住宅ローン返済の救済措置とは？その後も返済が困難な場合の対処法も解説

日本経済全体が低迷する中、家計が悪化し、住宅ローンの返済に困窮している方は少なくありません。コロナ渦においては、失業や収入の減少に見舞われ、住宅ローン破綻に追い込まれてしまう方も急増しました。

では、住宅ローンを返せない場合の救済措置は設けられていないのでしょうか。この記事では、住宅ローンの返済が困難な方に対する救済措置や、自宅に住み続ける方法などについて解説します。

1．住宅ローンは相談すれば救済措置を申請できる

住宅ローンを取り扱う多くの金融機関では、返済が難しい場合に備えて救済措置を用意しています。そのため、これまで通りの返済が難しい場合、まずは窓口に相談することが大切です。

実際に行われている救済措置の例を紹介します。

（1）コロナ禍の経済状況悪化に対応する政府の対策

前提として、新型コロナウイルス感染拡大の影響による経済状況の悪化は、政府も重く捉えており、国民の家計の破綻を防ぐため、さまざまな対策を実施しています。住宅ローンに関しては、金融庁から各金融機関に対して、返済相談や猶予に柔軟に対応するよう求めています。

借りたお金を返せないと強硬に取り立てられるというイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、住宅ローンを取り扱う金融機関の多くは、早めの相談に対しては親身に対応しています。

（2）実際に行われている具体的な救済措置の例

金融庁からの指導に従い、多くの金融機関では、経済状況の悪化に対する救済措置を設けています。金融庁の調査によると、実際のコロナ禍の返済相談に対して、以下のような措置が行われています。

• １年間元金を据え置く（利息のみの支払いにする）
• 半年間元金の据え置きを行った後、再度状況を精査する
• 支払い計画変更時の手数料を無料にする

参考：新型コロナウイルス感染症を踏まえた金融機関の対応事例｜金融庁

具体的な対応方法は金融機関によって異なるので、まずは住宅ローンの借入れをしている金融機関に相談してみるとよいでしょう。

（3）フラット35の返済猶予の例

返済猶予を制度化し、その詳細を公開している機関もあります。住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」は、以下のような返済猶予の手続きを用意しています。

返済特例	毎月の支払いを減少させることができる。
中ゆとり	一定期間の返済額を軽減する。
ボーナス返済の見直し	ボーナス返済の金額変更やボーナス返済の取りやめができる。

いずれの場合も、返済期間が延びる分、利息の発生する期間も長くなります。その分、返済総額が増加するという点には注意してください。

利用する際は、融資を申し込んだ金融機関に相談し、書面で申請手続きを行う必要があります。詳しい流れについては金融機関に確認してみましょう。

2．救済措置を利用しても住宅ローンが返せない場合

経済状況によっては、救済措置を利用してもなお、住宅ローンの返済が難しい場合もあります。このような場合はどのように対処すればよいのでしょうか。

（1）家計を見直してみる

この時点で家計の見直しをしていない場合、無駄になっているポイントがないかチェックしてみてください。見直しすべきポイントは家庭によって異なりますが、自動車、保険、通信費などは無駄が出やすいポイントです。

無駄になっている可能性のあるポイントが見つかったら、無駄を省く方法を考えましょう。例えば、以下のような方法があります。

• 車の使用頻度が少ないならカーシェアに切り替える
• 保障内容が重複している保険を一部解約する
• スマホを料金の安いキャリアに切り替える

上記はあくまで一例ですが、家計の無駄を上手に省くと、月額数万円単位で節約できることもあります。まずは、現状、「何に、いくら払っているか」を整理することから始めてみましょう。

（2）家の売却を検討する

家計の無駄を省いても住宅ローンの支払いが困難な状況が変わらず、住宅ローンを滞納し続けていると、最終的には自宅が競売にかけられます。

競売は、家の所有者にとって負担の大きい売却方法で、以下のようなデメリットがあります。

• 売却価格は相場の5割から7割程度
• 家の情報がインターネット上で公開される
• 現況調査や明け渡しの日程調整ができない
• 期日までに退去しないと強制的に退去される

売却価格が相場より大幅に安いため、生活の再スタートにも大きな悪影響を及ぼします。

そのため、競売にかけられる前に、より有利に自宅を売却できる方法を検討することをおすすめします。

3．家に住み続けられることも！4つの売却方法

住宅ローンを払えない場合に検討すべき家の売却方法は、大きく4つに分類できます。

（1）一般市場での通常売却

自宅を売却する方法として、最初に思い浮かぶのは、一般市場での通常売却ではないでしょうか。通常売却は、不動産の個人間売買の方法として最も一般的で、買い手を探しやすい方法です。

ただし、通常売却は、自宅の売却価格で住宅ローンを完済できる場合のみ利用できる方法です。住宅ローン残高が売却価格を上回るオーバーローン状態の場合、不足分を手元の資金から捻出して完済しなければ抵当権を抹消できないため、売却ができません。

（2）オーバーローン状態の場合に検討する任意売却

オーバーローン状態の場合、競売を避けるために行われるのが任意売却です。

任意売却は、債権者と交渉し、債権者の許可を得て、一般市場で売却することをいいます。競売よりも高額で売却できる可能性が高く、明け渡しまでのスケジュール調整もある程度可能です。

競売より高い金額での売却が期待できるため、所有者・債権者の双方にメリットのある売却方法です。ただし、任意売却に抵抗を示す債権者も存在するため、交渉の進め方がポイントとなります。

（3）賃貸として住み続けるリースバック

「住宅ローンの支払いが困難な状況だけれど、今の家に住み続けたい」という場合、リースバックという方法を検討してもよいでしょう。

リースバックは、不動産投資会社や個人に自宅を売却した後、所有者と賃貸契約を結び、賃貸住宅として住み続けるという方法です。売却後も引っ越しの必要がないため、事情があって転居できない方におすすめです。

リースバックの売却価格と家賃は比例するため、高く売ると家賃も高くなります。そのため、どのようにバランスを取るかがポイントです。また、契約形態によって住める期間も変わってくるため、この点にも注意が必要です。

（4）家族や親戚に売る親族間売買

今の家に住み続ける方法として、リースバックの他に、家族や親戚などの親族に家を売る親族間売買と呼ばれる方法もあります。

ただし、親族間売買では、購入者側の住宅ローンの手配が問題となります。親族間売買に対して融資する金融機関は少ないからです。また、適正価格で売買を行わないと、贈与税の課税対象になることがあり、この点にも注意が必要です。

 

4．救済措置を受けても返済が困難な場合の相談先

住宅ローンの返済に困窮していると、そもそもどのような対処法が適しているか判断できない場合もあります。このような場合、どこに相談すればよいのでしょうか。

（1）最適なのは住宅ローン問題に詳しい不動産会社

相談先として最適なのは、住宅ローンの滞納問題に詳しい不動産会社です。任意売却や親族間売買などの実績を豊富に持つ不動産会社がおすすめです。

「不動産会社に相談したら売却を迫られるのでは」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、住宅ローン滞納の解決にはさまざまなアプローチがあり、様々なケースを解決してきた実績を持つ不動産会社であれば、最適な解決法を提案してくれます。

（2）不動産会社の選び方

では、具体的にどのような方法で不動産会社を選べばよいのでしょうか。ポイントとなるのは、任意売却やリースバックなどの実績です。

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や、競売のスケジュールを意識した売却活動など、特殊な業務が多く発生します。一筋縄ではいかないケースがほとんどなので、専門知識のない一般的な不動産会社では対応が難しいのです。

まずは、簡単にWEBサイトで具体的な解決事例をチェックしてみるとよいでしょう。

（3）絶対に避けたい悪徳業者の特徴

住宅ローン滞納問題の専門会社と名乗る業者の中には、残念ながら困窮した相談者を狙う悪徳業者も存在します。こうした業者に依頼してしまうと、競売を回避できないだけでなく、お金を騙し取られるなどさまざまな弊害が発生します。

悪徳業者を完璧に見分けるのは難しいですが、以下のような共通する特徴があります。

• 「引っ越し費用100万円を保証」など誇大な宣伝を行う
• 「相談料」「コンサルタント料」など仲介手数料以外の費用を請求する
• リスクを説明せず、うますぎる話しかしない

上記のような特徴のある不動産会社には、特に注意してください。

5．まとめ

住宅ローンの支払いが難しい場合、放置せずに金融機関に相談することが大切です。

コロナ禍における経済状況の悪化から、返済相談には柔軟に対応するよう、金融庁から金融機関に対して通達が出されています。毎月の支払いの減額や一時的な元金の据え置きなど、支払いを楽にするための救済措置も用意されています。まずは、住宅ローンを滞納する前に金融機関に相談してみましょう。また、金融機関に相談しても返済が困難な状況が続く場合は、できる限り早めに専門家に相談することをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様のご希望や状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」「裁判所から競売の通知が届いたけれど、どのように対処すればよいかわからない」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。