任意売却は専任媒介契約が必要？一般媒介契約との違いや注意点を解説

任意売却を検討して情報を集めている中で「専任媒介契約が必要」という情報を見つけることがあるかもしれません。専任媒介契約にはメリットもありますが、一社にしか依頼できないというデメリットもあるため、「できれば一般媒介で依頼したい」と思われる方もいらっしゃるかと思います。

この記事では、任意売却における媒介契約について詳しく解説します。

1．媒介契約とは

専任媒介契約について説明する前に、そもそも媒介契約とはどのような契約なのかという点をおさらいしておきましょう。

（1）不動産の売却活動を代行する契約のこと

媒介契約は、手持ちの不動産を売りたい個人と不動産会社が締結する、売却活動の代行契約のことです。

不動産を売りたいと思っても、ほとんどの場合、売り主が自力で買主を探すことは難しいです。そこで、不動産の情報の公開や、家が欲しい人への紹介ができる不動産会社に売却活動を依頼します。これが媒介契約です。

契約締結につなげることができれば、媒介を担当した不動産会社は、報酬として仲介手数料を受け取ることができます。

（2）媒介契約の三つの種類と特徴

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種があります。どのタイプで契約するかは依頼時に決定することになります。それぞれ異なる特徴があるため、違いを把握した上で契約形態を選ぶことが望ましいです。

①自由度の高い一般媒介契約

三種の中で、最も自由度が高いのが一般媒介契約です。唯一、複数の不動産会社へ依頼が可能です。一般媒介契約の特徴は以下のとおりです。

複数社への依頼	可
売り主への定期報告義務	なし
指定流通機構（REINS※）への情報登録義務	なし
自己発見取引	可

※不動産会社だけが閲覧できる流通物件の共通データベース。この情報をもとに売買・仲介業務を行う。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に媒介を依頼できます。そのため、依頼主からすると成約の確率を上げられ、かつ対応の悪い不動産会社に依頼した際の「保険」になります。

一方、以下で紹介する二種とは違い、売却活動の状況報告義務やREINSへの登録義務はないため、希望する場合は依頼主側からアクションを起こす必要があります。

②一社のみ契約可能な専任媒介契約

専任媒介契約は、一社のみに依頼が可能な媒介契約の一つです。専属専任媒介契約とは、状況報告の頻度や自己発見取引ができるか等について違いがあります。

専任媒介契約の特徴は以下のとおりです。

複数社への依頼	不可
売り主への定期報告義務	あり（2週間に1度）
指定流通機構（REINS）への登録義務	あり
自己発見取引	可

自己発見取引とは、売り主自身で買主を探して取引することです。知人や親戚などに売却する場合は自己発見取引にあたります。

専任媒介契約では自己発見取引が可能なため、自分で買主を見つけたときは不動産会社を通さず売買できます。

③自己発見取引が制限される専属専任媒介契約

専任媒介契約よりも、さらに自由度が制限されるのが専属専任媒介契約です。

専属専任媒介契約の特徴は以下のとおりです。

複数社への依頼	不可
売り主への定期報告義務	あり（1週間に一度）
指定流通機構（REINS）への登録義務	あり
自己発見取引	不可

専任媒介契約では、REINSへの登録義務や週に一度の状況報告義務があるなど、不動産会社が遅滞なく業務を遂行するよう制限が設けられています。そのため、ルール上は放っておいても売却が進みやすいというメリットがあります。

一方、依頼主が自分で買主を見つけた場合も不動産会社を通さなければなりません。また、売却にあまり熱心でない不動産会社に依頼してしまった場合も、他社に依頼できないというリスクがあります。

（3）任意売却で媒介を請け負った不動産会社の仕事内容

通常、媒介契約における不動産会社の仕事は売却活動がメインです。しかし、任意売却の場合は、売却活動以外に、以下のような業務を行う必要があります。

• 配分案（売却代金の内訳）の作成
• 債権者全員から任意売却の許可を得る
• 所有者が複数いる場合の仲立ち
• 後順位抵当権者の説得

通常の売買で発生する業務以外に、専門的なノウハウを要する業務が多く発生するため、任意売却の経験やノウハウを豊富に持つ不動産会社に依頼することが大切です。

2．「任意売却は専任媒介契約すべき」は本当？

では、「任意売却を行う場合は専任媒介契約が必要」という情報は事実なのでしょうか。任意売却における媒介契約の形態について説明します。

（1）一般媒介契約でも任意売却はできる

結論からいうと、一般媒介契約でも任意売却は可能です。「任意売却は専任媒介契約でしか引き受けてはいけない」という規制はどこにも存在しません。

実際、当社は、任意売却を依頼されるほとんどの方に一般媒介契約での依頼をご提案しています。競売までのタイムリミットがある中、媒介の依頼先を一社のみに絞るようお願いするのは、売り主にリスクを負わせることに他ならないからです。

（2）不動産会社が専任媒介契約をすすめるわけ

しかし、任意売却では専任媒介契約を強く勧める不動産会社が存在するのも事実です。

一般媒介契約では複数社が売却活動を行いますが、報酬である仲介手数料は成約に漕ぎつけた一社にのみ支払われます。それ以外の会社は、有り体にいうと「タダ働き」になるため、一般媒介契約を嫌がる不動産会社は少なくありません。

特に任意売却の場合、前述した通り、売却活動以外に多くの業務を行う必要があります。こうした理由から、会社の方針として「専任媒介契約でしか受け付けない」と定めているところも多いのです。

（3）例外的に専任媒介契約が必要なケース

例外的に「債権者の意向によって」一般媒介契約がNGとされることがあります。

住宅金融支援機構をはじめとする一部の金融機関は、窓口を一社のみに絞り対応の手間を減らす目的で、任意売却の条件として専任媒介契約を求めます。この場合は、相談者の方に事情を説明した上で、専任媒介契約の締結をお願いすることになります。

ただし、専任媒介契約を要求する債権者は少数派であり、媒介契約の形態を指定されないことが一般的です。

3．一度結んだ専任媒介契約は解除できる？

任意売却で専任媒介契約を締結した際、問題となるのが契約の解除についてです。契約した会社の対応に問題があると感じた場合、早急に乗り換えを検討しなければなりませんが、契約の解除は可能なのでしょうか。

（1）契約期間中でも解除は可能

専任媒介契約では、原則として契約の解除は期間満了時に行われます。ただし、正当な理由がある場合は契約期間中でも解除が可能です。

専任媒介契約の期間中の解除ができる条件は以下の通りです。

不動産会社が契約に定める義務を履行しない	期限を定めて催告しても改善されない場合など
不動産会社の信義に反する行為があった場合	売却活動を真摯に行わない場合など
故意または重過失により契約の重要事項を伝えない場合	明らかな囲い込み行為や売り主の利益を損なう行為があった場合など
宅地建物取引業法に反する行為をした場合	l  REINSに登録しない l  状況報告を怠る など

参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款｜国土交通省

その他、任意売却では稀なケースですが、売却自体をやめる場合なども、ペナルティなしで契約を解除できます。

（2）契約の解除は書面で行う

媒介契約を解除する場合は書面で通知することをおすすめします。電話や対面での口頭通知なども法的には有効ですが、解除を通知した証拠が残らないため、後のトラブルに発展する可能性があります。

解除通知も普通郵便ではなく内容証明と配達証明を付帯した書留で送付しましょう。送付した手紙の内容と発送の事実、配達の日時を記録として残すことができます。

4．悪徳業者を見抜く方法は？

正当な理由なく専任媒介契約を執拗に要求する会社は、悪徳業者である可能性があります。悪徳業者との契約は解除できることが多いですが、依頼しないに越したことはありません。

では、契約前に悪徳業者を見抜くにはどうすればよいのでしょうか。

（1）初回相談で対応を確認する

任意売却では、対面で初回相談が行われます。この時に、対応に不信な点がないかを確認してみましょう。

典型的なのが、甘い言葉で誘惑して依頼させようとするケースや、依頼を即決させようとするケースです。相談者から冷静な判断力を奪って依頼させようとする会社を安易に信用してはいけません。

相談時に、「あれ？」「なんかおかしい」などと感じた場合は、即決せずに、依頼を保留することをおすすめします。

（2）複数社の初回相談を利用してみる

任意売却は、最初は複数社に相談することをおすすめします。最初の相談では気づかない場合でも、比較することで不審点が浮き彫りになることもあるからです。

一社目の相談で不安に感じた点があれば、二社目の相談で裏取りすることもできます。より条件のよい売却を目指すためにも、依頼先を吟味することが大切です。競売まで余裕があるなら、2～3社に相談してから依頼先を決定することをおすすめします。

（3）任意売却の悪徳業者「あるある」ポイント

任意売却の悪徳業者には、いくつか典型的な特徴があります。例えば、以下のような言動があった場合、悪徳業者の可能性が高いです。

• 引っ越し代の確約や高額な引っ越し代の保証をする
• 「売却代金の一部を還元します」など金銭で釣って依頼させようとする
• 競売の公開情報を見て自宅に訪問してくる
• 相談料など仲介手数料以外の費用を請求する
• 理由もなく契約締結を即断させようとする

任意売却はタイムリミットが決まっており、仮に直接的な被害がなくても業者を選び直すだけで大きな時間のロスになります。上記のような特徴の見られる業者への依頼は避けたほうがよいでしょう。

5．まとめ

任意売却は、債権者の希望が特になければ、一般媒介契約での依頼も可能です。任意売却は時間との闘いとなるため、少しでも成約の可能性が高くなるよう、当社では一般媒介契約をおすすめしています。

当社は、数多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。法律の専門家と連携しており、任意売却後の残債処理まで含めた生活再建のサポートを行っています。「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。