住宅ローン滞納で給与が差し押さえられる？タイミングと対処法を解説

住宅ローンを滞納してしまい「このまま滞納し続ければ、給料を差し押さえられてしまうのだろうか？」「差し押さえられるとしたらいつ頃なのだろう？」などと不安に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンを滞納したからといってすぐに給料を差し押さえられるわけではありません。先にローンの対象となっている不動産についての競売手続きが行われ、その売却金でも充当できなかった分が給料の差し押さえによって回収されるという流れになります。

今すぐ差し押さえられる心配がないとはいえ、ローンの滞納が続けば、いずれ差し押さえられる可能性があるので、滞納した場合の流れを知っておくことが大切です。

今回は、住宅ローンを滞納後に起こることや競売手続きの流れ、給与が差し押さえられるタイミング、給与の差し押さえを回避するための対処法などについて解説します。

住宅ローンを滞納しても、すぐに給料を差し押さえられるわけではない

住宅ローンを滞納し続けた場合、まずは住宅が競売にかけられ、その売却金によってローン残債の充当が試みられます。それでも不足する場合にのみ給料の差し押さえが行われるため、競売手続きよりも先に給料を差し押さえられることはありません。

また、競売申し立てがされる前には、通常、債権者である金融機関から数ヵ月にわたって督促を受けます。さらに競売手続きには半年から1年近く時間がかかるので、給料の差し押さえが必要な場合でも、1年から1年半近くの猶予があるでしょう。

住宅ローン滞納後の競売手続きの流れ

住宅ローンを滞納すると、以下のような流れで督促を受けたり、競売手続きが進められたりします。

1．【滞納から1～3ヵ月】銀行から督促状や催告状が届く

最初は金融機関からの督促の電話を受けるでしょう。それでも滞納を続ければ、1～3ヵ月ほど経過した頃に「督促状」や「催告状」が届きます。
督促状と催告状は、同じような意味で用いられることもありますが、実務上は少々異なる意味を持ちます。督促状は、普通郵便で複数回にわたって送られてくるのに対し、催告状は、内容証明郵便で最後通告の意味で送付されます。催告状に記載された期日までに支払わなければ、競売など債権回収に向けた手続きが進められます。
競売や給与の差し押さえを避けるためには、督促状や催告状を受け取った時点で、金融機関に相談することが大切です。この時点で金融機関に相談すれば、リスケジュール（返済計画の見直し）に応じてもらえる可能性があります。

2．【滞納から約3～6ヵ月】銀行から期限の利益の喪失通知が届

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催告状を無視すれば、今度は「期限の利益の喪失通知」という書面が内容証明郵便で届きます。期限の利益とは、一定の期日になるまで債務の履行を猶予することです。期限の利益があれば、債務者は返済期日が到来するまで、借入額を全額返済する必要はありません。決められた額を月々支払うことで返済できます。
しかし、期限の利益を喪失すれば、債務者は借入額を一括で返済するしかなくなるのです。

3．【滞納から3～6ヵ月】銀行から代位弁済通知が届く

「期限の利益の喪失通知」が届くと、それほど日を置かずに、ローン保証会社から「代位弁済通知」が届くはずです。この通知は、「ローン保証会社が債務者に代わって金融機関に残りの借入額を返済した」ということを意味します。
その後の債権者はローン保証会社となるため、ローン契約をした金融機関ではなく、保証会社に返済することになります。

4．【滞納から約1年】裁判所から競売開始決定通知が届く

期限の利益を喪失した時点で、債務者には一括返済しか選択肢がなくなりますが、ほとんどの方は支払うことが困難な状況に陥っているはずです。そのため、ほとんどの場合、保証会社に競売を申し立てられることになり、裁判所から競売開始決定通知が届くでしょう。
競売や差し押さえなど強制執行手続きには、債務名義が必要です。判決や和解調書など、裁判手続きを経て作成される書類が用いられることも多くありますが、住宅ローンの場合は契約締結の際に抵当権が設定されているため、不動産登記簿謄本が用いられます。

5．【滞納から1年2～3ヵ月】裁判所から現況調査通知が届く

競売開始決定通知書が届いてからしばらくすると、今度は裁判所から「現況調査通知」が届きます。
「現況調査」とは、競売を開始するにあたり、執行官が不動産の状況を調査することです。執行官の他に不動産鑑定士も自宅を訪れ、物件の写真撮影をしたり、周辺の環境を調べたりします。通知書には、執行官が訪問する旨や訪問日時について記載されています。

6．【滞納から1年4～5ヵ月】裁判所から期間入札開始決定通知が届く

執行官による現況調査から2～3ヵ月すると、「期間入札開始決定通知」が届きます。この通知書には、入札期間や開札日、売却基準価格の記載があるはずです。
また、開札日以降は、競売の取り下げはできません。競売を回避するために、任意売却を行いたい場合は、開札日までに取り下げができるように進める必要があります。

7．【滞納から1年5～6ヵ月】買請人が決まり、強制退去させられる

入札によって買請人が決まったら、決済を経て物件は引き渡されます。債務者は決められた期日までに自宅から退去せねばなりません。

給与が差し押さえられるのは競売手続き後

競売手続きが完了し、その売却金をローンの残債に充当しても、なお債務が残る、いわゆる「オーバーローン」の場合は預金口座や給与が差し押さえられる可能性があります。
一方、不動産の売却額がローンの残債を上回る「アンダーローン」の場合は、差し押さえられる心配はありません。
しかし、競売による売却では、任意売却など通常の売却よりもかなり安値となるため、残債が残る可能性が高く、給与が差し押さえられる可能性も高いといえます。

給与の差し押さえはどのように行われる？

「給与を差し押さえられたら、生活していけないのでは？」と不安に思う方も多いでしょう。しかし、給与の差し押さえをされるといっても全額を没収されるわけではありません。ここでは、給与の差し押さえはどのように行われるのかについて解説します。

1．差し押さえられる給与は手取り金額の4分の1

給与の全額が差し押さえの対象となるわけではありません。対象となるのは以下の範囲のみです。

• 手取り金額の4分の1
• 手取り金額が44万円を超える場合は、手取り額から33万円を控除した分

例えば、手取りが20万円であれば、差し押さえられるのは5万円です。手取りが50万円の場合は、差し押さえられるのは17万円で、33万円は手元に残ります。
なお、差し押さえの対象となるのは月々の給与だけでなく、ボーナスも含まれます。

2．給与の差し押さえは職場に知られる

給与の差し押さえは、職場に差し押さえ通知が届くことで開始されます。そして勤務先が、給与のうち差し押さえ対象分を債権者に対して毎月支払うのです。そのため、給与を差し押さえられたことは職場に必ず知られてしまいます。

給与の差し押さえを回避するための対処法

給与の差し押さえを回避するためには、ローンを滞納したら、できる限り早い段階で対処することが大切です。ここでは、給与の差し押さえを回避するために債務者ができることを紹介します。

1．債権者と交渉して少しずつでも支払う

最も望ましいのは、ローンを支払えなくなった時点で金融機関に相談することです。競売などの強制執行手続きには手間も時間もかかるため、債権者もできるだけ避けたいと考えています。少しずつであれ確実に未払い金を回収できるのであれば、交渉に応じてもらえる可能性は高いでしょう。
競売申し立てをされる前に、金融機関から督促の連絡を受けた時点で、相談してみることをおすすめします。

2．債務整理をする

ローンを支払える見込みが立たなくなったら、債務整理を検討するのもよいでしょう。債務整理には以下の方法があります。

①任意整理

債権者と個別に交渉をして、利息のカットや長期の支払いによって毎月の返済額を減らすことを認めてもらう手続きです。財産を処分することなく進められるので、自宅を手放さずに済みます。

②民事再生

裁判所に申し立てて進める手続きです。借金を大幅に減額してもらったうえで完済すれば、残りの借金は免除されます。住宅ローンは、住宅資金特別条項によって再生計画に含めないため、支払いは続けなければなりませんが、自宅を手放さずに済みます。

③自己破産

裁判所への申し立てによって開始される手続きです。財産を処分して得たお金を債務者に分配し、できる限り返済します。裁判所から免責許可を得られれば、借金は免除されます。財産を処分するため、自宅は手放さなくてはなりません。

3．任意売却をして少しでも高い額で売却できるようにする

期限の利益を喪失してしまったら、一括返済をしない限り、住宅を処分するしかありません。売却するなら、競売よりも任意売却を試みることをおすすめします。任意売却の方が高値で売却できる可能性が高いため、給料を差し押さられるリスクが低くなるからです。

任意売却には、専門的なノウハウが必要なので、任意売却の経験を豊富に持つ不動産会社に相談することが大切です。競売手続きが開始している場合は、開札日までに売却、手続きを取り下げる必要があるため、早めに相談しましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンを滞納後に起こることや競売手続きの流れ、給与が差し押さえられるタイミング、給与の差し押さえとはどのように実施されるのか、給与の差し押さえを回避するための対処法などについて解説しました。

住宅ローンを滞納しても、最初から給与を差し押さえられるわけではありません。まずはローンの対象である不動産の競売手続きが行われ、その売却金によって残債が充当できなかった場合にのみ行われます。

また、競売による売却金は通常の売却よりも安値となるケースが多いです。残債額に届かず、給与を差し押さえられるのを避けるためにも、早めに任意売却を行うことが望ましいでしょう。

当社は、数多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況やご希望を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。
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