親から家を買う際の手続きの方法・注意点を解説

「老後の引っ越しを考える親から自宅を安く購入したい」「親のローンの肩代わりをしたい」など理由はさまざまですが、子供が親から家を買いたいと考える方も多いでしょう。

こうした不動産売買を「親子間売買」と呼びます。親子間売買を行う際には、手続きなど注意すべき点がいくつかあります。

今回は、親から家を買う際の手続きや注意点について解説します。

1．親から家を買うことはできるのか？

家を購入する際には、通常であれば不動産会社が仲介に入って第三者から購入することになります。親子間で家を売買することは可能なのでしょうか。

（1）親から家を買うことになる背景

親から家を買うことになる理由はさまざまですが、主に以下のような理由が考えられます。

• 贈与税がかからないように売却にしたい
• 親が住宅ローン返済に困っているので買取りたい
• 高齢の親が引越しを考えているので思い出のある自宅を買取りたい

親から子供へ家を譲る場合、「贈与」と「売却」の2種類が考えられます。

贈与は無償で財産を譲る方法になり、贈与税が発生します。売却なら贈与税が発生しないため、節税を目的として売却を選ぶ方もいらっしゃるでしょう。

また、高齢になると収入が減少して住宅ローンの返済に困ることや、戸建ての手入れが大変でコンパクトなマンションに住み替えたいなどという理由で親子間売買を検討するケースも多いです。

（2）親から家を買うことはできる

親から家を買うことは法律で禁じられていることではないため合法的に可能です。

一般的な不動産売買は第三者同士で行われますが、買主と売主が親子に変わるだけなので、基本的な売買の条件や流れは通常の売買と同じだといえます。

ただし、親から家を購入する場合、通常の売買よりも安い価格で取引をすることや、契約書を適切に作成しないなどの問題も起きやすいため注意が必要です。

親子間売買で注意すべきことについては、後ほど詳しく解説します。

2．親から家を買うメリット

親から家を買うことには、メリット・デメリットがそれぞれあります。

まずはメリットから見ていきましょう。

（1）愛着のある家を手放さずに済む

長年住んできた家には愛着があり、家族との思い出や歴史が詰まっています。第三者である他人に売却することには抵抗があっても、親子間で売買すれば他人のものにはならないので家族との大切な思い出を引き続き残すことができます。

子供の頃から育ってきた実家を親に売却して欲しくないと考える方も少なくありません。

（2）売買条件の自由度が高い

通常の不動産売買では、売主と買主で売買価格や引き渡しなどの条件について話し合い、双方が合意する必要があります。他人同士なので条件の交渉がスムーズに進まないようなケースもあるでしょう。

しかし、親子間売買では双方が事情を理解し合っているため、交渉をスムーズに進めやすいです。お互いが柔軟に譲歩し合うことで、他人同士よりも自由度の高い売買条件で取引できるでしょう。

（3）仲介手数料を省ける

不動産会社を通じて買手を探す場合、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は法律で上限が決められています。

売買価格が400万円以上の場合、（売買価格×3％+6万円）×1.1が税込の相場です。つまり、仲介手数料だけで数十万円～数百万円かかることになります。

一方で、親子間売買ならば不動産会社を通すことなく売買することもでき、その場合は仲介手数料を省くことができます。

3．親から家を買うデメリット

親から家を買うことはメリットばかりではなく、デメリットもあります。

デメリットについてもしっかり理解した上で、親子間売買を進めるようにしましょう。

（1）住宅ローンが通りにくい

親子間売買の場合、買主は住宅ローンの審査に通りにくいというデメリットがあります。

親族間売買は、貸付金の不正利用や贈与を疑われるため、金融機関から敬遠される傾向にあるのです。

ただし、住宅の購入を目的とした融資であることを明確にし、借主の属性などの基準をクリアすれば住宅ローンの審査が通る可能性はあります。

（2）控除や税制上の特例を使えない可能性がある

不動産売買では、さまざまな税制上の特例や控除を利用することで節税することが可能です。しかし、親子間売買ではこうした控除や特例を利用できない可能性があるという点がデメリットといえます。

例えば、自宅を売却した場合、譲渡益から3000万円を控除できる「居住用財産の3000万円特別控除」という特例を利用できますが、親子間売買ではこの特例を利用できません。

また、買主側が住宅ローンで自宅を購入しても、「住宅ローン控除」という一定期間の税額を控除する制度の対象から外れる可能性があります。住宅ローン控除は、生計を同一にしている親子や中古住宅の場合は対象外になります。

4．親から家を買う場合の手続きの流れ

親から家を買う場合、通常の売却と同じ部分もあれば少し異なる部分もあります。

親から家を買う場合の基本的な手続きの流れについて説明します。

（1）登記簿謄本を取得する

不動産売買をする際には、まずは売買の対象となる不動産の情報が記載された登記簿謄本が必要です。登記簿謄本は、最寄りの法務局で取得することができます。

登記簿謄本には不動産の所有者や担保などの情報が記載されており、売買にあたって問題がないか確認できます。何らかの担保が入っている場合や、別の所有者がいる場合には、先にこれらの問題を解決しなければ売買することができません。

（2）売却価格を決める

不動産に問題がなければ、売却価格を決めます。売却価格は適正な価格で設定する必要があるため、周辺の相場などを調べなければなりません。

インターネットなどで近隣の売りに出ている類似物件の市場価格を調べましょう。

また、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を確認し、公示価格や路線価なども調べ、比較検討しながら売却価格を決めていきます。

（3）売却条件を決めて売買契約書を作成する

通常の不動産売買とは異なり、親子間売買では買主を探すという工程を省くことができます。買主は決まっているため、双方で売買についての条件を決定します。

売買の条件に関しては、引き渡し日や契約日の設定、瑕疵担保についてなど詳細に条件を決める必要があります。条件が決まれば売買契約書を作成し、収入印紙を貼ります。

売買契約書は自分で作成することも可能ですが、不動産会社に仲介に入ってもらうことや司法書士に依頼することも可能です。

（4）決済

調印した売買契約書と登記の書類を取りまとめ、売却代金の決済を行います。売買代金の受け渡しは、契約日の当日に行うことが望ましいです。

決済と書類の受け渡しが完了後、不動産の所在地を管轄する法務局で登記申請を行います。

オンラインでも申請できますが、ソフトの設定や電子署名の取得などが必要になるため、手間を省きたい場合は専門家に依頼するとよいでしょう。

（5）確定申告をする

不動産売却を行った場合、翌年に確定申告が必要です。

不動産売却は譲渡所得になるため、忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告は国税庁のホームページで書類を入手して送付する方法もありますが、e-taxを利用すればオンライン上で確定申告を完結できます。

5．親から家を買う手続きで注意すべきこと

親から家を買う手続きでは、注意すべき点が複数あります。トラブルを回避するためにも、以下の点に注意してください。

（1）適正価格で売却する

親子間売買でもっとも注意すべき点は、売却の価格設定です。

親子間なのでできるだけ安い価格で売買しようと考える方も多いかもしれませんが、相場の売却価格から大きく外れてしまうと「みなし贈与」と判断されてしまい、贈与税が課されるリスクがあります。みなし贈与と判定されてしまうことを避けるためには、妥当な売却価格で取引しなければなりません。

不動産価格には時価や路線価など価格の種類がありますが、時価の8割に当たる路線価くらいが妥当とされます。それを下回れば贈与税と判定される可能性があるため、売却価格は慎重に決めましょう。

（2）売買契約書を作成する

親子間なら口約束だけでも問題ないと思うかもしれませんが、売買契約書を必ず作成しましょう。口約束では「言った・言わない」のトラブルになる可能性があるだけではなく、売買契約書はみなし贈与と判定されないための証拠になります。

売買契約書は自分でも作成できますが、不動産会社に依頼した方がより適切に作成できます。

（3）相続人に同意を得る

兄弟姉妹がいる場合、将来的には他の兄弟姉妹も家を相続する可能性があります。親子間売買をする場合、兄弟姉妹など相続人になり得る人の同意も得てから売買を進めましょう。

同意を得ずに売買を進めた場合、後からトラブルに発展してしまうリスクがあります。

（4）専門家に相談する

親子間売買はみなし贈与と判断されるリスクや住宅ローンが通りにくいなど、さまざまな問題があります。適切に親子間売買を進めるためには、親子間売買の経験を豊富に持つ不動産会社に相談することが望ましいでしょう。

不動産会社に相談すればみなし贈与と判断されないように適正な価格で売買できるだけではなく、売買契約書の作成や住宅ローンに関するアドバイスなども受けられます。

まとめ

今回は、親から家を買う際の手続きや注意点について解説しました。

親から家を買う場合、トラブルを回避するためにも、適正な価格で売買を行い、売買契約書を作成しましょう。購入時に住宅ローンが通らない場合、不動産会社からサポートを受けることで問題を解決できる可能性もあります。

当社は、親族間売買の実績を豊富に持つ不動産会社です。多数の解決実績に基づくノウハウで、相談者様の状況やご希望に適した解決策をご提案させていただきます。

ご希望がございましたら、提携先の銀行を紹介することも可能なので、お気軽にご連絡ください。積み上げた実績と信用を武器に、依頼者様が少しでも有利に融資を受けられるよう全力でサポートします。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。