賃貸中の物件も任意売却は可能！売却時の注意点は？

賃貸中の物件の任意売却を検討されている方の中には、「入居者がいる物件を任意売却することは可能なのだろうか」、「入居者に迷惑をかけることはないのだろうか」などと不安に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、賃貸中の物件の任意売却の方法や注意点などについて詳しく解説します。

1．賃貸中の物件を任意売却することは可能か

任意売却とは、売却価格がローン残高より安いため売却できない物件を、債権者と交渉して売却することです。

「入居者がいる場合、勝手に任意売却はできないのではないだろうか」と思われている方もいらっしゃいますが、入居者が居住中の物件を任意売却することは可能です。その方法などについて詳しく説明します。

（1）オーナーチェンジ物件として任意売却できる

入居者が居住中の場合、オーナーチェンジ物件として任意売却すれば、入居者の生活にほとんど影響を及ぼさずに売却することが可能です。

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま、新しい所有者に賃貸借契約を引き継ぐ形で売買する物件のことをいいます。入居者側からすると、住んでいる家の所有者が変わっただけで、それ以外は特に変化がないということになります。

オーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者の承諾を得る必要はありません。

（2）投資用物件でも任意売却はできる

任意売却で取り扱う物件の多くは、住宅ローンの支払いが困難になった居住用の住宅です。しかし、投資用物件でも任意売却は可能です。

将来の資産形成のために不動産投資を始めたけれど、思うように収益化することができず、赤字が続く場合は少なくありません。そのような場合は、早めに売却することを検討した方が賢明かもしれません。

投資用物件は、一般的に賃貸物件として貸し出しているため、居住者がいる場合が多いですが、オーナーチェンジ物件としてならスムーズに売却することが可能です。

2．任意売却が入居者に及ぼす影響は？

「住んでいる人がいる家を勝手に売るのは気が引ける」「任意売却することによって、迷惑をかけてしまうのは申し訳ない」などと感じて、任意売却を躊躇される方もいらっしゃるようです。

任意売却により入居者に迷惑をかける可能性はあるのでしょうか。

（1）売却後も賃借人の権利は保護される

任意売却をすると入居者に迷惑がかかるように思われるかもしれませんが、任意売却自体が賃借人に及ぼす不利益はほぼないと考えてよいでしょう。

売却前の所有者と賃借人の間で締結されている賃貸借契約は、売買後、新しい所有者にそのまま引き継がれます。賃借人の権利は契約により保護されているため、契約期間中は従来と同じ条件で住み続けることができます。新しい所有者から強制的に退去を迫られる心配はありません。

なお、新しい所有者から、家賃の値上げを求められる場合がありますが、入居者側に応じる義務はありません。

（2）競売の方が入居者への影響は大きい

住宅ローンの滞納が続き、任意売却を検討している場合、そのまま滞納を続けると家を競売にかけられる可能性があります。競売は、債権者が担保となっている物件を売却し、その代金から債権を回収する手段です。

入居者への影響や迷惑という点では、任意売却よりも競売の方が大きいです。入居者がいる状態で、競売によって家を売却された場合、入居者が住み続けられない可能性があるからです。

競売で売却した場合に入居者が住み続けられるかどうかは、新たな所有者の意向によって異なります。住み続けられる場合でも、新たな所有者と再契約が必要で、敷金も再度預ける必要があります。退去を求められた場合、期限内に引っ越さなければなりません。

例外的に、金融機関が抵当権を設定するより前に賃貸借契約を締結していた場合、賃借人は新たな所有者に対して賃借権を主張できます。しかし、ほとんどの場合、物件の購入と同時にローンを組むため、入居者の権利が優先されるケースは少ないのが現実です。

3．賃貸中の物件を任意売却する方法

賃貸中の物件を任意売却する方法として、以下の３つのパターンがあります。

• 入居者に退去してもらってから売却する
• 入居中の状態でオーナーチェンジ物件として売却する
• 入居者に買い取ってもらう

それぞれのメリット・デメリットなどを詳しく説明します。

（1）入居者に退去してもらってから売却する

①メリットは高値で売れる可能性が高くなること

入居者がいる物件は、基本的に内見ができません。入居者にお願いして承諾してもらえた場合のみ内見が可能ですが、入居者には内見を断る権利があります。

購入する側にとって、事前に家の中の状態を把握することができないというのは大きなリスクなので、内見ができない物件は敬遠されてしまいがちです。

入居者に退去してもらうことができれば、ハウスクリーニングを済ませた状態で内見してもらうことができるため、買い手が見つかりやすくなります。また、高値で売れる可能性も高くなります。

②デメリットは入居者の説得が困難な場合があること

入居者に退去してもらうためには、入居者を説得する必要があります。入居者が、引っ越しを予定していた場合などは、問題なく応じてもらえる可能性がありますが、応じてもらうことが難しいケースも多いはずです。退去をお願いする際は、賃料の６か月～１０か月程度を退去費用としてお渡しすることが一般的です。

また、入居者が退去に応じず、説得に時間がかかることもあります。競売が同時進行している場合、売却活動に使える期間は短くなり、競売の期限までに任意売却ができなくなるというリスクがあります。

（2）入居中の状態でオーナーチェンジ物件として売却する

①メリットは入居者への影響が少ないこと

入居中の状態でオーナーチェンジ物件として売却する場合、前述した通り、入居者への影響はほとんどありません。退去してもらう場合とは違い、入居者を説得する必要がなく、退去費用などの金銭的な負担もありません。売却に際して入居者の許可もいらないため、スムーズに売却活動に着手できるというメリットもあります。

②デメリットは買い手がみつかりにくいこと

オーナーチェンジ物件は、一般的に買い手がみつかりにくいというデメリットがあります。

そのため、任意売却を実現するためには、十分な売却活動期間を確保する必要があります。早めに任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談して着手することが望ましいでしょう。

（3）入居者に買い取ってもらう

①メリットは比較的高い価格で売却できること

入居者が家を気に入っていて、今後も住み続けたいと考えている場合、入居者に売却できる可能性があります。入居者に事情を説明して退去をお願いした際に、購入を希望されるケースもあります。入居者が住み慣れた家を気に入って購入を希望している場合、比較的、高い価格で売却できる可能性があります。

②売却できる場合は限られている

ただし、入居者に買い取ってもらえるのは、入居者が購入を希望していて、購入が可能な経済的余裕がある場合に限られます。入居者が購入を希望している場合は双方にとって、メリットが多い理想的な方法ですが、実際に入居者に売却できるケースは少ないでしょう。

4．賃貸中の物件を任意売却する際の注意点

賃貸中の物件を任意売却する際は、主に入居者に対する対応で、いくつか注意が必要となります。具体的な注意点について説明します。

（1）入居者に知られずに売却するのは難しい

通常のオーナーチェンジ物件であれば、入居者に事前通知せずに売買されるのは特に珍しいことではありません。前述した通り、オーナーが変わっても入居者の権利は守られるため、入居者にはあまり影響がないためです。入居者への通知も、売却後に新オーナーが連絡すれば済みます。

しかし、競売と同時進行している場合、入居者に内緒で進めることは難しいです。「退去されては困るから」と隠しておくと、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

（2）入居者に状況を共有しておく

任意売却は、着手した時点では成功するかどうかはわかりません。最悪の場合は買い手が見つからずに競売で売却され、入居者は退去させられる可能性もあります。少しでも影響が少なく済むよう、競売の進行状況などは随時共有しておくことが望ましいです。

特に、競売の開札期日や、現況調査の日取りは入居者にも直接関係してきます。各日付は裁判所から書面で通知されるので、必要に応じて連絡するようにしましょう。

（3）競売と同時進行している場合の注意点

任意売却と競売が同時進行している場合、競売の手続きの中で、入居者の直接的な協力が必要となるのが現況調査です。現況調査とは、競売で購入希望者を募るために行う物件の下見や査定作業のことです。現場で撮影した写真はWEBサイトで公開されるほか、査定結果をもとに入札の基準価格が決定されます。

現況調査では、物件の内部に立ち入って、写真撮影や状態のチェックを行うため、入居者に対して事前連絡をする必要があります。居住中の家に裁判所の職員が立ち入ることになるため、良い顔をされないこともありますが、確実に連絡しておくようにしましょう。

住人が現況調査に応じないと、裁判所の職員は鍵を破壊して立ち入ることも認められています。入居者と余計なトラブルになるリスクがあり、鍵の修理費用も発生するため、協力をお願いしておいてください。

5．まとめ

賃貸中の物件であっても任意売却は可能です。競売で売却する方が入居者への影響は大きいため「入居者に迷惑をかけたくない」場合は任意売却がおすすめです。

ただし、入居中と退去後の売却はそれぞれ異なるメリットがあるので、状況に応じて慎重に検討する必要があります。個人で判断するのが難しい場合は、任意売却に精通した不動産会社に相談することをおすすめします。

当社は、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、状況やご希望に応じたご提案をさせていただいております。

賃貸中の物件の任意売却に関するご相談にも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。