任せて大丈夫？その業者
知識のない担当・業者を見極めるには
一般的な不動産会社のＨＰを見ていると、「任意売却もできます」と謳っているものが散見されます。もちろん、任意売却は宅地建物取引業に則って行うものですので、宅建業の免許をあげている不動産業者であれば扱うことができるのも事実です。
しかし、任意売却は一般的な売却と大きく違う部分が2点あります。
以下の2点を知らない業者に相談されている場合は、違う業者に相談されることをお勧めします。
- 販売価格を決めるのは債権者
- 『配分案』の作成
①販売価格を決めるのは債権者
これは一般の売却と比較して、非常に特殊かと思います。普通の不動産売却であれば、もちろん販売価格を決めるのは売主である所有者です。但し、任意売却は残債務額より低い金額でしか売却できないのが基本です。住宅ローンを完済できない状況で抵当権を抹消してもらいますので、売り出す金額については債権者の応諾が必要です。
ですので、残債務額以下にもかかわらず、勝手に〇〇万円で売り出しましょうという業者は任意売却のことを知らずに動いている可能性が高いです。
②『配分案』の作成
これは不動産に買い手がついた後、業者が債権者のために作成・提出するものです。
まず『配分案』の説明ですが、仮に1000万円で任意売却が成立したとします。その場合、1000万円全額が債務額に充当されるわけではありません。1000万円の売却価格の中から、司法書士の費用や引越代・管理費修繕積立金、仲介手数料など売却に必要な費用の捻出が認められます。しかし、捻出できる金額は各債権者によっても違いますし、引越代については捻出できない可能性もあります。ですので、債務額や債権者にあわせて、捻出してもらう金額を交渉します。
その際に作成するのが『配分案』です。任意売却ではもちろん販売活動も大事ですが、買い手が見つかってからのこの『配分案』の作成が最も重要だと言ってもよいでしょう。なぜなら、配分案をきちんと作成できないと任意売却が成立しないからです。
任意売却を扱える業者であれば必ず知っている言葉なので、もし『配分案』を知らない業者だった場合は、違う業者にご相談されたほうが良いかと思います。
クラッチ不動産株式会社代表取締役。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室代表理事。立命館大学法科大学院修了。司法試験を断念し、不動産業界に就職。住友不動産販売株式会社・株式会社中央プランナーを経て独立、現在に致る。幻冬舎より「あなたを住宅ローン危機から救う方法」を出版。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会の理事も務める。住宅ローンに困った方へのアドバイスをライフワークとする。
監修者: 井上 悠一
