任意売却のメリットとデメリット・成功率を上げるポイントも解説

住宅ローンの滞納が続き、このままでは自宅が競売にかけられてしまうという状態に陥った時に、「任意売却で競売を回避できる」という情報を見つけて、任意売却について詳しく知りたいと思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

任意売却は競売と比べて有利に売却できる方法ですが、売却に際してデメリットも存在します。

この記事では、任意売却の概要、メリットとデメリットについて具体的に解説します。

1．任意売却とは？

任意売却についてあまり理解していないという方もいらっしゃるかと思いますので、まずは、任意売却の概要について説明します。

（1）滞納中のローンの担保の物件を競売以外で売ること

任意売却とは、住宅ローンなどの債務の担保になっているオーバーローン状態（債務の金額が家の売却価格を上回っている状態）の物件を、競売以外の方法で売却することです。

通常、オーバーローン状態の物件は、一般市場で売却できないため、競売で現金化して代金を返済に充てることになります。この場合に、債権者の同意を得た上で、競売以外の方法で売却するのが任意売却です。

（2）任意売却は競売を回避するために行う

競売は、所有者より債権者の利益を優先した制度で、以下のような問題点があります。

• 売却価格が安い
• 引渡までのスケジュール調整ができない
• 物件の情報や写真（室内状況・外観）がインターネットで公開される
• ご近所に知られるリスクがある

このように競売は所有者にとって経済的・精神的負担の大きい売却方法なので、任意売却により競売を回避することが望ましいです。任意売却の方法によっては、競売を避けるだけではなく、自宅に住み続けることが可能な場合もあります。

（3）任意売却には債権者の許可が必要

任意売却の対象である物件には、債権者の抵当権が設定されているため、勝手に売ることはできません。そのため、任意売却には債権者の許可が必要です。

売却自体の許可だけではなく、売り出し価格や最終的な売却価格の決定時も、債権者の許可がなくては一切進めることができません。そのため、いかに債権者の意向と所有者の意向を調整するかが重要なポイントとなります。

このような調整を個人で行うのは難しいため、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社のサポートを受けることが大切です。相談先の選び方については後ほど説明します。

2．任意売却のメリット

任意売却は、競売と比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。任意売却のメリットについて具体的に説明します。

（1）競売より高く売れることが多い

任意売却で売却した場合、競売より高い価格で売れることが多いです。任意売却の売却価格が高額だということではなく、競売の売却価格が、相場の半額から7割程度と安すぎることに理由があります。

競売で入札価格の目安となる「売却基準価格」には、不動産自体の価値に加え、物件のリスクも反映されます。競売物件には、内見ができない、占有者（元所有者）が立ち退きを拒否する可能性がある等のリスクがあるため、その分売却基準価格は安くなります。

任意売却であれば、一般市場での売却が可能なので、おおむね相場通りの価格で売却できます。売却価格は、売却後にいくら債務が残るかという問題に直結するため、売主にとっては非常に重要なポイントです。

（2）プライバシーを守れる

競売の場合、入札参加者を広く募るため、インターネットや裁判所の資料で家の情報が公開されます。所有者の名前以外のあらゆる情報が掲載されるため、自宅を知っている友人に閲覧された場合、経済的に困窮して自宅が競売にかけられたことを知られてしまいます。

任意売却の場合、他の物件と同じように不動産会社の情報サイトなどで集客を行います。物件情報を見ただけでは任意売却物件とはわからないため、経済状況を推測される心配がなく、プライバシーも守られます。

（3）ある程度スケジュールの調整が利く

任意売却は、通常の不動産売却と同じ手順で進みます。そのため、期限はありますが、その範囲内であればスケジュールの調整が可能です。内見や引き渡し、決済をいつにするかなど、協議の上で決定できます。

競売の進行スケジュールは、全て裁判所が一方的に決定します。事情があって現況調査や引き渡しに応じられない場合や、引っ越し先が決まっていない場合でも、別の日程に変更することは原則として不可能です。引き渡しに応じずに占拠を続けた場合、鍵を破壊して強制的に立ち入られる可能性もあり、大きな精神的ダメージを受けることもあります。

（4）引っ越し費用を代金から出せることがある

債権者との交渉次第では、引っ越し費用を物件の売却代金から捻出できることがあります。20万円から30万円程度かかる引っ越し費用を改めて用意せずに済むのは大きなメリットといえます。

ただし、引っ越し費用を捻出できるのは債権者の同意を得られた場合のみです。同意を得られても、30万円を超える高額な引っ越し費用を出してもらうのは難しいため、早めに引っ越し業者を探し、なるべく料金の安い業者に依頼しましょう。

（5）残債を現実的な金額で返済していくことが可能

任意売却は、不動産の売却価格より住宅ローンの残高が多い場合の売却方法なので、任意売却後も残債が残りますが、多くの場合は分割払いに応じてもらえます。支払額は債権者との協議で決定しますが、毎月1万円から3万円程度の支払いとなることが多いです。毎月の負担が減るので、任意売却後の生活を立て直しやすくなるでしょう。

3．任意売却のデメリット

任意売却は競売と比較して所有者にとって有利な売却方法ですが、デメリットも存在します。具体的にどのようなデメリットがあるか説明します。

（1）売却価格を自由に決められない

任意売却では、物件を売るかどうかは債権者に最終決定権があります。そのため、所有者が価格を自由に決定することはできません。所有者が売却に同意しても、債権者が「この価格では債務を十分に回収できない」と判断すれば、売買が成立しない可能性があります。

また、売出価格についても、所有者が勝手に決定することはできません。

（2）売却時に足元を見られる可能性がある

任意売却物件には「契約不適合責任の免責」「手付金の取り扱い」など、通常の不動産売買とは異なる契約条件を設ける必要があります。そのため、購入希望者に対して、任意売却物件である旨を明かさなければなりません。その際、購入希望者から足元を見られ、安めの価格を提示される可能性があります。

特に、任意売却の期限（競売開札日の前日）が迫っている場合、強気の価格提示をされることがあるため、余裕を持って進めることが望ましいです。ただし、値引きを要求されても、安すぎると債権者が同意しないため、競売での売却価格より安くなることはまずありません。

（3）売却後も残債の支払いが続く

任意売却は、売却後も債務が残るため、引き続き債務の返済が必要となります。ただし、この点は競売で売却した場合も同じなので、任意売却特有のデメリットではありません。

残債は、競売で売却した場合の方が多くなるため、任意売却の方が負担は少ないといえます。

残債の支払いが経済的に厳しい場合、無理のない金額での分割払いにしてもらえるよう交渉するという対処法もあります。それでも残債の支払いが難しい場合、自己破産などの債務整理を検討される方もいらっしゃいます。

任意売却後の残債の処理は、経済的な基盤を建て直すために大切なポイントなので、慎重に検討してください。

4．任意売却をする際の注意点

任意売却をする際は、以下の点に注意が必要です。

（1）買い手が見つからないと競売を避けられない

前述したとおり、任意売却では、「契約不適合責任の免責」「手付金の取り扱い」など、通常の不動産売買とは異なる契約条件を設けるため、なかなか買い手が見つからないこともあります。
既に競売の手続きが開始している場合は、開札期日の前日までに買い手を見つけて任意売却を行わないと競売にかけられてしまいます。任意売却で買い手を探しているからという理由で競売を止めることはできないので注意しましょう。

（2）保証人がいる場合は事前に同意を得ること

住宅ローンの契約では保証人を設定することが多いです。保証人は債務者が債務を返済できない場合、代わりに返済を行う義務を負うことになります。

住宅ローンの支払いが困難になり競売を避けるために任意売却をする場合、住宅ローンの滞納が続いているケースも少なくないでしょう。この場合、保証人にも返済の督促が行われるため迷惑がかかります。
また、任意売却が完了した後も債務が残る状態になるため、保証人の支払い義務も残ります。

任意売却後に債務者が返済できずに自己破産をすれば、債務者は返済を免除されても保証人の返済義務は残るため、保証人も自己破産などの債務整理を検討しなければならないという事態になる可能性もあります。そのため、任意売却をする際は保証人の同意を得てから手続きを進めるべきだといえます。

5．任意売却を成功に導くポイントは？

任意売却が成功するか否かは、運に左右される部分もありますが、成功率を上げるためにできることもあります。具体的なポイントについて説明します。

（1）早めに不動産会社に相談する

任意売却は、競売の開札日の前日という期限があります。競売の開札日の前日までに決済を完了して、債権者に競売手続きを取り下げてもらう必要があります。着手が遅いほど、売却活動に使える時間も短くなるため、早めに準備をした方が成功率は上がります。

売却活動に使える期間が長いと、不動産の需要が高く売れやすい時期と重なりやすいですし、時間に余裕があれば値引き交渉にも強気で対応できます。そのため、任意売却を成功させるためには、できる限り早めに不動産会社に相談することがとても大切です。

住宅ローンの支払いが難しい状況に陥った際、滞納する前に相談することが理想的ですが、実際は住宅ローンの滞納が長期化してから相談される方が多いです。早めの相談は任意売却の成否を分ける重要なポイントなので、できる限り早めに相談することをおすすめします。

（2）相談先は実績を重視して選ぶ

任意売却のパートナーとなる不動産会社は、過去の任意売却の実績を重視して選ぶことが大切です。任意売却は特殊で専門的な業務が多く、通常の不動産会社では対応できないことも多いためです。

所有者の代理として行う債権者との交渉や、債権者が納得できる売却代金の配分案の作成も、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社でなければできません。経験の浅い不動産会社の場合、債権者に門前払いされて交渉さえできないこともあります。

相談先を探す際は、インターネットなどで任意売却を得意とする不動産会社を探し、公式サイトに掲載されている実績を確認してみてください。その上で、実際に話を聞いて対応を比較し、依頼先を検討するとよいでしょう。

5．まとめ

任意売却は、競売と比較してメリットが多い売却方法です。ただし、成功させるためには専門的なノウハウや経験が必要となるため、パートナーとなる不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。豊富な実績に基づく知識と交渉力で、任意売却だけではなく、売却後の残債処理やその先の生活再建まで見据え、最適な解決方法をご提案します。

「競売だけは回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。