今の不動産の価格の価格上昇も、恩恵を受けている地域はほんの一部(都心・副都心の中心地)です。実際には、売却価格を残ローンが上回っている場合(残ローン>市場価格)が大半を占めます。

任意売却には、以下のような通常の不動産売却とは異なる特徴があります。

  • 裁判所の競売と並行して進む
  • 着手や売却価格の決定に債権者の同意が必要

そのため、媒介を担う不動産会社には、相応の知識・経験が求められます。

参考記事:任意売却とは?売却できないケースや注意点についても解説

(1)デメリットの多い競売を回避し有利に売却できる

競売は、債権者の権利の保護を主な目的とするため、所有者にとってデメリットが多い売却方法です。売却価格は相場より大幅に安く、裁判所が一方的に決定したスケジュールに従う必要があり、対応できなければ強制的な立ち入り・退去もあり得ます。

競売によって疲弊し、再スタートの意欲を大きく削がれてしまう方も多いです。当社では競売は極力回避し、より有利に売却できる任意売却をおすすめしています。

(2)任意売却と通常の売却の違い

任意売却と競売には、次のようにさまざまな違いがあります。

  任意売却 競売
売却スケジュール 期限の範囲内で調整可 裁判所が一方的に決定
売却価格 相場と同程度 市場相場の5割~7割
プライバシーの確保 任意売却物件と分からないよう購入者を募る インターネットや新聞で情報が公開される
売却代金からの経費の持ち出し 債権者の許可があれば可能 不可能

特に売却価格は、その後の経済状況の回復に大きな影響を及ぼします。

(3)任意売却なら住み続けられることも

前述した通り、通常の任意売却では一般市場での売却を行います。そのため、売却後の自宅は他人のものとなり、引っ越さなければなりません。

しかし、例外的に、売却先を変更することにより住み続けられることがあります。それが、次に紹介するリースバックと親族間売買です。

2.リースバックと併用して任意売却後も住み続ける方法

任意売却後も住み続ける方法の一つは、リースバックと併用することです。詳細について説明します。

(1)リースバックとは

リースバックとは、不動産の売却後に、新たな所有者と賃貸借契約を結び、賃借人として家に住み続けることです。家を売った後も引っ越す必要がなく、家に愛着がある場合や、通勤・通学の関係で引越しが難しい場合などに検討されます。

参考記事:リースバックとは?メリットとデメリット、注意点も解説

(2)任意売却とリースバックを併用する流れ

任意売却とリースバックを併用する際、おおまかな流れは以下のとおりです。

  1. 不動産会社に相談する
  2. リースバック会社や投資家の中から買い手を募る
  3. 売却価格と賃料の交渉
  4. 債権者との売却価格の交渉
  5. 契約締結
  6. 売却・引越し

通常の任意売却と異なるのは、売却先が一般人ではなく、不動産投資家やリースバック会社である点です。買主と価格交渉を行った後、債権者の売却価格への同意を取り付けます。

(3)リースバックの注意点

所有権こそ失うものの、売却後も家に住み続けられるリースバックは、任意売却後も今の家に住み続けたいという方にとってメリットの大きい売却方法です。ただし、リースバックにはデメリットも存在するため、あらかじめデメリットについて理解した上で慎重に検討することが大切です。

①リースバックは成功率が低い

まず、任意売却とリースバックの組み合わせは、成功率が低い売却方法です。

「高く売って欲しい債権者」「売却後の賃料を抑えたい所有者」「利益の出る価格・賃料設定にしたいリースバック会社」の思惑が絡み合い、落としどころを探るのが難しいためです。投資用物件としての価値が高い家であれば、やや有利な条件でリースバックできることもありますが、基本的には他の売却方法も検討しつつ交渉を進める必要があります。

無理のない賃料で、かつ債権者に納得してもらえる売却代金を確保するためには、経験を積んだ専門家のサポートが必須です。

②売却した家を買戻すことは難しい

リースバック契約の締結前に話をしておけば、売却した家の買戻しを可とするリースバック会社は少なくありません。ただし、一度売却してから買戻しに成功するケースは少ないのが実情です。

任意売却では売却後も残債が残るため、再購入できるほど経済状況が回復するには時間を要します。売却後に自己破産を経た場合は、5年~10年程度は再度ローンを組めなくなります。

また、リースバック会社は利益を得ることを目的に不動産を買い取るため、買戻しの際の価格は売却価格より高くなることが多いです。いくら我が家とはいえ、築年数の経過した住宅を割高な価格で購入することに心理的抵抗を覚える方もいらっしゃるかと思います。

③売却額と家賃のバランスに注意

先ほど、リースバックでは当事者間の落としどころを探るのが難しいと説明しました。その主な要因が、売却価格と家賃のバランスにあります。

リースバックで物件を購入する投資家や会社は、投資用物件の価値を売却価格に対する賃料の割合、すなわち利回りで評価します。高く売却すると賃料も高くなるため、売却後にいくら賃料を負担できるか考慮し、価格を決めなければなりません。

一般的に投資家は、最低でも売却価格の10%の賃料を確保できるよう、金額を設定します。売却価格1,500万円であれば、月額10万円以上が目安となります。

④リースバックの契約形態を確認

リースバックでは、普通借家契約と定期借家契約のどちらが採用されているかを必ず確認してください。この二つの契約形態には、更新の有無を始めとしたさまざまな違いがあります。知らずに契約すると、思わぬ落とし穴にはまるケースがあります。

リースバックにおける普通借家委契約と定期借家契約には、主に以下のような違いがあります。

  普通借家契約 定期借家契約
契約期間 2年~3年 2年~3年
更新 あり

(原則更新)

原則なし

(一部再契約可能な会社も)

賃料 定期借家契約と比べて高め 契約期間の分安めに設定されることが多い
借主からの解除 任意のタイミングで解約できる 契約期間中の解除は原則不可。違約金が必要な場合も。

期間を定めず長く住みたい場合は普通借家契約、住みたい期間が決まっている場合は定期借家契約をおすすめします。

契約形態は賃料にも影響してくるため、この点も考慮しましょう。普通借家契約は、契約中物件の利用が制限されるため、高めの賃料を提示されることが多くなります。一方、定期借家契約であれば、安めの賃料でも、リースバックが可能なケースがあります。

住み続けたい期間、負担できる賃料、買い戻しの希望の有無なども考慮しながら、最適な選択肢を選ぶことが大切です。

3.親族間売買と併用して任意売却後も住み続ける方法

任意売却後も今の家に住み続ける二つめの方法が、親族間売買との併用です。どのような売却方法なのか具体的に説明します。

(1)親族間売買とは

親族間売買は、その名のとおり親族の間で不動産を売買することです。通常の不動産売買と異なるのは、買主が子どもなどの親族であり、売却の心理的抵抗感が少ない点です。

売却後も、格安または無償で住み続けられることが多く、経済的な建て直しも図りやすい方法といえます。

参考記事:親族間売買とは?メリット・デメリットと注意点を紹介

(2)任意売却と親族間売買を併用する流れ

任意売却と親族間売買を併用する際、売却は基本的に以下の流れで進みます。

  1. 不動産会社に相談する
  2. 債権者との売却価格の交渉
  3. 住宅ローン事前審査
  4. 購入者(子ども等の親族)との協議・予算の共有
  5. 住宅ローン審査
  6. 融資決定
  7. 売買契約の締結・決済

任意売却と親族間売買を併用するケースでは、親族の住宅ローン審査結果と、債権者との売却価格の交渉が、成功を握る鍵となります。

(3)親族間売買の注意点

契約当事者が親子などの親族であるという特殊性から、親族間売買にはいくつか注意点が存在します。

①住宅ローン審査で落とされる

まず親族間売買では、住宅ローン審査に各段に通りにくいです。

差し押さえ回避のための財産隠しや、贈与税逃れの売買など、何かしら厄介ごとが潜んでいる可能性を考慮し、親族間売買には融資しないとしている金融機関がほとんどです。特に親子間の場合、「子供に家を譲る際は贈与や相続で譲るのが一般的なのに、あえて売買するのは何か裏があるのではないか」と疑われてしまいます。

親族間売買に融資可能な数少ない金融機関を自分で探し、購入資金を借り入れるのは至難の業です。なお、この点は不動産会社に相談することで解決できる場合もあります。詳細については後述します。

②親族の協力が必要

親族間売買では、購入者である親族の協力が不可欠です。

親子間で売買する場合、親子共に「実家を残したい」という希望を持っているとスムーズに進む可能性が高いですが、家の購入は子にとって負担の大きい重大な決断です。中には、経済的余裕がなく貯金を切り崩さなければならない場合や、十年単位のローン支払いがネックとなり購入に前向きになれない場合もあります。

③適正価格での売買が必要

先ほど、贈与税逃れの売買ではないかと疑われることがあると説明しました。実際に、安すぎる価格で売買すれば税務署から説明を求められますし、何より債権者が同意しません。そのため、必ず適正価格で売買する必要があります。

「子どもに売るのだから、安くしてあげたい」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、任意売却と組み合わせる以上、売却価格の最終決定権は債権者にあります。この点には注意してください。

④推定相続人に話を通しておく

高齢の方が親族間売買を行う場合は、売却相手だけでなく、推定相続人全員に話を通しておくことをおすすめします。住宅をめぐる「争族」の発生を防ぐためです。

売却先の親族以外に、自宅の相続を希望している推定相続人がいる可能性があります。この場合、勝手に売却してしまうと「話もなく売られてしまった」などと思われて、トラブルの元になりかねません。

また、親族間売買の完了後に相続が発生した場合も、無断で売却したことが発覚すると要らぬ疑いを招くことがあります。特に、価格に関しては「相場より安く売ってもらったのではないか」と誤解されてしまう可能性があるため、注意が必要です。

可能であれば、売却前から売買について推定相続人全員に周知しておきましょう。誤解を招きやすい売却価格に関しても、相場通りの価格で売買をする旨、情報を共有しておくとよいでしょう。売買契約書など、価格を証明する書類を保管しておくと安心です。

4.任意売却後も住み続けるには専門会社のサポートが必須

任意売却で住み続ける方法として、リースバックと親族間売買という二つの売買形態と組み合わせる方法について説明しました。しかし、いずれもハードルが高く、一筋縄ではいきません。

「任意売却後も今の家に住み続けたい」という希望を叶えるために、不可欠なのが専門の不動産会社のサポートです。専門会社に相談すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

(1)親族間売買のローン審査に通りやすくなる

親族間売買では、住宅ローンの審査で断られる可能性が非常に高いです。しかし、任意売却の専門会社を通して申し込むことで、各段に審査に通りやすくなります。これには二つの理由があります。

一つ目の理由は、仲介会社がつくことで、金融機関からの信用が増すことです。まっとうな不動産会社であれば、裏のある売買には関わらないため、これだけである程度潔白の証明になります。また、金融機関にとっては、つながりのある不動産会社を通した申込は安心して審査できます。

二つめの理由は、不動産会社が親族間売買に融資してくれる金融機関と提携していることです。見込みのある金融機関にのみ審査を依頼できるため、個人で手当たり次第に申し込むより格段に効率よく、かつ好条件で融資を受けられます。

(2)リースバック会社の紹介を受けられる

リースバックにおいては、リースバック会社の紹介を受けられる点が大きなメリットです。個人から申し込めるリースバック会社も存在しますが、一社ずつ申し込み、事情を説明し、交渉を行うのは非常に時間がかかります。競売の期限が迫るなかで、満足に交渉するのは難しいでしょう。

不動産会社に依頼すると、紹介可能なリースバック会社にまとめて問い合わせてくれます。条件のよい数社をピックアップし、希望に応じた会社のみに交渉が可能ですので、時間・労力を大幅に節約できます。

(3)任意売却の会社を選ぶ方法

任意売却は、宅地建物取引業の許可を得た会社であれば取り扱えます。しかし、任意売却やリースバック、親族間売買を成功させるには、住宅ローン滞納に詳しい専門会社に依頼しなければなりません。交渉事や金融機関、リースバック会社との連携が必要であり、通常の不動産会社では手に余る可能性が高いためです。

専門会社かどうかを見極めるには、かならず実績の有無を確認しましょう。そのうえで、問題解決のための見通しを確認し、受け答えに問題がないかチェックすると確実です。

任意売却の依頼先を選ぶ際のポイントや注意点については、こちらの記事にまとめましたので、参考にしていただければと思います。

参考記事:任意売却業者の選び方・悪徳業者の特徴も紹介

5.まとめ

任意売却後も今住んでいる家に住み続けるには、リースバックか親族間売買と組み合わせる方法が考えられます。しかし、どちらの方法も一筋縄ではいかないため、豊富な知識と経験を備えた不動産会社のサポートが必要です。

当社は、任意売却を始めとした、住宅ローン滞納問題のプロフェッショナルです。3,000件超の相談実績に裏打ちされたサポート力で、相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンの支払いが難しくなったけれど、今の家に住み続けたい」というご希望をお持ちの方はぜひご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。

参考URL:相談から解決までの流れ

井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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