不動産投資に失敗した時の相談先は？赤字続きの場合は早めに相談を

投資用不動産のオーナーの中には、期待していた通りの利益を得ることができず、赤字が続くなどの悩みを抱えている方も少なくありません。「不動産投資は失敗だった」「やめておけばよかった」などと後悔する場合もあるでしょう。

「近くに新しいマンションができて入居者が集まらなくなった」「赤字続きで、家計が逼迫しそうだ」などという悩みを抱えているとき、どこに相談すればよいのでしょうか。

この記事では「不動産投資で失敗したかも」と思った時の相談先を紹介します。それぞれ特徴も解説するので、ご自身の状況に適した相談先を選ぶ際の参考にしてください。

1．不動産投資に失敗したと思ったときの相談先は？

不動産投資に関する相談先は、抱えている問題や状況などによって異なります。
ここでは、代表的な4つの相談先を紹介します。

（1）経営の相談ができる不動産コンサルタント

不動産コンサルタントは、不動産経営のアドバイスをしてくれる専門家です。経営戦略に関する相談はもちろん、子供に譲りたい場合の事業承継のサポートなど、幅広い相談に対応してもらえます。

不動産コンサルタントへの相談には費用が発生します。会社によって料金は異なりますが、顧問契約を締結した場合で、1カ月10万円程度かかることが多いです。

また、コンサルタントの仕事はあくまでサポートであり、経営自体を任せられるわけではありません。アドバイスを生かしつつ、自分で事業運営の判断ができる人に向いた相談先といえます。

（2）融資や返済の相談は金融機関に

不動産投資のための新規の借り入れや、すでに借りているお金の返済については金融機関に相談しましょう。物件の修繕などでまとまったお金が必要な場合なども、助けになってもらえるでしょう。

既存の借入金の返済が難しい場合は、早めに相談に行くようにしましょう。返済を滞納する前に相談すればリスケジュール（返済計画の変更）に応じてもらえることも多く、経営の破綻を避けられる可能性があります。
ただし、リスケジュールをした後の返済が続けられるかどうか、担当者に相談しながら慎重に検討することが大切です。

（3）お金に関する問題をまとめて相談できるFP

FP（ファイナンシャルプランナー）は、人生におけるお金の総合的な資金計画をサポートできる資格者のことです。

生活費の収支をはじめ、家や保険、子供の教育資金や老後の生活など、暮らしにまつわるお金の問題を幅広く相談できます。FPは不動産経営の専門家ではありませんが、家計を見直して不動産経営にあてる費用を捻出したい場合などには力になってくれるでしょう。

FPへの相談は、不動産投資がうまくいかない場合に、将来の暮らしにどの程度の影響が出るのか客観視することにも役立ちます。不動産投資をやめるかどうか迷っている場合にも相談してみるとよいでしょう。

（4）投資物件の売却は不動産仲介会社に相談を

赤字が続いているなどの理由で投資物件を売却したい場合は、不動産仲介会社に相談しましょう。
仲介会社によって「マンション仲介のノウハウが豊富」「不動産投資家とのパイプが強い」などの特徴があるので、物件の状況に合った不動産会社を選ぶとよいでしょう。

例えば、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件の売却を相談したい場合は、オーナーチェンジ物件の売買を専門としている仲介会社を選ぶとよいでしょう。
また、ローン残高が物件の売却価格を上回るオーバーローン状態の物件を売却したい場合、手持ちの資金を補填してローンを完済できないと通常の売却はできないため、任意売却に強い不動産会社を選ぶとよいでしょう。

任意売却を成功させるためには専門的なノウハウが求められるため、相談先を選ぶ際は、任意売却の実績を必ず確認して慎重に選ぶことが大切です。

2．典型的な不動産投資の失敗事例

「不動産投資に失敗した」と感じる理由のほとんどが、期待していた通りの収益が得られないことです。なぜ収益が減少してしまうのでしょうか。典型的な失敗事例を紹介します。

（1）築年数の経過にともなう家賃相場の下落

日本では、不動産は築年数が経過するほど価値が下がる傾向にあります。これは賃貸でも同じで、築年数の経過した物件ほど需要が低く、家賃相場は下落します。期間が経過するほど賃料を下げざるを得なくなるため、家賃収入が減少するのです。

不動産投資を始める際は、当初の収入が長く続かないこと、需要が低下することを理解した上で、経営戦略を立てなければなりません。

（2）家賃を下げたことによる入居者の質の低下

需要の低下を受けて賃料を下げた場合、入居者の質の低下につながる可能性もあります。

例えば、賃料を下げて学生を主なターゲットにすると、深夜の騒音の発生や、ゴミの分別マナーが悪くなるといった事態が懸念されます。

安い物件は経済的に余裕のない層も入居するため、賃料の滞納や退去時の修繕費用の未払いリスクも高くなります。結果として、管理の手間が増える、不動産経営の損失が増加するといった事態に陥ることもあります。

（3）修繕費の発生による支出の増加

賃貸物件は、定期的に修繕が必要となります。入居者が退去した後のリフォーム費用のほか、外壁の大規模修繕など大きな費用も定期的に発生します。こうした物件の維持にかかる費用も、不動産経営を悪化させる要因の一つです。

修繕費用は物件購入前にシミュレーションし、想定利回りに算入した上で購入を検討することが望ましいです。ただし、現実はシミュレーション通りになるとは限りません。実際、想定より高額な修繕費用が必要になったことが原因で賃貸経営に失敗してしまう方も少なくありません。

（4）そもそも利益の出ない物件を買っている

長期的な利益を望めない物件を購入しているケースもあります。特に、初めての不動産投資で営業マンから分譲マンションを勧められ、言われた通りに始めてしまい、後になって後悔するパターンは多いです。

区分マンション投資は不動産投資初心者にも人気がありますが、営業マンが売上にこだわり、リスクの説明をおろそかにした結果、期待通りの収益を得られずに破綻したケースも多いのです。

3．赤字が続く場合に早めに相談するべき理由

不動産投資で赤字が続き、黒字化の見通しが立たない場合は、傷が小さいうちに売却することを検討することが望ましいでしょう。その理由について説明します。

（1）投資用不動産が「負債」になる

ほとんどの方は投資用不動産を資産として購入しますが、損失を出す物件は負債といえます。借入金の返済のために家計から費用を支払わなければならない場合も多く、放っておくと損失が膨らむ一方です。

負債の不動産を持ち続けると、時間の経過とともにお金が減っていきます。黒字化の見込みがない場合は、早い段階で見切りをつけて売却した方が経済的なダメージを抑えられます。

（2）不動産は築年数が経つほど価値が下がる

不動産は築年数が経過すればするほど価値が下がります。首都圏の分譲マンションであれば、5年の経過で500万円近く相場が下落することもあります。

不動産投資においては、早期の売却が得策でないケースもあります。しかし、黒字化できる見込みがない場合は、価格が高いうちに手放した方が損失の拡大を食い止められることも多いです。

4．不動産投資で失敗した方の相談事例

任意売却は、居住用不動産の住宅ローンの支払いが困難になった際に検討されることが多いですが、当社には投資用の不動産の売却に関する相談が寄せられることも少なくありません。当社にご相談いただいた事例を２つ紹介します。

（1）老後の資産形成用物件が赤字となり任意売却した例

最初にご紹介するのは、東大阪市にお住まいの50代の会社員、K様の事例です。

老後の資産形成のためにマンションを購入されましたが、築年数の経過とともに賃料相場が下落し、想定どおりの家賃が得られない状況となったそうです。年間収益がマイナスになって売却を検討したものの、売却価格がローンの残債より500万円も安かったため、当社にご相談いただきました。

ご相談いただいた翌日に面談を実施し、状況やご希望をお伺いした結果、任意売却が最適と考えられたため任意売却をご提案しました。売却活動を行った結果、無事に売却は完了し、その後、提携している弁護士事務所を紹介して残債処理までサポートさせていただきました。

（2）毎月5万の赤字が出る収益物件を任意売却した例

次にご紹介するのは、収益マンションを二戸購入されていた池田市のK様の例です。

10年前に資産形成を目的にマンションを購入され、当初は家賃保証もあり経営は順調だったそうです。しかし、築年数の経過により、家賃保証会社からの賃料が減少して支払い過多の状況となったため、マンションの売却を検討したところ、売却価格をローン残高が上回るオーバーローン状態だったため、当社にご相談いただきました。

状況を確認させていただいた結果、任意売却による債務圧縮が望ましいと思われたため、ご意向を確認し、売却活動に着手しました。最終的には二戸とも買い手が見つかり、無事に売却が完了しました。現在は、無理のない範囲で残債を分割払いしながら、生活を再スタートされています。

5．まとめ

不動産投資に失敗したと思ったら、まずは現状を正しく把握し、改善が可能か確認することが大切です。今回紹介した相談先も、適切に利用することでアドバイスを受けられるためぜひ活用してください。

今後黒字化が難しいようであれば、傷が広がる前に売却を検討することも大切です。オーバーローン状態で通常の売却ができない場合は、任意売却を検討するとよいでしょう。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。
こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。