投資用マンションは任意売却できる？売却事例と相談先を紹介

安定した資産形成ができるとして一時期ブームになったマンション投資ですが、思うように収益化できずに赤字状態が続き、物件を手放す人が後を絶ちません。

今回は、投資用マンションのローンが払えなくなる理由や、ローンの支払いが困難になり任意売却を実施した事例などについて解説します。

1．投資用マンションのローンが払えなくなる理由

投資用マンションの購入には、ほとんどのオーナーがローンを利用しますが、想定していた通りに収益が上がらず、ローンの返済が難しくなる場合もあります。

投資用マンションのローンの返済が難しくなる典型的な理由について説明します。

（1）築年の経過による家賃の下落

賃貸物件の家賃相場は、築年が経過して建物が古くなるほど下落するのが一般的です。新築時の家賃をいつまでも払ってもらえるわけではありません。

投資用物件の収入は家賃がメインなので、家賃の減額は収益に直接影響します。そのため、家賃の下落に伴い、ローンの支払いが難しくなるのです。

（2）空室時の減収に耐えられない

不動産投資では、空室リスクを常に頭に入れておかなければなりません。マンションやアパートを一棟所有している場合は、一部の空室を他の部屋でカバーできれば大きな問題にはなりません。しかし、所有しているマンションやアパートの空室割合が高い場合や、一室買いの分譲マンション投資の場合は注意が必要です。

特に、分譲マンション投資の場合、所有している一室が空室だと、収入がゼロになります。不動産投資の初心者でも始めやすい反面、空室時の損害が大きくなりやすいというデメリットがあるのです。

（3）退去時の経費が負担に

入居者が退去した際、新たな入居者を迎えるために物件の修繕やクリーニングが必要となります。入居者との契約内容によっては敷金から補填できる場合もありますが、修繕費の全額を受け取れないケースも多いです。

特に、短いスパンで入居者が入れ替わる場合、修繕費やクリーニング代が多くかかる傾向にあります。

（4）税金・管理費・修繕積立金がかかる

不動産投資では、年に一度固定資産税と都市計画税（立地による）の支払いが必要です。他にも、毎月、管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。

管理費と修繕積立金は、入居者の有無に関わらず毎月支払う必要があります。そのため、収支を悪化させる原因となりやすいです。

2．投資用マンションの任意売却とは

不動産を担保としたローン契約では、通常はローンを一括返済しない限り、物件を売却することはできません。売却価格よりローン残高の方が高いオーバーローン状態の場合、一括返済が難しく、売却ができない場合が多いです。

このような場合の選択肢の一つとなるのが任意売却です。

（1）競売を回避するための任意売却

不動産担保ローンを返済できない場合、物件はいずれ競売にかけられ、強制的に売却されることになります。債務者がローンを返せない場合に、債権者は物件を売却した代金で債権の回収を図るためです。

競売にかけられる前に売却しようとしても、家の売却価格をローンの残高が上回っているオーバーローン状態の場合、手持ちの資金でローンの残高を支払えない限り、抵当権を抹消することができないため売却ができません。そのような場合に、競売を回避するために、債権者と交渉した上で家を売却することを任意売却といいます。

（2）競売と任意売却の違い

競売と任意売却には、以下のような違いがあります。

	競売	任意売却
売却価格	一般市場の5割から7割	相場での売却が見込める
所有者のプライバシー	物件の情報が競売物件の情報サイトに載る	一般市場で売却するため任意売却物件とは分からない
スケジュールの調整	裁判所が決定し調整はできない	競売の期限の範囲内で調整可能
売却代金からの経費の支払い	売却代金は全額返済に充てられる	交渉次第で引っ越し費用や滞納している修繕積立金を出せる

競売にかけられた場合、売却価格が相場より大幅に安く、その後の生活にも大きな悪影響が及ぶので、任意売却を検討されることをおすすめします。

3．当社に寄せられた投資用マンションのご相談事例

当社には、投資用マンションの経営状況が悪化し、相談に来られる方も多くいらっしゃいます。今回は、そのうち二つの事例をご紹介します。

（1）築年数の経過により赤字に転じた事例

最初にご紹介するのは、老後の資産形成を目的に投資用物件を購入された方の事例です。

購入した当初は、相応の賃料収入が入り、毎月黒字だったそうですが、築年数の経過により賃料相場が下落し、入居者の退去に伴うリフォームも負担となり、年間収支は赤字に転じたそうです。

物件を所有していることでさらにマイナスが増えることを懸念して売却を検討したところ、ローンの残高が売却価格を上回るオーバーローン状態で、500万円ほどの補填が必要と言われ、当社にご相談いただきました。ご事情を伺った結果、任意売却をおすすめすることになり、売却後の残債処理までサポートさせていただきました。

（2）家賃改定により赤字が続いた事例

次にご紹介するのは、銀行の営業マンに勧められて、収益マンションを2件購入した方の事例です。

購入当初はサブリース会社の家賃保証もあり、毎月の支払いと収支がちょうど相殺できていて、ローン完済後は家賃収入が入ることを期待していたそうです。しかし、一定期間経過後にサブリース会社が家賃の改定を行い、月5万円の赤字を抱えることになってしまったとのことです。

そこで、売却を検討したところ、ローンの残高が売却価格を上回るオーバーローン状態で売却ができなかったため、当社にご相談にいらっしゃいました。最終的には、所有されていたマンションを２件とも任意売却し、現在は、残債を少しずつ返済して生活を再建されています。

4．投資用マンションを任意売却する流れ

投資用マンションを任意売却する際の流れと、それぞれの工程のポイントや注意点について説明します。

（1）物件の価格査定とローン残債の確認

投資用マンションを任意売却するのであれば、まずは物件の価格査定を行います。

価格査定は不動産会社ごとに金額が異なるため、複数の不動産会社で行うことをおすすめします。

そして、ローン残債を確認し、査定された価格から売却後にどれくらいのローンが残るのか目途を立てます。ここでアンダーローンになる見込みがある場合、一般的な方法で売却できる可能性が高いです。

（2）金融機関と交渉

任意売却をするには住宅ローンを組んだ金融機関の合意が必要です。ローンを組んだ時に担保として抵当権が登録されているため、抵当権を外してもらわなければ売却できないからです。

金融機関へ任意売却した旨を伝え、売却後の返済などについて交渉を行います。

（3）仲介業者との媒介契約の締結

金融機関から合意を得られれば、不動産の仲介業者と媒介契約を締結します。

この点は通常の不動産売却と同じで、仲介業者と媒介契約を結ぶことで買い手を探してもらえます。ただし、通常とは異なる任意売却になるため、任意売却を取り扱う仲介業者を選ぶべきです。

（4）売却活動の開始

仲介業者と媒介契約を締結後、本格的に売却活動が開始されます。

仲介業者が投資用マンションの買い手を探してくれるため、債務者本人はとくに活動する必要はありません。購入希望者が現れてマンションの室内等を確認したい場合などに内見の対応をします。

（5）売買契約の締結、決済、引き渡し

買い手が決まれば仲介業者を挟んで価格交渉を行い、双方が合意すれば売買契約を締結します。

金融機関から抵当権抹消の条件として売却価格等の条件が提示されていることが多いため、条件に沿った価格で購入してもらえるようにします。買い手が決済をすれば、物件を引き渡して任意売却が完了します。

5．投資用マンションを任意売却した後は？

任意売却は、売れば完了というわけではありません。投資用マンションを任意売却で売った後はどうなるのでしょうか。

（1）任意売却ではほぼ確実に残債が残る

任意売却では、ほとんどのケースで残債が発生します。任意売却自体が、家の売却価格をローンの残高が上回っている場合の売却方法だからです。つまり、物件の売却が完了した後も債務は残っているので、この残債をどう処理するかを、考えなければなりません。

（2）残債を処理する方法

任意売却の残債を処理する方法はいくつかありますが、最初に検討すべきことは、債権者と協議して、分割払いにしてもらうことです。

無理のない範囲で毎月の支払い額を設定してもらうことができれば、経済状況を立て直しながら返済を続けることができます。債権者から一括返済を求められることもありますが、債権者も「払いたくても払えない」という事情は知っているので、分割払いに応じてもらえることが多いです。

（3）無理なく返済できる

「不動産を売却したのに借金が残るなんて悲惨だ」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、任意売却後に、経済状況を立て直しされた方はたくさんいらっしゃいます。

任意売却は競売と比較して、経済的な負担が少ない方法なので、売却後の経済状況の立て直しは比較的容易です。また、残債を分割払いできる場合、毎月、無理のない支払いで返済を続けることができます。

6．投資用マンションの任意売却をした後の注意点

投資用マンションを任意売却すれば無理のない返済ができますが、注意すべき点もあります。任意売却を決める前に、注意点について知っておきましょう。

（1）仲介手数料や遅延損害金は任意売却の代金から支払われる

不動産の売却を不動産会社へ依頼すれば、仲介手数料が発生します。

任意売却の際も同様に仲介手数料が発生しますが、こうした売却で必要となる費用は、売却代金から支払われることになります。また、ローンの返済を滞納している場合に発生する遅延損害金も任意売却するからといって返済義務がなくなるわけではありません。

最終的に売却代金から引かれることになります。

このように、投資用マンションを任意売却しても全ての代金を返済に充てられるわけではないことを理解しておく必要があります。

（2）入居者がいる場合の対応

投資用マンションが通常の自宅の任意売却と大幅に異なる点は、入居者がいるということです。

もちろん入居者がいない場合であれば、そのまま任意売却を進めることができます。しかし、入居者がいる場合には、「オーナーチェンジ」もしくは「退去」の2通りで対応することになります。

オーナーチェンジの場合は、新たなマンションのオーナーに賃貸契約を引き継いでもらいます。この方法であれば入居者の許可は要らず、迷惑もかかりません。

しかし、入居者にいったん退去してもらい、空き物件として売却する方法もあります。この場合は入居者の同意が必要となり、立退料なども発生してしまいます。

（3）新規借り入れが難しくなる

任意売却をすれば、信用情報に事故情報として記録されてしまう可能性があります。

信用情報とは、金融機関やクレジットカード会社などが審査の時に確認する個人の情報です。

この信用情報によって支払い能力を判断しますが、事故情報が登録されていれば支払い能力がないと判断されてしまい、新規借入やクレジットカードの発行が認められません。

任意売却をすること自体は事故情報として記録されませんが、ローン返済の滞納が長期化すれば事故情報が登録されて新規借入などが難しくなってしまいます。

7．早めの相談が任意売却成功の鍵

任意売却を検討する際は、なるべく早い段階で、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談することをおすすめします。任意売却は競売と同時進行することが多く、その場合、着手が遅れると期限までに十分な期間を確保できないためです。では、具体的にどのような会社に依頼すればよいのでしょうか。

（1）投資用マンションの任意売却は専門会社に依頼

任意売却は、大手の不動産会社や地元密着型の不動産会社ではなく、任意売却を専門的に扱う不動産会社に相談する必要があります。任意売却の仲介には、通常の不動産売却とは異なる専門的な知識やノウハウが必要なので、一般的な不動産会社では対応しきれないためです。一般的な不動産会社では任意売却を取り扱っていないことも多く、相談しても断られるかもしれません。

（2）失敗しない任意売却の業者の選び方

任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社をインターネットで探す際は、以下の点を確認するとよいでしょう。

• 実績が具体的に掲載されているか
• 宅地建物取引業の登録番号が掲載されているか
• 料金について明確に説明されているか

残念ながら任意売却の業界には、自称専門業者や悪徳業者も存在するため、注意が必要です。

まとめ

最近は、将来の資産形成のために不動産投資を始める方が増えていますが、購入当初は収益化できていても、しばらく経つと赤字に転じてしまうケースは少なくありません。投資物件を売却しようとしても、売却価格よりローン残高が上回っていると、売るに売れない場合もあります。このような場合は、任意売却も選択肢の一つとなります。

当社では、不動産投資ローンや住宅ローンの返済に悩む方から多くの相談を受けています。ご相談者様の状況を丁寧にお伺いした上で、任意売却をはじめ、状況を改善するためのご提案をさせていただいております。

「赤字続きの投資用物件を手放したいけれど、オーバーローン状態で物件を売ることができず、どうすればよいかわからない」など、投資用物件に関するお悩みを抱えている方は、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。