住宅ローンの残債がある家を売却する方法と注意点を解説

住宅ローンを組んで購入した家には、金融機関が抵当権を設定しているため、自由に売却することはできません。抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があるため、基本的には売却時に住宅ローンの残債を一括払いできる場合のみ売却が可能となります。

ただし、住宅ローンの残債を一括払いできない状態でも、任意売却という方法により家を売却できる可能性はあります。

この記事では、残債がある家を売却する前に確認すべきこと、住宅ローンの残債がある場合の売却方法、住み替えを検討する場合の資金計画の注意点などについて解説します。

1．残債がある家を売却する前に確認すべきこと

住宅ローンを支払い中の家を売却する際は、まず売却が可能な状態か確認しなければなりません。具体的には、住宅ローンの残高と家の想定売却価格を確認し、売却代金でローンを完済できるか判断することになります。具体的な手順を説明します。

（1）住宅ローンの残高を確認する

最初に、住宅ローンの現在の残高を確認しましょう。住宅ローンの残高によって、家をいくらで売らなければならないかが決まってきます。

住宅ローンの残高は、以下のような方法で確認できます。

• 金融機関のポータルサイトで確認する
• 残高証明書を再発行してもらう
• 返済予定表を確認する（支払い遅延などがない場合）

（2）家の価値を確認する

次に、家を売却した場合、どの程度の価格で売れるのか確認します。

以下のようなサイトを利用すれば、ご自身で相場を調べることも可能です。

REINS Market Information	不動産流通機構の提供する過去の取引情報を閲覧できるサイト
土地総合情報システム （不動産取引価格情報検索）	国土交通省運営の不動産価格サイト。不動産の種類別に取引履歴を確認できる。

また、不動産会社の運営する物件情報サイトなどで、自宅と類似した条件の物件をチェックしてみてもよいでしょう。

（3）不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に家の査定を依頼すれば、より詳細な市場価格を知ることができます。不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の二種類があります。

机上査定では、所有者提供の情報や登記の情報をもとに概算の査定を行い、訪問査定では現地で物件を確認しながら、詳細な査定を行います。

仲介会社を通して売買するのであれば、訪問査定は必須です。机上査定は受けなくても問題ありませんが、早く結果が出るため手軽に価格を知りたい場合に便利です。

2．住宅ローンの残債がある場合の売却方法

住宅ローンの残債がある場合も、残債を売却時に一括返済できれば売却は可能です。具体的な売却方法について説明します。

（1）売却代金で完済できる場合は通常の売却が可能

売却代金が住宅ローン残高より大きい場合は、代金で完済できるため、問題なく売却できます。この場合、代金の決済時にあらかじめ金融機関に連絡しておき、売却による所有権の移転手続きを行う前に抵当権を解除してもらいます。

なお、売却時は住宅ローンの残債だけでなく、仲介手数料をはじめとした諸経費の支払いも必要となるという点には注意が必要です。売却代金でそれらの支出をすべて賄えるか、必ず確認しておきましょう。

（2）貯金でローンを完済できる場合も売却可能

家の売却代金で住宅ローンを完済できない場合でも、貯金などの自己資金で残りのローンを支払うことができれば、売却は可能です。ただし、この場合は家計へのダメージを考慮した上で、売却するかどうか検討しなければなりません。

一般的に、不動産は築年数に応じて値下がりする傾向にありますが、マンションの場合、築26年から30年ほどで価格は下げ止まります。場合によっては売却を先送りし、その間に順調に返済することで、将来的に家計のダメージを最小限にして売却できるケースもあるでしょう。

このあたりは物件の種類や築年など諸条件によって異なるため、不動産仲介会社に相談しながら方針を検討するとよいでしょう。

（3）住み替えローンを利用するという方法も

現在住んでいる家を売却して新しい家を建てたい場合、住み替えローンを利用するという方法もあります。

住み替えローンとは、新たな家の購入費用とローン残債の返済費用を、まとめて貸し付けるタイプの住宅ローンの一種です。売却がスムーズになり、新たな家の費用も調達できるというメリットがあります。

ただし、住み替えローンはその性質上、借入額が大きくなる点に注意してください。現実的な返済プランが必要ですし、借入額が増える分、ローンの審査も厳しくなります。利用のハードルが高い点と、将来的なリスクについては留意しておきましょう。

（4）売却価格が残債以下の場合は任意売却を検討

売却価格がローンの残債より低く、差額を補填するのも難しい場合、任意売却を検討するとよいでしょう。

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難で、売却による完済もできない場合に、債権者の同意を得て物件を一般市場で売却する方法です。売却後も残債が残りますが、競売と比較して、所有者にとって経済的・精神的負担の少ない売却方法です。

3．住み替えを検討する場合は資金計画に注意

新たな家へ住み替えるために、売却を検討する場合、新たな家の購入費用の資金計画に注意が必要です。

（1）残債がある場合は売り先行がおすすめ

新たな家への住み替えには、以下の２つの手順があります。

• 売り先行：現在住んでいる家を売ってから新たな家を購入するケース
• 買い先行：新たな家の購入後に現在住んでいる家を売却するケース

どちらが良いかは状況によって異なるため一概には言えませんが、現在住んでいる家に住宅ローンの残債がある場合は、売り先行をおすすめします。

住宅ローンの残債がある場合に買い先行で住み替えを進めると、新たな家を購入してから前の家が売れるまでの間、新旧二つのローンを同時に支払う「二重ローン」状態に陥ります。また、売却代金を新たな家の購入に充てることもできないため、借入額も増大しやすいです。総合的に見て家計への負担が大きくなります。

また、現在住んでいる家が想定していた価格で売れなかった場合、新しい家のローンの返済計画や家庭のマネープランにも悪影響が生じます。そのため、現在住んでいる家の売却価格が確定した上で、資金計画を柔軟に立てられる売り先行をおすすめします。

（2）毎月の返済額や返済期間を確認

住み替えの際は、新たな家の購入にも住宅ローンを利用する方が多いです。住宅ローンを利用する際は、毎月の返済額や返済期間を確認し、現実的に返済が可能かどうかしっかり考えることが大切です。

特に、住宅ローン契約時の年齢が高く、65歳以降も返済が継続するケースでは、収入の減少が想定される中で返済を継続できるかどうか入念にシミュレーションしておきましょう。

一般的な住宅ローンでは、完済時の年齢上限は80歳に設定されていますが、上限ぎりぎりの契約をすると、老後に住宅ローンの支払いが難しくなる可能性があります。

4．離婚で売却を検討している場合は？

離婚することになり、夫婦で購入した家の売却を検討することもあるでしょう。離婚に際して家を売却する場合、通常の売却とは異なる問題もあります。

離婚に際して売却を検討する場合の注意点や進め方のポイントなどを説明します。

（1）理想はローンを一括返済すること

夫婦で購入した家は、夫婦共有名義の場合や、妻が旦那の連帯保証人になっている場合が多いでしょう。このような家を住宅ローンの残債が残っている状態で残す場合、離婚後に問題が生じる可能性があります。夫婦のどちらかがローンと所有権を単独で引き継ぐ形なら問題ありませんが、所有者が旦那なのに妻だけが住み続ける場合は、離婚後に元旦那が住宅ローンを滞納するなどの問題が発生することが多いです。

そのため、理想的なのは離婚時に夫婦共有名義の家を売却して住宅ローンを一括返済することです。現金化すれば分割できるため、離婚後に家を巡って元夫婦間で揉めることもありません。

（2）オーバーローン状態なら任意売却を検討

住宅ローンの残債が家の売却価格を上回るオーバーローン状態の場合、金融機関が設定している抵当権を抹消することができないため、家を売りたいと思っても、通常の売却はできません。

この場合、任意売却を検討するとよいでしょう。任意売却は、前述した通り、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得た上で家を売却する方法です。

任意売却を行うには、元夫婦が足並みを揃えて準備をすることが望ましいですが、関係が悪化している場合は難しいことが多いです。そのような場合は、任意売却に精通した仲介会社に依頼して、調整してもらいながら進めるとスムーズに進みます。

5．まとめ

住宅ローンの残債が残っている状態で家の売却を検討する場合、まずは家の売却価格と住宅ローン残高を確認しましょう。

住宅ローンの残高が多く、家の売却代金で完済できない場合でも、任意売却が可能なこともあります。

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