任意売却の手続きの流れと所要期間・注意点も解説

任意売却手続き

任意売却は、住宅ローンを滞納してしまい、返済が難しい場合に、残債を大きく減らす方法として検討されます。しかし、聞きなれない言葉のため、「普通の不動産売却とどう違うの?」「手続きはどのように進むの?」などという疑問をお持ちになる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、任意売却はどのような流れで行われるのか、どの程度の期間がかかるのかなど、任意売却を検討する際に注意すべきポイントについて解説します。

1.任意売却とは

任意売却とは、①売買金額より残債務額が上回る場合に、②不動産に対して担保権を設定している債権者・抵当権者(保証会社等)及び利害関係人(市役所・財務省など)に不動産売却金の配分を行うことによって承認をえることで、抵当権や差押登記等を解除してもらい、③債務者である売主と第三者の買主との間における売買契約を成立させること、です。
要するに、①オーバーローンでローンを全額返せないが、②金融機関等のお許しを得て、③不動産を売却することです。
この3つの要素が非常に重要です。固定資産税の滞納などでもみられる売却方法ですが、通常は住宅ローンを滞納している方が、残債の処理のために検討する手段です。

住宅ローンを滞納していると、通常、債権者は裁判所の競売手続きを利用して競売で現金化します。競売で売られてしまう前に一般市場で売却することが、任意売却の主な目的です。

任意売却では、通常の不動産売却とは異なり、担保に抵当権を設定している債権者から同意を得なければ、物件を売却することができません。しかし、金融機関によっては任意売却に対して消極的なこともあるため、債権者といかに交渉するかが成否を分けるポイントとなります。

2.任意売却の手続きの流れ

任意売却はどのように進行するのでしょうか。具体的な手続きの流れについて説明します。

(1)住宅ローンの滞納・督促

任意売却は、住宅ローンを滞納し、返済ができない場合に取られる手段です。そのため、任意売却を始める時期は、おおむね4か月程度返済を滞納した後となります。

期限の利益を喪失する(分割払いの権利を失う)前であれば、金融機関に相談することで、毎月の返済を減額してもらうなど、柔軟に対応してもらえることもあります。

(2)不動産会社に相談

既に住宅ローンを滞納している状態や、返済の目途が立たない場合、任意売却を検討することになります。住宅ローン滞納問題に詳しい不動産会社を選び、早めに相談するようにしましょう。具体的な相談先の選び方については、後ほど説明しますので参考にしてください。

当社の場合、まずはご相談者様の現在の状況と「少しでもローンを減らしたい」「住み慣れた自宅に今後も住み続けたい」などのご希望について丁寧にお伺いします。その後、任意売却や親族間売買、リースバックなどを含めたさまざまな方法の中から、ご相談者様に最適な解決策をご提案します。任意売却が最適であると判断したケースでは、次の不動産の査定に移ります。

(3)不動産の査定

不動産の査定では、建物や土地の状態、物件の権利関係などを確認し、売却の見込み価格を算定します。査定結果はあくまで「いくらで売れそうか」という参考値のため、査定価格での売却を約束するものではありません。

また、通常の不動産売却とは異なり、売却価格は債権者が決定するため、査定結果がそのまま売出価格(買い手を募る際の最初の公開価格)とはならないこともあります。

(4)債権者への交渉・同意の取り付け

査定結果が出たら、不動産会社の担当者が債権者と交渉を行い、任意売却の同意を取り付けます。物件の査定結果と所有者の希望を織り込み、「売却できればこの程度の返済が可能なので、売却活動を許可して欲しい」と見込みを伝えます。

この時点で同意を得られなければ任意売却を始められないため、不動産会社にとっては正念場です。

(5)売却活動開始

無事に売却活動の開始許可を得られると、買主探しがスタートします。任意売却は、通常の不動産売買と同じく一般市場で売却するため、一見して任意売却の物件とはわかりません。競売とは違い、不動産情報サイトや店舗での対面で営業されることから、より幅広く買い手を募ることができます。

(6)内見(内覧)対応・申し込み

内見(内覧)希望者が現れたら、所有者の方は内見対応を行う必要があります。内見(内覧)される方が気持ちよく見学できるよう、事前に部屋の整理整頓と掃除をしておきましょう。室内に傷や汚れがある場合、できる範囲で修繕しておくと、より良い印象を与えることができます。
内見(内覧)された方に物件を気に入ってもらえれば申込みが入ります。

(7)売買契約の締結

必要書類を揃え、契約書に署名捺印すると、売買契約締結となります。任意売却の売買契約では「契約不適合責任の免責」「債権者の同意が得られなかった際の無条件解約」など通常の不動産売却には存在しない特約がいくつか設定されます。契約書は不動産会社が作成するため所有者が用意する必要はありませんが、重要な点については理解しておきましょう。

なお、一般的な不動産売却とは異なり、手付金が発生しない、または不動産会社の預かりとなるケースが多いです。

(8)引渡し・決済

契約締結後、返済額や売却代金からの経費の持ち出しなどについて債権者から同意が得られれば、引き渡しと決済を行います。買主への鍵の引き渡しと代金の受領、抵当権の解除と所有権の移転は同日に行われるのが一般的です。

3.任意売却にかかる期間とタイムリミット

任意売却を検討する際、「任意売却にはどのくらい時間がかかるのか」「いつまでに完了すればよいのか」という点が気になるという方もいらっしゃるかと思います。任意売却成功のための鍵を握るポイントですので、しっかりと把握しておきましょう。

(1)売却活動には3か月から4か月ほどかかる

物件の条件や売出価格にもよりますが、売却活動を始めてから売却完了まで、早い場合でも3か月から4か月程度かかります。

さらに、任意売却は、住宅ローンを4か月程度滞納してから開始となるため、諸々の交渉期間も考慮すると、全く滞納のない状態から10か月程度はかかると考えておくとよいでしょう。

(2)任意売却は競売の開札期日の前日が期限

任意売却は、裁判所の競売手続きと同時に進行する場合が多いため、競売のタイムリミットを常に意識した売却活動が必要です。具体的には、競売の開札期日(結果発表の日)の前日が期限となります。開札結果が出ると買受人が決まってしまうため、任意売却はその時点で強制終了となります。

ただし、開札期日の前日までというのは、あくまで最後の最後までもつれ込んだ場合のギリギリの期限です。開札期日に近くなるほど「BIT(不動産競売物件情報サイト)に情報が掲載される」「任意売却の買い手に足元を見られやすくなる」といった不利益も多くなります。

時間の余裕を持って売却活動をすることで、有利に売却できる可能性が高まりますので、早めに専門家に相談することをおすすめします。

4.任意売却後の残債はどう処理する?

時折誤解されることもあるのですが、任意売却をしたからといって、住宅ローンの残債がなくなるわけではありません。任意売却自体が、オーバーローン状態の場合の売却手段であるためです。任意売却の後、残債はどのように処理すればよいのでしょうか。主な方法について具体的に説明します。

(1)リスケジュール

リスケジュールは、債権者と相談し、月額の支払いの少額化や、返済方法の見直しなどを行うことで、無理なく返済できるようにする方法です。返済を続けられるようになる一方、完済までの期間が長期化するという問題があります。

(2)個人再生

個人再生は、残債務の一部を削減し、残額を原則3年で完済できるよう、債務額を調整し返済計画を立てる裁判所の手続きです。どの程度削減できるかはケースバイケースですが、債務額が5分の1以下になるなど大幅な削減が可能な場合もあります。
ただし、月の返済額は増加する場合もあり、結果的に支払いができなくなる方もいらっしゃいます。

(3)自己破産

自己破産は、裁判所に申し立てて、以後の返済を免除(免責)してもらう手続きです。ローンの返済から解放されるという点では、他の債務整理の方法と比較して大きなメリットがあります。一方で、不動産や自動車等の所有財産を手放さなければならないというデメリットも存在します。

どの債務整理方法が適しているかは、経済的な状況や所有資産などによって異なるため、債務整理に精通した専門家に相談することが大切です。

5.任意売却の実績が豊富な専門会社に依頼する

任意売却は、宅地建物取引業の許可を持っていれば、どの不動産会社でも取り扱うことができますが、どこに依頼しても同様の結果になるわけではありません。

任意売却は、通常の不動産売却に比べてイレギュラーな業務が多く発生します。そのため、経験不足の不動産会社に依頼すると失敗するリスクが高くなります。例えば、債権者に提示する配分案(売却代金の割り振り)の作成、任意売却着手時の同意取り付けなどは、一般的な不動産会社では対応が難しい作業といえます。また、売却後の残債の処理についても、債務整理の専門知識を持つ有資格者と連携していなければ、十分なサポートはできません。

このような理由から、「任意売却の経験は十分か」を基準として、不動産会社を選ぶことが大切です。任意売却の実績が豊富かどうかをしっかり確認してから依頼しましょう。

6.まとめ

任意売却の手続きは、おおむね通常の不動産売買と同じですが、一部特有の手続きや対応が必要です。また、競売と同時進行するという性質上、タイムリミットに間に合うよう売却する必要があります。そのため、任意売却の専門知識を持つ不動産会社を相談先として選ぶことが大切です。

当社は、住宅ローンの滞納問題を専門に扱う、任意売却のプロフェッショナルです。過去に3,000件以上の相談を受けた豊富な実績があります。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、任意売却を始めとしたさまざまな対処法の中から、最適な解決策を提案させていただきます。

弁護士や司法書士などの法律の専門家と連携しているため、「売却して終わり」ではなく、売却後の残債処理を含めた生活再建までトータルサポートが可能です。住宅ローンの返済が困難になり自宅の売却を検討されているという方は、お気軽にご相談ください。

監修者: 井上悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。

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