住宅ローンの滞納で自宅が競売に！差し押さえを回避する方法は？

住宅ローンを滞納すると、金融機関から書面での督促が届きます。「どうせ払えないし、無視してしまおう」という方もいらっしゃるようですが、無視することは危険です。住宅ローンの滞納を放置すると、いずれは家を競売で売却されて失うことになるからです。

この記事では、住宅ローンの滞納から競売までの流れ、競売を回避する方法などについて解説します。

1．住宅ローンを滞納するとどうなる？

「どうせ払えないから」「金融機関に相談しても待ってもらえるわけではないし」などと考えて、住宅ローンを無断で滞納し続けた場合、どのようなことが起こるのでしょうか。

（1）家を差し押さえられ競売で売却される

結論からいうと、長期化した住宅ローンの滞納を放置し続けた場合、最終的には家を差し押さえられて競売で売却されます。住宅ローンで購入した家は貸付金の担保として抵当権が設定されていて、返済できないときは、債権者は担保を売却して債権を回収しようとするからです。

住宅ローンを滞納している時や、滞納しそうな場合は、まず金融機関に相談することをおすすめします。滞納初期の段階であれば、月の返済額を一時的に減少する、返済を猶予するなど柔軟に対応してもらえることも多いです。

（2）家が競売にかけられた場合に起こること

家が競売にかけられてしまった場合、自宅を失うだけでなく、その過程において多大な精神的ダメージを受けることになります。

まず、競売では購入希望者を募るため、物件の情報をインターネットに公開します。住所や家の外観、不動産の権利関係など、所有者の名前以外のあらゆる情報が衆目に晒されることになります。家を知っている人がサイトを閲覧すれば、経済状況を知られかねません。

また、競売の開始から完了までのスケジュールは、裁判所が決定し、原則として変更はできません。これは、現況調査（執行官の立ち入りによる鑑定・下見）や引き渡しの日も例外ではなく、従わない場合は強制的に屋内に立ち入られますし、強制執行による立ち退きも行なわれます。

所有者に対する競売の悪影響は他にもありますが、いずれにせよ所有者にとって経済的・精神的負担の大きい売却を余儀なくされます。

2．知っておきたい競売の仕組み

前述した通り、住宅ローンを滞納するといずれは競売にかけられる可能性が高いです。では、そもそも競売とはどのような手続きで、なぜ避けるべきなのでしょうか。

住宅ローンを滞納中の方に知っておいていただきたい競売の仕組みや、競売を避けるべき理由について説明します。

（1）債権者が家を競売にかける理由

本来、不動産は所有者のものなので他人が勝手に売ることはできません。にもかかわらず、債権者が家を競売で売却できるのは、家に設定されている抵当権のためです。

家の購入時に住宅ローンを組む際、債権者である金融機関は、家に抵当権を設定します。これにより、不動産が担保に取られているため、家の所有者が住宅ローンを返済できない場合は、債権者が債権を回収するために、強制的に家を売却してしまうのです。

ただし、抵当権を有するからといって、一般市場で家を売却できるわけではありません。裁判所に抵当権を根拠とした売却の申請を行い、裁判所の定める方法に従って売却することになります。これが、競売です。

自宅が競売にかけられる理由についてはこちらの記事でも解説していますので、参考にしていただければと思います。

参考記事：自宅が競売にかけられる理由とは？競売を回避する方法も解説

（2）競売の売却価格は市場相場の5割～7割

競売を避けるべき主な理由の一つが、売却価格が著しく安いことです。

競売物権には、裁判所が売却基準価格（入札価格の目安）を定めます。この目安価格が安く設定されるため、落札価格も大きく下がってしまうのです。「内見ができない」「契約不適合責任を追及できない」など、買受人にとってデメリットが多いことが、基準価格が安い理由です。

物件や地域にもよりますが、市場相場の5割から7割程度の価格しかつかないことも多く、所有者は損をすることになります。

（3）売却後も残債が出る

競売はあくまで裁判所の主導により不動産の売却を行う手続きです。自己破産とは違い、住宅ローンの支払義務が免除されることはないため、競売により家を失った後も住宅ローンの残債を支払い続けなければなりません。

（4）競売は取り下げが可能

一般的にはあまり知られていないかもしれませんが、競売は手続きが始まった後でも取り下げることが可能です。

ただし、競売を申し立てた債権者に取り下げてもらう必要があるため、期限内に債権者を説得する必要があります。「住宅ローンの返済が滞った場合は競売で債権を回収する」というのが債権者の基本的な方針なので、競売以外の方法で返済することを条件に、交渉する必要があります。

3．住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンの滞納を始めてから競売で売却されるまでは、どのように進むのでしょうか。

（1）書面や電話による督促

滞納1か月から3か月目にかけて、書面や電話による支払いの督促があります。「未入金のお知らせ」「来店のお願い」などといった書類が届くことが多いです。

このタイミングで滞納分を支払えば特に問題はありません。また、窓口に払えない旨を相談することで、スケジュール変更に応じてもらえることもあります。

その後も滞納状態を放置し、最後通牒である「催告状」が届くと、事態は急速に悪化していきます。

（2）期限の利益の喪失

催告状が到達した後、期限の利益を喪失します。期限の利益とは、返済を滞りなく続けることにより保持される「分割払いの権利」のことです。つまり、期限の利益喪失後は一括払いでの返済を求められることになります。

ここまでが、おおむね滞納開始後4か月から7か月程度となります。

（3）代位弁済通知の到着

期限の利益の喪失から1か月ほどで、代位弁済通知が郵送されてきます。代位弁済とは、金融機関とローンを契約した際に一緒に契約した保証会社が、滞納分を債務者に代わり金融機関に返済することです。

保証会社が支払ったからといって、ローンの返済義務がなくなるわけではありません。以降は保証会社が債権者となり、引き続き返済を求められることになります。

（4）競売開始決定通知の到着

代位弁済以降2か月から3か月経過すると、競売開始決定通知が届きます。これは、債権者が債権回収のために担保を競売で売却する手続きを行い、裁判所がそれを承認したというお知らせです。

（5）執行官による現況調査

競売開始決定通知到着の1か月から2か月程度の後、事前に通知された日程で現況調査が入ります。

現況調査は、競売対象の物件を訪問し、住人の状況の確認や鑑定を行う下見のようなものです。所有者からすると、望んでもいない競売のために職員に自宅を隅々までチェックされることになるため、決して気持ちの良いものではありません。

裁判所の職員は、鍵を破壊しての立ち入りも認められています。そのため、現況調査時に不在の場合や、鍵を開けないなど非協力的な対応をした場合でも、現況調査は実施されます。

（6）競売の期間入札通知の到着

現況調査が完了し、競売の準備が整うと、裁判所から期間入札通知が届きます。不動産の競売は、一定期間内に購入希望者が一度だけ入札を行う「期間入札」という方法で行われます。期間入札通知は、この期間がいつからいつまでに設定されたかを知らせる書面です。

この通知が届いてから約1か月程度で、購入希望者を募るための「期間入札の公告」が行われ、インターネットなどに情報が公開されます。

（7）入札・開札

期間入札の通知に記載されている日付になると、入札の受付が始まります。期間内に最も高額で入札した人が買受人となり、新たな所有者となります。

入札が始まってからも、債権者による競売の取り下げは可能ですが、この場合は開札期日の前日までに手続きが必要となります。

（8）売却許可・明け渡しの通知

買受人が決定すると、裁判所から売却許可が出ます。その後、買受人が代金を納めた後に所有権が移転され、物件は正式に新たな所有者の物になります。

所有権の移転後、新たな所有者から明け渡しの請求が行われます。請求に応じずに住み続けた場合、強制執行によって立ち退かされることもあります。

4．ローン滞納で家を競売にかけられないための対処法

ここまで説明した通り、住宅ローンの滞納を放っておくと、家は競売にかけられ、不利な条件での売却を余儀なくされます。

しかし、住宅ローンを滞納してしまったからといって、必ずしも競売にかけられるわけではありません。ここでは、任意売却による競売回避の方法を紹介します。

（1）金融機関に返済スケジュールの変更をお願いする

滞納前や、滞納1～2か月前であれば、金融機関に返済スケジュールの変更をお願いして認めてもらえることがあります。金融機関は、早めに相談に訪れた契約者に対しては、柔軟に対応してくれることが多いです。

スケジュール変更の方法は金融機関によりさまざまですが、住宅支援機構の場合、以下のような方法に対応しています。

• 返済額の減額
• ボーナス払いの変更（取りやめ・金額の減少）
• 返済期間の延長

参考URL：ご返済が困難になっているお客様へ｜住宅金融支援機構

（2）競売より有利に売却できる任意売却とは

滞納中のローンの担保となっている物件を売る場合に、競売の他にもう一つ考えられる方法が任意売却です。

任意売却とは、返済を滞納しているオーバーローン（残債が売却価格を上回っている）状態の物件を、債権者の許可のもと競売以外の方法で売却することです。通常は一般的な不動産市場で仲介業者に依頼して売却を行います。

（3）任意売却のメリット

任意売却は、競売と比較して次のようなメリットがあります。

①スケジュールを調整できる

期限はありますが、引き渡しや内見の日程を希望に合わせてある程度調整できます。

②売却価格が高い

市場の5割から7割といわれる競売に対し、相場での売却が期待できます。

③売却代金の一部を持ち出せる場合がある

債権者との交渉次第ですが、引っ越し代などの費用を一部捻出できることがあります。

④プライバシーが守られる

一般市場での売却となるため、知人が家の情報を見つけても経済状況を知られる心配はありません。

任意売却には上記のようなメリットがあるため、当社でも、基本的には競売よりも任意売却による売却をおすすめしています。

参考記事：【任意売却・一般売却・競売の違い】有利に売却するコツと注意点

（4）任意売却なら住み続けられることも

競売では「家が他人のものになって追い出されてしまう」という点に、強い抵抗感を覚える方が多いですが、任意売却では、家に住み続けられる方法が二つあります。

一つは、家を親族に売却し、そのまま住み続ける親族間売買。もう一つが、売却後に新たな所有者と賃貸借契約を結び、賃貸住宅として住み続けるリースバックです。

いずれも、検討するにあたり異なるハードルや注意点がありますので、希望する場合は早期に相談することをおすすめします。

5．任意売却の成功のためのポイントとは

任意売却は、不利な売却を余儀なくされる競売を回避するために有効な方法です。ただし、任意売却も万能ではなく、失敗してしまうこともあります。任意売却を検討する際、特に注意すべきポイントを二つ紹介します。

（1）任意売却の相談は早めに行う

任意売却は、競売と同時進行することがほとんどです。任意売却で売却が完了すれば競売は取り下げてもらえますが、裏を返せば競売の取り下げ期日までに売却が完了しなければ、任意売却は強制終了されます。

このような理由から任意売却は時間との勝負になります。将来的に競売になることがほぼ確実であれば、競売の開始を待たずに早めに相談することをおすすめします。

（2）相談先には任意売却に精通した不動産会社を選ぶ

任意売却の相談先は、不動産会社です。その中でも、任意売却を手掛けた実績の多い会社を選ぶことが大切です。

一般的な街の不動産会社は、売買や物件の賃貸管理を得意としており、任意売却の経験に乏しいことが多いです。相談先を探す際は、近所の不動産会社を訪問するのではなく、インターネットを利用することをおすすめします。

（3）不安な場合は乗り換えも検討

すでに不動産会社に依頼済みでも、対応に不安な点がある場合は、他社への乗り換えや追加の依頼も可能です。

複数社に依頼したい場合は、まず一社目との契約形態を確認してみましょう。一般媒介契約であれば問題なく複数社に依頼できます。ただし「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を締結していると、一度契約を解除してから他の会社と再契約する必要があります。

この場合も、契約中の不動産会社に落ち度があるなら無条件で解約が可能です。

 6．競売手続き開始後に任意売却に成功した事例

当社にご相談いただく方の中には、競売手続きが開始してから慌てて相談される方もいらっしゃいます。競売手続きが開始してからでは時間的な余裕がありませんが、そのようなケースでも任意売却に成功した事例は少なくありません。その中の一部をご紹介します。 

（1）競売手続き開始後に任意売却できた事例

最初にご紹介するのは、神戸市にお住まいの40代会社員、K様の事例です。

カードローンの借り入れが原因で住宅ローンの返済が難しくなり、当社にご相談いただきました。 

ご相談時、すでに競売手続きが進み、現況調査まで完了している状況であり、一刻の猶予もない状態でした。お子様がいるため今の家に住み続けることをご希望されていたため、当初はリースバックができないか模索しました。 

しかし、債権者の提示する価格とリースバック会社の買取価格に差があったため、任意売却に切り替えたところ、短期間で買い主が見つかり、売却に成功しました。債権者と交渉し引越し代も獲得でき、現在は新たな住まいで生活されています。

（2）競売の現況調査後に任意売却できた事例

次にご紹介するのは、勤め先の業績悪化によりリストラを受け、住宅ローンを滞納してしまった50代の会社員、N様の例です。

リストラ後、アルバイトをしながら懸命に就職活動をされていましたが、収入の減少から住宅ローンを滞納するようになったそうです。 

当社にご相談いただいた段階で、すでに競売開始決定通知が届いていたため、急いで任意売却の準備を始めました。比較的短期間で購入希望者が現れたため3か月のスピード売却ができました。債権者と交渉の結果引越し費用も捻出でき、新居で新しい生活をスタートされています。

7．まとめ

住宅ローンの滞納をそのまま放置していると、いずれは競売にかけられ、家を売却されます。競売は所有者にとって心理的・経済的負担が大きいので、当社では、住宅ローンの滞納が長期化しており状況の改善が見込めない方には、任意売却での家の売却をおすすめしています。競売より有利に売却できる可能性が高く、家に住み続けたいというご希望を叶えられることもあります。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。3,000件以上の実績に基づく知識と交渉力で、任意売却だけではなく、その先の生活再建まで見据え、最適な解決方法をご提案します。住宅ローンの滞納でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。