【任意売却・一般売却・競売の違い】有利に売却するコツと注意点

任意売却は、不動産の売却方法の一つですが、通常の不動産売却や競売とは、その性質が大きく異なります。競売と混同してしまう方も多いので、検討する際は他の売却方法との違いを理解しておきましょう。

この記事では、任意売却・一般売却・競売の違いと、有利に売却する方法などについて解説します。

1．任意売却とは？

「そもそも任意売却って何？」という方のために、まずは任意売却に関する基本的な内容を説明します。

（1）担保物件を債権者の同意のもと一般市場で売却すること

任意売却とは、不動産がローンの担保となっている場合や、税金の滞納などを理由に差し押さえ登記が行われている場合に、債権者の許可を得て一般市場で売却することです。

不動産の売却価格が残債より大きい場合、売却代金で完済できるため、債権者の許可は必要ありません。すなわち、許可が必要な任意売却は、残債が売却代金より大きく、完済が難しいケースで取られる方法です。

通常、金融機関などの債権者は、債務の返済が難しい場合、裁判所主導で行う「競売」によって担保を現金化します。そのため、任意売却には非協力的なこともあります。

（2）売却の流れは一般売却とほぼ同じ

任意売却は、通常の不動産売買と同じく、一般の不動産市場で買い手を探します。売却活動開始から売却完了までの流れはおおむね一般売却と同じです。

【売却活動開始～任意売却完了までの流れ】

1. 媒介契約締結後売却活動開始
2. 内見対応
3. 申込み
4. 重要事項説明
5. 売買契約の締結と手付金の受け取り（手付なしの場合もあり）
6. 決済と引渡し

手付金の取り扱いや売却活動の期間制限など、細かい違いもありますが、上記のように大筋は共通です。

（3）任意売却は競売と並行する

債務の返済ができない場合、債権者は裁判所の「競売」という制度を利用し、不動産を現金化することで、残債の回収に充てようとします。通常、任意売却の同意は、債務回収の手続き開始後に行います。

ここで注意が必要となるのですが、任意売却の同意を得たからといって、競売の準備が停止するわけではありません。任意売却で買い手が見つからないことも考えられるため、任意売却を完了できるまでは、競売の手続きは止まりません。

のんびり売却活動を続けていると、あえなく競売で売却される可能性もあるため、常に期日を意識して素早く任意売却を進める必要があります。

具体的な任意売却のタイムリミットについては、のちほど詳しく説明します。

2．任意売却と一般売却の違い

任意売却と一般売却は、不動産の中古市場で物件を売却するという点は共通です。では、どのような点が異なるのでしょうか。特に重要な違いについて説明します。

（1）任意売却にはタイムリミットがある

まず、任意売却にはタイムリミットがあります。これは、前述した通り、任意売却が「競売手続きの進行と同時に行われる」ためです。競売で売却してしまうと任意売却は失敗となるため、競売の期日までに買主を探し、売却を完了させなければなりません。

任意売却のタイムリミットは、競売の開札期日の前日です。競売はオークション形式で行われ「〇日～〇日の間に入札し、〇日に開札（結果発表）」とスケジュールが組まれています。開札日が到来すると、それ以降は競売の買主の権利が優先されるため、任意売却は強制終了となります。

（2）売却に債権者（金融機関）の同意が必要

一般売却では、物件の売却は所有者が自由に行えます。しかし、任意売却では、債権者の同意が必要です。

任意売却で売却する物件は、債権者からの差押登記や抵当権の登記が行われています。債権者の権利は法律で保護されているため、これらの権利が設定されている物件は勝手に名義変更することができません。そのため、売却するには、債権者の同意を得て抵当権や差押の登記を抹消してもらう必要があります。

任意売却に対する債権者（金融機関・保証会社など）の方針はさまざまです。中には「わざわざ任意売却に協力せずとも、競売で債務の一部は回収できる」という考えから、非協力的な債権者もいます。いかにして債権者の同意を取り付けるかは、任意売却を進めるにあたり重要なポイントとなります。

（3）売却後もローンが残る

一般売却では、売却代金はローン残債を上回るため、売却と同時にローンを完済できます。しかし、任意売却は「債務を完済できない場合に同意を得て物件を売ること」なので、売却後もローンは残ります。

任意売却は「売ったら終わり」という簡単なものではありません。売却後の残債をどのように処理するかも、あわせて考える必要があります。

（4）売却価格は債権者が決める

所有者が売却価格を自由に定めることができないのも、一般売却とは異なるポイントです。

売却価格は、不動産の買い手が見つかった後に配分書（※）を作成し、各債権者の同意のもと決定します。購入希望者から交渉が入った場合も、勝手に値引きすることはできません。

※配分書：債権者が複数いる場合に売却代金の分配割合を示す書面。

3．任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、どちらも債務の完済が難しい際に担保を現金化する方法です。この二つもしばしば混同されることがあります。どのような点が異なるのか、主なポイントを確認してみましょう。

（1）競売とは

競売とは、債務者に対して何らかの債権を保有する人が、債務者の財産を強制的に現金化して債権回収を行うための裁判所の手続きです。一般的には、ローンなどの貸金債権を回収するために、住宅やその他換金性の高い動産を差し押さえて売却するケースが多いです。

競売は、他人の財産を所有者の同意なく現金化できる強力な手続きです。そのため債権者だからといって自由に売却できるわけではなく、裁判所の許可を得たうえで所定の売却方法でのみ行うことができます。差し押さえられた物件が一般市場ではなく裁判所主催の入札で売却されるのには、このような背景があるのです。

参考：不動産競売手続について｜裁判所

（2）競売の流れ

競売の詳細な流れは、売却されるものによって異なります。今回は、不動産の競売を行うケースを紹介します。

一般的に、不動産の競売手続きが始まってから明け渡されるまでの期間は6か月から9か月ほどです。手続きの流れは以下のとおりです。

1. 競売開始決定通知の到着
2. 現況調査の実施
3. 競売の期間入札通知の到着
4. 期間入札の公告実施（物件情報の公開）
5. 入札の開始
6. 開札
7. 裁判所から売却許可決定が出る
8. 買受人が代金を納付
9. 明け渡し

なお、前述のとおり任意売却を行う場合のタイムリミットは開札期日の前日です。この場合の実際の猶予は手続き開始から4か月～半年程度です。この点には注意してください。

（3）競売のスケジュールは裁判所が決定する

任意売却とは異なり、競売は所定の手続きを経た上で、裁判所主導で行われます。競売の進行スケジュールは裁判所が決定するため、所有者が自由に決定することはできません。

一つ例を挙げます。競売の入札までには、現況調査といって、物件の状態の確認や写真撮影が行われます。家の中に人が入るのですから、所有者の都合も考慮し、日程を調整して欲しいところです。しかし、現況調査をはじめ、競売までの各スケジュールは原則として変更ができません。事前に日程が通知され、その日付に従って準備しておく必要があります。

一方任意売却は、タイムリミットこそありますが、最終的に売却が期日に間に合うなら、各フェーズのスケジュールは自分で調整できます。

（4）売却代金からの持ち出しが認められるのは任意売却のみ

売却代金から、引っ越し費用や各種税金などの支払いが可能なのは、任意売却のみです。

任意売却が必要になるケースでは、住宅ローンのほかに、固定資産税やマンションの修繕積立金など、複数の返済が滞っていることも珍しくありません。しかし、競売で現金化した場合、売却代金は全て競売の申立人（住宅ローンの場合は金融機関や保証会社）に支払われます。そのため、売却代金から資金を捻出することは不可能です。

任意売却の場合、交渉を経て債権者の合意を得られれば、売却代金の一部を他の支払いに充てることができます。

（5）競売で売ると任意売却より価格が安くなる

競売と任意売却は、物件の売却価格自体も安くなります。これにはさまざまな要因がありますが、代表的なものとして「売却基準価格の安さ」が挙げられます。

売却基準価格とは、現況調査の結果を受け、裁判所が公開する入札の基準価格のことです。入札参加者はこの基準価格を参考に入札価格を決定します。

この価格には「内見ができない」「現状渡しでの売却となる」など、買受人にとって不利な条件も反映されるため、低めに設定されます。このことから、競売では一般の不動産市場での売却と比べ、大幅に価格が安くなるのです。通常、市場価格の7割程度で売却されます。

任意売却であれば、通常の不動産売買と同じく、一般の市場で売却可能です。市場相場と同程度の価格での売却が期待できます。

（6）競売では所有者の経済状況が公開される

競売で売却すると、所有者が経済的に困窮している事実が公開されます。というのも、競売に出される物件は、そうと分かる形で買受人を募集するからです。BIT（不動産競売物件情報サイト）や裁判所で閲覧できる資料で情報を確認できます。

公開される物件情報には、建物の外観や所在地が掲載されています。知人や親戚など、家を知っている人が見れば、経済状況を推察されるでしょう。

任意売却では、通常の不動産と同様の方法で購入希望者を募るため、任意売却物件とはわかりません。

（7）任意売却は残債の分割払いができる

任意売却では、自宅を売却したあとの残債を分割払いできます。任意売却を手がける不動産会社が、残債の支払い交渉までサポートしてくれるためです。債権者側も、債務者が「払いたくても払えない」状況であることを理解しているため、しっかりと話し合うことで無理のない金額での支払いに同意してくれることが多いです。

しかし競売の場合、残債の分割払いを希望するなら交渉は自分で行わなければなりません。一人で交渉すると、一括返済を求められるケースもあるでしょう。その結果、自己破産を余儀なくされることもあります。

4．任意売却成功のコツと注意点

任意売却を成功させるにはいくつか注意点があり、把握した上で臨む必要があります。任意売却を検討する際、特に重要となる3つの注意点について説明します。

（1）まず通常売却ができないか複数社の査定を受ける

任意売却を考える前に、まずは通常売却ができないかを確認してみましょう。仮に一社から住宅ローン残高を下回る査定結果を出された場合でも、不動産会社によって査定結果が異なるケースもあるためです。

仲介会社の査定はあくまで売り出し価格の参考ですので、その金額での売却を約束するものではありませんが、家の価値をより正確に測るためには重要です。

通常売却できればそれに越したことはありませんので、期間に余裕があるなら先にこちらを検討してみてください。

（2）信頼できる不動産会社に相談する

まず、任意売却を所有者一人で行うのは不可能に近いです。そのため、任意売却に精通した不動産会社の助けが必要となります。

任意売却のサポートには、債権者との交渉、債権者を納得させられる配分案の作成、競売期日までの売却など、特殊な業務が多く含まれます。通常の不動産会社では対応しきれない可能性が高いため、かならず実績の豊富な会社に相談しましょう。

任意売却の経験や実績は、不動産会社のWebサイトで確認できます。依頼を決める前に必ずチェックしましょう。

（3）可能な限り早期に相談する

先ほど少し触れたように、任意売却は競売と並行します。競売で売却されてしまうと、任意売却はそこで強制終了となってしまいます。そのため、少しでも早く着手し、交渉や売却活動の時間を長く確保するのが、命運を分けるカギです。

まだ住宅ローンを滞納していない状況でも、将来的に競売になる可能性が高いのであれば、この時点で相談を検討してみましょう。一方、既に差押通知書など、裁判所から書類が届いている場合は一刻を争います。なるべく早く相談してください。

（4）任意売却では住み続けられることもある

任意売却をすると、通常は自宅を手放すことになりますが、方法次第では家に住み続けられることがあります。

任意売却は通常の不動産売却と同様に一般市場で売却することが一般的ですが、売却先をリースバック会社や親族にすることで、所有権が移った後も住み続けることができるのです。

【任意売却で住み続ける方法】

親族間売買	売却先を親族にして任意売却を行う。 売却後無償で住めるケースもあるが、購入者の住宅ローン契約に難あり。
リースバック	個人や法人の不動産投資家に自宅を売ってその後賃貸住宅として住み続ける。 親族への負担がない反面、利害関係者の間で売却価格の折り合いをどうつけるかが問題となる。

いずれの場合も異なるメリットやデメリットがあります。以下の記事で詳細について解説していますので、検討する際は参考にしてください。

（5）悪徳業者に注意

残念ながら、任意売却業者のなかには、経済的に困窮した依頼者の弱みに付け込む悪徳業者も存在します。以下のような特徴のある業者には注意してください。

①仲介手数料以外の料金を請求する

通常任意売却で、不動産会社が依頼者からいただくのは「仲介手数料のみ」です。それも売却成功時に、代金から報酬を控除しますので、任意売却成功前に依頼者から持ち出しが発生することはありません。「相談料」「広告宣伝費」「事務手数料」などの費用を請求する業者は要注意です。

②高額な引っ越し費用を約束する

「引っ越し費用を100万円確保できる」など、甘い宣伝文句で依頼を取り付けようとする業者も、悪徳業者の可能性が高いです。引っ越し費用が出せるかは債権者との交渉次第であり、また捻出できても上限は30万円程度となります。まっとうな会社であれば、引っ越し費用の確約はしません。

③売却価格を断言する

任意売却では、売却価格の最終決定権は債権者にあります。交渉を経ない段階で「〇万円で売ります」と勝手に決定する業者は怪しいといえます。悪徳とまでいかずとも、任意売却の知識が不足している可能性が高いです。

5．まとめ

任意売却は一般売却と比較して特殊な面も多いです。また、一般的に競売に比べて所有者に有利に売却できます。競売・一般売却との違いを意識し、スムーズに売却を進めましょう。

任意売却においては、不動産会社選びが成否を分けるポイントとなります。実績の豊富な会社のサポートを受けられれば、成功確率は大幅に上がるでしょう。

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