任意売却の期限はいつ？着手のタイミング・競売回避のための注意点を解説

任意売却は、家の売却により債務を大幅に圧縮できるため、返済に悩む方にとってメリットの大きい売却方法の一つです。

ただし、任意売却には期限が存在するため、なるべく早い着手が必要となります。では、どのタイミングで着手し、いつまでに完了すればよいのでしょうか。

この記事では、任意売却の着手タイミングと期限について解説します。

1．任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの債務を滞納しているが、債務の額が家の販売価格を超えているため、このままでは売れない場合に、債権者の許可を得て売却することです。

競売とは異なり、一般の不動産市場で売却するため以下のようなメリットがあります。

• 市場価格で売れやすい
• 債務整理のための売却であることを他人に知られることがない

任意売却は、債権者と相談して同意を得ることで、初めて着手できます。そのため、債権者といかに交渉するかが成功の鍵を握るポイントです。

（1）任意売却は競売と同時進行する

任意売却は、債権者側で進める競売の手続きと同時進行します。

競売とは、債権者が契約によって取得した債権を回収するために裁判所に申立てて担保を現金化する手続きです。民事執行法に基づき、裁判所がオークション形式で入札者を募り、最も高値をつけた人に売却されます。競売で買受人が決まると、同時進行中の任意売却は強制的に終了となるため、競売手続きの進行状況を意識しながら売却活動を進める必要があります。

（2）任意売却と競売の違い

競売で売却すれば手間がかからないのに何故わざわざ任意売却をする必要があるのか、と思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、競売は債権者の権利を保全するための制度です。そのため、債務者の事情を斟酌されないというデメリットがあります。任意売却と競売の具体的な違いは以下のとおりです。

【任意売却と競売の違い】

	競売	任意売却
売却価格	大幅に安く売却される	市場相場で売却が期待できる
費用	売却代金を持ち出せない	引越し費用や経費を一部代金から捻出できる
売買スケジュール	裁判所の一存で決定され変更できない	期限に間に合う範囲で調整可能
プライバシー	競売物件専用サイトに情報が掲載される	一般市場で売却するため任意売却物件とはわからない

売却活動中の負担や売却後の残債の額に大きく差がつくため、できる限り競売を避けることをおすすめします。

2．任意売却の期限は競売の開札日前日

任意売却の期限は、競売の開札日前日までとなります。この日が競売を取り下げられる最後の日であり、開札当日には買受人が決定するためです。この日を過ぎると、任意売却は強制終了となります。

（1）任意売却開始＝競売の中止ではない

競売の手続きは、任意売却が始まったからといって当然に中止されるわけではありません。

担保を設定している債務の返済が滞ると、債権者は競売で担保を現金化しようとします。債務者側から希望があれば任意売却に応じることもありますが、これはあくまで例外的な措置です。任意売却で買い手がつくとは限らないため、確実に現金化するために、任意売却と並行して競売は続行されます。

（2）競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンの滞納が始まってから、競売までは以下のように進行します。

期間	段階
滞納1か月～3か月	督促状・来店依頼の送付
滞納3か月～6か月	催告書・最終通告の送付
滞納7か月～	期限の利益（分割払いの権利）喪失
期限の利益喪失から 1か月	代位弁済（保証会社による一括返済）通知
期限の利益喪失から 2か月～3か月	競売開始決定通知の送付
競売開始決定通知から 1か月～2か月	裁判所執行官の現況調査
競売開始決定通知から 2か月	競売の期間入札通知の送付
競売開始決定通知から 2か月～3か月	期間入札の公告 （入札期間の一般公開）
入札期間開始～2週間程度	入札を募る その後開札期日に開札

※手続きの進行状況はケースによって異なります。

滞納開始から開札までは、1年～1年半程度の期間がありますが、任意売却の交渉ができるのは「期限の利益の喪失」後なので、実際に売却活動ができる期間はそれより短くなります。売却活動に平均3か月～4か月かかることも考慮すると、あまり時間の余裕がないことが多いです。

（3）売却が遅れると物件情報が公開される

競売での売却は期日が決まっていますが、裏を返せば期日までに売却できれば任意売却自体は成功といえます。しかし、ギリギリの売却で良いとはいえません。

競売では、入札者を広く募るため、対象の物件情報を外部に公開します。競売物件情報サイト（BIT）や官報、新聞などに掲載されるため、家が競売にかけられるという事実が多くの人の目に留まることとなります。

他人に経済状況を知られないために、物件情報公開前に任意売却を完了できるのが理想的です。そのため、できる限り早めに着手することが大切です。

3．任意売却にかかる期間と着手のタイミング

任意売却はどのような流れで進み、どの程度の期間が必要なのでしょうか。また、いつ着手すればよいのでしょうか。任意売却の流れや所要期間、着手のタイミングについて説明します。

（1）任意売却完了までの流れ

任意売却の着手から完了までは、基本的に以下のように進行します。

1. 初回相談
2. 任意売却の許可と売出価格の交渉
3. 媒介契約の締結
4. 販売活動開始
5. 内覧と購入申し込み
6. 配分案（売却代金の各債権者への配当案）の作成と最終同意
7. 売買契約の締結
8. 決済・引渡し

では、これらを全て完了するまでにどの程度の期間が必要なのでしょうか。

（2）滞納なしの状態なら完了まで約10か月

任意売却完了までの期間は案件によって異なりますが、滞納のない状態で相談した場合、完了までおおむね10か月程度です。4か月程度の滞納を経て期限の利益を喪失するまで債権者との交渉ができないため、ある程度の期間を見ておく必要があります。

（3）既に滞納中ならなるべく早く着手する

既に返済が滞っており、返済の見込みがないのであれば、なるべく早く任意売却を開始しましょう。

滞納1か月～2か月の早期であれば、金融機関に相談することで返済スケジュールの変更や一時的な返済猶予に応じてもらえることもあります。しかし、既に催告状や裁判所からの書類が到達している場合は、可能な限り早期の着手が必要です。

（4）任意売却は不動産会社に相談する

「任意売却を検討しているけれど、どこに相談すればよいかわからない」という方も多いかと思います。結論からいうと、任意売却の相談先として最適なのは不動産会社です。

債務整理なら法律事務所が最適にも思えますが、不動産の売却活動には、宅地建物取引業の登録が必要です。仮に弁護士に相談しても、結局不動産会社を紹介されるため、最初から不動産会社を探した方が、相談料など余分な費用がかからず済みます。

具体的にどのような不動産会社に相談すべきかについては、後ほど説明します。

4．任意売却が期限に間に合わなくなる要因

任意売却を行っていると、さまざまな理由で売却が間に合わず、競売になってしまうことがあります。どのような要因から、期限に間に合わなくなるのでしょうか。

（1）任意売却を保留してしまう

早い段階で任意売却を検討していても、決断を保留される方もいらっしゃいます。自宅を手放さなければならないことに心理的な抵抗を感じるのは無理のないことですし、「これから経済状況が回復するかもしれない」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、決断を保留することで、状態を悪化させてしまう可能性があります。数か月後に再度任意売却を検討した際に、売却や交渉に使える期間が短くなっている分、任意売却成功の難度が高くなるからです。

競売の進行に応じてタイムリミットが決まっているため、確実に売却できるとは限らないのが任意売却の恐ろしい点です。貴重な時間を浪費しないよう、できる限り早めに任意売却に踏み切ることが大切なポイントとなります。

（2）債権者など関係者の同意が得られない

関係者の同意が得られない場合、任意売却はできません。具体的には、以下のような関係者の同意が必要です。

• 債権者
• 共有者（いる場合）
• 2番以降の抵当権者（いる場合）
• 連帯保証人（不要な場合もある）

任意売却を行い、名義を購入者に変更するためには、これら全ての関係者の許可をとり、抵当権を解除してもらう必要があります。仮に売買契約を締結した後でも、許可が得られなければ白紙解除となるため注意しましょう。

（3）買い手がつかない

任意売却に着手し、買い手を募集しても購入者が見つからないこともあります。不動産が売れないことにはいくつか理由がありますが、主に以下のような要素が関係してきます。

• 価格が相場を逸脱している
• 需要のある層にアピールできていない
• 不動産需要の低い時期に売り出している
• 立地がよくない

任意売却では、効率的に成約に繋げるための販売戦略がとくに重要となり、専門知識を備えた不動産会社の協力が不可欠です。

（4）任意売却の実績がない不動産会社に依頼してしまう

前述した通り、任意売却はさまざまな理由で期限切れとなってしまうことがあります。期限内に任意売却を実現させるために重要なのは、任意売却を専門的に扱う不動産会社に相談することです。

任意売却には専門的な知識や経験が必要となるため、任意売却の実績を持たない不動産会社に相談すると、適切に売却を進められず、失敗してしまう可能性が高くなります。

任意売却を依頼する不動産会社の選び方については、以下の記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてください。

5．まとめ

任意売却の期限は、競売の開札期日前日であり、常にこの期日を意識して売却を進めることが重要です。早めに着手するほど売却活動や交渉に使える期間が増えて、任意売却に成功する可能性が高くなるため、早期に相談することをおすすめします。

状況によって売却が難航するケースもあるため、任意売却ではパートナーとなる不動産会社選びが重要となります。任意売却に関する豊富な知識と実績があるかをしっかりチェックした上で、慎重に選びましょう。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。3,000件以上の実績に基づく知識と交渉力で、任意売却だけではなく、その先の生活再建まで見据え、最適な解決方法をご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。