離婚時にオーバーローンの自宅はどうする？払えない場合の対処法

夫婦が離婚する際にトラブルの元となることが多いのが、マイホームの処遇です。特に、離婚時点で、住宅ローンの残債が自宅売却額を上回るオーバーローン状態の場合に問題になります。

この記事では、離婚時にオーバーローン状態の持ち家の処遇や、離婚後に住宅ローンを払えなくなったときの対処法などについて解説します。

1．離婚時にオーバーローン状態の家の処遇

離婚時にオーバーローン状態の持ち家の処遇については、主に4つの選択肢の中から検討することになります。具体的な選択肢について説明します。

（1）夫婦どちらかが家と残債を引き継ぐ

一つ目の選択肢は、夫婦のうち、現在の自宅に住み続けたい方が、引き続き住宅ローンの残債を払い続けることです。もっともシンプルな方法ですが、問題となるのが、ローンの名義です。

例えば、ローン契約者が夫で、妻が住み続けることを希望する場合、ローンと自宅の名義変更をするのが自然に思えますが、一度契約したローンの返済中は名義変更できないのが通例です。

そのため、この場合、家に住む側がローンの名義人に返済額を送金し、代わりに返済を行ってもらうことになります。

（2）家とローンを別で引き継ぐ

２つ目の選択肢は、離婚時にローン契約者が引っ越して、元配偶者が引き続き住み続けるけれど、ローン契約者が引き続き住宅ローンの残債を払い続けることです。

「子供の養育費代わり」「財産分与や慰謝料代わり」として採用される方法ですが、ローン契約者の経済状況が悪化すると、自宅に住み続けている元配偶者や子供が住む場所を失う可能性があるという点には注意が必要です。

（3）マイナス分を預貯金で清算して売却する

３つ目の選択肢は、家を売却して残った債務を預金で清算することです。まとまった金額の預貯金があることが条件となりますが、離婚と同時に住宅ローンの残債を無くすことができるため、将来的な影響が少ないというメリットがあります。

ただし、離婚前の夫婦の収入額や家を購入した背景等によっては、どちらかが不公平さを感じることもあります。例えば、「夫はほとんど貯金しなかったのに住宅ローンを貯金で清算するなんておかしい」「妻の強い希望でマイホームを購入したのだから住宅ローンも妻が返済するべき」などという具合です。

お互いに貯金で清算することに納得できれば問題ありませんが、どちらかが強い不満を持つ場合は難しいかもしれません。

（4）任意売却でなるべく高く売却する

４つ目の選択肢は、任意売却により、可能な限り残債を減らすことです。家がオーバーローン状態で、預貯金による清算や返済の継続も難しい場合、この方法を検討することになるでしょう。

任意売却は、競売以外の方法で、オーバーローン状態の家を売却する方法の一つです。返済が長期化すると、通常、家は競売にかけられますが、任意売却なら競売よりも有利に売却することが可能です。

2．離婚後に住宅ローンを払えなくなったときの対処法

離婚時ではなく離婚後に経済状況が悪化し、住宅ローンを払えなくなった場合はどうすればよいのでしょうか。

（1）連帯保証人（元配偶者）に連絡する

元配偶者が連帯保証人になっている場合や、家に住み続けている場合、まずは元配偶者に連絡してください。住宅ローンを滞納し長期化すると、いずれは競売にかけられてしまうため、家の住人も追い出されることになります。

どのような対策を取るかはケースによって異なりますが、元配偶者の協力が必要なケースは多いため、早めに相談することをおすすめします。

（2）金融機関に返済の相談をする

住宅ローンの返済を滞納する前や、滞納後1～2か月の間であれば、金融機関に相談することで返済計画を変更できる可能性があります。住宅ローンの返済で困窮する人は年々増加しており、相談に訪れた契約者には柔軟に対応するよう、金融庁から金融機関に指導が出ているためです。

返済計画の変更には所定の審査を受ける必要がありますが、審査を通過できれば以下のような猶予を受けることができます。

【住宅ローンの返済猶予（フラット35の場合）】

• 毎月の返済額の減少
• 一時的な返済額の減少
• ボーナス払いの変更（取りやめ・減少）

参考：月々の返済でお困りになったときは：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

（3）経済状況の回復が難しいときは任意売却を検討

猶予を受けても住宅ローンの返済が難しい状況である場合、任意売却も検討してみましょう。任意売却は、競売を回避して、少しでも有利に売却するための方法です。

3．オーバーローン状態の家を売却できる任意売却とは

猶予を受けても住宅ローンの返済が難しい状況だという場合は、どのように対処すればよいのでしょうか。このような状態を放置した場合のリスクや対処法について説明します。

（1）住宅ローンを払えないといずれは競売になる

住宅ローンの返済が難しく、滞納を続けていると、いずれ自宅は競売にかけられます。

競売は、精神的・経済的負担が大きい売却方法なので、いかに競売を避け、有利な状態で売却して生活を再スタートさせるかがポイントとなります。

（2）任意売却は競売より有利に売却できる

任意売却は、競売を回避して、少しでも有利に売却するための方法です。競売と比較して、以下のようなメリットがあります。

• 内見や引き渡しのスケジュールを調整できる
• 競売より3割から5割ほど高く売却できる
• 一般市場で売却するため他人に経済状況を知られる心配がない
• 代金の一部から引っ越し代など経費を捻出できることもある

競売より高く売却できる分、売却後の残債も少なくなるため、生活の再建もしやすくなります。

（3）任意売却は実績の豊富な不動産会社に相談する

任意売却は、不動産の売買の一種なので、宅地建物取引業の登録をしている不動産会社に依頼することになります。しかし、どの不動産会社でもよいわけではなく、任意売却の実績が豊富な会社に相談することが大切です。

任意売却は、債権者との交渉や配分書（売却代金の配当内訳書）の作成など、専門的なノウハウと経験が求められる業務が多いため、実績を豊富に持つ不動産会社でなければスムーズに進めることは難しいためです。

また、大手不動産会社や地域密着型の不動産会社は、そもそも任意売却を取り扱わないこともあります。そのため、近所の不動産会社に相談するのではなく、インターネットなどを駆使し、相談先を探すことをおすすめします。

4．離婚後も今の家に住み続けることは可能？

離婚後も、夫婦で購入したマイホームに住み続けたいという方もいらっしゃるでしょう。離婚後も住み続けることは可能なのでしょうか。

（1）離婚後も住み続けているケースは多い

前述した通り、「ローンと家を引き継ぐ」「元配偶者にローンを払ってもらう」という形で、離婚後も住み続けている方は少なくありません。家は離婚時に分与する財産の一つですが、必ずしも売却して分割する必要はないためです。

特に、子供の引っ越しにより学区が変わってしまうケースなどは、子供を養育する方が一緒に家に住み続けるというパターンも多いです。

（2）競売にかけられた後も住み続けられるケースも

では、離婚後に住宅ローンを払えなくなった場合はどうでしょうか。住宅ローンの滞納は競売につながりますが、任意売却を選択し、売却先を選ぶことにより、住み続けられる場合もあります。

①リースバックで賃貸として住み続ける

売却後も今の家に住み続けられる方法の一つが、リースバックです。リースバックとは、賃貸借契約と売買契約がセットになったもので、家の売却後、新たな所有者をオーナーとし、賃貸物件として住み続けることが可能です。

通常の賃貸物件と同じように家賃が発生しますが、賃貸借契約の期間中は今まで通り住み続けることができます。また、希望する場合は将来的に買い戻しが可能なこともあります。

②親族間売買で親族や家族に売る

家を親族や子供などに売却する「親族間売買」も、住み続けたい場合の選択肢の一つに入ります。売却後、有償または無償で家を借りることで、引き続き住み続けることが可能です。

親族間売買では、購入者の住宅ローン審査と、適切な金額での売却が重要です。親族間売買に積極的に融資してくれる金融機関は少なく、また安すぎる金額では税務署から贈与税の対象に認定されることがあるという点に注意が必要です。

③成功のカギは家の資産価値と残債の額

どちらの方法を検討する場合も、成功の鍵となるのは資産価値と残債の金額です。家の資産価値が高ければ住宅ローンの審査に通りやすくなりますし、残債が少なければ家の資産価値が低い場合でも売却の交渉はしやすくなります。

任意売却は、債権者からの合意が不可欠なため、説得材料としてこの二点が重要となります。

5．まとめ

離婚時や離婚後に住宅ローンの返済に困窮した場合でも、金融機関への相談をはじめ、さまざまな対処法があります。まずは、現在の状況と将来的な住宅ローン返済の計画を整理し、離婚後も返済可能か確認してみましょう。金融機関に相談しても返済が難しい場合、住宅ローンの滞納問題に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

当社は、住宅ローン滞納問題を専門的に扱う不動産会社です。ご相談者様の状況を丁寧にお伺いした上で、最適な解決方法をご提案します。「競売だけは回避したい」「住宅ローンを払えないけれど、今の家に住み続けたい」など、さまざまなご相談に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

こちらでは、当社での相談から解決までの流れを紹介していますので、参考にしていただければと思います。