任意売却を成功に導く不動産会社を選ぶポイントとは

相談

任意売却を初めて行う方が最初に直面するのが「そもそもどこに相談すればよいのか」という問題です。任意売却は、不動産の売却でありながら債務整理としての側面も持っているため、相談先をどこにすべきか迷う方は多いようです。

結論からいうと、任意売却の相談先として最適なのは任意売却に関する知識と経験が豊富な不動産会社です。この記事では、任意売却の相談先の選び方や注意点などについて詳しく解説します。

1.任意売却を相談する不動産会社を選ぶ基準

不動産会社の任意売却に関する専門性は、何を基準に評価すればよいのでしょうか。三つの基準について説明します。

(1)実績が豊富かどうか

不動産会社の専門性を評価する際に、重要なポイントとなるのが過去の実績です。「任意売却も可能」と謳っている不動産会社は一定数存在しますが、それだけでは経験の有無は判断できないためです。

任意売却の実績をチェックする手軽な方法の一つは、その会社のWEBサイトを閲覧することです。相応に実績がある会社であれば、相談者へのアピール材料としてWEBサイトに任意売却の実績を具体的に掲載していることが多いです。

(2)弁護士・司法書士と連携しているか

任意売却では、残債処理のフェーズにおいて、法律の専門家の助けが必要です。そのため、弁護士や司法書士と連携しているかは重要なポイントです。

任意売却の残債処理では、自己破産の手続きを始めとした法律の専門知識が必要になる場面が少なくありません。こういった内容は不動産会社の領分外ですので、弁護士などに相談することになります。

弁護士や司法書士と連携しているかどうかは、残債処理までまとめて相談できるか否かを判断する指標の一つとなります。こちらも確認してみましょう。

(3)リスクや不利な点を説明してくれるか

初回相談で、任意売却のリスクや所有者にとって不利になる点をしっかりと説明してくれるかは非常に重要なポイントです。

任意売却は、住宅ローンの債務を圧縮するのに有効な方法ですが、決して万能ではありません。滞納の過程で信用情報機関に事故情報が登録されて、俗に言うブラックリスト入りしますし、借金がゼロになるわけでもありません。デメリットを説明しない会社に依頼してしまうと、後になって後悔する可能性が高くなります。

任意売却のパートナーを選ぶ際は、「誠実に仕事をするか」という点が重要な判断基準となります。依頼を取り付けるためにいい加減な説明をする会社はおすすめできません。

(4)ヒアリングが丁寧か

初回相談で状況の聞き取りを丁寧にしてくれるかどうかという点も、相談先選びの大切なポイントです。任意売却を手掛ける不動産会社は、相談者様の再スタートのために、最適な解決方法を考えて提案するのが仕事です。当社では、現在どのような状況なのか、どのような希望をお持ちなのかしっかりと確認した上で、現実的な対処法をご提案します。

聞き取りにほとんど時間をかけずに「任意売却しかありません」などと提案する会社は、相談者様よりも、自社の目先の利益を優先している可能性があります。期間に余裕がある場合、複数社の対応を比較してみることをおすすめします。

2.相談先として避けた方がよい業者の特徴

残念なことに、任意売却の専門会社を名乗っていても、どの会社も同じように信用できるわけではありません。中には悪徳業者も存在するため、相談先選びは慎重に行う必要があります。避けるべき業者の主な特徴について説明します。

(1)正当な理由なく専任媒介契約を迫る

正当な理由がないのに、専任媒介契約の締結を迫る会社にも注意してください。

任意売却では、依頼者様から物件情報をお預かりして、代わりに売却活動を行うために「媒介契約」の締結が必要となります。この際、ライバルを排除するために、複数社と契約できなくなる「専任媒介契約」を求める会社が一定数存在します。

債権者の希望により専任媒介となることはありますが、媒介契約の形態を指定する債権者はごく一部です。当社では、複数社と契約可能で成約の可能性がより高くなる「一般媒介契約」による媒介をおすすめしています。

理由なく専任媒介契約を求めるのは、不動産会社の自信のなさの現れとも取れます。この点にも注意して、相談先を選んでみてください。

関連記事:任意売却は専任媒介契約が必要?一般媒介契約との違いや注意点を解説

(2)宅地建物取引業の登録がない

「任意売却の相談窓口」を名乗る業者は多数存在しますが、中には宅地建物取引業の登録をしていない業者も少なくありません。このような会社に相談しても、不動産会社ではないため任意売却を直接取り扱うことができず、提携している不動産会社を紹介されるだけなので、相談者様にとっては二度手間になります。

任意売却は、競売まで時間がない中で準備を進める必要があるため、直接不動産会社に相談した方が時間を無駄にせずに済みます。

(3)相談時のうますぎる話には要注意

悪徳業者の多くは、甘い言葉で依頼を取り付けさせ、依頼者から搾取しようとします。初回相談時のうますぎる話には注意してください。例えば、以下のような発言は要注意です。

  • 引越し費用を全額保証する
  • 売却代金の一部を裏で還元する
  • 面倒な売却の手続きは全て代行する

前述した通り、任意売却は決して万能ではありません。デメリットやリスクも存在するため「良いことしか言わない」不動産会社は怪しいと思った方がよいでしょう。

まとめ

任意売却の相談先として最適なのは、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社です。法律事務所や金融機関に相談することも可能ですが、結局は不動産会社が売却活動を行うことになるため二度手間になってしまいます。

任意売却を手掛ける業者のなかには、悪徳業者や自称専門会社も存在します。実績の有無を必ず確認し、この記事で説明した内容を参考に不審点がないか慎重にチェックしてみましょう。

当社の初回相談では、まず相談時点での状況とご希望について確認させていただきます。その上で、3,000件以上の実績から得た経験をもとに、相談者様にとって最善の結果となるような解決策を提案させていただきます。手ぶらでも大丈夫ですので、お気軽にご相談ください。

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井上 悠一

クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一

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