任意売却のその後は？残債の処理や売却後の負担を減らす方法を解説

任意売却をすれば、担保としている住宅を売却することで、債務を大きく削減できます。しかし、債務を整理し、経済的な基盤を立て直すという観点から見ると、売却して終わりとはいきません。

今回は、任意売却完了後の残債の処理や売却後の負担を軽減する方法などについて解説します。

1．任意売却のしくみ

任意売却は、主に住宅ローンなどの返済が滞納している場合に、担保としている住宅を、債権者やその他利害関係者の許可を得て売却することです。負担の大きい競売の回避と、債務の削減を目的として行われます。

（1）任意売却はオーバーローン時の売却方法

任意売却を行うのは、オーバーローン（担保の売却価格より債務の方が大きい状態）の場合です。売却代金で債務を全額返済できるのであれば債権者の許可は必要ありませんが、任意売却の場合は債権者の許可が必要です。

滞納が発生していない場合、任意売却には着手できません。この時点では、債権者である金融機関は保証会社から貸付金を全額回収できるため、任意売却に応じる必要はないからです。

（2）債権者に頼んで担保の抵当権を解除してもらう

任意売却に債権者の許可が必要なのは、売却時に抵当権を解除してもらう必要があるからです。抵当権とは、債務の返済が滞った際に、担保を売却して返済を受ける権利のことで、住宅ローンが残っている家には必ず設定されています。

家の売却には抵当権の解除が不可欠なため、任意売却では債権者に対して交渉を行います。「家が〇円で売却できそうなので売却時に抵当権を解除して欲しい」「売却代金の一部を経費として使わせてほしい」といった具合に、債権者が納得できる条件を提示して交渉を進めます。ただ、このような交渉をするためには、事前に債権者と不動産売却について協議しておかなければならず、ご自身で行うのは困難なことが多いです。

抵当権解除の交渉が失敗すると、任意売却そのものが進まなくなるため、債権者との交渉は売却の成否を握るポイントです。

（3）任意売却は競売と同時進行する

先ほど、任意売却は返済の滞納が発生してから着手すると説明しました。債権者は、返済の滞納が続くと、裁判所に申し立てて競売の準備を始めます。こういった事情から、任意売却と競売はほとんどのケースで同時進行します。

競売で家が売られてしまうと買受人が新たな所有者となるため、任意売却はその時点で強制終了となります。そのため、任意売却は競売のタイムリミットを常に意識しながら、間に合うように準備を進めなければなりません。

2．任意売却で家を売った後はどうなるのか

任意売却で気になるのが、売却後の借金です。家を売った後はどうなるのでしょうか。

（1）任意売却の後も債務が残る

結論からいうと、任意売却の後も債務は残ります。任意売却はオーバーローン状態で債務を削減する方法なので、家を売ったからといって借金がなくなるわけではありません。

「債務が残るなら競売と変わらないのではないか」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、任意売却は競売と比較してメリットの大きい売却方法です。家を高く売れる分、残債は少なくなりますし、引き渡しのスケジュールを調整できるため、自宅から強制的に退去させられることもありません。

また、次のように任意売却では残債の処理方法を選択できることもあります。

（2）任意売却では残債処理について交渉できる

競売を選択した場合、残債は一括返済を求められることが多いです。しかし、任意売却は債権者との間に専門の不動産会社を挟むことから、残債の返済に関して交渉することが可能です。

具体的な処理方法はケースバイケースですが、毎月の支払額を少額に抑え、少しずつ支払っていくこともできます。残債の一部をカットしてもらい、無理のない返済額に抑えられることもあります。

（3）自己破産で返済の免除を受けることも多い

任意売却後の残債は、自己破産の手続きによって返済を免除してもらうことも多いです。債務がなくなれば、その後の経済状況の回復も早いため、残債の金額が大きい場合は自己破産を検討してもよいでしょう。

なお、連帯保証人を立てている場合、自己破産をしても連帯保証人の債務は当然には免除されません。主たる債務者だけが自己破産をした場合、連帯保証人に残債を請求されます。

そのため、自己破産を検討する際は、あらかじめ連帯保証人と相談することが大切です。

（4）個人再生で残債を圧縮する

状況によっては、個人再生の手続きを利用して残債を圧縮することも可能です。
個人再生とは、裁判所の債務整理手続きの一種です。裁判所に認められれば、残債を大幅に圧縮できます。

個人再生には、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）という制度があり、これを利用すると自宅を手放すことなく、住宅ローン以外の債務を圧縮することが可能です。

ただし、住宅ローン特則を使用した場合、毎月の返済額自体は増加するケースも多く、計画どおりに完済できなくなる方も多いです。そのため、制度を利用する場合は専門家のアドバイスを受けながら、慎重に検討することが求められます。

参考：個人再生手続き利用にあたって｜裁判所

3．任意売却後の残債の支払い義務

任意売却後は残債が発生します。「家を失うのに借金は残るの？」「残債を支払えない場合はどうなるの？」などという疑問をお持ちの方もいらっしゃるかと思いますので、任意売却後の残債の支払い義務について説明します。

（1）残債には法的に支払い義務がある

任意売却は、裁判所の手続きとは違い残債が発生し、引き続き支払い義務があります。家を売却したのは、あくまでローンの返済に充てるためです。自己破産などとは違い、債務と財産を精算したわけではありません。

（2）給与を差し押さえられる場合がある

残債を支払わない場合、債権者が裁判所に申し立てて、差し押さえの手続きを開始することがあります。

「家を失ったので差し押さえられるものは何もない」と思われるかもしれませんが、働いている方であれば、給与債権も財産の一つです。裁判所から許可された場合、債権者は給与の一部を差し押さえることができます。

差し押さえられる金額は、最大で毎月の給与（各種控除後）の4分の1に相当する分です。
給与を差し押さえられると、毎月の給与から天引きされるため、勤務先に借金の存在を知られることになります。経済的なダメージだけではなく、精神的なダメージを負う可能性もあるでしょう。

参考：民事執行法　第百五十二条（差押禁止債権）｜e-GOV法令検索

（3）連帯保証人に請求が届く

住宅ローンに連帯保証人を設定していた場合、保証債務は任意売却後も継続します。債務者が残債を返済しているうちは連帯保証人への影響はありませんが、支払いが滞ると連帯保証人に請求されることとなります。

連帯保証人の財産にまで差し押さえが行われることもあるため、連帯保証人には迷惑をかけないためにも、残債の支払いは決して無視してはいけません。

（4）大切なのは残債をなるべく出さず無理なく返済すること

任意売却では、できる限り残債を少なく抑えること、生活に支障の少ない範囲で分割返済できるようにすることが重要なポイントとなります。

残債を少なく抑えるためには、できる限り高額で家を売却する必要があります。売り出しの季節やタイミングにも影響されますが、信頼できる不動産会社に相談することも大切です。任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社なら、任意売却後の残債を分割払いにしてもらえるよう債権者と交渉することも可能です。

4．残債は全額の支払いを求められないこともある

意外かもしれませんが、任意売却後の残債は、全額の支払いを求められないこともあります。これは、この時点の債権者が金融機関ではなく債権回収会社（サービサー）であることが理由です。

（1）残債の債権者は債権回収会社（サービサー）

任意売却後には、残債の直接の債権者は金融機関ではなく債権回収会社となることが多いです。債権回収会社とは、病院や金融機関などから焦げ付いた不良債権を買い取り、その回収で利益を得ている国の認定を受けた会社のことです。

住宅ローンの債権者は、ローンの契約者である金融機関ですが、滞納が発生すると債権者は保証会社から返済を受けてその債権を譲渡します。その後、保証会社がさらに債権を譲渡することから、残債の債権者は債権回収会社であることが多いのです。

債権回収会社に債権が譲渡された際は、その旨が書面で通知されます。

（2）債権回収会社は債権をまとめ買いすることが多い

前述した通り、債権回収会社は債権全額の返済を求めないことがあります。これは、債権回収会社の立場からすると「全額回収できなくても利益が出る」ことが多いためです。

債権回収会社は、企業から債権を買い取る際、他の債権とまとめて格安価格で買い取ります。具体的な価格は債権の価値次第ですが、一般的には債権額の10%以下が相場とされています。

また、債権回収会社も債務者の経済状況を知っているため、強硬に全額を取り立てようとはしないのが通例です。こういった事情から、債権の一部だけを回収し、残額は免除となる場合もあります。

（3）交渉はプロに任せるのがおすすめ

先ほど、残債は全額請求されないこともあると説明しましたが、実際のところ、事態がどのように運ぶかは、債権回収会社の意向と交渉の進め方による部分も大きいです。そのため、最初から残債のカットを期待するのは危険といえます。

残債処理の交渉は、知識のない一般の方では難しいため、任意売却に詳しい専門家に相談することをおすすめします。具体的な相談先の選び方は次項で説明します。

5．任意売却は残債処理まで頼める不動産会社に依頼する

任意売却では、売却活動や債権者との交渉が必要になることから、不動産会社に依頼して行うのが一般的です。ただし、不動産会社ならどこでもよいわけではありません。任意売却を依頼する不動産会社の選び方を説明します。

（1）相談時は法律の専門職と連携しているか確認

前述した通り、任意売却の後はほとんどのケースで残債が発生します。そのため、債権回収会社に対する残債処理の交渉や、債務整理の手続きを依頼できる法律の専門家と連携しているかが非常に重要です。任意売却にしか対応していない場合、自分で残債処理の交渉をする必要があり、希望通りの解決ができないこともあります。

また、任意売却を依頼した会社と連携している専門家であれば、事情を一から説明せずに済み、情報の伝達不足による失敗も防げます。申し送りもスムーズなため、最初から法律家と連携している事務所を選ぶのが効率的です。

（2）過去の実績から経験・スキルを確認する

任意売却の相談先には、任意売却のスキル・経験を十分に備えた専門会社を選ぶことが望ましいです。任意売却の専門会社を自称する会社は多いのですが、なかには知識が十分でないところもあります。

相応の実績がある会社の場合、WEBサイトにその詳細を記載していることが多いです。過去にどのような案件を手掛け、結果がどうなったのかを具体的に掲載しているかチェックしてみましょう。

当社も、任意売却を専門にする不動産会社の一つです。

（3）まずは複数社を比べて検討してみるのがおすすめ

パートナーとなる会社を選ぶ上で最も確実なのは、任意売却を専門としている会社を複数社ピックアップし、初回相談の対応を比較してみることです。実際に相談してみて「なんだかおかしいな」と感じた場合、依頼はいったん保留し、他社の対応と比べてみましょう。

任意売却の業界には「悪徳業者」と呼ばれる会社も存在するため、依頼先を検討する際は注意してください。任意売却の悪徳業者には、以下のような特徴があります。

【悪徳業者特有の言動】

• 相談料やコンサルタント料など仲介手数料以外の費用を要求する
• 依頼を即決させようと迫ってくる
• 30万円超の高額な引越し費用で釣ろうとする
• 相談者の意向を尊重しない

6．まとめ

任意売却では、売却後も債務が残ることがほとんどです。債務処理の方法はさまざまですが、通常は残債の分割払いか自己破産で清算することが多いです。

残債の債権者である債権回収会社（サービサー）の意向次第では、全額ではなく残債の一部を分割で支払う、といった返済方法を認めてもらえることもあります。いずれにせよ自分で交渉することは難しいため、任意売却の時点で残債処理まで相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。

当社は、3,000件超の任意売却の相談実績を持つ専門会社です。多くの司法書士・弁護士と連携しており、任意売却から残債処理まで、生活再建のトータルサポートが可能です。住宅ローンの滞納でお困りの際は、ぜひご相談いただければと思います。