任意売却の手続きの流れと所要期間・注意点も解説

任意売却は、住宅ローンを滞納してしまい、返済が難しい場合に、残債を大きく減らす方法として検討されます。しかし、聞きなれない言葉のため、「普通の不動産売却とどう違うの？」「手続きはどのように進むの？」などという疑問をお持ちになる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、任意売却はどのような流れで行われるのか、どの程度の期間がかかるのかなど、任意売却を検討する際に注意すべきポイントについて解説します。

1．任意売却に関する基礎知識

任意売却の手続きの流れについて説明する前に、まずは任意売却の概要について簡単に説明します。

（1）任意売却とは

任意売却とは、ローン残高が売買価格を上回る場合に、債権者や差し押さえの申立人の同意を得て、売主と第三者の間の売買契約を成立させることです。

債権者に対しては、不動産売却代金の配分案を提示し、承認を得ることで抵当権や差押登記を解除してもらいます。

すなわち、オーバーローンで売却してもローンを完済できない場合に、金融機関などの許可を得て不動産を売却することです。

固定資産税の滞納などでもみられる売却方法ですが、通常は住宅ローンを滞納している方が、残債の処理のために検討する手段です。

住宅ローンを滞納していると、通常、債権者は裁判所の競売手続きを利用して競売で現金化します。競売で売られてしまう前に一般市場で売却することが、任意売却の主な目的です。

任意売却では、通常の不動産売却とは異なり、担保に抵当権を設定している債権者から同意を得なければ、物件を売却することができません。しかし、金融機関によっては任意売却に対して消極的なこともあるため、債権者といかに交渉するかが成否を分けるポイントとなります。

（2）競売との違い

任意売却と競売は、債務を返済するためにオーバーローン状態の物件を売却する、という意味では共通しています。しかし、所有者の負担という面から評価すると、この二つには大きな違いがあります。主な相違点は以下の通りです。

	競売	任意売却
売却価格	相場の5割から7割	おおむね相場どおり
売却のスケジュール	裁判所がすべて決定し、応じられなければ強制的に実行される	期限までの間なら調整可能
プライバシーへの配慮	競売の事実と詳細がWEBに公開される	一般的な売却と同じ方法で売るため、外部から任意売却とはわからない
引っ越し代の有無	売却は全額返済に充てられるため無し	債権者との交渉で認められれば捻出可能

競売で売却した場合の売却価格の安さは深刻な問題です。売却価格が安いとその分、残債の額が多くなり、経済的な負担が大きくなるからです。

経済的な負担を抑えるためにも、競売にかけられる前に任意売却を進めることが大切です。

（3）任意売却が必要なケース

どのような場合に任意売却を考えることになるのか、2つの例を紹介します。

• 急に失業して住宅ローンが払えなくなった
• 仕事でボーナスがなくなり、住宅ローンが払えなくなった

何らかの理由で職を失い、定期的な収入がなくなると、いずれ住宅ローンが払えなくなり滞納します。返済が半年程度滞ると、銀行は一括返済を求めるでしょう。当然、債務者は一括返済ができる状態ではないため、保証会社が本人に代わって銀行に一括返済を行い、以降は保証会社が債権者となります。
債務者が何もしなければ、保証会社は不動産を差し押さえ、不動産は競売にかけられてしまいます。任意売却は、競売にかけられないように、債務者にとって可能な限り良い条件で解決することを目指す方法です。

また、住宅ローンの返済計画にボーナス払いが含まれているにもかかわらず、会社の業績不振でボーナスが支給されなくなった場合も注意が必要です。当てにしていたボーナスが支給されないために住宅ローンを払えなくなり、返済計画が破綻したため、任意売却を決断したケースもあります。ほかにも任意売却を検討するシチュエーションはありますが、誰もが直面する可能性があるといえるでしょう。

（4）任意売却の費用は？

「任意売却すると裁判所やコンサルタント料などの費用を払わないといけないのでは？」と不安に感じる方もいらっしゃるようですが、それは誤解です。任意売却にかかる費用は成功報酬の仲介手数料のみであり、その他の費用を仲介業者が受け取ることはありません。

ただし、中にはコンサルタント料や着手金などの費用を請求する悪徳業者が存在するのも事実です。初回の相談時に不安を感じた場合は一度保留にして、他社と比較することをおすすめします。

（5）任意売却では不動産会社選びが重要

任意売却成功の鍵を握る要素の一つが、仲介を依頼する不動産会社選びです。任意売却は、債権者との交渉が必要な場面がいくつもあるため、任意売却の経験を豊富に持つ不動産会社を選ぶことが大切です。

また、任意売却にはタイムリミットが存在します。依頼先の不動産会社が十分に働いてくれず、選び直しが必要になると大きく時間をロスすることになります。会社選びの失敗は任意売却の失敗に直結するため、注意が必要です。

2．任意売却の手続きの流れ

任意売却はどのように進行するのでしょうか。具体的な手続きの流れについて説明します。

（1）住宅ローンの滞納・督促

任意売却は、住宅ローンを滞納し、返済ができない場合に取られる手段です。そのため、任意売却を始める時期は、おおむね4か月程度返済を滞納した後となります。

期限の利益を喪失する（分割払いの権利を失う）前であれば、金融機関に相談することで、毎月の返済を減額してもらうなど、柔軟に対応してもらえることもあります。

（2）状況を整理

不動産会社に相談する前に、現在の状況を整理しておくことをおすすめします。当社の場合、特に準備をすることなく手ぶらでお越しいただいても問題ありませんが、事前に情報を整理していただくと相談がよりスムーズに進みます。

可能であれば、以下の書類や状況が分かるものを持参するとよいでしょう。

• 家の情報が分かる書類や図面
• 住宅ローンの残高が分かる書類
• 滞納状況や競売手続きの進行状況が分かるもの（督促状や裁判所からの書類）
• 他社の査定結果（あれば）

また、ご家族で相談の上、売却して問題ないのか、今の家に住み続けることを希望するのか、ある程度意向を固めておくと準備が早く進みます。

なお、情報に不足がある場合や、そもそもどうすれば良いか分からない場合は、その点もあわせて相談することも可能です。

（3）不動産会社に相談

既に住宅ローンを滞納している状態や、返済の目途が立たない場合、任意売却を検討することになります。住宅ローン滞納問題に詳しい不動産会社を選び、早めに相談するようにしましょう。具体的な相談先の選び方については、後ほど説明しますので参考にしてください。

当社の場合、ご希望を丁寧にお伺いします。「少しでもローンを減らしたい」「住み慣れた自宅に今後も住み続けたい」など、どのような形での解決を望むのか、お話をお聞かせください。

その後、任意売却や親族間売買、リースバックなどを含めたさまざまな方法の中から、ご相談者様に最適な解決策をご提案します。任意売却が最適であると考えられるケースでは、ご相談者様の意向が固まり次第、次の不動産の査定に移ります。

（4）不動産の査定

不動産の査定では、建物や土地の状態、物件の権利関係などを確認し、売却の見込み価格を算定します。査定結果はあくまで「いくらで売れそうか」という参考値のため、査定価格での売却を約束するものではありません。

また、通常の不動産売却とは異なり、売却価格は債権者が決定するため、査定結果がそのまま売出価格（買い手を募る際の最初の公開価格）とはならないこともあります。

（5）債権者への交渉・同意の取り付け

査定結果が出たら、不動産会社の担当者が債権者と交渉を行い、任意売却の同意を取り付けます。物件の査定結果と所有者の希望を織り込み、「売却できればこの程度の返済が可能なので、売却活動を許可して欲しい」と見込みを伝えます。

この時点で同意を得られなければ任意売却を始められないため、不動産会社にとっては正念場です。

（6）売却活動開始

無事に売却活動の開始許可を得られると、買主探しがスタートします。任意売却は、通常の不動産売買と同じく一般市場で売却するため、一見して任意売却の物件とはわかりません。競売とは違い、不動産情報サイトや店舗での対面で営業されることから、より幅広く買い手を募ることができます。

（7）内見（内覧）対応・申し込み

内見（内覧）希望者が現れたら、所有者の方は内見対応を行う必要があります。内見（内覧）される方が気持ちよく見学できるよう、事前に部屋の整理整頓と掃除をしておきましょう。室内に傷や汚れがある場合、できる範囲で修繕しておくと、より良い印象を与えることができます。
内見（内覧）された方に物件を気に入ってもらえれば申込みが入ります。

（8）売買契約の締結

必要書類を揃え、契約書に署名捺印すると、売買契約締結となります。任意売却の売買契約では「契約不適合責任の免責」「債権者の同意が得られなかった際の無条件解約」など通常の不動産売却には存在しない特約がいくつか設定されます。契約書は不動産会社が作成するため所有者が用意する必要はありませんが、重要な点については理解しておきましょう。

なお、一般的な不動産売却とは異なり、手付金が発生しない、または不動産会社の預かりとなるケースが多いです。

（9）引渡し・決済

契約締結後、返済額や売却代金からの経費の持ち出しなどについて債権者から同意が得られれば、引き渡しと決済を行います。買主への鍵の引き渡しと代金の受領、抵当権の解除と所有権の移転は同日に行われるのが一般的です。

（10）残債の返済

任意売却の売却額は住宅ローンの返済に充てられますが、ほとんどの場合、完済できないため、売却後も住宅ローンの残債を返済しなければなりません。

残債の一括返済を求められることはほとんどなく、債権者との交渉により、無理のない負担額で分割返済することが一般的です。毎月の返済額は、多くの場合、5千円～3万円程度となります。

3．任意売却にかかる期間とタイムリミット

任意売却を検討する際、「任意売却にはどのくらい時間がかかるのか」「いつまでに完了すればよいのか」という点が気になるという方もいらっしゃるかと思います。任意売却成功のための鍵を握るポイントですので、しっかりと把握しておきましょう。

（1）売却手続き完了まで約10カ月

ケースによっても異なりますが、滞納が始まってから任意売却の手続きの完了までは、おおむね10カ月程度はかかります。住宅ローンを4カ月ほど滞納してから実際の手続きが始まるためです。諸々の交渉期間も考慮すると、相応に時間がかかります。

任意売却の手続きのなかでもっとも時間がかかるのが売却活動です。物件の条件や売出価格にもよりますが、売却活動を始めてから売却完了まで、早い場合でも3か月から4か月程度かかります。

任意売却はタイムリミットが決まっていることもあり、当社では早めの相談をおすすめしています。

（2）任意売却は競売の開札期日の前日が期限

任意売却は、裁判所の競売手続きと同時に進行する場合が多いため、競売のタイムリミットを常に意識した売却活動が必要です。具体的には、競売の開札期日（結果発表の日）の前日が期限となります。開札結果が出ると買受人が決まってしまうため、任意売却はその時点で強制終了となります。

ただし、開札期日の前日までというのは、あくまで最後の最後までもつれ込んだ場合のギリギリの期限です。開札期日に近くなるほど「BIT（不動産競売物件情報サイト）に情報が掲載される」「任意売却の買い手に足元を見られやすくなる」といった不利益も多くなります。

時間の余裕を持って売却活動をすることで、有利に売却できる可能性が高まりますので、早めに専門家に相談することをおすすめします。

4.任意売却で売れなかった場合の流れ

自宅を任意売却したいと考えても、売れなかった場合はどうなるのでしょうか。任意売却の基本をふまえ、売れなかった際の流れ、対応について解説します。

（1）任意売却は競売と同時進行する場合が多い

前提として、多くの場合は任意売却と競売は同時に進行します。任意売却では、ローンの滞納が3～4か月程度続き、保証会社が代位弁済をして初めて本格的な交渉が始まるためです。
債権者は確実に債権を回収し、滞納すると担保にしていた自宅を競売にかけます。任意売却の交渉を開始しても、競売手続きが止まるわけではありません。
代位弁済から約2～3か月後に、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。競売にかけられる前に任意売却を完了させなければならないため、時間との勝負です。

（2）売れなければ競売で売却

任意売却は競売と同時に進行しており、競売の取下げ期限（開札日の前日）が任意売却のタイムリミットです。任意売却のタイムリミットまでに完了できなければ、強制的に取引が終了します。
競売で落札されると、裁判所から売却許可決定が出され、買受人が代金を支払った後、正式に所有権が移転します。

（3）期限内に立ち退きが必要

自宅が競売にかけられた後は、期限までに退去しなければなりません。自主的に退去できない場合は、強制退去となる場合があります。
強制退去が行われると荷物の搬出や鍵の交換が行われ、引越し先が見つからないなどの事情があっても退去を先延ばしにはできません。

5．任意売却を成功させるために重要なポイント

競売の手続きが始まっている場合、任意売却で売れなければ、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。
任意売却を成功させて競売を回避するために重要なポイントについて説明します。

（1）なるべく早い段階で任意売却に精通した不動産会社に相談する

競売の手続きが始まっている場合、任意売却の期日は、競売の開札期日の前日までというタイムリミットがあります。不動産会社との打ち合わせなども含めると時間の余裕はあまりないため、できる限り早い時期から不動産会社に相談することが大切です。

任意売却は通常の売却とは異なるため、任意売却に精通した不動産会社を選ぶことも重要です。任意売却に慣れていない不動産会社に依頼すると、期日までに買い手がつかないなど失敗に終わるリスクがあるからです。
任意売却を成功させるためには、債権者との交渉をスムーズに進めることが求められるため、専門的なノウハウと豊富な実績を持つ不動産会社を慎重に選びましょう。

（2）共有名義者や連帯保証人の意思確認をしておく

任意売却は、共有名義者や連帯保証人に合意を得なければ手続きを進められません。
そのため、あらかじめ共有名義者や連帯保証人に任意売却を検討している旨を伝え、合意を得ましょう。

合意を得ないまま手続きを進めるとトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
合意を得るためには、現在の状況を詳しく説明することが大切です。

（3）税金を滞納しない

税金を滞納すると、自宅を差し押さえられることがあります。その場合、差押えを解除して任意売却を行わなければなりません。

役所に差押えの解除を依頼しなければなりませんが、滞納額が高額の場合、役所側が差押えの解除を認めない可能性があります。また、役所に対して誠実な対応をしていなければ、悪質と判断されるかもしれません。

任意売却をスムーズに進めるためにも、税金を滞納しないように注意しましょう。

（4）売出しの価格設定を適切な金額に設定する

任意売却は通常の不動産売却と同じ市場で売却活動を行うため、競売よりも高値で売却できる可能性が高いです。

しかし、高額すぎる価格設定で売却活動をすれば、なかなか売れない可能性があるので、適正な価格設定にすることが大切です。購入希望者との価格交渉などにも柔軟に対応していくべきです。

（5）物件が売れやすい時期を選ぶ

不動産には売れやすい時期と売れにくい時期があります。

1月の寒い時期や8月の暑い時期には引っ越しを敬遠されてしまうことが多いため、売却には不利な時期といえるでしょう。一方で、新年度は引っ越しシーズンといわれ、引越しの需要が高まります。時間的な余裕がある場合は、物件が売れやすい2～3月の新年度に向けて売り出すことも任意売却を成功させるポイントの一つといえます。

（6）内見にしっかり対応する

内見は購入希望者が購入するかどうかを決める重要なプロセスです。

物件の清掃が行き届いていない状態で内見をした場合、物件の印象が悪くなり、購入に至らない可能性が高くなるでしょう。また、内見中の対応が悪い場合も不利になります。
物件を清掃して綺麗な状態で内見を行い、印象を良くすることが大切です。

6．任意売却と通常の売却の手続きの違い

任意売却と通常の不動産売却は、売却活動開始から完了までの流れはほぼ同じですが、一部の手続きに違いがあります。手続き面でどのような違いがあるのか、詳しく説明します。

（1）売買契約の内容の違い

任意売却では、その性質上、通常の不動産売買には存在しないいくつかの契約条項を盛り込みます。状況に応じても内容は異なりますが、次の4つは基本的に共通しています。

契約不適合責任の免責特約	不動産の現況が契約と異なる場合に売り主の補填・修繕義務を免責とする特約
債権者の同意に関する特約	債権者から売買の同意が得られた場合のみ契約が有効となる旨の特約
土地の境界に関する特約	土地の境界が未確定のまま売買する旨の特約
残置物の撤去についての特約	家具や生活用品などが残ったまま売却する旨の特約

いずれの場合も「境界確定のための費用が出せない」「万一欠陥があった場合に補填したくてもできない」など、不測の事態が発生した際に売り主を保護するために設けられます。

（2）手付金の取り扱いが違う

通常の不動産売買では、一般的に手付金の支払いが必要となります。契約締結時に代金の一部を現金手渡しで手付金として売り主に支払い、購入意思の証とします。その後、引渡の際に手付金を除いた残金を決済するのが一般的です。

しかし、任意売却の場合、売主が経済的に困窮している、債務の返済のための売買である、手付金を受け取っても債権者の意向で売買できないことがあるなどという理由から、手付金はなし、または仲介会社の預かりとなるケースがほとんどです。

（3）最終的な売却決定は債権者が行う

一般的な売買では、売却するかどうかは売り主の一存で決定できます。しかし、任意売却の場合、債権者が最終的な価格に合意しなければ、物件に付いている抵当権が解除されません。そのため、実質的に最終決定権は債権者にあります。

前述した「債権者の同意に関する条項」はこのために存在し、土壇場で売買がキャンセルされた際にも、売主が不利益を被らないようにする効果があります。

7．任意売却後の残債はどう処理する？

時折誤解されることもあるのですが、任意売却をしたからといって、住宅ローンの残債がなくなるわけではありません。任意売却自体が、オーバーローン状態の場合の売却手段であるためです。任意売却の後、残債はどのように処理すればよいのでしょうか。主な方法について具体的に説明します。

（1）リスケジュール

リスケジュールは、債権者と相談し、月額の支払いの少額化や、返済方法の見直しなどを行うことで、無理なく返済できるようにする方法です。返済を続けられるようになる一方、完済までの期間が長期化するという問題があります。

（2）個人再生

個人再生は、残債務の一部を削減し、残額を原則3年で完済できるよう、債務額を調整し返済計画を立てる裁判所の手続きです。どの程度削減できるかはケースバイケースですが、債務額が5分の1以下になるなど大幅な削減が可能な場合もあります。
ただし、月の返済額は増加する場合もあり、結果的に支払いができなくなる方もいらっしゃいます。

（3）自己破産

自己破産は、裁判所に申し立てて、以後の返済を免除（免責）してもらう手続きです。ローンの返済から解放されるという点では、他の債務整理の方法と比較して大きなメリットがあります。一方で、不動産や自動車等の所有財産を手放さなければならないというデメリットも存在します。

どの債務整理方法が適しているかは、経済的な状況や所有資産などによって異なるため、債務整理に精通した専門家に相談することが大切です。

8．任意売却を不動産会社に依頼するときの注意点

任意売却は、宅地建物取引業の許可を持っていれば、どの不動産会社でも取り扱うことができます。しかし、業者の経験や実績に左右される部分が大きく、どこに依頼しても同様の結果になるわけではありません。会社選びが成否を左右することも多いです。

では、依頼を検討する際はどのような点に注意すればよいのでしょうか。

（1）共同名義人や連帯保証人の同意を得る

任意売却の手続きを進めるためには、所有者の意思のほかに、共有名義人や連帯保証人の同意を得る必要があります。
例えば、配偶者が連帯保証人になっているのであれば配偶者の同意が必要であり、親が連帯保証人になっている場合は親の同意も必要です。

住宅ローンの返済義務は、本人だけでなく連帯保証人にもあるため、任意売却後の残ローン額や返済計画について事前に話し合っておく必要があります。
なかには、離婚などで元配偶者と連絡がとれず、同意が得られないケースもあるため注意しましょう。

（2）債権者との交渉が必要

任意売却では、自身の判断で家の売却を進めることはできず、債権者である金融機関の許可を得る必要があります。住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、金融機関が自宅を担保として先取特権を設定しているためです。

売却価格が安く、売却後のローン残高が高額なときや、住宅ローンを組んでから日が浅いなどの場合は、金融機関から売却を断られることもあります。また、任意売却に同意しても、買主から提案された売却価格に金融機関が納得しなければ、任意売却は成立しません。

（3）任意売却の実績が豊富な会社に相談する

任意売却は、通常の不動産売却に比べてイレギュラーな交渉業務が多く発生します。そのため、経験不足の不動産会社に依頼すると失敗するリスクが高くなります。

任意売却の準備を始める前には、不動産に抵当権を設定している債権者の同意を得なければなりません。任意売却に非協力的な債権者も少なくないため、実績の少ない会社はこの時点で失敗してしまうこともあります。

同意を得た後も、債権者に提示する配分案（売却代金の割り振り）を作成して最終的な売却許可を得る必要があります。売却代金のうち、いくらを返済に充てれば売却に同意してくれるか推測するには、相応の経験が必要です。こちらも、経験の浅い不動産会社では対応が難しい業務といえます。

こうした交渉をスムーズにこなしつつ早期解決を目指すためにも、候補となる会社の実績は必ず確認しておきましょう。

（4）残債処理までサポートしてくれるか確認

売却後の残債処理をサポートしてくれるかも大切なポイントです。「借金から解放されること」を最終目標とするならば、売却するだけでは不十分だからです。

残債処理のために債務整理が必要な場合、弁護士や司法書士など債務整理の専門知識を持った有資格者の助けが必要です。法律事務所と連携していなければ、生活再建のサポートは難しいため、この点もしっかりと確認しておきましょう。

（5）相談者を狙う悪徳業者に注意

残念ながら、任意売却の相談者を狙う悪徳業者も存在します。悪徳業者に本来払う必要のない費用を請求されるなどの被害が多数報告されています。

悪徳業者に引っかからないために有効なのは、複数社に相談して対応を比較することです。一社だけの相談では「そんなものか」と納得しても、比べることで不審点が浮き彫りになることは少なくありません。

特に、以下のような不動産会社には注意してください。

• 仲介手数料以外の費用を請求する（コンサルタント料・相談料など）
• 依頼を急かして焦らせ考える暇を与えない
• 良いことしか言わずリスクやデメリットを説明しない
• 営業や勧誘がしつこい
• 自宅が競売物件の情報サイトに載ってから営業してくる

9．まとめ

任意売却の手続きは、おおむね通常の不動産売買と同じですが、一部特有の手続きや対応が必要です。また、競売と同時進行するという性質上、タイムリミットに間に合うよう売却する必要があります。そのため、任意売却の専門知識を持つ不動産会社を相談先として選ぶことが大切です。

当社は、住宅ローンの滞納問題を専門に扱う、任意売却のプロフェッショナルです。過去に3,000件以上の相談を受けた豊富な実績があります。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、任意売却を始めとしたさまざまな対処法の中から、最適な解決策を提案させていただきます。

弁護士や司法書士などの法律の専門家と連携しているため、「売却して終わり」ではなく、売却後の残債処理を含めた生活再建までトータルサポートが可能です。住宅ローンの返済が困難になり自宅の売却を検討されているという方は、お気軽にご相談ください。