生産緑地の2022年問題・地価が下落するのか

生産緑地の2022年問題とは

生産緑地の2022年問題をご存知でしょうか？

生産緑地とは、1992年に生産緑地法で定められた土地制度で、簡単にまとめると「最低30年、農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」制度です。

どのような税制優遇かというと、生産緑地の指定を受けることで農地評価され、宅地と比べて非常に安く、固定資産税等の優遇（減免）を受けられます。

ただし、その生産緑地に指定されている間は他人に譲渡することができません。

生産緑地は1992年にに指定されているため、指定の日から30年経過した2022年に生産緑地の指定解除がされることになり、所有者は市町村に対して買取申出をすることが可能になります。

したがって、営農義務が外れる2022年には、都市部にある農地が宅地として売り出され、宅地供給が増え、不動産価格が下落するのではないか。
これが、「2022年問題」です。

生産緑地は全国で約13,000ヘクタールあるといわれていますので、すべて宅地になるとその影響は計り知れません。

通常、農地は固定資産税が安く抑えられていますが、市街化区域内の農地については宅地並の評価（課税）がされております。

生産緑地の指定が解除されると固定資産税の優遇（減免）が無くなることから、農業収益だけでは、固定資産税等の支払いが重みになり、売却する人が増えるのではないかと言われております。

また、この他にも開発や売買が盛んになり都市環境の悪化、市場の混乱も懸念されております。

国の対策

ただ、国もただ黙っているだけではなく、いくつかの対策をしております。

①買取申出期間の延長

新設された特定生産緑地（生産緑地法第10条）の指定を受けると、買取の申し出をできる時期が10年間延長され、かつ所有者が同意すればその延長を繰り返すことができるようになりました。

もちろん、生産緑地制度下で受けた税制優遇などは、特定生産緑地下でも受けることが可能です。

②貸出しの許可

生産緑地を第三者に農地として貸し出す際、相続税の納税猶予分を支払うと同時に、知事の許可がない限り貸主に農地が戻ってこない仕組みになっていました。

そのため、多くの生産緑地所有者が貸し借りを渋ってしまい、営農が続けられなくなったら宅地に転用していました。

2018年に制定された都市農地賃借法（都市農地の貸借の円滑化に関する法律）では、相続税の納税猶予を受けたまま農地を貸し出すことができるようになりました。

また、賃借契約期間を定め、その期間が満了したら土地を持ち主に返すことが定められ、貸主も安心して貸し出すことが可能になっています。

他にもいくつかの対策をしているため、ある一定程度、生産緑地は売出されることとなりますが、優遇措置の期限が切れる面積の8割近くの所有者が延長を申請していることから、影響はそこまでないのではないかという見解です。