任意売却の相談先の選び方と注意点・成功に導く不動産会社を選ぶポイントとは

相談

任意売却を初めて行う方が最初に直面するのが「そもそもどこに相談すればよいのか」という問題です。任意売却は、不動産の売却でありながら債務整理としての側面も持っているため、相談先をどこにすべきか迷う方は多いようです。

結論からいうと、任意売却の相談先として最適なのは任意売却に関する知識と経験が豊富な不動産会社です。この記事では、任意売却の相談先の選び方や注意点などについて詳しく解説します。

1.任意売却に関する相談先の候補

任意売却を経験したことのない方がまず相談先の候補として考えるのは、法律の専門家、銀行、不動産会社の三つです。それぞれの任意売却の相談先としての性質について説明します。

(1)弁護士や司法書士など法律の専門家

任意売却は債務整理としての側面があるため、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談する方もいらっしゃいます。しかし、売却活動に限っていえば、法律家ができることはあまりないというのが現実です。

というのも、ほとんどの法律事務所は、不動産市場で売却活動と媒介をするために必要な宅地建物取引業の登録をしていません。最初に法律事務所に相談しても、最終的には不動産会社を紹介されるため、あまり意味がないというのが実際のところです。

相談料や着手金などの費用もかかるため、最初から法律事務所に相談することはあまりおすすめできません。

(2)借り入れをしている金融機関

次に候補に挙がるのが、ローンを借り入れている銀行などの金融機関です。

確かに、金融機関は住宅ローンを払えなくなった際に支払いの相談に乗ってくれますし、任意売却の業者を紹介してくれることもあります。しかし、任意売却の相談先としては不安が残ります。というのは、いざ任意売却が始まると所有者と債権者の利害が対立するためです。

売却代金を少しでも多く回収したい債権者に対し、所有者は売却代金の一部から引越し費用や滞納中の税金などを捻出したいと希望します。債権者から紹介を受けた業者は、少なからず債権者に忖度しつつ任意売却を進めますので、満足できる結果にならないこともあるでしょう。

任意売却の交渉を進める上では、所有者の味方となってくれるパートナーが必要です。ときには債権者側に譲歩を求めることも必要なので、利害が対立する金融機関への相談は避けたほうがよいでしょう。

(3)任意売却の経験豊富な不動産会社

任意売却の相談先として、最もふさわしいのは不動産会社です。その中でも、大手や地元密着型などの一般的な不動産会社ではなく、任意売却の実績が豊富な不動産会社が適しています。

任意売却は、債権者との交渉、競売の期日までの売却、関係者の間の取り持ちなど、イレギュラーな業務が多く発生します。通常の売却と比べて非常に手間がかかるため、一般的な不動産会社の多くは任意売却を取り扱っていません

また、任意売却は、債務者の生活再建の手助けを最終的なゴールとするため、売却後の残債処理まで考慮して、各種交渉や売却活動を進めることが必要です。通常の不動産会社では売却までしか対応できないため、残債処理は別途進めなければなりません。

相談から残債処理までまとめて頼むのであれば、任意売却に関する専門的な知識と経験を豊富に持つ不動産会社が適しています。

2.任意売却を相談する不動産会社を選ぶ基準

不動産会社の任意売却に関する専門性は、何を基準に評価すればよいのでしょうか。三つの基準について説明します。

(1)実績が豊富かどうか

不動産会社の専門性を評価する際に、重要なポイントとなるのが過去の実績です。「任意売却も可能」と謳っている不動産会社は一定数存在しますが、それだけでは経験の有無は判断できないためです。

任意売却の実績をチェックする手軽な方法の一つは、その会社のWEBサイトを閲覧することです。相応に実績がある会社であれば、相談者へのアピール材料としてWEBサイトに任意売却の実績を具体的に掲載していることが多いです。

(2)弁護士・司法書士と連携しているか

任意売却では、残債処理のフェーズにおいて、法律の専門家の助けが必要です。そのため、弁護士や司法書士と連携しているかは重要なポイントです。

任意売却の残債処理では、自己破産の手続きを始めとした法律の専門知識が必要になる場面が少なくありません。こういった内容は不動産会社の領分外ですので、弁護士などに相談することになります。

弁護士や司法書士と連携しているかどうかは、残債処理までまとめて相談できるか否かを判断する指標の一つとなります。こちらも確認してみましょう。

(3)リスクや不利な点を説明してくれるか

初回相談で、任意売却のリスクや所有者にとって不利になる点をしっかりと説明してくれるかは非常に重要なポイントです。

任意売却は、住宅ローンの債務を圧縮するのに有効な方法ですが、決して万能ではありません。滞納の過程でブラックリストに入りますし、借金がゼロになるわけでもありません。デメリットを説明しない会社に依頼してしまうと、後になって後悔する可能性が高くなります。

任意売却のパートナーを選ぶ際は、「誠実に仕事をするか」という点が重要な判断基準となります。依頼を取り付けるためにいい加減な説明をする会社はおすすめできません。

3.相談先として避けた方がよい業者の特徴

残念なことに、任意売却の専門会社を名乗っていても、どの会社も同じように信用できるわけではありません。中には悪徳業者も存在するため、相談先選びは慎重に行う必要があります。避けるべき業者の主な特徴について説明します。

(1)競売情報の公開後にコンタクトを取ってくる

まず、競売情報の公開後に訪問や電話で連絡してくる会社は避けた方が無難です。これらの会社は得てして評判が悪く、以下のような迷惑行為が過去に報告されています。

  • ご近所を訪問して競売の進行状況を探ろうとする
  • ライバルを妨害するために表札を盗む
  • 大声で家主を呼びつける

任意売却では、所有者のプライバシーを何よりも尊重しなければなりません。上記のような迷惑行為をする会社は、任意売却のパートナーとして相応しいとはいえません。

(2)仲介手数料以外の費用を要求する

仲介手数料以外の費用を請求するのは、悪徳業者の典型的な特徴といえます。というのも、不動産を扱う宅地建物取引業者は、媒介を行うにあたり仲介手数料以外の費用を請求できないと法律で定められているためです。

仲介手数料以外に、以下のような費用を請求された場合、明確な法律違反なので支払う必要はありません。

  • 着手金
  • コンサルタント料
  • 販売活動費
  • カウンセリング料
  • 相談料

(3)相談時のうますぎる話には要注意

悪徳業者の多くは、甘い言葉で依頼を取り付けさせ、依頼者から搾取しようとします。初回相談時のうますぎる話には注意してください。例えば、以下のような発言は要注意です。

  • 引越し費用を全額保証する
  • 売却代金の一部を裏で還元する
  • 面倒な売却の手続きは全て代行する

前述した通り、任意売却は決して万能ではありません。デメリットやリスクも存在するため「良いことしか言わない」不動産会社は怪しいと思った方がよいでしょう。

4.任意売却の初回相談では何をするのか

任意売却では、媒介契約を締結する前に、初回の無料相談を行います。初回相談では何をするのか、当社の場合を例に挙げ、詳しく説明します。

(1)現在の状況を確認

まず、相談者様の現在の状況を確認します。滞納してからどの程度経っているのか、競売の進行状況はどうか、融資を受けている金融機関はどこかなど、詳細をお伺いします。

これによって、どの程度緊急性が高いのか、今後どのように進めるべきかを確認していきます。

(2)解決策の提示

相談者様の現在の状況について詳細をお伺いした後、解決策をいくつか提案します。ひと口に住宅ローンの滞納といっても、ご希望や状況に応じて適した解決方法は異なるためです。

例えば、今の家に住み続けたいという強い希望があれば、通常の任意売却ではなく、親族間売買やリースバックを検討したほうがよいこともあります。また、住宅ローンの支払い自体は問題ないが、多重債務に陥っている場合は個人再生などを利用する方法もあります。

相談者様のご希望を可能な限り反映するために、ヒアリングと提案は非常に重要だと考えております。

(3)今後の流れを説明

方針が概ね固まったら、今後の流れを説明します。

任意売却の手続きの多くは不動産会社が行いますが、売却書類の準備や内覧対応、引越しの準備など、依頼者様がやるべきことも少なくありません。そこで、全体の流れを説明し「いつまでに何をすればよいのか」を明らかにします。

(4)初回相談で用意すべきもの

初回相談は手ぶらでお越しいただいて問題ありませんが、いくつか用意しておくと、状況の把握がスムーズに進むものがあります。手元に以下のようなものがございましたら、相談時にお持ちください。

  • 債務の金額がわかる書類(ローン契約書や返済計画書など)
  • 間取や築年数など家の情報がわかる書類
  • 債権者から届いた書類(催告書や督促状など)
  • 裁判所から届いた通知書(競売開始決定通知書や現況調査の通知書など)

5.まとめ

任意売却の相談先として最適なのは、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社です。法律事務所や金融機関に相談することも可能ですが、結局は不動産会社が売却活動を行うことになるため二度手間になってしまいます。

任意売却を手掛ける業者のなかには、悪徳業者や自称専門会社も存在します。実績の有無を必ず確認し、この記事で説明した内容を参考に不審点がないか慎重にチェックしてみましょう。

当社の初回相談では、まず相談時点での状況とご希望について確認させていただきます。その上で、3,000件以上の実績から得た経験をもとに、相談者様にとって最善の結果となるような解決策を提案させていただきます。手ぶらでも大丈夫ですので、お気軽にご相談ください。

任意売却・リースバック・親子間売買の解決事例

 

 

 

 

井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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