競売開始決定通知書とは？無視した場合のリスクと対処法を解説

住宅ローンの滞納を長期間放置していると、ある日突然、裁判所から送られてくるのが競売開始決定通知です。住宅ローンを払えず、滞納を続けている人にとって、裁判所から競売の通知が送られてくるのは、窮地に追い込まれる状態ではないでしょうか。

また、住宅ローンの支払いを配偶者に任せており、住宅ローンの滞納を知らなかったご家族には、青天のへきれきです。

競売開始決定通知書とはどのような書類で、受け取った場合はどのように対処すればよいのでしょうか。

この記事では、競売開始決定通知書の概要、無視した場合のリスク、競売を回避するための任意売却などについて解説します。

1．競売開始決定通知書とは

競売開始決定通知書は、簡単にいうと「債権者の申し立てにより、担保となっている不動産が競売となることを、所有者に知らせる書面」です。

住宅ローンの滞納が長期化し、債務者の自発的な返済が期待できないと債権者に判断された場合、債権者は担保を現金化し、その代金を返済に充当します。担保を合法的に現金に換える手段が競売です。

競売開始決定通知書の到着後は、徐々に競売の準備が進んでいくことになります。

2．競売開始決定通知書が届くとどうなるのか

では、競売開始決定通知が届いた後、具体的にどのようなことが起きるのでしょうか。競売手続きと流れについて説明します。

（1）そもそも競売とはどのような手続きなのか

競売は、前述した通り、債務者が債権を回収するため、差し押さえた財産を合法的に換金する方法の一つです。一般の人から広く買受人を募り、最も高い価格をつけた人に売却するオークション方式が採用されています。

競売には、以下の二つの形式が存在します。

• 参加者が会場に集まって競り売りを行う形式
• 一定の期間に参加者が一度だけ入札し、期間満了後に結果を発表する期間入札

不動産は、ほとんどの場合、期間入札によって買受人を決定します。

対象となる債権が、住宅ローンや企業間取引の売掛金など、民間で発生したものであれば、裁判所を通して競売を行うことになります。そのため、競売の進行状況など各種連絡は、裁判所から書面で行われます。

（2）競売開始決定通知書が送られるまでの流れ

競売開始決定通知書は、何の前触れもなく突然送られてくるわけではありません。競売は返済の滞納時に債権を回収する手段なので、必ずローンなどの滞納を経ているはずだからです。

住宅ローンの場合、滞納開始から競売開始決定通知書の到着まで、以下のような流れで進行します。

【競売開始決定通知書到着までの流れ】

1. 金融機関から未入金のお知らせや督促状が届く
2. 催告書の到着
3. 期限の利益（ローンの分割払いの権利）の喪失
4. 保証会社の代位弁済通知書の到着
5. 競売開始決定通知書の到着

滞納を開始してから競売開始決定通知書の到着までの期間は、おおむね半年から10か月です。競売になるまである程度の余裕があるため、滞納初期の段階で金融機関に相談するなど対策をすることが望ましいです。

3．競売開始決定通知書を無視した場合のリスク

「裁判所から競売開始決定通知書という書類が送られてきたけれど、よくわからないし、今は仕事が忙しいからしばらく放置しておこう」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、裁判所から送られてきた競売開始決定通知書を無視するのは危険です。具体的なリスクや、猶予期間について説明します。

（1）放置すると家を売られてしまう

前述した通り、競売開始決定通知書が届いた時点から、競売の準備が始まります。競売の進行を放置しておくと、担保としている物件が競売にかけられ、売られてしまいます。
競売は、債権を保護することを目的として執り行われるため、競売開始決定通知書の送達以降の手続きを進めるのに、債務者の承諾は必要ありません。すなわち、何も対処せずに放置しておくと、いずれ物件は自動的に売却され、たとえ人が住んでいる場合でも強制的に退去させられます。

住宅ローン債務であれば、購入した家を担保としていることがほとんどなので、住む家を失うことになります。差し押さえられている物件に住み続けたい場合や、競売を回避したい場合、競売開始決定通知を無視してはいけません。

（2）競売開始決定通知書到着からの猶予期間は？

競売開始決定通知書が到着すると、着々と競売の準備が進行します。競売開始決定通知書到着から、家が売却され引渡しを求められるまでの期間は、おおむね半年から8か月程度です。
競売を回避したい場合は、競売開始決定通知書の到着後、4か月から半年程度の間に手を打つ必要があります。

4．競売開始決定通知書が届く＝終わりではない

競売開始決定通知書が到着すると「家が競売になってしまう。もう終わりだ」と絶望してしまう方もいらっしゃいますが、この段階で諦めるのは早計です。競売開始決定通知書が届いた後でも、競売を回避する方法はあるからです。

（1）競売は期限内なら債権者の一存で取り下げられる

まず、競売の手続きは、期限内であれば債権者に手続きしてもらうことで取り下げが可能です。そのため、極端にいえば、債権者を説得して競売を取り下げてもらえれば競売の回避は可能ということになります。

とはいえ、債務者が自発的な返済をできないのが理由で競売の手続きをしているため、ただ頼んでも取り下げてはくれません。競売を取り下げてもらうために、別の手段での債務の返済を提示しなければなりません。その方法が任意売却です。詳細については後程解説します。

（2）取り下げの期限は競売の開札期日の前日

債権者が競売を取り下げられる期限は、開札期日の前日です。それ以降も、制度上は取り下げ可能ですが、物件を落札した買受人の同意が必要なため、債権者の一存で取り下げられるのはこの日が最後となります。

競売を回避するためには、開札期日の前日に間に合うよう段取りを組み、対策を行うことが必要となります。

5．競売開始決定通知書以外の要注意書類

ローンの担保となっている物件は、ローン滞納後即競売にかけられるわけではありません。それ以前にも、いくつか債権者から重要書類が届いています。具体的にどのような書類が送付されているのか、説明します。

（1）期限の利益喪失通知書

ローンの滞納を3ヶ月以上放置すると、金融機関から「期限の利益喪失通知書」が届きます。「期限の利益」とは、期日を守って返済することで守られる「分割払いにしてもらう権利」のことです。期限の利益を失うことは、それ以降一括払いでの返済を求められることを意味します。

ただし、実際には「払えないから滞納している」ケースがほとんどで、一括返済を求められても応じることができないことが多いです。

（2）代位弁済通知書

支払えないままさらに放置していると、次に「代位弁済通知書」が送られてきます。代位弁済通知書とは、債務者に代わって、ローン契約時に保証を依頼した保証会社がローンの残高を支払ったことを通知する書類です。代位弁済は金融機関から保証会社への債権の譲渡を意味し、それ以降は保証会社が債権者となります。

代位弁済が完了すると、保証会社は譲渡された債権を回収するため、本格的に競売手続きに入ります。その後、競売の準備が完了すると、前述した「競売開始決定通知書」が裁判所から届くという流れになります。

6．競売を回避するための任意売却とは

債権者に競売を取り下げてもらうには、競売以外の方法での返済を提示し、同意を得た上で売却する必要があります。この方法が任意売却です。

任意売却とは、ローンを滞納中かつオーバーローン状態の物件を担保にしているときに、債権者など利害関係者の許可のもと、競売以外の方法で物件を売却することです。

（1）任意売却と競売の違い

任意売却は、競売と比べて以下のようなメリットがあります。

【任意売却のメリット】

• 競売より高く売れることが多い
• 債権者との交渉次第で引っ越し代など経費が捻出できる場合がある
• 引渡しや内見の日などのスケジュールがある程度調整できる
• 売却後も家に住み続けられることがある
• 経済状況を外部に知られにくい

競売による売却は、所有者（債務者）にとって精神的・経済的な負担が大きい方法です。競売と任意売却は、担保を売却するという点では同じですが、結果に大きな違いがあるといえます。

（2）実績豊富な不動産会社への相談が大切

任意売却を希望するのであれば、必ず不動産会社の助けが必要となります。相談先の不動産会社を選ぶ際は、任意売却の実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

地元密着型の不動産会社や大手の不動産会社も、法的には任意売却を取り扱えます。しかし、一般的な不動産会社は通常の売買の仲介や管理業務をメインとしており、任意売却に関する知見がありません。相談しても断られる可能性が高いです。

そのため、任意売却の相談先はインターネットで探すことをおすすめします。実績の豊富な会社を複数社ピックアップし、初回相談の感触を比較して依頼先を決定するとよいでしょう。

任意売却は競売と同時進行し、開札期日の前日が期限となることから、デッドラインを意識した売却活動が重要です。

7．任意売却の三つのパターン

任意売却は、売却先によって、通常の任意売却、親族間売買、リースバックの３つの種類に分けることができます。どの売却方法が適しているかは人によって異なるため、メリットとデメリットを把握した上で決定しましょう。

（1）一般市場で売却する

通常の任意売却では、一般的な不動産売買と同様に、不動産市場で売却活動を行います。購入希望者を広く募ることができ、市場価格で売却できます。

【一般市場で売却するメリット】

• 市場価格で売却できる
• 他人に経済状況を知られる心配がない
• 人気の物件ならある程度買い手を選ぶことができる

一般市場で売る場合、いかに買い手を探して売却完了まで漕ぎつけるかがキモとなります。

（2）親族間売買をする

売却先が家族や親戚である場合、親族間売買と呼ばれます。買主となる方の同意があれば売却後も家に住み続けることができるという大きなメリットがあります。

【親族間売買のメリット】

• 住み続けられることが多く引越しの必要がない
• 家を家族や親族に譲ることができる
• 買い手を探す手間と時間が不要

親族間売買はメリットも多い一方、注意点もいくつか存在します。例えば、税務署からマークされやすく、売却価格を安価に設定しすぎると贈与税の対象となる可能性があります。また、親族間売買に融資する金融機関が少なく、住宅ローンの申し込みが難航することも多いです。

（3）リースバックをする

リースバックとは、家を売却した後、買主と賃貸借契約を締結し、引き続き賃貸物件として住み続ける方法です。リースバック会社や投資家が買い手となります。

【リースバックのメリット】

• 住み続けることができる
• 管理費や固定資産税がかからなくなる
• 自分に何かあった場合の家の処理を気にせずに済む

リースバックで問題となるのが、成功率の低さです。任意売却と組み合わせた場合、プロの不動産会社に相談した場合でも、成功率は3割程度といわれています。

これは、利回りを確保したいリースバック会社、家賃を抑えたい債務者、高く売りたい債権者という三者の思惑が絡み合うためです。個人で交渉を行うのは困難を極めるため、リースバックの実績を豊富に持つ不動産会社に相談するようにしましょう。

8．競売開始決定通知到着後も競売を回避できた事例

競売を回避するためには、なるべく早く準備を始めるべきですが、当社が依頼を受けた事例では、競売開始決定通知書の到着後でも競売の期限に間に合ったケースもあります。

その中から３つの事例をご紹介します。

（1）「担保不動産競売開始決定」通知到着後、親子間売買で競売を回避できた事例

最初にご紹介するのは、元ご主人の名義の家に住んでいた奥様と息子様の事例です。元ご主人が慰謝料の代わりに住まいを提供してローンを払うという約束だったのに、元ご主人の事業の業績悪化に伴い返済できない状況になってしまったそうです。住宅ローンの滞納が続き、「家が競売になり追い出される前になんとかならないか」と奥様からご相談をいただきました。

ご相談時のローン残高は1,200万円あり、預金では賄いきれない状況だったため、元ご主人から息子様への親族間売買という形で家を残す方法をご提案しました。

通常、親族間売買は正当な取引であることを証明することが難しく、融資に難色を示す金融機関も少なくありません。今回のご依頼では、当社が提携している複数の金融機関の中から、無事息子様に融資できるところが見つかりました。その後、息子様への名義の移転が完了し、家を競売にかけられることなく住み続けていらっしゃいます。

（2）「期限の利益喪失」「代位弁済」到着後に任意売却できた事例

次にご紹介するのは、住宅ローンを6ヶ月滞納してしまい、元奥様との共有名義の自宅を失いかけていた事例です。

ご相談者様は、仕事がうまくいかずローンの滞納が続き、金融機関から「期限の利益喪失通知」「代位弁済通知」という見たこともない警告文書が送られ、不安を抱えて相談にいらっしゃいました。まずは、書類の意味と現在の状況をお伝えし、任意売却のご提案をさせていただきました。

売却には元奥様の協力も必要でしたが、当事者間で連絡を取りづらいとのことでしたので、当社の相談員が間に入り、双方の窓口として手続きを進めました。その結果、無事に任意売却を完了し、その後は当社の提携弁護士を紹介し、残債処理までサポートさせていただきました。

（3）競売の現況調査後、リースバックで住み続けることができた事例

最後にご紹介するのは、離婚と退職金の減額による影響で経済状況が悪化し、住宅ローンを滞納してしまった事例です。再就職後の収入は生活費をまかなうので精一杯で、ローンを返済する余裕がなかったそうです。

ご相談いただいた時点で既に現況調査の通知が到着しており、競売まで一刻の猶予もない状態でした。「住み続けたいけれど、家族に負担をかけたくない」とのことでしたので、リースバックを提案し、当社が提携している会社の中から３社に見積りを依頼しました。

３社の中で最も良い条件の会社とリースバック契約を結び、ご希望通り、ご家族に負担をかけずに、今の家に住み続けていただくことができました。

9．まとめ

今回は、競売開始決定通知書の概要、無視した場合のリスク、競売を回避するための任意売却などについて解説しました。

競売開始決定通知書は、担保としている物件が競売にかかることを通知するための裁判所からの書類です。放っておくと競売で家が売られてしまうため、早期の対策が必要となります。

競売を回避したい場合、有効なのは任意売却で家を現金化し、代金で債務を返済することです。競売より有利に家を売却でき、心理的・経済的ダメージも少ない方法です。今の家に住み続けたい場合、親族間売買やリースバックなどの方法により実現できる場合もあるため、早めに実績豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱い、数多くの親族間売買やリースバックを成功させた実績を持つ不動産会社です。「競売開始決定通知が届いたけれど、どのように対処すればよいかわからない」、「今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご連絡いただければと思います。