リストラや失業で住宅ローンが支払えなくなった場合にとるべき手段・解決方法

突然のリストラや失業で毎月の住宅ローンの支払いが困難になる方や、リストラまではいかなくても、業績悪化によりボーナスが大幅にカットされボーナス払いがしんどいという方も多いのではないでしょうか。

この記事は、収入減により住宅ローンの支払が困難になった方が取れる手段・解決方法について解説いたします。

1.失業で住宅ローンが払えない場合の確認事項

(1)失業手当の確認

失業手当を受給して、住宅ローンを払えるようになるか確認してください。

①失業手当の概要

失業手当の正式名称は「雇用保険」といいます。

雇用保険とは、主として失業された方の生活を保障するための制度になり、次の就職先が見つかるまでの間、支給されます。

受給金額や受給可能期間は退職理由によって変動します。

②給付開始日

給付開始日については、退職が自己都合か会社都合かにより異なります。

Ⓐ自己都合の場合

7日間の待期期間+2ヶ月後

Ⓑ会社都合の場合

7日の待期期間後

実際には説明会への参加等に時間を要するため、入金は上記にプラス1ヶ月程かかります。

③手続きについて

手続きは主にハローワークで行い、基本的には以下の流れとなります。

  1. 離職票の受領
  2. ハローワークにて求職票記入
  3. 7日間の待期期間
  4. 説明会に参加
  5. 失業認定

雇用保険制度:厚生労働省HP

(2)親族からの借入or保険会社から借入

  1. 親族に現状をお話されて一時的に借入ができないか、
  2. 生命保険等に加入されているようであれば、保険料に応じて借入をできる場合もあるので検討されてはいかがでしょうか。

カードローン等で借入も可能ですが、上記に比べ金利が高いため、おすすめはできません。

2.リストラや失業で住宅ローンが支払えないとどうなるのか?

失業手当を受けて就職活動しているが「再就職先が見つからない」「失業手当だけでは生活費を賄うのに精一杯で住宅ローンまで補えない」等の場合、どうなるのかについて解説します。

(1)滞納を続けると「競売」になる

借入先に何の連絡もせず、住宅ローンの滞納を数か月(3ヶ月~6ヶ月)続けると「競売」を申立てられます。

競売とは、裁判所が行う公的なオークションのことで、強制的に自宅が売却されてしまいます。

競売の流れについて、詳しくは「住宅ローンの滞納で競売に!差押を回避する方法は?」で解説しておりますのでご参照ください。

(2)一般売却や任意売却

①一般売却(オーバーローンではない場合)

住宅ローンの支払いが困難な場合、滞納を続けて「競売」になってしまうと、市場より安価(6割~7割程度)で売却されてしまいます。

安価で売却される前に自宅を売却して、ローンの返済を検討しなくてはいけません。

しかし、住宅ローン組んでいる大半の自宅が、売却可能価格よりも残ローンの方が多く残っている状態(オーバーローン)となっています。

特に顕著なのが、新築の戸建をフルローンで購入された方で、大半がオーバーローン状態となっています。

マンションの場合は汎用性が高く、立地が良ければ残ローンを上回る価格で売却が可能な場合もあります。

まずは、住宅ローンの残高がどれくらいあるのかを正確に把握することが必要です。

 ②任意売却(オーバーローンの場合)

売却可能額よりも残ローンが多い場合、抵当権が付いているため、通常は「追い金」(追加でお金を出すこと)をしなくては不動産の売却はできません。

例:売却可能額2,000万円、残ローン2,500の場合

500万円の追い金(現金)をしないと売却ができません。

住宅ローンの滞納をしていて、売却するにも「追い金」ができない場合にはどうしたらよいのでしょうか?

その場合でも「任意売却」で不動産の売却が可能です。

「任意売却」とは、上記例のような状態でも残ローン以下で不動産の売却ができる売却方法です。

ただ、残ローン2,500万円に対し、2,000万円で売却しているため、残債は大きく減らせたものの、残った債務が帳消しになるわけではありません。

任意売却後の残債の処理の仕方については、「任意売却のその後は?残債の処理や売却後の負担を減らす方法を解説」にて詳しく解説しておりますのでご参照ください。

3.リストラや失業で収入が低下・不安定になった場合でも自宅に住み続ける方法

住宅ローンの支払いが困難になると自宅の売却を余儀なくされますが、場合によっては自宅に住み続けることができる可能性があります。この章では住み続ける方法について解説していきます。

(1)リスケジューリング

ローンを借りている銀行にリスケジューリングの申出をしてみましょう。

リスケジューリングと返済計画の見直しで、例えば当初は35年ローンを組んでいたけれども、40年ローンに返済期間を延長してもらうことによって毎月の支出を抑えることができます。

場合によっては、当分の間は利息の支払いのみで応諾してくる金融機関もあります。

ただ、支払い期間が延びている分、利息が上乗せされるため、総支払金額は増加します。

また、収入の回復の見込みがあり、一時的な収入減であればリスケジューリングは得策といえますが、今後収入の回復の見込みがない場合、焼け石に水となる可能性もあります。

(2) 個人再生

個人再生とは、裁判所の許可を受けて借金を大幅に減額してもらう制度です。

個人再生の場合、住宅ローン特則が認められれば、住宅ローンはそのまままで他の債務を5分1に圧縮することが可能です。

個人再生(住宅ローン特則)は、住宅ローン以外の借入が多い方には有効ですが、住宅ローン以外の債務が無い方は得策とはいえません。

(3)リースバック

リースバックとは、投資家や不動産会社に自宅を売却すると同時に賃貸借契約を結ぶことをいいます。

所有権は移転しますが、賃貸物件として住み続けることが可能です。

一般的にリースバックの買取額は市場価格よりも低額(7割~8割)となるため、残ローンを上回るほどの買取額が見込めないことも多くあります。

詳しくは「リースバックと賃貸の違いは?判断基準と利用時の注意点」にて解説しております。

(4)親族間売買

「親族間売買」とは、その名の通り親族間で売買をすることを指します。

また、親子間で売買することを「親子間売買」といいます。

売却する相手が、親族になるため、交渉次第では、低額な家賃、若しくは無償で住ませてもらえる可能性があります。

ただ、親族間売買・親子間売買の場合、現金で売買するのであれば問題ありませんが、購入者がローンを借りて購入を検討するとなるとハードルが高くなります。

詳しくは、「親族間売買で住宅ローンの利用が難しい理由・審査に通らない際の対処法は?」で解説しています。

4.リストラや失業で収入が低下・不安定になった場合の生活再建

失業手当の受給期間を超え、就職先が長期間見つからない場合、公的機関や弁護士へ相談することも必要です。

(1)生活保護

生活保護とは、何らかの事情により収入を得ることが困難な方に対して、行政がおこなっている支援制度になります。

生活保護を受給するためには、様々な条件がありますが、お住まいの自治体の福祉事務所で相談が必要になります。

生活保護制度:厚生労働省HP

(2)債務整理

①任意整理

任意整理とは、一般的には法律家(弁護士・司法書士)に依頼をして、借金の利息をカットしてもらう方法です。

あくまでも元本は据え置きで、利息を免除されるだけのため、利息の高いカードローンの任意整理であれば有効かもしれませんが、抜本的な解決策とはいえません。

②自己破産

自己破産とは、基本的には抱えている債務をすべて免責される制度です。

収入に対して借金の返済額が多く、生活が立ちいかない場合、返済しても利息が高く、返済しきれない場合に生活の再建を図る方法です。

詳しくは、「住宅ローンの滞納が続くと自己破産しかない?住み続けたい場合の対処法は?」で解説しています。

5.まとめ

「リストラや失業で住宅ローンが支払えなくなった場合にとるべき手段・解決方法」について解説しましたが、収入状況や不動産の価値によって取れる手段は異なります。

弊社の初回相談では、現状と今後のご希望をお伺いし、これから取れる手段を提案させていただき、問題解決の最後までサポートいたします。

ご相談いただいた方に「一人で悩んでいて、どうしたらよいか不安な毎日を過ごしていたけれど、今後の方策が見えてきました。もっと早く相談すれば良かったです。」というお声をよくいただきます。

相談は無料となっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

寺島 達哉
寺島 達哉

クラッチ不動産株式会社主任。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室相談員。帝塚山大学を卒業後、不動産賃貸仲介会社を経て現在に至る。何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった方にとっての最善の解決(任意売却・親族間売買・リースバック等)に向けて日々奮闘中。
所有資格:任意売却取扱主任者/宅地建物取引士/相続診断士/賃貸不動産経営管理士
監修者: 寺島 達哉

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