投資マンションを手放したい！不動産投資を途中でやめる場合の注意点は？

不動産投資は、毎月安定した家賃収入を得られる投資法としても人気があります。最近は、副業としてワンルームマンション投資などを始める方も増えているようです。

しかし、実際は期待していた通りに安定した家賃収入を得ることができずに、赤字状態が続き、苦労されている方も少なくありません。

今回は、不動産投資を途中でやめるべきケース、不動産投資を途中でやめる場合の注意点、投資マンションを売却するタイミング、オーバーローンの場合の売却方法などについて解説します。

1．不動産投資を途中でやめるべきケース

不動産投資を途中でやめるか、このまま続けるか迷っているという方もいらっしゃるかと思います。判断は難しいですが、以下に該当する場合はやめることを検討した方がよいでしょう。

（1）赤字状態が長く続いている

不動産投資で赤字が続く典型的な要因としては、以下のことが挙げられます。

• 賃料に対するローン返済額の割合が高い
• 空室が埋まらない
• 家賃が下落した

上記のような要因により、長期にわたり収支がマイナスになっていて、改善策を見いだせない場合、これ以上負債が膨らむ前に撤退を検討した方がよいでしょう。

投資用マンションを購入する際に、営業担当者などから提示された利回りに魅力を感じて購入を決めたのに、実際は赤字続きということも少なくありません。多くの場合、営業担当者が提示するのは、返済額と賃料を単純に並べた「表面利回り」という数値で空室リスク、家賃の下落リスク、物件価格の下落リスク、修繕費用などは加味されていないからです。

（2）物件の運営にストレスを感じている

もともと不動産投資にそれほど興味がなかったけれど、不動産投資会社の営業担当者などに勧められて、ワンルームマンションを購入したという方の中には、物件の運営が負担になり、ストレスを感じているという方もいらっしゃるでしょう。

このように、物件の運営自体に大きなストレスを感じている場合も撤退を考えた方がよいでしょう。物件を売却して換金すれば、不動産投資よりリスクの少ない他の投資を始めることも可能です。

2．早めに撤退を決断するべき理由

不動産投資で赤字が続き、黒字化の見通しが立たない場合は、早めに売却を検討することが望ましいでしょう。その理由について説明します。

（1）時間の経過とともに経済状況が悪化することもある

不動産投資の収支がマイナスの状況が長く続くと、家計から費用を支払わなければならない場合も多く、そのまま放置すると借入金の返済のために新たな借入れをしなければならないという状況に陥ることもあります。時間の経過とともに経済状況が悪化するケースも少なくありません。

収支がプラスになる見込みがない場合は、早い段階で見切りをつけて売却することが経済的なダメージを抑えることにつながります。

（2）築年数が経つほど不動産の価値が下がる

不動産は築年数が経過すればするほど価値が下がります。また、築年数が経過すると、建物の老朽化や設備の劣化が進むため、修繕に費用がかかる可能性もあります。高額な修繕費をかけても、売却時の価格が低くなってしまう可能性もあるので、注意しましょう。

黒字化できる見込みがない場合は、築年数が浅いうちに手放した方が高い価格で売却できて、損失を抑えられる可能性が高いです。

3．不動産投資を途中でやめる場合の確認事項

不動産投資を途中でやめる場合、以下の点に注意が必要です。

（1）税金や手数料

不動産を手放す際には、税金や手数料が発生することがあります。例えば、譲渡所得税や不動産取得税などです。手放す前に、税金や手数料の概算を把握し、適切な予算を立てることが重要です。また、不動産の売却手数料や仲介手数料も考慮する必要があります。

（2）違約金や罰金

不動産投資を途中でやめると、契約内容によっては罰金や違約金などが発生することもあります。契約書をよく読み、違約金の金額や条件を確認しましょう。罰金や違約金について不明な点がある場合は、契約先に確認しましょう。

（３）不動産市場の動向

不動産投資を途中でやめる際、投資物件を手放すタイミングを見極めることは、高い価格で売却して損失を抑えることにつながります。不動産市場は常に変動しているので、不動産市場の動向を注視しておきましょう。景気の動向、金利の変動、政府の政策なども不動産市場に影響を及ぼします。

景気が好調なときは、不動産の需要が高まり、物件の価値も上昇する可能性があります。一方で、景気の低迷や金利の上昇などの影響で需要が減少する可能性もあります。

ただし、将来の不動産市場の動向を見極めるのは難しく、市場の状況が多少悪くても早めに売却をした方がよいケースもあります。

（4）物件価格の売却価格とローン残高

売却することを決めたら、所有している投資物件の売却価格とローン残高を調べましょう。

売却価格は、インターネットの不動産査定で目安を調べることもできますが、周辺エリアの物件を多く取り扱っている不動産会社で調べた方がより実際の売却価格に近い価格を把握できるでしょう。査定の結果は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

売却価格の目安を把握できたら、ローンの残高も確認しましょう。ローン残高が不動産の売却価格を上回るオーバーローン状態の場合、手持ちの資金で補填してローンを完済することができないと、通常の売却方法で売却することはできません。

4．オーバーローンの場合は任意売却を検討

オーバーローン状態のために通常の売却方法で売却できない場合でも、任意売却による売却は可能です。

（1）任意売却とは

任意売却とは、ローン残高が不動産の売却価格を上回るオーバーローン状態の場合に、債権者の同意を得て物件を売却することです。

通常、ローンを完済しないと抵当権を外すことができないため、売却ができませんが、オーバーローン状態の物件でも債権者と交渉して同意を得ることができれば売却が可能です。

（2）任意売却の基本的な流れ

任意売却の基本的な流れは以下のとおりです。

1. 不動産会社に初回相談
2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
3. 売却活動開始
4. 内見対応
5. 購入の申し込み
6. 債権者から抵当権抹消の同意を得る
7. 売買契約の締結
8. 決済と引き渡し

所要期間はケースによって異なりますが、通常は相談から売却まで4か月から6か月程度で完了します。

（3）任意売却の業者の選び方

任意売却の仲介には、通常の不動産売却とは異なる専門的な知識やノウハウが必要なので、一般的な不動産会社では対応できない可能性が高いです。そのため、大手の不動産会社や地元密着型の不動産会社ではなく、任意売却の実績を多く持つ不動産会社を選ぶことが大切です。

任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社をインターネットで探す際は、以下の点を必ず確認しましょう。

• 宅地建物取引業の登録番号が掲載されているか
• 実績が具体的に掲載されているか

4．不動産投資物件の任意売却の事例

当社にも、不動産投資物件の任意売却の相談にいらっしゃる方は少なくありません。過去に当社が手がけた事例を２つ紹介します。

（1）オーバーローン状態の投資用物件を任意売却した例

最初に紹介するのは、収益マンションを2件購入したけれど、毎月赤字のために任意売却した事例です。

購入当初はサブリース会社の家賃保証もあり、毎月の支払いと収支がちょうど相殺できていて、完済後は収入源となる予定だったそうです。しかし、一定期間経過後にサブリース会社が家賃の改定を行い、月5万円の赤字を抱えることになってしまったとのことです。

そこで、売却を検討したところ、ローンの残高が売却価格を上回るオーバーローン状態で売却ができなかったため、当社にご相談にいらっしゃいました。最終的には、所有されていたマンションを２件とも任意売却し、現在は、無理のない範囲で残債を分割払いしながら生活されていらっしゃいます。

（2）毎月赤字続きで任意売却を決断した例

次にご紹介するのは、老後の資産形成のために投資用物件を購入したが、赤字が続いたため、任意売却をした事例です。

購入した当初は、相応の賃料収入が入り、毎月黒字だったそうですが、築年数の経過によって賃料相場が下落して徐々に収入が減少したそうです。度重なる退去時のリフォームの出費などもあり、当初の計画通りの運営が難しい状況に陥っていました。不動産を所有していること自体をストレスに感じていたそうです。

年間の利益を試算するとマイナスになっていたため売却を検討して不動産会社に査定を依頼したところ、ローンの残債が売却価格を500万円も超過しており、売るに売れない状況であることが判明したそうです。そこで「なんとかならないか」と当社にご相談いただきました。

状況をヒアリングさせていただいた結果、任意売却が最適と思われましたので、売却プランをご提案し、無事に売却できました。

5．まとめ

今回は、不動産投資を途中でやめるべきケース、不動産投資を途中でやめる場合の注意点、投資マンションを売却するタイミング、オーバーローンの場合の売却方法などについて解説しました。

マンション投資は、安定した家賃収入を得られる魅力的な投資法ですが、空き室リスク、賃料下落リスクなど、さまざまなリスクが伴い、赤字続きに悩まされるケースも少なくありません。

当社では、不動産投資に関する相談を数多く受けており、ご相談者様の状況を丁寧にお伺いした上で、状況に合わせた改善策や対処法をご提案させていただいております。

「赤字続きの投資用マンションを手放すべきなのか迷っている」「不動産投資をやめたいけれど売るに売れない状況で困っている」など、投資用物件に関するお悩みを抱えている方は、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。