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【一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室】

1．住宅ローンの滞納を放置した場合に起きること

住宅ローンの滞納は、放置せず早めに金融機関に相談することが大切です。では、無断で放置を続けた場合はどうなるのでしょうか。

（1）自宅に督促状・催告状が送付される

住宅ローンの滞納が続くと、まず自宅に支払いを促す書面が送付されます。書面の到着により滞納していることが家族に知られてしまう可能性もあります。

滞納初期のうちは、督促状や未入金のお知らせといった書類が送付されてきます。長期化すると、催告状が届きます。催告状は、支払いを促すと同時に「これ以上の滞納が続くと法的手段により回収を図ります」という旨の警告も兼ねており、最後通牒の役割を持っています。

（2）ブラックリスト入りする

滞納が長期化すると、信用情報機関に事故情報が掲載されます。いわゆる「ブラックリストに載る」といわれる状態になります。

ブラックリストというと、「自己破産をした時に載るもの」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、住宅ローンの滞納が3か月～4か月続いた場合も、延滞情報の登録によりブラックリスト入りします。

銀行が登録する信用情報機関（KSC）の場合、延滞情報は最大5年間記録されます。この期間中は、新たにローンを組むことが難しくなるため注意が必要です。

（3）連帯保証人に支払いを請求される

親や親族に連帯保証人になってもらっている場合、迷惑がかかるのは避けたいという方は多いかと思いますが、住宅ローンを滞納すると、連帯保証人にも支払いの請求が届きます。

どのタイミングで請求が届くかはケースバイケースですが、法律上、主たる債務者（ローン契約者）が滞納を始めれば、債権者はすぐに連帯保証人に支払いを求めることが可能です。

（4）分割払いの権利を失う

住宅ローンの滞納が長期に渡ると、分割払いの権利を失います。法律用語では「期限の利益の喪失」と呼ばれます。住宅ローン契約時に「滞納時は期限の利益を失う」旨が条項に盛り込まれていることがほとんどです。

期限の利益を失ったタイミングで「期限の利益の喪失通知」といった書面で知らせが届きます。これ以降、債権者から一括払いでの返済を求められることになります。

（5）最終的には競売で家が売却される

債務者が期限の利益を喪失したからといって、そのままでは一括返済できないのは債権者も承知しています。ではどうするかというと、ローンの担保となっている物件を売却し、債権の一部だけでもまとめて回収しようとします。そのための方法が、裁判所の競売です。

競売は、所有者にとって精神的・経済的負担の大きな売却方法です。ローンを返済できないため売却は仕方ないとしても、より小さな負担で、有利に売却することが望ましいです。そのための具体的な方法は、後ほど紹介します。

（6）滞納から競売で売却されるまでの流れ

住宅ローンの滞納から、競売で売却されるまでは、基本的に以下の流れとなります。

進行の早さはケースバイケースですが、滞納開始から明け渡しまでは、おおむね10か月から16か月程度で完了となります。

2．住宅ローン滞納時の対処法

前述した通り、住宅ローンを長期間に渡って放置するとさまざまな悪影響があり、最終的には競売で自宅を売却されることになります。では、こういった事態を回避するためには、どのように対処すればよいのでしょうか。具体的な対策について説明します。

（1）最初に金融機関の窓口に相談する

住宅ローンが払えず滞納してしまった場合、まずやるべきことは、ローンを借り入れている金融機関に相談することです。

（2）家の売却を検討する

経済状況が悪化し、ローンを返せる見込みがないのであれば、家を売却し、売却代金で返済することを検討してみましょう。

売却代金で返済する場合、ローンの残債より売却代金が高くなければ、通常売ることはできません。まずは、不動産会社の査定を受け、現在の売却価格がどの程度なのか、おおまかに把握してみましょう。

（3）オーバーローンの場合は任意売却も検討

「住宅の売却を検討したけれど、売却価格が残債より安いので売れない」という場合でも、競売を回避できる可能性はあります。残債が売却価格を上回っているオーバーローンのケースでは、任意売却を検討するとよいでしょう。