住宅ローン免除の条件とは?該当しない場合の対処法も解説

条件

住宅ローンは、数十年かけて支払うことも多い長期返済型のローンです。当然、返済中に病気にかかったり、障害を負ったりして支払いが難しくなる可能性もあります。

このような場合に備えて、住宅ローン契約の際に加入するのが団体信用生命保険(団信)です。では、団信に加入していると、具体的にどのような場合に保障を受けられるのでしょうか。

この記事では、住宅ローンに付帯する団信の返済免除の条件や免除条件に該当しない場合の対処法などについて解説します。

1.団信の住宅ローン返済免除の条件

まず、団体信用生命保険の基本となる、住宅ローン返済の保障について説明します。

(1)団体信用生命保険とは

団体信用生命保険(以下、「団信」という)は、病気やケガなどのさまざまな事情でローンの返済が難しくなった際に、保険金で住宅ローン債務を一括返済する保険商品です。銀行と提携している外部の保険会社が提供しています。

団信の保障は、ローン契約者や同居の家族だけでなく、お金を貸し付けている銀行にとっても大きなメリットがあります。そのため、多くの住宅ローンは団信への加入を必須としています。

ローン滞納時に実行される保障会社の代位弁済と異なるのは、団信の保険料は返済する必要がないという点です。保険料による一括返済が行われた後は、住宅ローンの債務は消滅し、引き続き家に住み続けられます。

では、具体的にどのような場合に保障が実行されるでしょうか。

(2)契約者が死亡した場合

契約者が死亡した場合、残っている債務の返済義務はなくなります。ただし、死亡であれば無条件で保障が実行されるというわけではありません。例えば、住宅支援機構の「機構団信」の場合、以下のようなケースは対象外となります。

  • 保障開始から1年以内に契約者が自殺した場合
  • 事前告知で虚偽の申請をしたために契約が解除された場合
  • 戦争やその他の変乱により死亡した場合
  • 詐欺や不法取得目的で団信に加入した場合

参考URL:債務弁済される場合、債務弁済されない場合:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

(3)契約者が高度障害を負った場合

契約者が所定の高度障害を負い、身体的な機能を大きく損なった場合も、団信の保障対象となります。この「所定の高度障害」の定義は、おおむねどの団信も共通しており、住宅支援機構の「機構団信」では、以下のように定められています。

<保障開始日以後の傷害または疾病により、次の1から8までのいずれかの高度障害状態になられたとき>

1. 両眼の視力を全く永久に失ったもの
2. 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
3. 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
4. 胸腹部臓器に著しい傷害を残し、終身常に介護を要するもの
5. 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
6. 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
7. 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
8. 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

引用元:債務弁済される場合、債務弁済されない場合:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

(4)3大疾病など所定の疾病にかかった場合

団信によっては、3大疾病などをはじめとした所定の疾病にかかった場合も保障対象となることがあります。この「所定の疾病」の定義は団信によって大きく異なり、3大疾病のほか、対象をより広く設定した8大疾病・11疾病としている団信なども存在します。同じ保険会社が提供していても、保障プランに応じて内容が異なる場合もあります。

一般的に、3大疾病団信では、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3種を対象としています。ただし、こちらも保障対象外のケースが存在します。例えば、3大疾病付機構団信の場合の場合は以下のケースが対象外となります。

  • 保障開始前の疾病が原因の場合
  • 上皮内がんや所定の皮膚がんの場合
  • 保障開始前からがんの診断が確定していた場合
  • 保障開始から90日以内にがんの診断を受けた場合
  • 保障開始から90日以内に診断確定したがんの再発や転移の場合

参考URL:債務弁済される場合、債務弁済されない場合:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

(5)夫婦どちらかが死亡または高度障害を負った場合

ペアローン向けの「夫婦連生団信」と呼ばれる保険では、夫婦のどちらかが死亡・または高度障害を負った場合が保障の対象となります。

一般的な団信に加入してペアローンを契約した場合、万一の場合も、死亡した方や高度障害を負った方のみが対象となるため、配偶者の債務は返済されません。夫婦連生団信では、家の住宅ローン債務全てが免除されるという点が大きな違いです。

保障対象外となるケースについては、通常の団信の保障とほぼ同じです。

2.住宅ローン付帯の団信の仕組み

団信の契約時は、基本的な仕組みについてしっかりと理解しておくことが大切です。

特に大切なしくみについて説明します。

(1)団信の基本保障と特約

団信の基本保障は「死亡および高度障害の状態に陥ったとき」であり、それ以外の保障は、特約やオプションによるものとなります。

団信の特約は非常に多様です。前述した3大・8大疾病保障タイプのほか、人工透析が必要になった場合や、高度障害に該当しない半身まひなどが保障されるものも存在します。

金融機関によって用意されているプランは異なるので、住宅ローンを選ぶ際は、団信の保障内容についてもしっかり確認するとよいでしょう。

(2)保険料は金利に含まれる

保険を契約する場合は、毎月保険料がかかります。しかし、団信の保険料は月々の金利に含まれるのが一般的です。基本保障のみの団信であれば、保険料は金融機関が負担することが多いです。

ただし、保障内容を充実させるためにオプション等を追加した場合は、別途保険料がかかります。追加で発生する保険料はプランによって異なりますが、おおむね0.1%から0.5%の範囲内で金利が増加します。

(3)団信には審査がある

団信には、ローンそのものの審査とは別に、保険加入の可否を決定する審査があります。団信は生命保険の一種なので、「保険料を支払う可能性がどの程度あるか」という点が主な審査基準となります。

そのため、既往歴や手術歴によっては団信への加入が難しいこともあります。また、危険を伴う職業についている場合も、審査に通過できない可能性があります。

なお、健康に不安がある方向けの団信も存在しますが、通常の団信と比べて保険料が割高になるのが一般的です。

また、住宅ローンの滞納により、団信が自動解約になるケースがあるので注意が必要です。

3.免除条件に該当しない場合の対処法

団信の基本保障の範囲内では健康に対するリスクを十分カバーできるとはいえません。実際、障害者となり収入が激減した場合でも「高度障害にはあたらない」として保障を受けられない方もいらっしゃいます。

経済状況が急激に悪化したにも関わらず、団信の免除条件に該当しない場合はどのように対処すればよいのでしょうか。

(1)金融機関に返済の相談をする

住宅ローンの支払いが困難になり、返済を滞納する可能性が高い場合、金融機関に相談することで支払い計画を変更できることがあります。

例えば、現在の月額で支払い続けるのが難しい場合、毎月の支払い金額を減少させて支払いを続けるという方法があります。ただし、この場合、ローンの返済期間が長くなり、支払う金利の総額が増えてしまうという点には注意が必要です。

返済方法の変更については、おおむね滞納前から滞納後1~2か月まで相談に乗ってもらえます。どのように対応してくれるかは金融機関によって異なるので、まずは相談してみてください。

なお、フラット35の場合、以下の3種類の返済方法の変更が可能です。

  • 返済期間の延長(月額の減少)
  • 一定期間の返済額の減少
  • ボーナス返済の変更(金額変更や中止)

参考:月々の返済でお困りになったときは:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

(2)完済できそうな場合は通常売却を検討

返済方法を変更しても返済が難しい場合や、返済期間延長による金利の増加を避けたい場合は、家の売却も選択肢の一つです。売却価格がローン残高を上回る場合は、売却と同時に返済することでローンを完済することが可能です。

家をなるべく高く売りたい場合、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や対応を比較しながら、慎重に選ぶことをおすすめします。不動産の価格は、売却時期や、購入希望者へのアプローチなどによっても変わるため、様々な情報を提供してくれて、親身になって対応してくれる不動産を選びましょう。

(3)オーバーローン状態の場合は任意売却も

家の売却見込み価格がローン残高より低いオーバーローン状態の場合は、任意売却を検討してみてください。任意売却は、オーバーローンの家を債権者の同意のもと、競売以外の方法で売却する方法です。

住宅ローンの返済が困難でオーバーローン状態の家は、そのまま放置すると競売で売却されることになります。しかし、競売は、売却価格が安く、競売物件として外部に公開されて経済状況を知られるなどデメリットも多いため、可能な限り回避したい方法です。そのため、当社ではより有利に売却できる任意売却をおすすめしています。

任意売却を検討する際は、専門的な知識と豊富な実績を持つ不動産会社に相談することが重要です。相談先の選び方については、以下の記事で解説しているので参考にしていただければと思います。

5.まとめ

団信の保障対象外の障害や疾病でも、経済状況が大きく悪化することは少なくありません。このような場合は、金融機関への相談や家の売却も視野に入れてみましょう。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「競売だけは回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。

 

 

寺島 達哉
寺島 達哉

クラッチ不動産株式会社主任。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室相談員。帝塚山大学を卒業後、不動産賃貸仲介会社を経て現在に至る。何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった方にとっての最善の解決(任意売却・親族間売買・リースバック等)に向けて日々奮闘中。
所有資格:任意売却取扱主任者/宅地建物取引士/相続診断士/賃貸不動産経営管理士
監修者: 寺島 達哉

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