リースバックの契約期間は何年?長く住みたい場合の注意点も解説

リースバックの契約期間

リースバックは、住宅ローンの支払いが困難になった等の事情により自宅を所有し続けることが難しい場合に、自宅に住み続ける方法の一つです。しかし、売却後の家は賃貸住宅になることから「いつまで住めるのだろうか」「途中で契約を切られないだろうか」と不安になる方もいらっしゃるかと思います。

そこで今回は、リースバックの契約期間について、「何年住めるの?」「長く住むにはどうすればいいの?」などという疑問にお答えします。

1.リースバックとは

リースバックとは、簡単にいうと住宅の売却と賃貸が一つになった契約のことです。売却後、新たな所有者を貸主として、賃貸住宅となった自宅に住み続けることができます。売却価額と家賃をいくらにするかは、双方の協議の上で決定します。

(1)リースバックのしくみ

リースバック契約で買主(貸主)となるのは、リースバックを扱う不動産会社や個人の不動産投資家です。そのため、「この物件で収益がいくら出るのか」という点が重視されます。

この収益の指標となるのが、利回り(購入価格に対する年間家賃の割合)です。投資家によって違いはありますが、おおむね利回り10%を一つの基準として契約の可否を決定します。

すなわち、売却価格を高くしたい場合、その後の賃貸契約で発生する家賃も高くなります。契約形態や売却先の方針によっても変化しますが、価格と賃料のバランスはリースバックの買主を選ぶ際の重要なポイントです。

参考記事:リースバックとは?メリットとデメリット、注意点も解説

(2)リースバックはどんな人におすすめ?

リースバックがおすすめなのは、売却後も自宅に住み続けたい方や、相続対策で生前に不動産を現金化しておきたい方です。

例えば、仕事の事情や子どもの学区の都合など、さまざまな理由で引越ししたくない場合、引き続き今の家に住み続けられるリースバックはおすすめです。実際に「子供が学校を卒業するまでは今の家に住み続けたい」「住み慣れた我が家に愛着があり引っ越したくない」などという理由でリースバックを選択される方は多いです。

相続対策においては、慣れ親しんだ家に住みつつ、相続の際に分割しやすい現金にでき、死後の住宅の管理も不要になるなど、多くのメリットがある方法です。そのため、老後に相続対策としてリースバックを検討する方もいらっしゃいます。

2.リースバックの契約期間は何年?

リースバックで気になるのが「何年住めるのか」という点です。リースバックには二種類の契約形態が存在し、どちらを選ぶかによって期間は異なります。契約時は、次のどちらの契約形態になるかを必ず確認しましょう。

(1)普通借家契約と定期借家契約

リースバックの賃貸借契約は、普通借家契約か定期借家契約のいずれかになります。

普通借家契約は、一般的な賃貸住宅でも見られる契約形態です。あらかじめ契約期間は決まっていますが、期間満了の際に、借主の意思によって更新を行います。更新のタイミング以外でも借主の申し出による解約が可能です。また、貸主側からは、正当な理由なく更新を拒否することはできません。

定期借家契約は、普通借家契約とは異なり、更新を前提としない賃貸借契約です。契約期間に定めがあるのは同じですが、期間満了時に契約終了となります。また、期間満了までは解約できないのが一般的で、別途定めがない限り、中途解約には違約金などのペナルティが発生します。

(2)定期借家契約の契約期間は2~3年が一般的

定期借家契約のリースバックでは、契約期間は2年から3年に設定されることが一般的です。長く住みたい場合は適しません

ただし、定期借家契約も悪いことばかりではありません。居住期間が限定される代わりに賃料を安くしてもらえる、あるいは売却時の価格を高めにしてもらえることもあるため、一長一短といえます。「子供が学校を卒業するまでは今の家に住みたい」など、住み続けたい期間が明確に決まっている場合は、定期借家契約の方がおすすめです。

なお、リースバックの定期借家契約では、再契約を前提とし、長期的な居住が可能なこともあります。

(3)更新前提の普通借家契約では長期間住める

普通借家契約では借主の権利が重視されているため、基本的に更新が前提であり、長期間住むことができます。いつまで住むか決まっていない人や、終の棲家としたい人は普通借家契約を選びましょう。

なお、普通借家契約でも、正当事由があり、かつ6か月から1年前に通知していれば、貸主側からの更新拒否も可能です。

【正当事由の例】

  • 借主側の債務不履行や契約違反
  • 立退料の支払い
  • 貸主側の状況の変化

とはいえ、これらの理由で更新を拒否されるのはイレギュラーな例と考えてよいでしょう。

3.リースバック物件に長く住む方法

リースバックで売却した家に長く住みたいのであれば、売却先選びが重要なポイントとなります。具体的にどのような基準で選べばよいか説明します。

(1)普通借家契約が前提の会社・投資家に売る

長期的に住み続けたい場合、普通借家契約でのリースバックを基本とした会社や投資家に売却することをおすすめします。前述した通り、普通借家契約では借主は保護されるため、よほどのことがなければ契約更新を拒否されることはありません。

ただし、定期借家契約と普通借家契約のいずれかを選べるリースバック会社の場合、普通借家契約では売却価格が安くなる、賃料が高めに設定されるなど、やや不利な条件での契約を求められることがあります。これは、普通借家契約では物件の売却代金で購入代金を取り戻すことができず、賃料で元を取る必要があるからです。

賃料をなるべく安く抑えたい場合、普通借家契約でリースバックをしている会社を複数比較するとよいでしょう。

(2)定期借家契約でも再契約可能なところを選ぶ

定期借家契約で、再契約を前提としている会社を選ぶのも方法の一つです。

投資のリスクを抑える観点から定期借家契約を採用していても、借主に家賃の滞納などの問題がなければ、原則として再契約できるというリースバック会社も存在するためです。

ただし、各リースバック会社がどのような方針を取っているかは、外部からはわかりづらいのが難点です。リースバックに精通した不動産会社に相談し、希望に合ったリースバック会社を紹介してもらうのも選択肢の一つです。

(3)契約期間中に買い戻す

確実に住み続けたい場合、契約期間中に、売却した物件を買い戻すという方法があります。再び自分が所有できれば、貸主の意向によって退去を迫られる心配はなくなります。経済事情から一度は手放したが、状況が好転してきた場合などに検討してみてください。リースバック会社の中には、一度買い取った物件の再販売に積極的な会社も多いです。

ただし、通常買戻しの際は売却時より価格が高くなる点に注意しましょう。資産の収支だけ評価するとほとんどのケースでマイナスとなります。この点も考慮しつつ、買戻しの可否を検討してください。

4.リースバックで買戻したいときの注意点

リースバックでは、自宅を買い戻す際にトラブルが発生することもあります。買戻しの価格や条件について、事前に受けた説明と異なる内容の契約書にサインした場合や、そもそも買戻しの約束を書面にしていない場合などです。このような事態を防ぐための注意点について説明します。

(1)買戻しの価格をあらかじめ定めておく

まずリースバックでは、買戻しの価格は最初の売却前に定めておくことが重要です。事前に聞いていた金額より高い金額を提示される、買戻しを拒否されるといった事態を予防する効果があります。リースバック契約を結ぶ際に、再売買の予約という形で買戻しの際の約束を盛り込んでおきましょう。

再売買の予約で買戻しについて条項を定める場合、以下のような内容は最低限含めておきましょう。

  • 買戻しの際の価格
  • 買戻し可能な期間
  • 予約を白紙とする際の条件

なお、買戻しについて事前に定める場合、リースバック会社から売却価格の割引を打診されることがあります。買主からすると、リースバック中の物件の処分を制限されることになるため、その分を価格に反映することを求められるのです。

(2)家賃を滞納すると買戻しの権利を失う

リースバック契約では、家賃の滞納など、各種債務不履行によって買戻しの権利を失うのが一般的です。厳しいところであれば、一度の滞納でも買戻しの予約を白紙にされることがあるため注意が必要です。

無理なく支払える家賃設定か確認し、口座残高の不足や振り込み忘れなどで滞納してしまうことがないようにしましょう。

(3)リースバック中の売却の条件について確認する

リースバック契約でしばしばトラブルになるのが、リースバック中に、リースバック会社が第三者に物件を売却してしまうことです。契約内容が新たな所有者にそのまま引き継がれればよいのですが、売却後に再売買の予約を反故にされ、買戻しを断られることがあります。

このような事態に陥らないよう、契約締結前に売却の可能性についてリースバック会社に確認し、売却の可能性がある場合は売却の際に再売買の予約の内容を引き継いでもらうという内容を契約条項に盛り込むことをおすすめします。

5.まとめ

リースバック契約でいつまで居住できるかは、契約相手であるリースバック会社や投資家が、どの形態の賃貸借契約を採用しているかによって異なります。

定期借家契約の場合は、原則2~3年で契約終了となりますが、その分売却価格や賃料が有利になることもあります。一方、普通借家契約なら更新を繰り返しながら長く住めますので、居住期間が決まっていない場合や、ずっと住み続けたい場合はこちらをおすすめします。

ただし、リースバック会社がどのような方針を取っているかは、外部からはわかりにくいことが多いです。ご自身の希望に合う売却先を効率的に探すには、事情に精通した不動産会社から紹介を受けるのもおすすめです。

当社は、多くのリースバックを手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンを払えないけれど、住み慣れた自宅に住み続けたい」というご相談にも数多く対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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