任意売却により連帯保証人への影響を最小限に抑える方法と注意点

住宅ローンを滞納した際に心配なのが、連帯保証人への影響です。中には「自分が家を失うのは仕方ないが、連帯保証人には絶対に迷惑をかけたくない」という方もいらっしゃいます。

住宅ローンの滞納による連帯保証人への影響を最小限にしたいのであれば、任意売却が選択肢の一つとなります。
この記事では、任意売却により連帯保証人への影響を最小限に抑える方法について解説します。

1．任意売却とは

住宅ローンの支払いが困難になった際に、住宅ローンを清算するには、担保となっている家を売却して、代金で完済することが一般的です。ただし、家の価格がローン残債以下の場合、売却しても完済できないことがあります。この場合に、債権者の許可を得て家を売却し、代金で残債の一部を清算するのが、任意売却という方法です。

任意売却は、住宅ローンを払えなくなった際に、競売に代わる売却手段として採用されます。そのため、住宅ローンを滞納していることが前提となります。

2．任意売却による連帯保証人への影響

では、実際に任意売却を行った場合、連帯保証人への影響や迷惑はどの程度なのでしょうか。

（1）住宅ローン契約の連帯保証人の義務

最初に、住宅ローンなどの金融債務における連帯保証人の義務について、簡単に説明します。

保証人とは、主たる債務者（ここではローン契約者）が債務を返済しない際に、債務者に代わって返済を行う義務を負った人のことです。その中で、返済の遅れが発生した際に「先に債務者に請求して欲しい」、「債務者の財産から先に回収して欲しい」などという主張ができないのが連帯保証人です。つまり、連帯保証人は、債務者とほとんど同等の支払い義務を負っているといえます。

住宅ローンにおいても、契約者の返済が遅れると、金融機関は即座に連帯保証人に請求することが可能です。

（2）住宅ローンの滞納時点で影響は出ている

「任意売却をすると連帯保証人に迷惑がかかるのではないか」という方もいらっしゃいますが、住宅ローンを滞納した時点で、既に連帯保証人に支払いの督促が送付されます。そのため、住宅ローンを滞納した時点で既に連帯保証人に迷惑がかかっていると考えるのが自然です。

連帯保証人も返済ができない場合、ローン契約者が担保としている家が競売にかけられます。理論上、債権者は連帯保証人の資産を差し押さえて現金化することも可能ですが、住宅ローンの場合は競売により現金化するのが一般的です。

（3）もっとも迷惑がかかるのは自己破産

住宅ローンなどの金融債務を整理する方法として、連帯保証人に最も迷惑がかかるのは自己破産です。自己破産の手続きにより、主たる債務者が免責決定を受けて支払いを免除されても、連帯保証人の返済義務は当然には免除されません。すなわち、残りの債務は全て連帯保証人にふりかかることになります。

任意売却を経ていれば、売却後の残債の支払いが難しく、自己破産せざるを得ない場合でも、連帯保証人に降りかかる負担は大幅に減少するといえます。

（4）任意売却後に任意整理ができる

任意売却は、連帯保証人にとってもメリットの大きな債務整理手段です。任意売却では、完了後の残債について債権者と相談した上で、任意整理をすることが可能だからです。

住宅ローンの債権者は、通常任意売却後の残債を強硬に取り立てようとはしません。債務者が経済的に困窮していることを理解しているため、月額を抑えての支払いや遅延損害金の免除に同意してもらえることも多いです。

なお、任意整理を行うためには債務整理に関する法律の専門知識が必要となるため、司法書士や弁護士など法律の専門家の力を借りなければなりません。そのため、任意売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、法律の専門家と連携しているか確認することが重要です。

3．任意売却には連帯保証人の協力が不可欠

任意売却を行う際は、連帯保証人の協力が不可欠となります。その理由について説明します。

（1）連帯保証人の同意がなければ任意売却はできない

任意売却を行うには、原則として連帯保証人の同意が必要となります。任意売却では、売却完了後も債務が残り、連帯保証人にも支払い義務が存在するためです。
また、債務者が残債を支払えない場合は、自己破産などの手続きで整理することもありますので、事前の了承が必須となります。

※債権者によっては、連帯保証人の同意が必要でないケースもございます。ただし、ローンを滞納することにより連帯保証人に少なからず迷惑はかかるので事前に状況を説明しておく必要がございます。

（2）連帯保証人をやめることは可能か

連帯保証人の立場からすると、他人の借金で自分の生活を脅かされるのは理不尽に思えるかもしれません。しかし、一度連帯保証人になると、基本的にやめることはできません。

連帯保証人をやめる方法としては、以下の２つが考えられます。

• 他のローンに借り換えて、元のローンを完済する
• 債権者の同意のもと、連帯保証人を別の人に変更する

ただし、いずれも債務者が経済的に困窮していると実現可能性は低いといえます。

4．競売ではなく任意売却をしたほうが良い理由

前述した通り、任意売却は裁判所の競売手続きに代わる担保の売却手段です。中には「裁判所の手続きがあるなら、そちらで現金化した方がよいのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、競売は債務者と連帯保証人の双方にとってデメリットが多く、可能な限り避けたい方法です。競売はできるだけ回避すべき具体的なデメリットについて説明します。

（1）競売の売却価格は相場より大幅に安い

まず、競売の売却価格は、市場相場より大幅に安いです。競売での一般的な落札価格は、市場相場の6割から7割といわれており、安い場合は半分程度になることもあります。売却価格が安いと、売却後の残債が多く残るため、大きなデメリットといえます。

任意売却であれば、市場相場と同程度での売却が期待できるため、その分、後の負担も軽減されます。

（2）競売では住人のプライバシーや事情が一切考慮されない

競売では、債権者の利益が最優先されるため、住人のプライバシーや事情は一切考慮されません。

まず、家の状況を確認するために行われる現況調査や競売までのスケジュールは裁判所が一方的に決定し、原則として変更できません。また、競売にかけられることが決まった家の情報は、BIT（不動産競売物件情報サイト）に公開されるため、家を知る人が見れば経済状況を知られます。ときには、BITを見た悪徳不動産業者が隣近所に聞き込みを行い、競売にかけられている事実が近隣に広まってしまうこともあります。

任意売却であれば、家の情報は通常の物件に混ざって不動産情報サイトに公開されます。見ただけでは任意売却物件とはわかりませんので、プライバシーが守られます。

（3）任意売却では債権者と残債処理の交渉ができる

任意売却では、任意売却を依頼した不動産会社に相談することにより、家を売却した後の残債の処理について債権者と交渉することが可能です。
無理のない金額に月額を調整する、残債の利息を減少させるなど、返済の負担を軽減し、生活を立て直すための余力をつけることができます。

5．任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談する

任意売却を検討する場合、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談し、媒介契約を結ぶことをおすすめします。法律上は、通常の不動産会社でも任意売却は扱えますが、任意売却を成功させるためには専門的な知識と経験が必要であり、経験不足の不動産会社では手に余る可能性が高いです。任意売却の実績を豊富に持つ会社に依頼するメリットについて説明します。

（1）連帯保証人とローン契約者の間に入ってくれる

任意売却では、連帯保証人とローン契約者の関係が悪化しており、互いに連携を取ることが難しいこともあります。夫婦で購入した住宅を離婚後に任意売却する場合などが典型的な例です。

任意売却を専門的に取り扱う不動産会社であれば、このような状況にも慣れています。うまく間を取り持ちながら売買を進められるため、通常の不動産会社では準備や手続きが難航するケースでも、スムーズに対応してもらえます。

（2）実績豊富な会社に頼むことで任意売却の成功率が上がる

依頼先が任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に依頼できるかどうかは、任意売却自体の成功率にも大きく影響するポイントです。任意売却では、債権者との交渉・説得が第一の壁となるからです。

債権者である金融機関にとっては、物件の現金化は競売により可能なため、任意売却は必要ではありません。そのため、任意売却に非協力的な場合も多いのです。任意売却の実績を持つ不動産会社であれば、過去の交渉により信用を得られているため金融機関を説得できる可能性は高いですが、初対面の不動産会社ではまともに話を聞いてもらえないこともあります。

このように、金融機関からの信用があるかどうかも、任意売却の成否を握るポイントの一つです。そのため、任意売却の実績のある専門会社を選ぶことは非常に大切です。

（3）専門会社を装う悪徳業者を回避する方法

任意売却を手掛ける会社のなかには、依頼者を狙った悪質な業者も存在します。悪質な業者に依頼してしまうと、任意売却に失敗して競売で売られてしまう可能性があります。さらに、違法な手数料を要求されるなどの被害に遭うケースもあるため、注意が必要です。

悪徳業者や、悪徳とまでいかずとも避けるべき業者には、以下のような特徴があります。

• 高額な引越し費用で釣って契約させようとする
• 契約の時点で着手金や手数料などの費用を請求する
• チラシの投函や個別訪問で営業をしてくる
• 専任媒介や専属専任媒介での媒介契約締結を強要する
• 初回相談での契約を強要する

悪徳業者は自社の利益を最優先に話を進めようとするため、相談や打ち合わせでは何かしらの違和感を持つことが多いです。「話がうますぎる」「なんだかおかしいな」と思った際は、いったん契約は保留し、他の不動産会社と比較することをおすすめします。

6．まとめ

住宅ローンの支払いに困り、当社に相談された方の中には「連帯保証人にだけは絶対に迷惑をかけたくない」とおっしゃられる方も少なくありません。任意売却は、債務を大きく圧縮し、残債の整理も可能なことから、連帯保証人への影響を最小限にできる方法なので、そのような方にもおすすめです。

ただし、任意売却は連帯保証人の同意がなければ手続きを進められないこともございます。まずは、支払いが苦しい旨を連帯保証人に伝え、負担を抑えるために任意売却が必要であるという事実を説明して理解してもらいましょう。

連帯保証人との関係が悪化している場合などは、不動産会社が間に入り、説得しながら手続きを進めることも可能です。まずは、先ほど紹介した悪徳業者の見分け方も参考にしつつ、信頼できる相談先を探しましょう。

当社は、多くの任意売却を手掛けてきた住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。3,000件以上の実績に基づく知識と交渉力で、任意売却だけではなく、その先の生活再建まで見据え、最適な解決方法をご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。