リバースモーゲージの仕組みを解説！注意すべきポイントは？

リバースモーゲージは、主にシニア層向けの、住宅を担保とした融資商品です。老後の生活費や、老人ホームへの入居費など、老後資金を確保する手段として、近年注目を集めています。

リバースモーゲージは、住宅ローンなど一般的な融資商品とは性質が異なるため、特徴を理解した上で利用を検討する必要があります。この記事では、リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリット、利用に際しての注意点などを解説します。

1．リバースモーゲージの仕組み

まずは、リバースモーゲージの仕組みについて説明します。

（1）自宅を担保にしたローン商品の一種

リバースモーゲージは、主に高齢者層を対象としたローン商品の一種です。自宅を担保として借り入れを行い、家に住み続けながら資金を得られることが特徴です。

リバースモーゲージを利用する方の目的はさまざまです。一般的には、老後の生活資金の確保や、経済的に豊かな生活を送ること、家のリフォームなどを目的として検討されることが多いようです。

（2）毎月の支払いは利息のみ・または無し

リバースモーゲージのもう一つの特徴は、毎月の返済が利息のみ、または無いことです。通常、金融機関の提供するローン商品は、借り入れ直後、または一定の期間の経過後に、利息と元本の分割返済が必要です。

リバースモーゲージの場合、毎月の返済は利息のみに設定されていることが多いです。商品によっては、利息の支払いも発生せず、借入元本に繰り入れという形になっていることもあります。少ない負担で資金を借りることが可能という点も注目を浴びている理由の一つです。

（3）借入元本の返済は死後に自宅を売却して行う

前述した通り、リバースモーゲージでは毎月の支払いは利息のみとされていることが一般的です。元本の返済は、所有者の死後に自宅を売却して行います。仕組み上は「存命中の返済は利息のみでOK」のため、非常に魅力的に思えます。

ただし、この点にはいくつか注意事項があり、あらかじめ理解した上で利用を検討しなければなりません。

2．リバースモーゲージと住宅ローンとの違い

リバースモーゲージはシニア向けのローンですが、通常の住宅ローンとは異なります。

まず、通常の住宅ローンは住宅を購入するためにローンを組みますが、リバースモーゲージの場合はすでに住宅を所有している状態でローンを組むことになります。

そして、リバースモーゲージと住宅ローンで大きく異なる点は、ローンの返済方法といえます。

どちらも「お金を借りる」という大枠の目的は同じですが、住宅ローンはローンを組んで手に入れた自宅を担保にした状態で毎月元金と利子の返済を続けていきます。

一方で、リバースモーゲージではすでに所有物である自宅を担保にお金を借り、毎月の返済は利子だけです。

契約者が亡くなった時点で元金の返済方法を選択することになり、自宅を売却して返済することもできます。そのため、自宅を子供が必ず相続しなければならないということもなく、死後に自宅が空き家になってしまうことも防げます。

3．リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには、「公的機関が扱うリバースモーゲージ」と「金融機関が扱うリバースモーゲージ」の2種類があります。

それぞれ借入先や用途が異なるため、目的に応じて選ぶ必要があります。

（1）公的機関のリバースモーゲージ

各自治体や社会福祉協議会が窓口になって貸付を行う制度で、社会福祉協議会による「不動産担保型生活資金」などが該当します。

公的機関のリバースモーゲージは、低所得の高齢者向けに作られた制度です。

使用用途は生活資金に限定されており、住宅の購入やリフォームには使用できませんが、金融機関よりも金利が低いというメリットがあります。

ただし、利用するためには各自治体が設けている厳しい要件を満たす必要があります。

（2）金融機関のリバースモーゲージ

金融機関が窓口になって貸付を行う制度には、各金融機関が独自に提供しているものと、住宅金融支援機構の「リ・バース60」があります。

①金融機関の独自商品

銀行など各金融機関が独自で商品化しているリバースモーゲージは、金融機関ごとに内容が異なります。

多くの場合、事業資金や投資以外の使用用途なら問題なく使用でき、生活費やリフォームなど使用用途の自由度が高いです。

また、公的機関のリバースモーゲージに比べると融資額も高いというメリットがあります。

ただし、安定した収入があることや、金融資産があることなど、一定の条件を満たさなければ利用できません。

②リ・バース60

住宅支援機構が提供しているリ・バース60は、5つの使用用途に限定されています。

認められている使用用途は以下のとおりです。

• 住居の建設・購入資金
• 住居のリフォーム
• 住宅ローンの借り換え
• 高齢者向け住宅への入居に必要な一時金
• 子世帯などの住居を取得するための借入資金

また、担保物件の売却後に残債がある場合には、相続人に返済を請求する「リコース型」と、請求しない「ノンリコース型」の2種類があります。

4．リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージにはどのようなメリットがあるのか、具体的に説明します。

（1）自宅に住みながら借り入れを受けられる

リバースモーゲージの大きなメリットは、自宅に住みながら借り入れができる点です。自宅をお金に換える方法としては売却が一般的ですが、売却の場合は愛着のある自宅を手放して転居先を探す必要があります。

この点、リバースモーゲージは自宅を担保とした借り入れなので、自宅に住み続けながら資金を得ることができます。

（2）死後の自宅の心配をしなくて良い

住宅を所有している高齢者の方の心配事の一つが、自分の死後の住宅の処遇ではないでしょうか。子どもなど相続人がいる場合は、家を巡って争いに発展することも懸念されます。また、所有者がいなくなった家の管理も心配です。

リバースモーゲージでは、多くの場合、死後に担保としている住宅を売却することで、元本の一括返済を行います。売却してしまえば管理義務や所有権は買主に移りますので、家の心配をする必要はなくなります。

なお、希望がある場合は、現金によって元本を一括返済することで家を残すことも可能です。自宅を残したい場合は、相続人となる可能性の高い人に、事前に相談しておくことをおすすめします。

（3）毎月の返済が抑えられる

自宅を処分して賃貸住宅に移る場合、当然ながら毎月の家賃が発生します。賃料が予算に合わない場合などは、経済的に大きな負担を強いられることになります。

自宅を担保にリバースモーゲージを利用すると、毎月の支払いは利息分のみです。毎月家賃を支払う場合と比べると、月の支払いは大きく軽減されることが多いです。

5．リバースモーゲージのデメリットと注意点

一見良いことばかりにも思えるリバースモーゲージですが、いくつか注意すべき点が存在します。具体的な注意点について説明します。

（1）担保評価の下落で融資限度額が下がる

リバースモーゲージを提供している金融機関では、毎年のようにローンの担保としている不動産の評価を見直します。不動産は経年により価値が低下するため、担保の価値に対して貸付額が過剰にならないよう調整するためです。

融資限度額は担保評価によって定められるため、担保評価が下落すると、貸し付けを受けている最中でも融資限度額は下がります。

「当初想定していたよりも貸し付けを受けられる金額が下がる」「借入額が限度額を超えて超過分の一括返済を求められる」といった事態が考えられるため、融資限度額ギリギリの借り入れはリスクを伴います。

（2）存命中に返済を求められることも

通常、リバースモーゲージでは毎月の貸付金を年金形式で受け取り、死後に一括返済を行います。しかし、契約時に返済期限を設けるタイプの契約では、想定より長生きしたことにより、存命中でも返済を求められるケースがあります。

本来喜ぶべき長生きが、リバースモーゲージではリスクになり得る点に注意が必要です。

（3）金利の上昇で月の返済額が増える

リバースモーゲージでは変動金利が適用されることが一般的なため、国の金融政策や経済情勢によって金利が上昇する可能性があります。この場合、毎月の支払い額が増加するため注意が必要です。

昨今、日本経済は超低金利時代に突入しており、変動金利のローンは有利に借り入れできる状況が続いています。しかし、裏を返すと、今後は金利が上がる可能性も十分にあるということです。毎月の支払い額は、月々の収支に対して余裕のある金額にしておくことが望ましいです。

（4）死後、相続人の返済義務が発生することも

リバースモーゲージでは、死後に不動産を売却して、その売却代金で元金を一括返済します。ただし、売却代金が借入れ残高より低い場合、残ったローンは相続人が支払わなければならないことがあります。

一般的に、相続人に残債の支払い義務が発生するタイプを「リコース型」、残債の支払い義務が免除されるタイプを「ノンリコース型」と呼びます。検討しているローンがどちらに該当するのか、契約前に必ず確認しておかなければなりません。

なお、住宅を売却しても残債が発生するケースでは、代金ではなく不動産を債権者に直接譲渡する「代物弁済」を行うことで残債の支払いを免除している金融機関もあります。

6．リバースモーゲージの利用はどんな人におすすめ？

リバースモーゲージは以下のような方に向いているといえます。

• 相続人がいない
• 将来は老人ホームなど自宅以外で住みたいと考えている
• 老後の生活資金を調達したい

高齢になると資金の調達が難しくなりますが、リバースモーゲージを利用すれば老後資金を調達することが可能です。

住宅ローンの返済や病気・介護資金など将来的な資金に不安がある場合は、リバースモーゲージの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

7．リバースモーゲージを検討する際の注意点

リバースモーゲージを検討する際、確認しておきたい内容と注意点について説明します。

（1）資金の用途は希望に合っているか

リバースモーゲージに限らず、金融機関から借りるローンには、ほとんどの場合、資金使途が定められています。例えば、住宅ローンであれば、住宅の購入や建築費用など、家の取得のための用途のみ認められています。

リバースモーゲージには、資金使途が限定される場合と無制限の場合があります。制限が設けられている商品では「家のリフォームなど住宅関連資金」および「生活費や旅行、老人ホーム入居など消費性資金」の二種類の用途が認められていることが多いです。事業用など、その他の資金への転用は原則として認められません。

まず「何のためにリバースモーゲージを利用したいのか」を明らかにし、希望に合った用途に資金を使えるかどうか確認しておきましょう。

（2）相続人への影響がどの程度あるか

リバースモーゲージの利用によって、自分の死後に相続人にどのような影響が出るかという点にも注意が必要です。

前述した通り、「リコース型」のリバースモーゲージでは、住宅を処分した後に残債が出た場合、相続人に支払い義務が発生します。相続放棄によって残債の相続を拒否することも可能ですが、この場合、他に相続財産がある場合はそれらも受け取れなくなります。

また、住宅を相続することを希望している親族がいる場合も要注意です。リバースモーゲージは、住宅を売却して返済することが前提のローン商品なので、自宅を相続できないことが多いです。リバースモーゲージは推定相続人の同意がなければ利用できない金融機関が多いため、あらかじめ相談しておきましょう。

（3）売却やリースバックとも比較する

リバースモーゲージにはデメリットも多いので、住宅の処分や資金の確保を目的としている場合は、家の売却やリースバックなどの他の方法と比較して方針を決定することをおすすめします。

リバースモーゲージと比較して、売却やリースバックには以下のようなメリットがあります。

①売却の主なメリットとデメリット

メリット	リバースモーゲージより高く売れる 借金ではないので返済を求められない 相続人に現金を残せる
デメリット	自宅は手放さなければならない 引越しが必要となる

 

②リースバックの主なメリットとデメリット

メリット	賃貸住宅として住み続けることができる 家は売却してしまうため相続人に影響がない 固定資産税やマンションの管理費を払う必要がなくなる
デメリット	毎月家賃が発生する 契約形態によっては長く住めないことがある

大切なのは、自分の希望や状況を考慮し、メリット・デメリットを比較した上で適した方法を選ぶことです。親族とも相談しながら、最適な方法を模索してみてください。

8．まとめ

リバースモーゲージは、高齢者向けのローンとして注目を集めており、一見メリットの大きい資金調達方法のように思えます。しかし、実際は融資限度額の減少や、存命中の一括返済リスクなど、さまざまな問題をはらんでおり、万人向けとはいえないのが実情です。

死後の家の処分や老後資金の確保が目的であれば、売却やリースバックなど他の方法もあります。それぞれの特徴を把握しながら、自分にとって最適な方法を選ぶことが重要です。