住み替えローンとは？利用時の注意点やローンの活用方法

住み替えローンとは、住宅ローンの一種で、不動産を売却しても残債が残っている場合に、ローンの残債と新たな住宅の購入資金を合算できるローンです。
旧居のローンを返済しながら新しい物件を購入できる魅力的なローンですが、メリットだけではなく注意点もあるので、内容についてしっかり理解しておくことが大切です。

この記事では、住み替えローンの概要や仕組み、住み替えローンを利用する場合の注意点などについて解説します。

1．住み替えローンとは

最初に、住み替えローンの概要や、通常の住宅ローンとの違いについて説明します。

（1）住み替えローンの基礎知識

住み替えローンとは、新居を購入する費用と、現在住んでいる住宅のローンの残債を合算できるローンです。

住み替えの際、現在の住宅を売却して住宅ローンを完済できれば、新居の購入費用として新たに住宅ローンを借りることができます。しかし、住宅ローンの残高が現在の住宅を売却した代金よりも多い場合は、住宅ローンを完済できません。売却代金で住宅ローンを完済できなくても、手持ちの資金で完済できれば問題ありませんが、資金が足りなければ住宅ローンを完済することはできません。住宅ローンを完済できなければ、ローンを借りた際に金融機関からかけられた抵当権を外すことができず、現在の住宅を売却もできなくなります。

しかし、住み替えローンを利用すれば、残債と新居購入費用を1度に借りることが可能です。

（2）住み替えローンと通常の住宅ローンの違い

住み替えローンと通常の住宅ローンの違いは、融資の目的が「新居の購入費用と住宅ローンの残債の合計」か「新居の購入費用のみ」であるかという点です。住宅ローンでは、購入する住宅の金額だけを借りますが、住み替えローンでは、住宅の金額以上を借ります。

一般的な住宅ローンの場合、借り手が返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を設定した住宅の売却で融資額回収が可能です。
しかし、住み替えローンの場合、住み替え前の住宅のローン残債も借りることになるため、担保となる住宅の価値よりも借入額の方が高くなります。
借入額が住宅の購入価格よりも高くなり、住宅ローン付住宅を売却しても金融機関が融資金を回収できない可能性があります。そのため、さまざまな条件が設けられており、利用時には注意しなければならない点も多いです。

2．住み替えローンを利用するための条件

住み替えローンを利用できる人の条件は以下のとおりです。

• 自身が住むための住宅を購入する方
• 売却価格が現在の住宅の住宅ローン残高より低い
• 現住居の住宅ローン残債を預貯金等の自己資金で完済できない
• 住み替えローンの返済能力が十分にある
• 現在の住まいを売却し、同時に新しい住まいを購入する・住宅ローンを含むローンの延滞歴がないこと

いくつかの条件がありますが、本質的な条件は、自分が住む家を購入することです。投資や賃貸目的で購入する場合は、住み替えローンを利用することはできません。

3．住み替えローンを利用する際の注意点

大きなメリットがある住み替えローンですが、デメリットもあります。住み替えローンのデメリットと注意点について説明します。

（1）審査が厳しい

住み替えローンは、新居の担保価値のほか、元々住んでいた物件の残債も融資対象となり、銀行の審査は一般的に厳しい傾向にあります。銀行は、時間の経過とともに変動する不動産や土地の担保価値よりも、個々の返済能力を重視します。契約者の職業、勤務先、勤続年数、収入などから返済能力が低いと判断された場合は融資を受けることは難しいでしょう。

（2）金利が高い

住み替えローンは、住宅ローンと比較して金利が高く設定されており、支払い負担が大きくなることです。住宅ローンは、各金融機関が決める基準金利よりもはるかに優遇されているため、負担が軽くなります。

一方、担保価値より高い金額を借りる住み替えローンは優遇措置がなく、金利も高いです。金利は各金融機関によって異なりますが、住宅ローンの平均金利が0.5%、住み替えローンの金利は2～4%が目安です。住宅という高額な買い物の場合、金利が0.1%異なるだけでも支払い総額が大きく変わります。

住み替えローンを利用すると、自己資金がなくても住み替えが可能です。しかし、新居の購入費用のみを考慮すれば、金利が高い分、支払い総額が増え、結果的に支出が重くなるでしょう。

（3）オーバーローンの返済が重い

住み替えローンのデメリットは、過剰な借金を背負うことです。

住み替えローンでは、購入する物件の価値以上のローンを組むことになります。つまり、契約当初からオーバーローン状態です。オーバーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回っている状態を指します。
さらに、通常の住宅ローンよりも金利が高く、月々の返済額も全体的に高くなることが一般的です。

万が一、住宅ローンが返済できずに売却せざるを得なくなった場合、残債がさらに増える危険性があることを理解して、返済計画を立てましょう。

（4）売買は同日決済が基本

住み替えローンを実行する際の注意点は、売買の決済（引き渡し）が同日であることです。旧居の住宅ローンの引き渡し日と、新居の住み替えローンの決済日は同日になります。

抵当権を抹消しなければ、旧居を売却することはできません。抵当権を抹消するには、旧居を売却して住宅ローンを一括返済する必要があります。また、住み替えローンを利用しない限り、旧居の返済や新居の購入はできません。
つまり、住み替えローンを利用するためには、売却物件の引き渡し日と購入物件のローン実行日を合わせる必要があります。住み替えローンを利用する方は、購入と売却のスケジュール全体を十分に調整しましょう。

4．住み替えローン利用時の流れ

住み替えローンを利用する場合は、現在の住まいと新居の両方の資金条件を満たしたうえで、住み替えローンを利用できる金融機関を利用するか、現在の住まいを売却する必要があります。また、不動産会社との連携も不可欠です。

住み替えローンを利用する場合の一般的な流れを説明します。

（1）住み替えローンのプランを選ぶ

最初に、住み替えローンのプランを選びましょう。住み替えローンは金融機関ごとに、さまざまな種類があります。払えない分をサポートしてくれるプランや、新居の評価額に応じて借入可能額が変わるプランなどを選ぶこともできます。自分の状況に合う住み替えローンプランを選びましょう。

（2）売却を依頼する不動産会社を選ぶ

住み替えのために自宅を売却する際は、安心して任せられる不動産会社をしっかり見極めましょう。また、不動産会社を選ぶ際には、住み替えローンを利用する予定であることを事前に伝えておく必要があります。

（3）資金計画を立てる

住み替えの際には、資金計画を立てる必要があります。最初に、現在の住宅ローン残高と預貯金残高を確認しましょう。
次に、住み替えローンの借入額、新居の購入費用、住み替えローンの資金計画を検討します。不動産会社や金融機関などからアドバイスを受け、随時金額を調整しながら資金計画を立てる流れです。資金計画を立てる際には、金融機関が提供するシミュレーションを利用すると良いでしょう。

（4）新居の購入をする

住み替えローンを利用する場合、現在の住まいを売却するよりも、新しい住まいを購入する方法が有効です。新居の担保評価額が確定するため、住み替えローンの借入額を決めやすいでしょう。

新居を購入する際には、売買契約書には必ず「買い替え条項」を入れておくことが大切なポイントです。 売買特約とは、今住んでいる家が指定された期間内に売れなかった場合、契約が無効になる特約です。特約により、安心して売却活動を進めることができます。

5．住み替えローンを活用する方法

住み替えローンは、通常の住宅ローンとは仕組みが異なります。利用する際に注意しなければならないことも確認しておきましょう。

（1）最初に購入したい新居に目星を付ける

住み替えローンでは、新居を購入するタイミングと物件売却のタイミングを合わせる必要があります。
売却の場合、いつ買い手が現れるかわからないため、自分でタイミングを合わせるのは難しいといえるでしょう。新居購入の場合は、ある程度目的が決まっていれば、買い手が現れたタイミングに合わせて新居の購入手続きを開始し、売却を進められます。

住み替えローンを利用する場合は、新居のイメージをある程度固めてから売却手続きを進めましょう。

（2）新居購入時に買い替え特約を付ける

新居を購入する際には、買い替え特約をつけましょう。買い替え契約とは、現在の住まいが売却できなかった場合に、新居の購入をキャンセルできる特約です。

買い替え特約を付けることで、物件が売れずに売買代金が受け取れず、現在の住宅ローンが返済できなくなり、資金繰りが苦しくなるという事態を防ぐことができます。
ただし、売主が個人の場合、買い替え特約に応じる可能性は低いため、新居を探す場合は、不動産会社が所有する物件を探した方がスムーズです。

新居の売却も購入も1つの不動産会社に依頼することで、ある程度の融通が利き、特約も結びやすくなります。

（3）譲渡損失の損益通算を利用

譲渡損失の損益通算とは、住宅を売却した際に生じた赤字を、給与所得や事業所得など他の所得と通算して所得税などの税額を軽減する制度です。
所得税や住民税が軽減されるため、家を赤字で売却した場合には活用したい制度です。

譲渡損失の損益通算は、住んでいる家を売却した際に赤字が出た際にのみ利用できます。
また、住宅ローン控除との併用も可能なため、住み替えローンで受けた住宅ローン控除との併用も可能です。さらに、転居に伴う赤字の補填にも使えます。

まとめ

この記事では、住み替えローンの概要や仕組み、住み替えローンを利用する場合の注意点などについて解説しました。
現在の住まいを手放しても、その売却代金で住宅ローンを完済できない場合に役立つのが住み替えローンです。ただし、新居の価格よりも借入額が高くなるため、初めて住宅ローンを利用する場合よりも返済負担が大きくなり、金利も高くなる可能性があります。具体的な検討をする前に、借入額や返済額のシミュレーションをしておくことが大切です。
入念なシミュレーションを行い、計画的に利用しましょう。住み替えローン以外の方法も検討したい場合は、信頼できる専門家に相談してアドバイスを受けながら、ご自身に合う方法を選択してください。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。
「住み替えローンの利用を検討しているけれど、他にも良い方法があるなら比較したい」「住宅ローンの支払いが困難な状況に陥っているけれど、本当は今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
こちらでは当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。