自宅の差し押さえは解除できる？解除の方法をケース別に解説

住宅ローンをはじめとする各種借金を滞納すると、債権者が自宅を差し押さえることがあります。ある日突然、自宅に差し押さえの通知書が届いて驚いたという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一度実行された差し押さえを解除することは可能ですが、適切な手順を踏む必要があります。
今回は、個人再生や任意売却により自宅の差し押さえを解除する方法について詳しく解説します。

1．自宅の差し押さえとは

「自宅の差し押さえとはどのような状況なのかよく分からない」という方もいらっしゃるかと思いますので、まずは差し押さえに関する基本的な内容を説明します。

（1）「差し押さえ」とはどのような状況か

差し押さえとは、財産の所有者以外の人が、所有者に対する権利を根拠に財産の処分を制限することです。

自宅に対して差し押さえが行われると、自宅を勝手に売ったり誰かに譲ったりできなくなります。差し押さえは、他者の財産の処分を制限する強力な手続きなので、裁判所への申し立てが必要で、裁判所から適法であると判断された場合のみ実行されます。

（2）債権を強制的に回収する準備段階

自宅の差し押さえは、それ自体を目的とするのではなく、担保となっている自宅を強制的に売却して現金に換えるための競売の手続きの一環として行われます。つまり、債権者が債権を回収するための準備なのです。

そのため、差し押さえられた状態を放置すると、最終的には自宅は競売にかけられて強制的に売却されることになり、自宅を手放さなければならなくなります。

（3）差し押さえは所有者の一存では解除できない

差し押さえは、債権者の権利を保護するための手続きなので、所有者の一存で解除することはできません。
解除するためには、裁判所の所定の手続きを利用するか、債権者の意思によって競売を取り下げてもらえるよう債権者を説得する必要があります。

2．自宅の差し押さえを解除する方法

自宅の差し押さえを解除する方法として、以下の3つの方法があります。

（1）債務を全額弁済する

残りの債務を全額弁済することで、自宅の差し押さえを解除することができます。差し押さえの目的は債権者が債権を回収することなので、全額弁済により債権を回収できれば差し押さえを継続する必要はなくなるからです。

ただし、経済的に苦しくて返済できないことが理由で借金を滞納しているケースがほとんどなので、全額弁済により解決できるケースは稀だといえるでしょう。

（2）自己破産・個人再生を申し立てる

裁判所に自己破産または個人再生を申し立てることで、差し押さえを中止または失効させることができます。この二つは、いずれも裁判所を介した債務整理手続きです。自己破産では現在負っている債務の免除、個人再生では大幅な削減が可能です。

自宅を所有している状態で自己破産を申し立てると、申立人の財産は破産管財人が管理・清算することになり、差し押さえは失効します。個人再生の場合も、申し立てを行うと差し押さえは中止となります。

ただし、この二つの手続きを個人で行うことは難しいため、弁護士に依頼して手続きを代行してもらう必要があります。

参考：破産法第四十二条（他の手続の失効等）｜e-GOV法令検索

（3）債権者と交渉して解除してもらう

差し押さえは債権者と交渉して説得することで、解除してもらえる可能性があります。前述した通り、差し押さえは競売手続きの一環であり、競売は申立人（債権者）の意思によって取り下げることができるからです。

ただし、返済できないことが理由で自宅を差し押さえられているため、単純にお願いしても取り下げてもらえる可能性は低いでしょう。ここでポイントとなるのが、競売で売却するより有利な形で返済することを条件に、債権者と交渉することです。

そのための方法が任意売却です。任意売却をすることを条件に差し押さえを解除してもらう方法については、後ほど詳しく説明します。

3．個人再生による自宅の差し押さえの解除

個人再生は、裁判所を介して行う債務整理手続きの一つで、最大で8割～9割の債務の免除を受けられます。

具体的には、申立の時点で負っている債務が1割～2割になるよう仮計算し、その分を3年（特別な事情がある場合は5年）で完済するよう返済計画（再生計画）を立てます。再生計画が認可され、スケジュールどおりに完済できれば残りの債務は免除されるという仕組みです。

（1）個人再生手続きと住宅ローン特則

個人再生には、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）という制度が用意されています。これは、整理対象とする債務から住宅ローンを除外することで、自宅を残すことができる制度です。

自宅を残せる代わりに住宅ローンの支払いを続ける必要がありますが、住宅ローン以外の債務を大きく圧縮することができます。

なお、住宅ローン特則を利用するには保証会社の代位弁済から6か月以内に申し立てが必要となります。それ以降は期限切れとなってしまうため注意してください。

（2）裁判所による競売手続きの中止

住宅の差し押さえと競売は、専門用語で「抵当権の実行」といいます。個人再生を申し立てた後は、裁判所に抵当権の実行手続きの中止命令を出すよう申し立てることが可能です。

裁判所が提出した再生計画を確認し、認可される可能性が高いと判断した場合、競売手続きを中止してもらえます。その後、再生計画が無事認可されると、中止された競売手続きは失効します。

参考：民事再生法第百八十四条（中止した手続等の失効）｜e-GOV法令検索

（3）住宅ローン特則の利用が向かないケース

住宅ローン特則は、自宅を手放したくないという方にとって非常にありがたい制度ですが、誰でも利用できるわけではありません。
住宅ローン以外に債務があり、多重債務の状態に陥っている場合などには有効な方法ですが、住宅ローンの返済だけでも経済的に苦しい状況の場合は、この制度を利用することで解決することは難しいでしょう。

また個人再生では、削減後の債務を3年または5年で返すよう求められるため、短期的に負担が増すこともあります。利用することが現実的かどうか、弁護士と相談して慎重に検討しましょう。

4．任意売却で自宅の差し押さえを解除する方法

任意売却をすることを条件に差し押さえを解除してもらう方法について具体的に説明します。

（1）「競売より高く売ること」を条件に債権者と交渉する

任意売却は、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回るオーバーローン状態の物件を、債権者の同意を得て一般市場で売却することです。競売より高い金額での売却が期待できるため、所有者だけではなく債権者にとってもメリットがある方法です。債権者に任意売却で売却することを条件として交渉し、競売の手続きを取り下げてもらいます。

（2）任意売却は競売と同時進行する

任意売却は競売を回避するために有効な方法ですが、任意売却に着手した時点で競売を取り下げてもらえるわけではありません。売却活動を始めた時点では売れるかどうか分からず、早々に競売を取り下げてしまうと債権を回収できない恐れがあるからです。

そのため、任意売却と競売は同時進行します。競売の取り下げ期限は「競売の開札期日の前日」なので、それまでに一般市場で売却して決済まで完了させなければなりません。

必然的に、任意売却は時間との勝負になります。迅速に売却を成功させるためには、任意売却の経験を豊富に持つ不動産会社に依頼することが大切です。

（3）税金の差し押さえが入っている場合は別途交渉が必要

任意売却を検討する際に注意したいのが、税金の滞納があるケースです。住宅ローン債権者に加えて、国や市区町村からも差し押さえされている場合は、別途、国や市区町村との交渉が必要となります。

債権者が複数存在するケースでは、二番以降の順位の債権者には、売却代金の一部を少額支払い（俗にハンコ代といいます）、差し押さえを解除してもらうことが一般的です。

ただし、国や自治体のなかには「滞納税を全額納付するまで差し押さえは解除しない」と強硬な姿勢のところもあり、粘り強く交渉する必要があります。

税の滞納は住宅ローンとは直接関係ありませんが、任意売却を進める上で重要な要素なので、税金の滞納をしている場合は相談先の不動産会社に必ずその旨を伝えておきましょう。

参考：国税徴収法第四十八条（超過差押及び無益な差押の禁止）｜e-GOV法令検索

5．まとめ

今回は、個人再生や任意売却などにより自宅の差し押さえを解除する方法について説明しました。

自宅の差し押さえを解除する方法はいくつかありますが、いずれも自分一人で行うのは難しいことが多いため、実績を豊富に持つ専門家からサポートを受けながら進めることが大切です。住宅ローンの滞納が原因で自宅を差し押さえされている場合は、住宅ローン滞納問題の解決実績を豊富に持つ不動産会社に相談することをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様のご希望や状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」「裁判所から競売の通知が届いたけれど、どのように対処すればよいかわからない」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。