住宅ローンの滞納は何回まで許される?滞納を続けた場合のリスクとは

リスク

返済中の住宅ローンを返せない場合でも、一度延滞しただけで、すぐに法的な手続きが開始されるわけではありません。では、住宅ローンの滞納は何回までなら許されるのでしょうか。

この記事では、住宅ローン滞納により法的な手続きが開始されるタイミングや、滞納を続けた場合のリスクなどについて解説します。

1.住宅ローンの滞納は何回までOKなのか

結論からいうと、住宅ローンの分割返済は期限を守ることが前提となっているため、「○回までなら遅れても大丈夫」ということはありません。

実際、1回目の滞納後、書面による督促を行っても期日に間に合わなかった場合、即一括返済を求める旨を契約で定めている金融機関は多いです。

(1)1~2回で一括返済を求められることはない

契約上は、初回の書面での督促の後にさらに遅延した時点で一括返済を求められると定められていても、実際は、滞納1回から2回までは書面や口頭で督促が行われるのが一般的です。

この時点では、金融機関もそれほど強硬に取り立ては行わないため、返済が難しい状況に陥っている場合はこの時点で金融機関に相談することをおすすめします。

(2)優遇金利の適用が解除されることはある

滞納しても1回から2回までなら金融機関に相談すれば特に問題がないのかというと、そうとは限りません。優遇金利の適用を受けている場合、適用が解除されて金利が上昇する可能性があります。

住宅ローンは、インターネット申し込みを利用した場合などに、金利の優遇を受けられることがあります。その場合、特典により本来の金利よりも安い金利が適用されている状態ですが、延滞発生後は本来の金利に戻るため、金利差の分、毎月の返済額が増加します。

2.住宅ローンの滞納が長期化した場合のリスク

住宅ローンの滞納は、1回か2回程度であれば、一括返済を求められることはほとんどありませんが、滞納が長期化すると実生活にさまざまな悪影響が起こります。住宅ローンを滞納するとどうなるのか、詳しく説明します。

(1)ブラックリスト入りする

延滞が長期化すると、個人の信用情報機関に事故情報として登録され、「ブラックリスト入り」と呼ばれる状態になります。信用情報機関の情報は、金融機関やカード会社が審査を行うときに確認する情報源なので、事故(滞納)情報が登録されると、新たなローンの契約やクレジットカード作成時の審査に通らなくなります。事故情報は5年程度という長期間に渡り抹消されないため、新たなローンの契約等が必要な際に支障が生じることになります。

(2)連帯保証人に連絡される

住宅ローンの契約に際して連帯保証人を立てている場合、連帯保証人にも請求が届きます。同居している配偶者など、現在の状況をよく理解している人が連帯保証人になっている場合は、特に心配する必要はありませんが、そうではないケースも多いです。

離婚した元配偶者や、離れて暮らしている親や子などの家族に連帯保証人を頼んでいる場合、滞納した事実を知られたくないという方も多いのではないでしょうか。このような場合は注意が必要です。

(3)競売にかかると家の情報が公開される

住宅ローンの滞納が長期化し、債務者の自発的な支払いによる債権の回収が難しいと債権者が判断した場合、債権者は担保としている家を競売にかけて現金化を図ります。競売の手続きの過程で、家の情報が外部に公開されます。

競売では、広く購入希望者を募集するため、専用のWEBサイトに競売物件の詳細を掲載するのです。サイトには、所在地や家の状況・地積・権利関係など、所有者の氏名以外のさまざまな情報が公開されます。親戚やご近所の人など、自宅を知っている人に見られると経済状況を推測されてしまうかもしれません。

3.住宅ローンの滞納から競売開始までの流れ

住宅ローンの滞納開始から競売までの流れについて、順番に説明します。

(1)督促状・催告書が届く

滞納1か月から2か月ほどの初期の間は、督促状や電話による支払い請求が行われます。この時点であれば、遅延損害金を含む滞納分を期日までに返済することにより、今まで通り分割払いで返済を続けられる可能性が高いです。

3か月から6か月ほど滞納を続けると、内容証明郵便で「催告書」または「期限の利益喪失予告書」が届きます。これらは金融機関からの最後通牒とも言える書類なので、事情があって支払えない場合は、放置せずにできる限り早めに金融機関に相談しましょう。

(2)期限の利益を喪失する

催告書の到着後も延滞を続けていると、最終的には期限の利益を喪失します。

期限の利益とは、分割払いできる利益のことをいいます。期限の利益は、支払い期限を順守することにより守られる利益なので、延滞を続けると、期限の利益を失うことになります。期限の利益を失うということは、分割払いが認められなくなることを意味するので、その後は一括返済を求められます。家の売却代金や預貯金などで一括返済ができない場合は、次の代位弁済に移ります。

(3)代位弁済が行われる

代位弁済とは、ローン契約時に締結した保証契約に従い、保証会社が金融機関に対してローン残高を一括返済することをいいます。所有者には「代位弁済通知」という書面の送付により通知されます。

保証会社が残高を払ったからといって、ローンの返済義務がなくなるわけではありません。保証会社は、債務者のローンをいわば肩代わりしたことになるため、その分を一括返済するよう求めます。所有者にとっては、債権者が金融機関から保証会社になっただけの違いです。なお、保証会社がさらに債権回収会社(サービサー)に債権を譲渡することもあります。

参考記事:住宅ローン滞納で代位弁済通知が!放置すると競売で家を失う?

(4)競売にかけられる

保証会社また債権回収会社から一括返済を求められても、住宅ローンの滞納を続けてきた方の多くは一括返済できるほどの経済的な余裕がありません。一括返済ができない場合、債権者は競売によって担保を現金化し、債権の回収を図ります。

不動産の競売では「期間入札」という方法が採用されています。購入希望者が期間内に一度だけ入札を行い、最も高い価格を付けた人が購入するというシステムです。

ただし、競売の売却価格は一般市場の相場の5割から7割といわれるほど安価です。競売で家を安く売却すると、その分、売却後の残債も多くなります。競売は、所有者にとって負担の大きい売却方法なので、可能な限り回避したいところです。

参考記事:住宅ローンの滞納で自宅が競売に!差し押さえを回避する方法は?

4.住宅ローンを払えない場合の対処法

住宅ローンを滞納したまま放置すると、いずれ家は競売にかけられてしまいます。「住宅ローンを払えない状況だけれど、競売だけは避けたい」という場合、どのように対処すればよいのでしょうか。

(1)金融機関にリスケジュールを相談する

滞納初期の状態であれば、まずは金融機関に相談しましょう。昨今、新型コロナウィルスの影響で経済情勢が悪化していることから、行政から金融機関に対して、ローンのリスケジュール等の相談に対して柔軟に対応するよう通達が出されています。

相談に対してどのように対応してもらえるかは金融機関によって異なります。例えば、住宅支援機構の場合、以下の3つのリスケジュールプランが用意されています。

  • 毎月の返済額の減額(返済期間の延長)
  • 一定期間の返済額の減額
  • ボーナス返済の減額または中止

返済期間が長くなるなど注意が必要な点もありますが、毎月支払う金額が減るため、無理なく返済ができるようになる可能性もあります。滞納が長期化する前に、住宅ローンの借入れをしている金融機関の窓口に相談してみましょう。

(2)家の売却を検討する

金融機関に相談しても支払いを続けるのが難しい場合、家の売却を検討することになります。住み慣れた我が家を手放すのは断腸の思いですが、高く売れるうちに売却することで、その後の経済状況の立て直しがスムーズになることもあります。

売却期間に余裕がある場合、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や対応等を比較しましょう。「マンション売却が得意」「富裕層へのアプローチがうまい」など不動産会社ごとに特徴があるので、その点もチェックしてみるとよいでしょう。

(3)オーバーローンの場合は任意売却も検討

住宅ローン残高が家の売却価格を上回るオーバーローン状態の場合、不足分を手元の資金から捻出できなければ、一般的には売却することができません。このような場合に、債権者と交渉して許可を得た上で、一般市場で売却することを任意売却といいます。

任意売却は、競売を回避するための手段として有効です。競売のように所有者に過度な負担がかかることなく、相場での売却が期待できます。

ただし、任意売却には期限があるため、余裕をもって売却活動を行うためには、できる限り早い段階で任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談することが大切です。

任意売却の詳細や、相談先の選び方について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

参考記事:

任意売却のメリットとデメリット・成功率を上げるポイントも解説

任意売却の相談先の選び方と注意点・成功に導く不動産会社を選ぶポイントとは

5.まとめ

住宅ローンの滞納は、1か月から2か月程度なら、大きな問題にはなりません。しかし、毎月の返済に間に合わない状態は黄色信号といえます。滞納が長期化すると、信用情報機関に事故情報が登録され、最終的には競売にかけられてしまいます。「まだ大丈夫だろう」などと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、早めに対策を取ることにより、負担の少ない方法で解決できる可能性が高くなるので、できる限り早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様のご希望や状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「競売だけは回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。

参考URL:相談から解決までの流れ

寺島 達哉
寺島 達哉

クラッチ不動産株式会社主任。一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室相談員。帝塚山大学を卒業後、不動産賃貸仲介会社を経て現在に至る。何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった方にとっての最善の解決(任意売却・親族間売買・リースバック等)に向けて日々奮闘中。
所有資格:任意売却取扱主任者/宅地建物取引士/相続診断士/賃貸不動産経営管理士
監修者: 寺島 達哉

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