リースバックの相談先は？選定基準と注意点を解説

リースバックは、売却後も住み続けられるという性質上、さまざまなメリットのある売却方法です。しかし、普段なじみがないため「どこに相談すればよいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、リースバックを検討している方向けに、相談先を選ぶ基準や注意点などについて解説します。

1．リースバックとは

まずは、リースバックの概要について簡単に説明します。

（1）売却後も家に住み続ける方法の一つ

リースバックとは、住宅を売却する際に新たな所有者と賃貸契約を結び、売却後も賃貸住宅として住み続ける方法です。事情があり、自宅を持ち続けることが難しいけれど、住み慣れた自宅に住み続けたいという場合に検討される方法です。

リースバックを行うと、売却時にまとまった金額の代金を受け取れますが、売却後は住み続ける限り毎月家賃を支払うことになります。

（2）リースバックのメリット

リースバックのメリットは、大きく分けて３つあります。

①住宅を手放せる

リースバックにより所有していた住宅を手放して所有者でなくなることから、固定資産税や管理費の支払いや、自分の死後の家の管理などの負担がなくなります。

②まとまったお金が得られる

リースバックは売却の一種なので、住宅を売却した代金が手に入ります。

③引越しせずに済む

一般的な売却では家の引き渡しが必要ですが、リースバックでは引き続きその家に住み続けることができます。

（3）リースバックはどのような目的で利用されるのか

リースバックを検討する事情は人によって異なりますが、以下のような場合に選択肢の一つとして検討される方が多いです。

①「争族」の防止

住宅は、遺産となった際に分割が難しく、相続人の間で争いの種になることも少なくありません。リースバックを利用して事前にお金に換えておくことにより、終の棲家の確保と相続対策を同時に実現することができます。

②子供の教育資金の捻出のため

子供が私立の学校に進学するときや、大学入学時の費用捻出のためにリースバックを利用する方もいらっしゃいます。通常の売却とは異なり引っ越しの必要がなく、学区や通学時間の変更を伴わないメリットがあるためです。

親も引っ越しで勤務先が変わる心配がないので、環境の変化を最小限に抑えつつ、教育資金を確保できます。

③住宅ローンを滞納して住宅が競売になりそうなとき

住宅ローンの返済が滞ると、最終的に債権者は競売で家を売却し、代金で債権を回収します。このような事態に陥る前に、リースバックを利用して家を売却し、債務の返済に充てることができます。

（4）リースバックの二つの賃貸借契約

リースバックの賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約の二種類が存在します。それぞれの契約内容には異なる特徴があるため、違いを把握した上で条件を検討する必要があります。

普通借家契約	一般的な賃貸借契約。 更新を繰り返し長期居住が可能。
定期借家契約	2年から3年。 原則として契約は更新しない。

普通借家契約は、一般的な賃貸住宅と同様に長期居住が可能な反面、買取価格が安くなる、家賃が高めに設定されやすいといったデメリットがあります。リースバック会社からすると、賃貸契約中の物件は転売で利益を出しにくいため、その分有利な条件で契約したいという希望があるためです。

一方、定期借家契約は短期間しか居住できませんが、普通借家契約と比べるともとの所有者に有利な条件で契約できることが多いです。また、再契約という形で実質的な契約更新が可能な場合もあります。

このように、どちらもメリット・デメリットがあるため、自分や家族に合った契約形態を選ぶことが大切です。

（5）リバースモーゲージとの違い

リースバックとしばしば比較されるのがリバースモーゲージです。リバースモーゲージとは、主に高齢者層を対象とした不動産担保ローンの一種です。借り入れたお金は死後に不動産を売却することで一括返済し、存命中は利息のみ支払う形で借り入れが可能です。

リースバックとリバースモーゲージには、次のような違いがあります。

	リースバック	リバースモーゲージ
契約形態	売買契約＋賃貸借契約	不動産を担保とした金銭消費貸借契約
家を手放すタイミング	契約締結後すぐ	借主の死後
毎月の支払い	賃料	借入金の利息
契約できる人	審査に通過できれば誰でも	高齢者（60歳以上に限定されている場合が多い）

資金調達の方法としてどちらが適しているかはケースバイケースなので、ご自身に適した方法を選ぶ必要があります。

2．リースバックの相談先はどこ？

では、実際にリースバックを検討する場合、どこに相談すればよいのでしょうか。具体的な候補を挙げながら説明します。

（1）一般的な不動産会社はリースバックを扱わない

まず、地元の不動産会社や大手の不動産会社は、リースバックを取り扱っていないことが多いです。これらの不動産会社の主な業務は賃貸や一般市場での不動産売買の仲介、物件の管理などに限定されるためです。相談しても断られる場合が多いでしょう。

（2）リースバック専門会社

リースバックを専門に行なう不動産会社も存在します。インターネットに募集広告を出しているところも多く、直接相談することができます。

ただし、複数社比較したい場合は、各候補と自分で打ち合わせ・交渉を行わなければならないため、適した相談先を探すには相応の手間がかかります。

また、売却価格や家賃設定、契約内容に関する専門的な内容について理解した上で契約に臨まなければならないため、直接交渉はハードルが高いというデメリットもあります。

（3）住宅ローン滞納中なら専門の不動産会社に

リースバックには、以下の２つのタイプが存在します。

• オーバーローン型：住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回る場合
• 非オーバーローン型：住宅ローンの残債以上の価格で物件を売却できる場合

住宅ローンを滞納しており、オーバーローン型に該当する場合は、ローンの滞納問題とリースバックに関する専門知識と実績を持つ不動産会社に相談することをおすすめします。

住宅ローンを滞納している状態だと、債権者と交渉の上、売却の許可を取る必要があり、ご自身で手続きを進めるのはほとんど不可能に近いためです。個人でリースバック会社に相談しても、断られる可能性が高くなります。

（4）トラブル発生時は消費生活センターに相談を

リースバック会社との間でトラブルが発生した場合は、消費生活センターへ相談してください。昨今、都市圏・地方を問わずリースバック契約でのトラブルが増加しており、消費者庁も事態を重くみています。

「強引に契約させられたが、納得できないので解約したい」「リースバック会社が当初の約束を守ってくれない」など、トラブルが発生した場合はなるべく早く相談しましょう。

全国の相談窓口は以下のサイトで確認できます。

全国の消費生活センター等｜独立行政法人国民生活センター

参考資料：高齢者の自宅売却トラブルにご注意！｜国民生活センター相談情報部

3．オーバーローン状態ではリースバックできない？

一部では、「オーバーローン状態ではリースバックはできない」といわれていますが、これは事実なのでしょうか。オーバーローン型のリースバックについて説明します。

（1）オーバーローン型のリースバックは成功率が低い

結論からいうと、オーバーローン状態でもリースバックは可能です。ただし、非常に成功率が低く、リースバックに精通したプロの不動産会社の力を借りても3割程度といわれています。

というのも、オーバーローン型のリースバックでは、売却価格を決定するのに、担保を抑えている債権者の許可が必要となるためです。返済額を多くしてほしい債権者と、安く買いたい不動産会社の間で折り合いが付かず、その多くは失敗してしまいます。

しかし、残債が比較的少なく、かつ物件の資産価値が高い場合、任意売却と組み合わせることでリースバックが成功するケースもあります。

（2）任意売却と組み合わせてリースバックできる場合がある

任意売却とは、オーバーローン状態の物件を、債権者の許可を得て競売以外の方法で売却することです。前述した通り、オーバーローン状態の物件のリースバックは難度が高いのですが、価格の折り合いがつけば売却できることがあります。

ただし、債権者とリースバック会社の双方の意見を聞き、交渉の上、落としどころを探る必要があるため、ご自身で行うのは不可能に近いといえます。オーバーローン状態でリースバックを検討する場合、実績を豊富に持つ不動産会社のサポートが不可欠です。不動産会社を選ぶ基準については、後程詳しく説明します。

（3）ポイントは売却価格と家賃のバランス

リースバックの重要なポイントの一つとなるのが、売却価格と家賃のバランスです。リースバック会社や投資家は、自分が損をする取引には応じません。リースバックにおいて売却価格と家賃は比例します。高く売ろうとした分、家賃が高くなり、売却後の生活が苦しくなる可能性があるという点には注意が必要です。

具体的な基準としては、購入価格に対する家賃の割合が、年間10%を下回らないよう調整することが一般的です。高く売ろうとするあまり家賃が高くなると生活再建の足かせとなる可能性があるため、不動産会社と相談しつつ、無理のない金額に設定することをおすすめします。

なお、物件の資産価値が高い場合や、短期の定期借家契約が前提のリースバックの場合、家賃を抑えてもリースバックに応じてくれる会社もあります。

4．リースバックを相談する不動産会社を選ぶ基準

リースバックは、直接リースバック会社に相談することも可能ですが、複数の会社を比較しながら売却先を決めたい場合、まずは仲介の不動産会社に相談することをおすすめします。では、具体的にどのような基準で会社選びをすればよいのでしょうか。選定基準と注意点について説明します。

（1）リースバックの実績を確認する

まず、リースバックの実績がどの程度あるのか必ず確認しましょう。リースバックは、通常の不動産売買とは異なる専門的な知識と経験が必要となるため、経験不足の不動産会社では失敗する可能性があります。また、実績の豊富な不動産会社であれば、多くのリースバック会社の紹介が可能であり、自分に合った売却先を見つけやすいという点もメリットです。

リースバックの実績は、会社のWebサイトに掲載されていることが多いです。まずはインターネットを使って相談先の候補を探してみましょう。

（2）任意売却の実績を確認する

オーバーローン状態でリースバックを検討する場合、相談先の不動産会社には任意売却の知識も必要となります。任意売却とリースバックを組み合わせる場合、以下のような業務が発生するためです。

• 債権者からの任意売却の許可を得る
• 利害が対立する当事者間の調整と落としどころの設定
• 競売の期日までの売却先探しと手続きの完了

これら全てを円滑に行わなければ売却は成功しないため、相応の経験と実績が求められます。こちらの実績もWebサイトに掲載されていることが多いので確認してみてください。

（3）リースバック・任意売却に潜む悪徳業者に注意

リースバックや任意売却では、経済的に困窮した相談者を狙った悪徳業者の被害が複数報告されています。中には、お金をだまし取られた、依頼したのに放置されて結局競売になってしまったなどという悪質なケースもあります。不動産会社への相談は早めに行う必要がありますが、うっかり悪徳業者を選んでしまい被害に遭うことは避けなければなりません。では、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

悪徳業者にはいくつか共通する特徴があります。特に以下のような点には、注意してください。

• 相談料や着手金など仲介手数料以外の費用を請求する
• 初回相談の時点で依頼を即決させようとする
• 30万円超の高額な引っ越し代で依頼させようとする
• 相談者に都合の良いことしか説明しない

このような業者を避けるために、まずは複数社に相談し、比較しながら候補を絞り込むことをおすすめします。

またリースバックの自体の認知度が低いことや、一連の手続が複雑であることから、契約内容等について消費者の理解が不十分なままで契約が締結されるなどのトラブルが発生している事例も見受けられることから、国土交通省よりガイドブックが策定されることになりましたので、こちらを参考にされるのも良いかもしれません。

参考URL：消費者向けリースバックガイドブック策定検討会の開催（国土交通省公式サイト）

5．リースバックのトラブル事例と注意点

リースバックは、一般の方にあまりなじみがなく、内容も難解なため、契約内容を十分に理解しないまま契約してしまう方もいらっしゃいます。そのため、契約後のトラブルもしばしば報告されています。リースバックでよくあるトラブル事例を紹介します。

（1）長く住みたかったのに契約を更新できなかった

前述した通り、リースバックの賃貸契約は、更新を重ねながら長期間居住する「普通借家契約」と、原則更新無しで2年から3年居住できる「定期借家契約」の二種類が存在します。どの程度居住できるかは、契約種別によって異なるため、この点はよく確認しておきましょう。

「子供が中学生になるまであと2年住みたい」など、住みたい期間が決まっている場合は、定期借家契約をおすすめします。反対に、期間を定めずになるべく長く居住したいのであれば、普通借家契約によるリースバックが適しています。

（2）買い戻しの価格が高い

リースバックでは買い戻しが可能なケースもありますが、その際の価格は売却時よりも高くなるのが一般的です。リースバック会社からすると、リースバックはあくまで投資なので、利益の出る価格でしか売買しないためです。買い戻しを予定しているのであれば、事前に価格を提示してもらい、書面にしておくと安心です。

また、しばしば勘違いする方もいらっしゃいますが、リースバック契約中の家賃は、買い戻しのための積立ではありません。家賃を払った分、買い戻しの価格を割り引いてもらえるわけではないという点には注意が必要です。

（3）急に所有者が変わった

賃貸契約では、物件の所有者（オーナー）が突然変わるという事は珍しくありません。賃貸契約中の物件を売却する際、借主に許可を取る必要はないためです。

元の所有者との賃貸借契約は、新たな所有者に引き継がれるので、通常問題はありませんが、買い戻しや契約の更新などについて口約束で合意していることがあれば、引き継がれない可能性があります。そのため、買い戻しや契約の更新などの重要な事項は、合意した時点で全て書面にしておくことが大切です。

6．リースバックに関するよくある質問

リースバックに関してよくいただく質問の内容を紹介します。

（1）買い戻しの際の相場は？

リースバックの買い戻しに関しては、法律などで特に規制は設けられていません。前述した通り、売却時の金額よりは高額になります。一般的には、売却した価格に対し、その時の不動産相場に応じた金額を上乗せされます。プラスされる金額はケースによって異なりますが、200万円から500万円程度高くなることが多いです。

なお、リースバック契約時に口約束で金額の合意を取り付けていた場合、買い戻しを打診した際により高い金額を提示されるリスクがあります。最初の契約時に「再売買の予約」という形で、売買条件を書面にしておくと安心です。

（2）競売にかけられた物件でもリースバックは可能？

競売の対象となった物件であっても、債権者の許可を得ることができればリースバックは可能です。ただし、前述した通り、任意売却によるリースバックは、利害関係者の間で折り合いがつかず失敗する可能性が高いです。

また、競売とリースバックの準備を同時進行するケースでは、競売のタイムリミットまでに手続きを完了しなければなりません。着手が遅れると、期限に間に合わずに失敗するリスクもあります。

リースバックは物件の価値や状況によっても成功率は異なりますので、まずはリースバックの実績を豊富に持つ不動産会社に相談することをおすすめします。

（3）年金受給者でもリースバックできる？

リースバック会社は、基本的には物件の価値や、家賃と価格の折り合いでリースバックの可否を判断します。十分な収益が見込めると判断されれば、年金受給者でもリースバックは可能です。

ただし、賃貸契約に際して家賃保証会社との保証契約が必要な場合、審査に落ちてしまうとリースバックできないことがあります。収入に不安がある場合、保証会社ではなく保証人を用意することで契約できないか相談してみましょう。

（4）買い戻しは必ずしなければいけない？

リースバック契約では、買い戻しは必須ではありません。実際、子供が卒業するまでの2年間だけ住み、契約満了後は他の賃貸住宅に引っ越すなど、買い戻しを前提としない形でリースバックを利用する方も多いです。

買い戻しを希望しないと当初から決まっている場合、その旨を契約前に伝えておくことをおすすめします。

7．まとめ

リースバックの相談先を選ぶ際は、リースバックや任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に依頼することが大切です。オーバーローン状態の物件では債権者との交渉も必要となるため、自分だけで手続きを行うのはほぼ不可能といえます。複数の会社を比較しながら、相談先を選んでみてください。

当社は、多くのリースバックや任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、その先の生活再建まで見据えて、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンを払えないけれど、住み慣れた自宅に住み続けたい」というご相談にも数多く対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。