用語集
債権者
債務者に対して一定の給付を請求する権利をもつ者。
貸付したお金を返してもらう権利を持っているもの。
住宅ローンや事業用ローンは金融機関（銀行等）が債権者となっている。
債務者
債権者に対して給付の義務をもつ者。
借りたお金を返さないといけないもの。
住宅ローンや事業用ローンではお金を借りた者。
代位弁済
ローンを受ける際に保証会社との間で「保証委託契約」を結んでいるかと思います。
ローンの返済が滞った（滞納した）とき、保証会社が金融機関へ一括返済をします。
これが「代位弁済」です。
サービサー（債権回収会社）
サービサー（債権回収会社）とは、債権の管理や回収を業として行うことができる会社を指す。
住宅ローンを滞納して代位弁済が行われた後、サービサー（債権回収会社）から書面や電話等で連絡が入ることが多い。
オーバーローン
オーバーローンとは現在の不動産の市場価格より借入れている金額のほうが大きいこと。
例えばローン残高が2,000万円、売却価格は1,500万円だとすると、残る住宅ローンは500万円。この場合、不動産を売ったとしても借入れている金額のほうが大きいので完済できず、抵当権抹消できないため、不動産を売ることができない。
（自己持ち出しで500万円を用意できれば売却はできます。）
期限の利益
期限が定められていることによって債務者（借入者）が受ける利益。
35年ローンを組んでいる場合はその期限まで分割返済できるいう権利。
毎月返済すれば一括返済をしなくてもいい権利ということになります。
ブラックリスト
住宅ローン返済や携帯料金支払い、クレジットカード支払い等の遅延をしてしまうと、ブラックリストに掲載されるといわれます。しかし、実際にはブラックリストというものが存在しているのではなく、滞納履歴が信用情報機関に登録されることを指します。このことをよくブラックリストに載ると言われています。
日本には3つの信用情報機関があります。
- １.全国銀行個人信用情報センター（ＫＣＣ）
- ２.株式会社シー・アイ・シー（ＣＩＣ）
- ３.株式会社日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）
この3つのどれかに遅延情報や債務整理の履歴が登録されることを、ブラックリストに載ると言われます。
連帯保証人
債務者（お金を借りている人、不動産の場合だと住宅ローンを組んでいる人）が金銭を返済しない場合、債務者に代わって、借金を返済することを約束した人が保証人。
保証人と連帯保証人は大きく違い、連帯保証人とは保証人与えられている催告・検索の抗弁権が排除したものが連帯保証人。
※催告の抗弁権とは、保証人がいきなりこちらに請求するのではなく「先に債務者に対して請求せよ」と主張できる権利。
※検索の抗弁権とは、保証人がいきなりこちらに請求するのではなく「債務者には他に財産があり、そこから取り立てせよ」と主張できる権利。
一括返済
一括弁済と呼ばれることがあり、残っている債務全額を支払うこと。
住宅ローンの滞納が続き、期限の利益喪失が発生した場合に一括返済を要求されます。
差押
債権者が債権を回収するために、財産の処分を制限する手続き。
住宅ローンの滞納が続くと、不動産に差押を入れられることがあります。
差押が入り、そのまま放っておくと競売にかけられ、不動産売却手続きに入ります。
また、固定資産税等の税金を滞納すると不動産に差押を入れられることもあります。
元金
住宅ローン等で実際に借入れた金額のことを元金といいます。
強制執行
強制執行の中の不動産執行という手続きで、債権者（借入先の銀行等）が債務者（お金を借りている人）から債権（借金）を回収できないとき、不動産（土地や建物）を差押え、競売等で換価しそこからお金を返してもらう方法です。
執行官
執行官とは各地方裁判所に所属する裁判所職員で、裁判の執行などの事務を行います。
不動産の競売が申し立てられた場合、不動産に状況等を調査する事務を担当しています。
抵当権
抵当権とは、住宅ローン等を借りるときに、購入する住宅や建物に金融機関が設定する権利のこと。住宅ローンを借りている人が返済できなくなった場合に備えて、銀行がいわば担保として抵当権を設定します。売却する際には通常この抵当権を抹消しなければ住宅を売却できませんが、任意売却であればオーバーローン（住宅ローン＞市場価格）になっていても売却できる可能性があります。
ハンコ代
ハンコ代とは債権者が複数いるときに発生します。不動産を売却する際にはすべての抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消書類に債権者のハンコがないと抵当権の抹消ができないため、債権者にハンコをおしてもらう代金をハンコ代といいます。その抹消には債権者（お金を貸している人）がハンコを押した抵当権抹消書類を法務局へ届け出ることによって、抵当権が抹消されることになります。
媒介契約
媒介契約とは、売却や購入を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことで、宅地建物取引業者が取引当事者の間に立ってその成立に向けて活動する契約。売主または買主と宅地建物取引業者の間で締結します。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がある。
| １.一般媒介契約 | 同時に複数社と契約が可能、自分で買主を見つけた場合、不動産会社の仲介なしで販売可能。 |
|---|---|
| ２.専任媒介契約 | 契約は一社のみとだけでき、自分で買主を見つけ場合、不動産会社の仲介なしで販売可能。 |
| ３.専属専任媒介契約 | 契約は一社のみとだけでき、自分で買主を見つけた場合も不動産会社の仲介が必要。 |
債務整理
債務整理とは、借金の減額や利息を免除や借金を0にしたりする方法で
「自己破産」「個人再生」「特定調停」「任意整理」の4種類あります。
| １.自己破産 | 自己破産とは、裁判所に申立てをして借金返済額を0にしてもらう債務整理の方法です。 |
|---|---|
| ２.個人再生 | 個人再生とは、裁判所に申立てをして借金を大きく減額してもらう債務整理の方法です。 特定調停や任意整理では、合意後支払い利息を免除してくれることはあっても借金の元本自体を 減額してもらうことは難しいですが、個人再生なら元本を大幅に減額してもらえる可能性があります。 住宅ローンを支払っている人の場合は住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用することにより、 家を守りながら他の借金を減額してもらうことができます。 |
| ３.特定調停 | 特定調停とは、簡易裁判所の調停手続きによって債権者（お金を貸している者）と返済方法を 話しあって決める債務整理の方法です。 |
| ４.任意整理 | 借入先と話し合いをして、借金の返済方法を決め直す返済方法です。 債権者と合意後、支払い利息を免除してもらえるので支払いが楽になります。 |
保証会社
借金（住宅ローン等）の返済を数カ月滞納すると代位弁済通知が届くことがあります。代位弁済とは、滞納した状態を長期間続けると、保証会社が債務者に代わって債権者へ代金を一括返済してくれることです。但し、借金が無くなるのではなく、代位弁済後は保証会社から返済を要求されることになります。
親子間売買・親族間売買
自宅を息子さんや娘さんに売却することを「親子間売買」、ご兄弟等の親戚に売却することを「親族間売買」と呼びます。
共有名義
自宅などの不動産を専門の不動産会社（不動産買取業者や投資家）へ売却し、買主となるオーナーに対して賃料（リース料）を支払うことで引き続きその不動産に住み続けることができる方法。
競売
ローンの支払いできなくなった場合、不動産に設定されている抵当権をもとに、金融機関が裁判所に競売を申し立てます。申し立てられると、数か月で強制退去となってしまいます。競売そのものは、裁判所が行うオークションのようなもので、一番高値で入札した方が購入者となります。
リバースモーゲージ
自宅を担保にした貸付制度。資産価値の高い自宅を所有しており、生活資金を確保用意したい高齢者が自宅を手放すことなく現金を確保するための手段。
死亡後に担保となっている不動産を売却し、借入金を返済する仕組み。
収益物件
例えば、マンションの一室を実際に住むためではなく、賃貸し収入を得るために購入する投資用物件のこと。
個人でサラリーマンの方でも購入できる物件も増えており、不動産の知識があまり無い方が手を出しトラブルになることも多くあります。その結果、多額の債務を抱えてしまう方も珍しくありません。
引越代
任意売却の場合、債権者に支払う売買代金の中から必要経費として引越代が捻出できる可能性がございます。
必ずしも貰えるわけではございませんが、捻出できたとしても相場は１０万円～３０万円となります。
