任意売却の相談先の選び方・悪徳業者の特徴も紹介

任意売却を検討しているけれど、どこに相談するべきか迷ってしまうという方は多いのではないでしょうか。

任意売却を成功させる大きなポイントとなるのが「どの不動産会社に依頼するか」という点です。しかし、通常任意売却の機会というのは、一生のうち何度も訪れるわけではありません。そのため「どの業者を選べば良いか分からない」という方が多いのが現実です。

そこで、この記事では、任意売却の相談先の選び方や注意点などについて詳しく解説します。悪徳業者に共通する特徴も解説しますので、あわせて参考にしてください。

1．任意売却に関する相談先の候補

初めて任意売却を検討する方が相談先の候補として考えるのは、法律の専門家、銀行、不動産会社の３つではないでしょうか。それぞれの任意売却の相談先としての性質について説明します。

（1）弁護士や司法書士など法律の専門家

任意売却は債務整理としての側面があるため、弁護士や司法書士など法律の専門家に相談しようと考える方は多いようです。しかし、売却活動に関しては、法律家ができることはあまりないというのが現実です。

法律事務所のほとんどは、不動産市場で売却活動と媒介をするために必要な宅地建物取引業の登録をしていません。最初に法律事務所に相談しても、最終的には不動産会社を紹介されることになるため、あまり意味がないというのが実際のところです。

相談料や着手金などの費用もかかるため、最初から法律事務所に相談することはあまりおすすめできません。

（2）借り入れをしている金融機関

「まずは住宅ローンの借り入れをしている銀行などの金融機関に相談しよう」と思われる方もいらっしゃるかと思います。

確かに、金融機関は住宅ローンを払えなくなった際に支払いの相談に乗ってくれますし、任意売却の業者を紹介してくれることもあります。しかし、任意売却が始まると、所有者と債権者の利害が対立することになるという点には注意が必要です。

売却代金を少しでも多く回収したい債権者に対し、所有者は売却代金の一部から引越し費用や滞納中の税金などを捻出したいと希望します。債権者から紹介を受けた業者は、少なからず債権者に忖度しつつ任意売却を進める可能性があるため、満足できる結果にならないこともあるでしょう。

任意売却の交渉を進める上では、所有者の味方となってくれるパートナーが必要です。ときには債権者側に譲歩を求めることも必要なので、利害が対立する金融機関への相談は避けたほうがよいでしょう。

（3）任意売却の経験豊富な不動産会社

任意売却の相談先として、最もふさわしいのは不動産会社です。その中でも、大手や地元密着型などの一般的な不動産会社ではなく、任意売却の実績が豊富な不動産会社が適しています。

任意売却は、債権者との交渉、競売の期日までの売却、関係者の間の取り持ちなど、イレギュラーな業務が多く発生します。通常の売却と比べて非常に手間がかかるため、一般的な不動産会社の多くは任意売却を取り扱っていません。

また、任意売却は、債務者の生活再建の手助けを最終的なゴールとするため、売却後の残債処理まで考慮して、各種交渉や売却活動を進めることが必要です。通常の不動産会社では売却までしか対応できないため、残債処理は別途進めなければなりません。

任意売却に関する専門的な知識と経験を豊富に持つ不動産会社であれば、残債処理まで考慮して進めてもらえるため、任意売却後の生活再建をスムーズに行える可能性が高くなります。

2．任意売却で業者選びが重要な理由

任意売却そのものは、不動産売買を取り扱う「宅地建物取引業」の免許があれば手掛けることができます。では、免許さえあればどの業者に頼んでも良いのかというと、そうともいえません。

任意売却で業者選びが重要な理由について解説します。

（1）任意売却には専門の知識が必要

通常の不動産仲介ができれば、任意売却も手掛けることができるというわけではありません。前述した通り、任意売却は、一般の不動産売買と比べてイレギュラーな点が多く、専門的な知識が必要となるためです。

たとえば、任意売却は競売と並行して進めるため、競売に関する知識が重要です。「現在競売の手続きはどの程度進行しているのか」「あとどのくらい猶予があるのか」を、正しく把握しつつ、売却活動を行う必要があります。また、自己破産などの法的手続きをする必要がある場合には、法律で禁止されたことをしないように判断を求められることもあり、法律の専門知識が不可欠です。

知識・経験の不足している不動産会社では、任意売却が失敗する可能性が高くなるため、依頼先は慎重に検討する必要があるのです。

（2）業者の交渉力が成功を左右する

任意売却では、不動産会社の仕事は「物件を売却する」だけではありません。売却活動に着手する前に「金融機関との交渉」が必要となります。債権者の同意がなければ、そもそも物件を売却できないためです。また、売却代金のなかから引っ越し費用や税金の支払い分を捻出するにも、債権者の同意を取り付ける必要があります。

なかには、任意売却を渋る金融機関も存在します。いかに金融機関の同意を獲得し、有利な条件で売却を完了させるかは、不動産会社の交渉スキルに依存する部分です。経験の不足した不動産会社では、交渉が失敗してしまう可能性も高いのです。

（3）過去の実績も成否に影響する

任意売却を専門的に取り扱う不動産会社は、過去に数多くの案件を扱っているため、金融機関や債権回収会社と顔見知りであることが多く、一定の信用を得ています。

そのため、任意売却の経験をほとんど持たない不動産会社と比較して、任意売却に関する手続きや交渉をスムーズに進められる可能性が高いです。

（4）業者の選び直しは大幅に時間をロスする

業者選びを慎重に行うべきもう一つの理由が、業者の選び直しによる時間のロスが懸念されるためです。

前述のように、任意売却は実績の豊富な会社でなければ、成功に導くのは難しいです。最初に頼んだ会社が任意売却に失敗すると、二社目の依頼先は短い期間のなかで成功に漕ぎつけなければならなくなります。

任意売却は競売と同時進行で進み「競売の開札期日の前日」がデッドラインです。着手次点で期日が決まっていることから、一刻たりとも無駄にすることはできません。二社目が優良な会社であっても、売却に使える期間が短いと、買主を見つけられない可能性が高くなります。また、住み続ける方法を取りたい場合には、時間がなく実現できない場合もあります。

3．任意売却を相談する業者の選び方

では、任意売却を成功に導くため、具体的にどのような会社に相談すればよいのでしょうか。任意売却の相談先として最適な会社の選び方について説明します。

（1）任意売却の実績が豊富かどうか

不動産会社選びで重視すべきポイントの一つが、任意売却の実績です。知識と経験が豊富で、任意売却を知り尽くした会社に依頼できれば、安心感は高いといえます。

一般の不動産売買をメインに活動しており「任意売却も相談OK」としている会社もありますが、経験が十分でない可能性もあるため注意が必要です。相応の実績のある会社であれば、Webサイトに解決件数などを具体的な数字で提示していることが多いです。そちらもチェックしつつ、信用に足る会社かどうかを評価してみましょう。

（2）弁護士など専門家と連携しているか

弁護士や司法書士など、法律の専門家と連携しているかどうかも、重要な判断基準となります。任意売却を検討する方のなかには、経済的に困窮している方も多いです。相談者様の抱える問題は、多くの場合「売れば解決」という単純なものではなく、その後のサポートも必要となります。

たとえば、任意売却で家を売った後も、残債が多く残るケースを考えてみましょう。当初の契約どおりの返済が難しい場合、任意整理による債務の圧縮や、自己破産の手続きが必要になることがあります。そして、これらは不動産会社の領分外ですので、提携弁護士や司法書士の助けが必要になるのです。

専門家との連携している不動産会社であれば、経済状況改善のための根本的な解決策を一緒に考えてくれます。

（3）不利な話も包み隠さず説明してくれるか

相談時に、相談者にとって不利な話も詳しく説明してくれるかという点は、非常に重要なポイントです。任意売却は、競売と比較するとメリットの大きい売却方法ですが、決して万能な方法ではありません。「売却成功＝経済状況の悩みが一気に解決」とは行かないのが現実です。

たとえば、任意売却は完了してもローンは残りますし、既にローンを滞納しているのでブラックリストにも入ります。依頼者は、売却活動を始める前にこれらの問題について説明を受け、しっかりと理解しておかなければなりません。

キャンセルを恐れてデメリットを説明しないのであれば、依頼者に対して不誠実な会社といわざるを得ません。この点も、相談時にしっかり確認してみましょう。

（4）金融機関との繋がりがあるか

任意売却では、金融機関との繋がりがあるかも重要です。債権者である金融機関からの信用の有無は、交渉の成功を大きく左右します。

先ほども少し触れたように、任意売却は金融機関の同意がなければ着手できません。また、売却代金の一部を持ち出したい場合も、同意が必要です。この交渉をいかに有利にまとめるかが重要なポイントとなります。

過去の任意売却で付き合いがあり、金融機関から一定の信用を得ていれば、要望の通りやすさも変わってきます。反対に、初対面の不動産会社が交渉すると、うまく同意に漕ぎつけられない可能性が高まるでしょう。

金融機関との繋がりは、過去の任意売却の実績件数である程度推定することができます。実績がどの程度あるかは、必ずチェックしましょう。

（5）任意売却以外の選択肢も提示してくれるか

そもそも、人によっては任意売却以外の対策が適していることもあります。こういった場合も、状況を総合的に判断し、最適な解決策を提示してくれる不動産会社に依頼しましょう。

ひと口に住宅ローンの滞納といっても、その解決法はさまざま。任意売却のほかに「個人再生」「リースバック」「親子間売買」といった選択肢もあります。状況や希望に応じ、それぞれの選択肢を一つずつ検討することが、滞納問題をより良い形で解決する近道です。

納得できる理由がないのに、任意売却を強く推す会社は、避けた方が良いかもしれません。他の方法を知らない場合や、依頼者より自社の利益を優先している可能性があります。

3．相談先として避けた方がよい業者の特徴

残念ながら、任意売却の業界には、悪徳業者も少なくありません。誤って依頼してしまうと、貴重な時間をロスし、大切な家が競売で売却されることもあります。

では、任意売却の相談先として、避けた方が良い会社はどのような特徴があるのでしょうか。相談先として避けるべき業者の主な特徴について説明します。

（1）競売情報を元に営業活動をしている

自宅の競売情報が公開された後に、訪問や電話などで営業を受けることがあります。

このような営業を行っている会社は、宅地建物取引業の免許を持っていない可能性が高いため、注意が必要です。宅地建物取引業の免許がないと、任意売却を直接取り扱うことはできません。

また、競売情報を元に営業活動をしている会社の中には、悪徳業者が紛れているため、避けた方が無難です。

（2）仲介手数料以外の費用を要求する

仲介手数料以外の費用を請求するのは、悪徳業者の典型的な特徴といえます。不動産を扱う宅地建物取引業者は、媒介を行うにあたり仲介手数料以外の費用を請求できないと法律で定められているためです。

仲介手数料以外に、以下のような費用を請求された場合、明確な法律違反なので支払う必要はありません。

• 着手金
• コンサルタント料
• 販売活動費
• カウンセリング料
• 相談料

（3）依頼を即決させようとする

初回相談時に、説明もそこそこに依頼を即決させようとする会社は避けた方がよいでしょう。

任意売却の初回相談では、強い不安を抱えて来所される方が多いです。不安を取り除きつつも、メリット・デメリットをしっかりと説明し、現実に即した解決法を提示するのが、不動産会社の本来の仕事です。

説明が不足している状態で依頼を急がせる会社は、相談者を第一に考えているとはいえません。問題点を後出しされ、希望に沿った解決結果とならないことも考えられます。不安点をしっかりと相談でき、詳しい説明を受けられる会社を選ぶことをおすすめします。

（4）任意売却のメリットばかり強調する

任意売却のメリットばかりを誇張して説明する会社も存在します。このような会社も、依頼者の利益より自社の利益を優先していると考えられるため、避けた方が良いでしょう。

任意売却は決して万能ではなく、失敗することもあります。それにも関わらず「当社に依頼すれば絶対に成功します」「住宅ローンの悩みがすべて解決します」などと説明するのであれば、怪しい会社と言わざるを得ません。

プロから「大丈夫」と説明されれば、相談者はその言葉を信頼して任せたくなります。しかし、最初に都合の良いことだけを伝えて「やっぱりダメでした」では困るのです。メリットばかりを話す会社には注意してください。

（5）引っ越し代金の捻出を確約する

任意売却の業界で典型的なのが、引っ越し代金を誇張した謳い文句です。「引っ越し代金の捻出を確約」「100万円保証します」といったセールストークをする会社は危険だといえます。

確かに、任意売却では債権者との交渉次第で、引っ越し費用を捻出できることがありますが、断られるケースも多く「確約」はできません。また、確保できた場合も30万円程度が上限です。まっとうな不動産会社は、まずこのような発言はしませんので、ご注意ください。

（6）具体的な実績を提示しない

具体的な実績を提示していない不動産会社も、避けた方が無難です。解決の事例や実績件数などは、不動産会社を選ぶ重要な判断基準となります。相応の実績がある会社であればWebサイトなどに掲載していることが多いです。

任意売却の経験が浅い会社を避けるため、具体的な実績があるかどうかも必ず確認しましょう。

（7）レスポンスが遅い

相談や質問に対する返事が遅い場合や、行動が遅い会社もおすすめできません。任意売却は期日が決まっているため時間は一刻たりとも無駄にできないからです。債権者と粘り強く交渉し、有利な条件で売却するには、対応の迅速な会社を選ぶのが大切です。

5．任意売却の初回相談の流れ

任意売却では、媒介契約を締結する前に、初回の無料相談を行います。初回相談はどのように進むのか、当社の場合を例に挙げ、順を追って説明します。

（1）現在の状況を確認

まず、相談者様の現在の状況を確認します。

滞納してからどの程度経っているのか、競売の進行状況はどうか、融資を受けている金融機関はどこかなど、詳細をお伺いします。

これにより、どの程度緊急性が高いのか、今後どのように進めるべきかを確認していきます。

（2）解決策の提示

相談者様の現在の状況について詳細をお伺いした後、解決策をいくつかご提案します。ひと口に住宅ローンの滞納といっても、ご希望や状況に応じて適した解決方法は異なるためです。

例えば、今の家に住み続けたいというご希望をお持ちの場合、通常の任意売却ではなく、親族間売買やリースバックを検討したほうがよいこともあります。また、住宅ローンの支払いだけなら問題ないけれど、多重債務に陥っているという場合は、個人再生などを利用する方法もあります。

当社では、相談者様のご希望を可能な限り実現するために、ヒアリングと提案は非常に重要だと考えております。

（3）今後の流れを説明

方針が概ね固まったら、今後の流れについて説明します。

任意売却の手続きの多くは不動産会社が行いますが、売却書類の準備や内覧対応、引越しの準備など、依頼者様がやるべきことも少なくありません。そこで、全体の流れを説明し「いつまでに何をすればよいのか」を明確にします。

（4）初回相談で用意すべきもの

初回相談は手ぶらでお越しいただいて問題ありませんが、いくつか用意しておくと、状況の把握がスムーズに進むものがあります。手元に以下のようなものがございましたら、相談時にお持ちください。

• 債務の金額がわかる書類（ローン契約書や返済計画書など）
• 間取や築年数など家の情報がわかる書類
• 債権者から届いた書類（催告書や督促状など）
• 裁判所から届いた通知書（競売開始決定通知書や現況調査の通知書など）

6．任意売却の相談をするタイミング

任意売却は、相談のタイミングも重要です。「今行っても早過ぎるのではないか？」「今さら相談しても遅いのではないだろうか」と悩まれる方もいらっしゃると思いますが、任意売却の相談は、思い立ったタイミングで、なるべく早くすることが大切です。

（1）相談は早ければ早いほど良い

任意売却の相談は、早ければ早いほど売却に有利となります。当社では、住宅ローンの滞納が始まる前の相談も歓迎しています。

任意売却は競売と同時に進むことがほとんどです。「競売の開札期日の前日」が、債権者の意思で競売を取り下げられる最後のチャンスなので、この日がタイムリミットとなります。

期限までに余裕があれば、時間をかけてより条件の良い購入者を探せますし、不動産需要の伸びる時期にも重なりやすくなります。結果として高く売れることもあるため、有利に売却できる可能性が高まります。

（2）競売の手続きが始まってからでも間に合うことも

先ほど、相談は早ければ早いほど良い、と説明しましたが、着手が遅れても、手遅れだとは限りません。競売開始の通知が届いた後や、現況調査の実施後でも、期限に間に合うケースもあります。

売却活動にどの程度の時間がかかるかは、家の需要、債権者との交渉の進行状況、運なども関係します。当社が手掛けた案件では、売却活動の着手から3か月ほどでスピード解決できた例もありました。まずは、思い立ったタイミングでお早めにご相談いただければと思います。

7．任意売却業者の選び方に関するよくある質問と回答

任意売却の業者を選ぶ際のポイントについて、よくある質問と回答をご紹介します。

（1）大手の不動産会社の方が良い？

大手の不動産会社の多くは、売買や賃貸の仲介・物件管理をメインの業務としています。そのため、任意売却に関する専門的な知識や経験は乏しい場合が多いです。任意売却は通常の売買と比較して大幅に手間がかかるため、最初から引き受けないという方針を取っているところも多いです。

（2）付き合いのある不動産屋さんにお願いしてはダメ？

過去の不動産売買でお世話になった不動産屋に相談したいという方もいらっしゃるようですが、おすすめはできません。任意売却は一般の不動産会社からするとイレギュラーな案件であり、経験が不足していることがほとんどだからです。お付き合いされている不動産会社が、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社ではない限り、控えた方が良いでしょう。

（3）DMや戸別訪問の業者にお願いしても大丈夫？

家の情報が競売の参加者向けに公開されると、不動産会社からDMや訪問による営業を受けることもありますが、前述した通り、このような営業を行っている不動産会社は悪質なところも多いため、避けた方が無難です。

過去には「競売の進行状況をご近所に聞いて回る」「家に上がり込んで強い言葉で契約を迫る」「ライバルを妨害するため表札を盗まれる」といった被害も実際に報告されています。

（4）任意売却は一社にしか頼めないの？

「任意売却は一社にしか依頼してはいけない」などというルールはありませんが、独占的な専任媒介契約を強く勧める不動産会社は少なくありません。

債権者の多くは、窓口となる不動産会社の数を指定はしません。そのため当社では、複数の不動産会社に依頼でき、売却の確率が高くなる「一般媒介契約」をおすすめしています。

8．まとめ

任意売却を成功させるためには、相談先選びは非常に重要なポイントです。悪徳業者や任意売却に精通していない会社を選んでしまうと、満足できる結果を得られない可能性が高いので、業者選びは慎重に行うことが大切です。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。

「競売だけはなんとか回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。