親族間売買で住宅ローン控除は受けられる？利用の条件を解説

住宅ローン控除は、設定された要件を満たした住宅のローンでの購入に対し、購入後の税額を一定期間控除する制度です。不動産会社からの物件購入だけでなく、個人間売買も対象となっているため、親族間売買でも要件をクリアできれば住宅ローン控除を利用することが可能です。

この記事では、親族間売買における住宅ローン控除の要件や、制度を利用するためのポイントなどについて解説します。

1．住宅ローン控除でどのくらい税金が安くなる？

住宅ローン控除制度を利用して住宅を購入した場合、一定期間ローン残高に応じた金額分、所得税および住民税から税額控除を受けられますが、どの程度、税金が安くなるのでしょうか。

なお、税制改正により、2022年分より新基準が導入されました。当記事では2022年時点での要件・控除額をご紹介します。

（1）住宅ローン控除の控除額

住宅ローン控除の控除額は、以下のように定められています。

①新築住宅の場合

年末時点の住宅ローン残高の0.7%が13年間控除されます。控除が適用される住宅ローンの上限は、住宅の条件に応じて3,000万円から5,000万円と定められています。

年末時点の住宅ローン残高が2,800万円の場合、その年の控除額は19万6,000円となります。

②既存住宅の場合

親族間売買の場合は、既存住宅が対象となるため、こちらの基準が適用されます。既存住宅の場合、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が10年間控除されます。控除の適用対象となる住宅ローンの上限は、以下のいずれかに該当する場合は3,000万円、それ以外は2,000万円です。

【借り入れ上限が3,000万円になる住宅】

• 長期優良住宅
• 低炭素住宅
• ZEH水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅

既存住宅の場合も、計算方法は新築住宅の場合と同様です。ローン残高が1,500万円だとすると、その年の控除額は10万5,000円となります。

参考：住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置

（2）住宅ローン控除を受けるための手続き

住宅ローン控除を受けるためには、1年目は確定申告、2年目以降は年末調整（自営業者などは引き続き確定申告）による手続きが必要です。住宅を購入したからといって、自動的に控除を受けられるわけではありません。

確定申告では、既存住宅の場合、以下の書類が必要となります。

【既存住宅の場合の確定申告の必要書類（一例）】

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 源泉徴収票
• マイナンバーカード

必要書類はケースによって異なるため、購入時に仲介を依頼した不動産会社に確認するとよいでしょう。

2年目以降、年末調整で手続きを行う場合は「住宅借入金等特別控除申告書」と「年末残高等証明書」を提出することにより、控除を受けることができます。

2．住宅ローン控除の要件

住宅ローン控除を利用するにはさまざまな要件があり、これらの要件を満たさないと利用することができません。具体的な要件について説明します。

（1）建物に関する要件

住宅ローン控除を受けられる既存住宅は、新耐震基準に適合しているもの（1982年以降に建築されたもの）です。以前は、築年数に20年または25年という制限がありましたが、新制度では一律に建築年で適用の可否を判断されるようになりました。

建物の建築年は、登記事項証明書で確認できるため、別途証明書類を準備する必要はありません。

（2）売り主と買い主の関係性に関する要件

売り主と買い主が生計を同一にしている場合、「特別な関係での売買」とされ、住宅ローン控除の対象外となります。

「生計を同一にしている」とは、単に同居している場合だけではなく、当事者間で仕送りをしている場合なども含まれます。

（3）買い主の居住用の家であること

買い主が、自身の居住用に購入した家であることも要件に含まれています。

具体的には、取得から6か月以内に買主が居住を開始し、住宅ローン控除を受ける各年の年末まで居住していることが条件となります。

以下のような場合は適用外となります。

• 親の住宅ローンを返済するために名義を変更したが、引き続き、親だけが住み続ける場合
• 子供にマンションを買い与えた場合

（4）住宅の広さや面積に関する要件

住宅の床面積が合計50平方メートル以上であることも、要件の一つです。店舗併用住宅の場合は、面積の二分の一以上が居住エリアであることも条件となります。

（5）ローンの借入期間の要件

住宅ローン借り入れの期間が10年以上であることも要件の一つです。返済期間が10年に満たない場合は、適用対象外となります。

（6）他の制度との併用の制限あり

他の税制優遇制度との併用にも制限があるため注意してください。

具体的には、以下の二つの制度を利用した場合、新居の居住年を含む前後2年間は住宅ローン控除を利用できません。

【利用していると住宅ローン控除の適用が制限される特例】

• 居住用財産の譲渡所得の特別控除特例（いわゆる3,000万円控除）
• 長期所有居住用財産の長期譲渡所得の特例

例えば、家の買い替えなどを予定している際、売却時にこれらの特例を利用していると、住宅ローン控除の適用対象外となる可能性があります。住宅の購入を予定している場合、利用可能な税制優遇制度の内容を全て把握し、より有利に利用できる制度を検討するとよいでしょう。

3．親族間売買で住宅ローン控除を利用するための壁

親族間売買で住宅ローン控除を利用する際は、通常の中古住宅購入の場合より、越えなければならないハードルは多いです。具体的に、どのような点が問題になるか説明します。

（1）ローンを契約できる金融機関が少ない

親族間売買の場合、積極的に融資してくれる金融機関は少数派であるため、住宅ローンの借入れ先を見つけるのは難しいでしょう。貸付金の他の使途への流用や、贈与税逃れの売買に利用されることが懸念され、リスク管理の観点から「親族間の売買へは融資しない」と方針を定めている金融機関が多いからです。

一部の信用金庫やノンバンクなどは、親族間売買でも融資をしていますが、数ある金融機関の中から借入先を探すのは至難の業といえます。

（2）生計を同一にしていると適用外

親族間売買で問題になりやすいのが、住宅ローン控除の要件の一つである「生計を同一にしているなど特別な間柄での売買でないこと」という要件です。

例えば、親名義の実家を子が購入したい場合、親子が同居していて一緒に生活していると住宅ローン控除の適用外となります。同居していない場合でも、子が親に生活費を援助している場合などは、同じ生計の中で生活していると判断されるため、住宅ローン控除を利用できません。

（3）売り主に残債があると購入資金が足りないことも

売り主に住宅ローンの残債がある場合、買主側の購入資金が不足するケースもあります。残債がある家は、売却時に一括返済できなければ金融機関が売却に同意しないからです。

必然的に、購入時の金額は「住宅ローンの残債以上」かつ「低額譲渡として贈与税の対象にならない適正価格」ということになります。買主側の住宅ローンの貸付金が不足することも多く、必ずしも売却に至らないこともあるのです。

4．不動産会社からサポートを受けるメリット

親族間売買で住宅ローンを利用する場合、親族間売買に精通した不動産会社のサポートを受けることでさまざまなメリットを得ることができます。具体的に、どのようなメリットを得られるのでしょうか。

（1）融資を受けられる金融機関が見つかる

住宅ローン控除を利用するには、借入期間10年以上のローン契約が必須ですが、親族間売買の場合、融資を受けられる金融機関を探すのが難しいです。メガバンクや主要な地方銀行などは、審査さえしてくれないのが実情です。

数少ない融資を受けられる金融機関を効率的に探すには、審査に通過する可能性がある金融機関を熟知している不動産会社に相談するのが近道です。

審査に通過する可能性が高い金融機関を不動産会社に紹介してもらえば、「住宅ローンの審査に落ちて信用情報機関に記録が残り、さらに審査に通りづらくなる」という悪循環に陥らずに済みます。

（2）住宅ローン審査に通りやすくなる

親族間売買は、何らかの不正の隠れ蓑にされるリスクから、金融機関に敬遠されやすいです。ただし、過去に付き合いがあり、信用のある不動産会社を経由していれば、ある程度の信頼を担保できます。金融機関の立場からしても、不正利用のリスクが低いと判断できるため、審査に通りやすくなるのです。

また、親族間売買に詳しい不動産会社は、金利を下げるノウハウも持っています。金利を下げることができれば、毎月の負担を抑えることにつながります。

（3）住宅ローン控除の要件のアドバイスを受けられる

住宅ローン控除の要件について前述しましたが、内容が煩雑で条件も多いため、「自分で適用対象かどうか判断するのは難しい」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合、不動産会社に相談し、利用できるかどうか確認してみてください。控除額をシミュレーションしてもらうこともできるため、住宅ローンの負担がどの程度軽減されるか事前に把握できます。

5．まとめ

親族間売買でも、住宅ローン控除制度を利用することは可能です。年間で数十万円単位の税額控除が受けられるので、ぜひ活用してみてください。

ただし、親族間売買の場合は適用外となる可能性があるため、ご不安に思われる方は、親族間売買に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。

当社は、数多くの親族間売買を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。「住宅ローン控除を受けられるか判定してほしい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。